Urteil des OLG Köln vom 30.12.1998
OLG Köln (versammlung, eigentümer, einberufung, antragsteller, tag, beschwerde, meinung, umstände, eröffnung, antrag)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 187/98
Datum:
30.12.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 187/98
Normen:
WEG § 25;
Rechtskraft:
unanfechtbar
Zulässigkeit der Eventualeinladung zu einer Eigentümerversammlung
1
WEG § 25 Eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, daß sogleich mit der
Ersteinladung zur Eigentümerversammlung für den Fall, daß die Erstversammlung
beschlußunfähig sein sollte, zu einer zweiten Eigentümerversammlung am gleichen Tag
eine halbe Stunde nach dem Termin der Erstversammlung einzuladen sei, ist mit dem
WEG vereinbar.
2
Gründe
3
I. Mit Antrag vom 2.1.1997 haben die Antragsteller die Unwirksamkeit u.a. der unter TOP
3 (Wirtschaftsplan) und TOP 5 (Falschparker/Abschleppvorgänge) in der
Gesellschafterversammlung vom 10.12.1996 gefaßten Beschlüsse geltend gemacht.
Hierzu haben sie sich zunächst im wesentlichen auf formelle Mängel im Verfahren
berufen und die äußeren Umstände der Versammlung als nicht ordnungsgemäß gerügt.
Nachdem das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen hatte, war die dagegen
gerichtete sofortige Beschwerde teilweise erfolgreich, da nach ergänzendem Vorbringen
der Antragsteller in 2. Instanz der Beschluß zu TOP 3 für ungültig erklärt worden ist. Mit
der Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihren ursprünglichen Antrag zu TOP
5 weiter. Die Antragsgegner haben sich dem Rechtsmittel durch Einlegung einer
unselbständigen Rechtsbeschwerde hinsichtlich der Wirksamkeit des beschlossenen
Wirtschaftsplanes (TOP 3) angeschlossen.
4
II.
5
Beide Rechtsmittel sind gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22, 27, 29 FGG zulässig,
insbesondere ist die sofortige weitere Beschwerde form- und fristgerecht eingelegt
worden. Die von den Antragsgegnern eingelegte Anschlußbeschwerde ist ebenfalls
zulässig entsprechend §§ 521, 522, 577a ZPO.
6
In der Sache bleiben beide Rechtsbeschwerden ohne Erfolg. Die landgerichtliche
Entscheidung läßt keine Rechtsfehler erkennen, §§ 27 FGG, 550 ZPO. Die Feststellung
der Unwirksamkeit des Beschlusses zu TOP 3 ist zu Recht erfolgt, da den
Wohnungseigentümern vor Beschlußfassung keine Gelegenheit zur Einsichtnahme in
7
sämtliche Einzelwirtschafts-pläne gegeben worden ist. Hingegen ist die
Beschlußfassung zu TOP 5 nicht zu beanstanden; die der Versammlung zugrunde
liegende Eventualeinberufung war im vorliegenden Fall zulässig, die dementsprechend
zustande gekommene zweite Versammlung vom 10.12.1996 war mithin
ordnungsgemäß, auch hinsichtlich der gerügten äußeren Umstände.
zu TOP 5:
8
Die Einberufung der Ersatzversammlung vom 10.12.1996 sowie deren Durchführung
sind aufgrund der Regelung in § 12 Ziff. 4 der Gemeinschaftsordnung(GemO) und §§ 23,
25 WEG nicht zu beanstanden. Entgegen der Meinung der Antragsteller liegt kein
Einberufungsmangel bzw. ein Verstoß gegen § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG vor. Die
Vorgehensweise der Verwaltung, die 1/2 Stunde nach Eröffnung der Erstversammlung
und Feststellung zu deren Beschlußunfähigkeit wegen zu geringer Teilnehmerzahl eine
erneute (zweite) Versammlung einberufen und deren Beschlußfähigkeit ohne Rücksicht
auf die Höhe der vertretenen Anteile festgestellt hat, steht nämlich in Einklang mit der
GemO und der Regelung des § 25 WEG. Die unter dem 30.10.1996 erfolgte Einladung
zur Eigentümerversammlung mit der gleichzeitigen Eventualeinladung zu einer
Ersatzversammlung an demselben Tag um 18.30 Uhr unter Hinweis auf eine
Beschlußfähigkeit ohne Rücksicht auf die Anzahl der vertretenen Anteile war zulässig.
