Urteil des OLG Köln vom 29.10.2001
OLG Köln: hebebühne, einwilligung, nutzungsänderung, vergleich, miteigentümer, zustand, sachverständiger, ermessen, konkretisierung, erstellung
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 180/01
Datum:
29.10.2001
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 180/01
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 324/00
Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Be-
schluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 19.06.2001 - 29
T 324/00 - abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die sofortige
Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts
Köln vom 27.11.2000 - 202 II 134/00 - wird zurückgewiesen. Die
Antragsteller tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens. Eine
Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
G r ü n d e :
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Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
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Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung
nicht stand.
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Den Antragstellern steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch (§§ 15 Abs. 3
WEG, 1004 BGB) nicht zu.
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Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im
Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums
verlangen, der der im Vertrag der Miteigentümer oder in der Gemeinschaftsordnung
getroffenen Zweckbestimmung entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Die Vorinstanzen haben
zwar zutreffend ausgeführt, dass die Nutzung der im Sondereigentum der
Antragsgegnerin stehenden Räume im Erdgeschoss als Kfz-Untersuchungsraum mit
Hebebühne der Teilungserklärung widerspricht, in der diese Räume als Bürofläche
ausgewiesen sind. Die Verwalterin hat jedoch mit Schreiben vom 11.12.2000 der
Nutzung des Sondereigentums als Kfz-Sachverständigenbüro ausdrücklich zugestimmt.
Diese Zustimmung ist wirksam erteilt und bindet alle Wohnungseigentümer.
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Die Teilungserklärung vom 21.01.1972 nebst Ergänzungen vom 14.04.1972 und
11.10.1972 wurde am 22.02.1973 einer Änderung unterzogen. Die
Gemeinschaftsordnung und der Inhalt des Sondereigentums wurden neu bestimmt. Im
Abschnitt B (Gemeinschaftsordnung) § 3 Ziff. 4 wurde u.a. geregelt, dass der
Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs in der
Wohnung nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt ist. Diese
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Bestimmung der Gemeinschaftsordnung gilt nach Abschnitt A Ziff. 1 Abs. 2 für das
Teileigentum entsprechend. Die entsprechende Anwendung führt nach
Rechtsauffassung des Senats dazu, dass auch die Änderung der gewerblichen Nutzung
des Teileigentums mit Zustimmung des Verwalters möglich ist.
Gegen die Wirksamkeit dieser Bestimmung bestehen keine Bedenken.
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Grundsätzlich bedarf zwar die Abänderung der Teilungserklärung der Vereinbarung
aller Miteigentümer. Eine Änderung durch abändernden Mehrheitsbeschluss wird
jedoch dann für wirksam erachtet, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche
Möglichkeit ausdrücklich vorsieht, wobei eine Abänderung nur zulässig ist, wenn hierfür
ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis
dahin bestehenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (vgl. BGHZ 95,
137 ff., 139 ff. m.w.N.; Staudinger-Kreuzer, 12. Aufl., § 10 WEG Rz. 92, 93 m.w.N.). In
dem für die "Öffnungsklausel" zugunsten einer Beschlusskompetenz der Eigentümer
gesteckten Rahmen hält der Senat unter Berücksichtigung der den Miteigentümern
durch das WEG eingeräumten umfänglichen Gestaltungsfreiheit auch die vorliegend in
der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Ermächtigung der Verwalterin zur
Entscheidung über die Berechtigung einer von der Teilungserklärung abweichenden
Nutzungsart für zulässig. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die weitere Regelung in
der Gemeinschaftsordnung (§ 3 Ziff. 4 Abs. 2), wonach die Einwilligung in die von einem
Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer beabsichtigte Nutzungsänderung aus
wichtigem Grund verweigert werden kann und ein solcher Grund dann vorliegt, "wenn
die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der
Wohnungseigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten lässt".
Hierdurch wird die Entscheidungsfreiheit der Verwalterin tatbestandlich umschrieben
und im Interesse der übrigen Eigentümer eingegrenzt.
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Im Hinblick auf das Leerstehen der Räume in der Zeit von Februar bis Ende November
1999 ist die Einwilligung der Verwalterin in die von der Antragsgegnerin beabsichtigte
Nutzungsänderung objektiv sachgerecht. Dass die Antragsteller durch den Betrieb eines
Kfz-Untersuchungsraum nebst Hebebühne in den Räumen des Erdgeschosses unbillig
benachteiligt werden, kann ihrem Vortrag nicht entnommen werden. Sie tragen zu der
betriebsbedingten Geräuschbelästigung nicht konkret vor. Es ist weder ersichtlich,
wieviel Kraftfahrzeuge pro Tag zur Untersuchung vorgestellt werden, noch ist dargetan,
wie geräuschintensiv die Hebebühne "arbeitet", d.h. in welcher Lautstärke die
Geräusche in der über den gewerblich genutzten Räumen liegenden
Eigentumswohnung der Antragsteller zu hören sind. Allein der Vortrag, es entstehe
"erheblicher" Lärm ist nicht ausreichend. Er rechtfertigt ohne weitere Konkretisierung
nicht die Annahme, dass die Antragsteller im Vergleich zum alten Zustand unzumutbar
beeinträchtigt werden. Dies gilt auch dann, wenn als Vergleich nicht der vorherige
langjährige Betrieb einer Autowerkstatt und einer Autovermietung herangezogen wird
sondern nach Leerstehen der Räumlichkeiten und anschließendem Verkauf des
Teileigentums an die Antragsgegnerin die in der Teilungserklärung vorgesehene
Nutzung als Büroraum. Im Hinblick auf den Vortrag der Antragsgegnerin, dass die
Hauptbetätigung ihres als Kfz-Sachverständiger tätigen Ehemannes in der Erstellung
von Gutachten bestehe, die Mehrzahl der zu begutachtenden Fahrzeuge direkt am
Wohnort der Auftraggeber begutachtet würden und im übrigen die montierte Hebebühne
nahezu geräuschlos sei, weil die Antriebsmotoren eine Etage tiefer in der Tiefgarage
montiert seien, hätte es eines konkreten Vortrages der Antragsteller zu der von ihnen
behaupteten "erheblichen" Lärmbelästigung bedurft.
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Die Zustimmung der Verwalterin zu der von der Antragsgegnerin vorgenommenen
Nutzungsänderung ist demzufolge wirksam mit Bindung für alle Wohnungseigentümer
erfolgt. Das Amtsgericht hat daher im Ergebnis zu Recht den Antrag der Antragsteller
zurückgewiesen, so dass in Abänderung der angefochtenen Entscheidung des
Beschwerdegerichts die sofortige Beschwerde zurückzuweisen ist.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die
Antragsteller die Gerichtskosten tragen. Die Regelung hinsichtlich der
außergerichtlichen Kosten entspricht dem Grundsatz, dass in
Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine eigenen Auslagen selbst zu tragen
hat. Gründe hiervon abzuweichen sind nicht ersichtlich.
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Wert des Beschwerdegegenstandes: 20.000,00 DM
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