Somit ist die danach durchgeführte Ersatzversammlung ordnungsgemäß einberufen
worden. Den Beschwerdeführern ist zwar darin zuzustimmen, daß eine vorsorgliche
Einberufung einer Ersatzversammlung bereits am 30.10.1996 noch vor dem Scheitern
der Erstversammlung in Anbetracht allein des § 25 Abs. 4 WEG unzulässig wäre, weil
dieser vorsieht, daß eine Wiederholungsversammlung erst einberufen werden darf,
wenn die Beschlußunfähigkeit der Erstversammlung festgestellt ist (vgl. Weitnauer/Lüke,
WEG, 8.Aufl., § 25 Rz., 6; Senat v. 23.8.1989, NJW-RR 90,26 ). Indes übersehen die
Rechtsbeschwerdeführer, daß § 25 Abs. 4 WEG abdingbar ist. In der GEmO kann durch
entsprechende Regelungen von der gesetzliche Vorschrift abgewichen werden (vgl.
Weitnauer/Lüke,aaO.m.w.N.). Eine derartige abweichende Regelung ist nach
überwiegender Meinung, der sich der Senat anschließt, jedenfalls dann zulässig, wenn
diese Bestimmung zugleich vorsieht, daß die Wohnungseigentümer bei der (Eventual-)
Einberufung darauf hingewiesen werden, daß die Versammlung ohne Rücksicht auf die
Zahl der Erschienenen und die Größe der vertretenen Anteile beschlußfähig ist (vgl.
Weitnauer/Lüke, aaO.; die Entscheidung des Senats v. 23.8.1989 läßt ebenfalls die
Möglichkeit einer von § 25 WEG abweichenden Regelung in der
Teilungserklärung/GemO zu, NJW-RR 90,26 a.E.).
9
Diese Anforderungen genügt die hier getroffene Bestimmung in § 12 Ziff. 4 GemO. Zwar
sieht die Vorschrift nicht ausdrücklich die Zulässigkeit einer Eventualeinladung vor. Ihr
insoweit klarer Wortlaut sieht sie indes eine Ersatzversammlung noch an demselben
Tag vor, die ohne Rücksicht auf die gesetzlich vorgesehenen Mehrheiten (§ 25 Abs. 3, 4
WEG) beschlußfähig sein soll. Damit ist zwangsläufig auch die Zulässigkeit einer
Eventualeinberufung vorgesehen, denn anderenfalls wäre die beschriebene Regelung
sinnlos. Ferner sieht § 12 Ziff. 4 GemO den verlangten Hinweis an die Eigentümer
bereits mit der Einberufung vor.
10
Die weiteren Anforderungen an eine - abweichend von § 25 Abs. 4 WEG - geregelte -
Eventualeinberufung sind hier ebenfalls erfüllt. So ist der Forderung nach Angabe eines
eindeutigen Zeitpunktes zur Eventualversammlung bereits in der Einladung (vgl.
BayObLG WuM 90, 658) Genüge getan. Des weiteren ist hier zwischen den beiden
11
Versammlung ausdrücklich unterschieden und der Übergang in die zweite
Versammlung förmlich festgestellt worden (vgl. BayObLG, WuM 90,459). Daß zwischen
Eröffnung der Erst- und der Ersatzversammlung lediglich 30 Minuten zeitlicher Abstand
lagen, erscheint dem Senat unbedenklich. Eines weiteren Zuwartens bei der Eröffnung
der Ersatzversammlung bedarf es nicht, wenn die Teilungserklärung eine
Ersatzversammlung noch am gleichen Tag ausdrücklich vorsieht. Denn eine
entsprechend längere Wartezeit hätte allenfalls zur Folge, daß die erschienenen
Eigentümer möglicherweise nicht mehr an der Ersatzversammlung teilnehmen könnten;
andererseits gibt die hier vorgesehen Wartezeit von 30 Minuten verspäteten Mitgliedern
die Möglichkeit der Teilnahme an der Zweitversammlung.
Die übrigen Einwände gegen das Verfahren der Beschlußfassung aufgrund der
äußeren Umstände der Versammlung hat das Beschwerdegericht zu Recht als
unbegründet zurückgewiesen. In Anbetracht der Möglichkeit, die Versammlung
kostenfrei in dem Mensazelt abhalten zu können, ist die Unannehmlichkeit einer
niedrigen Außentemperatur für die Eigentümer noch hinnehmbar und führt nicht zur
Beschlußunfähigkeit der Versammlung. Entsprechendes gilt für den Hinweis auf eine
schlechte Akustik. Da - unbestritten - eine Lautsprecheranlage zur besseren
Verständlichkeit eingesetzt worden war, worauf die Antragsgegner bereits in erster
Instanz hingewiesen haben, hätte es hierzu näherer Darlegungen bedurft, um diesen
Angriff gegen eine ordnungsgemäße Versammlung plausibel zu machen. Auch auf die
diesbezüglichen Bedenken im amtsgerichtlichen Beschluß vom 30.4.1997 haben die
Antragsgegner ihr Vorbringen nicht ergänzt.
12
zu TOP 3:
13
Der angegriffene Beschluß leidet zwar aus den dargelegten Gründen nicht an einem
Einberufungsmangel; er ist indes unter Verstoß gegen § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG iVm.
§§ 259, 269 BGB zustandegekommen.
14
Entsprechend dem Beschluß der Eigentümer zur Jahresgesamtabrechnung muß die
Beschlußfassung zum Gesamtwirtschaftsplan auch die Einzelwirtschaftspläne
enthalten, da andernfalls wesentliche Teile des Wirtschaftsplanes fehlen würden
(Bärmann/Merle, WEG, 7.Aufl., § 28 Rz. 30 m.w.N.). Eine Beschlußfassung zum
Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen ist den Eigentümern allerdings
nur zumutbar, wenn ihnen zuvor die Möglichkeit einer sachgerechten Prüfung sämtlicher
Gegenstände der Beschlußfassung gegeben worden ist. Dazu gehört auch die
Möglichkeit der Kontrolle der Einzelwirtschaftspläne in Hinblick auf die Prüfung
einzelner Guthaben der Mitglieder einerseits, einzelner Beitragsverpflichtungen
andererseits. Ob hierzu eine so weitgehende Kontrolle der Einzelabrechnungen
gefordert werden muß, wie es der Senat bei der Überprüfung der Jahresgesamt- und
Einzelabrechnungen bisher für unerläßlich gehalten hat (vgl. Senatsbeschlüsse vom
29.3.1995 - FGPrax 95, 142; v. 24.9.1996 ,WE 97, 232; v. 4.6.1997 - 16 Wx 87/97 sowie
Schuschke NZM 98, 432 m.w.N. ), kann dahin stehen. Zumindest muß den Eigentümern
vor der Beschlußfassung die Möglichkeit zur Kenntnisnahme der Einzelwirtschaftspläne
mit entsprechendem Hinweis hierauf gegeben sein, wie das Landgericht zu Recht
festgestellt hat. Hierzu ist erforderlich, daß die Einzelwirtschaftspläne in allgemein
zugänglicher Weise in ausreichender Zeit vor der Versammlung ausliegen und dies den
Eigentümern bekanntgegeben wird. Das ist hier nicht geschehen. Nach der
Tatsachenfeststellung des Beschwerdegerichtes kann schon nicht festgestellt werden ,
daß die Einzelwirtschaftspläne vor Beschlußfassung vorlagen und darüber hinaus, daß
15
die Versammlungsteilnehmer davon Kenntnis gehabt hätten. Die den Festellungen
zugrundeliegende Beweiswürdigung der Vorinstanz, die keine Verfahrensfehler oder
sonstigen Rechtsfehler erkennen läßt, ist bindend für das Verfahren der
Rechtsbeschwerde.
Einer Auseinandersetzung mit der Auffasung des OLG Stuttgart (WE 98,383 ) bedarf es
hier -entgegen der Meinung der Antragsgegner - nicht, da es in der dortigen
Entscheidung um die Auslegung eines nicht mehr anfechtbaren Beschlusses zur
Jahresabrechnung ging, während hier im Rahmen des Verfahrens nach §§ 23 Abs. 4,
43 Abs. 1 Nr. 4 WEG über die Fehlerhaftigkeit eines rechtzeitig angefochtenen
Beschlusses zu entscheiden ist.
16
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten abweichend vom Regelfall des § 47 S.2 WEG bestand keine Veranlassung.
17
Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 WEG; sie entspricht der nicht
angegriffenen Festsetzung in der Vorinstanz.
18