Urteil des OLG Köln vom 10.09.2002
OLG Köln: firma, verwalter, interessenkonflikt, käufer, verwaltung, vollstreckbarkeit, wahlergebnis, amt, abrede, provision
Oberlandesgericht Köln, 24 U 32/02
Datum:
10.09.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
24 U 32/02
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 26 O 95/01
Tenor:
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln
vom 23.01.2002 - 26 O 95/01 - wird zurückgewiesen. 2. Die Kosten des
Berufungsverfahrens trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig
vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
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Allerdings folgt der Senat der Auffassung der Beklagten, dass die Rechtsprechung des
BGH, nach der der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen
Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungskaufes abhängig ist,
wegen des demgemäß institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des
Auftraggebers nicht dessen Makler sein könne, auch für den Fall gilt, dass der Makler
vom Wohnungseigentümer mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt worden ist. Der
gegenteiligen Ansicht (Roth in: Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 110),
zu der auch das Landgericht neigt, ist nicht zu folgen. Richtig ist zwar, dass die beiden
Entscheidungen des BGH (BGHZ 112, 240 = NJW 1991, 168; ZMR 1991, 71 = WuM
1991, 46) Fälle betrafen, in denen der Makler für den Käufer tätig geworden war. Auch
wird in den Leitsätzen der Entscheidungen auf den Konflikt mit den Interessen des
Käufers abgestellt. Die Begründung für diese Rechtsprechung ist jedoch nicht auf diese
Fallgestaltung beschränkt. Der BGH stellt darauf ab, dass der Verwalter die
Entscheidungsbefugnis habe. Diese Befugnis, über das Zustandekommen des
Veräußerungsvertrages zu entscheiden (und damit gleichzeitig den Provisionsanspruch
eines tätig gewordenen Maklers dem Gesetz entsprechend entstehen zu lassen), sei
ausschlaggebend, nicht aber, ob er im Interesse des Veräußerers handele. Entscheide
der Makler über den Abschluss des Hauptvertrages, dann sei der Interessenkonflikt
institutionalisiert. Diese Interessenkollision hindere ihn an einer dem gesetzlichen
Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit. Folgerichtig besteht ein institutionalisierter
Interessenkonflikt nicht nur zwischen dem Makler und dem Käufer, sondern auch
zwischen dem Makler und dem Verkäufer, sofern die Veräußerung der
Eigentumswohnung von der Zustimmung des Maklers abhängt. Ebenso wie gegenüber
dem Käufer kann in diesem Falle dem Makler gegenüber dem Verkäufer kein
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Provisionsanspruch aus einer echten Maklertätigkeit zustehen (Müller-Eising, MDR
1991, 818, 821). Überdies vertritt der Makler als Verwalter die Interessen der
Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes und nicht die des einzelnen
Eigentümers. Auch im Hinblick auf diese möglicherweise gegenläufigen Interessen ist
ein institutionalisierter Interessenkonflikt gegeben.
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Darauf kommt es jedoch nicht an, weil - wie das Landgericht mit zutreffender
Begründung annimmt - die Parteien ein selbständiges Provisionsversprechen vereinbart
haben. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein von einer echten
Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen insbesondere dann anzunehmen,
wenn es in Kenntnis der Umstände abgegeben wurde, die den Provisionsempfänger an
einer Maklertätigkeit hindern (BGH NJW 2000, 3781, 3782 m.w.N.), namentlich dann,
wenn es dem Auftraggeber dennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person
ankommt (BGHZ 112, 240, 242). Dabei reicht es aus, dass der Maklerkunde vor
Abschluss der Provisionsvereinbarung über die Umstände aufgeklärt ist, die den
Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hinderten oder die den institutionalisierten
Interessenkonflikt begründeten. Nicht erforderlich ist das Wissen des Maklerkunden,
welche rechtlichen Konsequenzen sich aus den ihm bekannten Tatsachen ergeben
(BGH WM 1983, 42, 43; 1985, 946, 948; OLG Naumburg NJW-RR 2000, 1503; Palandt-
Sprau, BGB, 61. Aufl., Einführung vor § 652 Rn. 17; Zopfs, Das Maklerrecht in der neuen
höchstrichterlichen Rechtsprechung, 3. Aufl., Rn. 52; Lehner, NJW 2000, 2405, 2406;
Müller-Eising, MDR 1991, 818, 819 f.; abweichend Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl.,
Rn. 704 ff.).
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Dem Landgericht ist darin zu folgen, dass danach eine selbständige Provisionszusage
anzunehmen ist. Der Einwand der Beklagten, sie sei bei Abschluss des
Makleralleinauftrages vom 02.04.2001 noch völlig ohne Argwohn gewesen, wird -
worauf die Berufungserwiderung zutreffend hinweist - durch das Protokoll der
Wohnungseigentümerversammlung vom 26.01.1999 (Bl. 112 f. = 32 f. d.A.), das dem
Protokoll beiliegende Exposé der Firma "B.S. Immobilien & Assekuranz" vom
25.01.1999 (Bl. 114 ff. = Bl. 34 ff. d.A.) sowie das Schreiben der Firma "I.S." vom
02.06.1999 (Bl. 117 ff. d.A.) widerlegt. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung
vom 26.01.1999, an der die Beklagte ausweislich der Teilnehmerliste teilgenommen
hatte, hat sich der Kläger als Kandidat für die WEG-Hausverwaltung vorgestellt. In dem
Exposé der "B.S. Immobilien & Assekuranz" vom 25.01.1999, das vom Kläger
unterschrieben ist, wird der Leistungs- und Pflichtumfang der WEG-Verwaltung
beschrieben sowie darauf hingewiesen, dass die Verwaltung von der Firma "I.S.
Hausverwaltung" geführt werde. Das Schreiben vom 02.06.1999 stammt von der Firma
"I.S. Immobilien & Assekuranz", ist jedoch von dem Kläger unterschrieben. In ihm heißt
es wörtlich: "Sehr geehrte Frau H., mit Kopie des Protokolls vom 25.02.99 informierte
mich Herr B.P. über das Wahlergebnis des neuen Verwalters. Ich möchte mich
herzlichst für die Wahl bedanken und nehme das Amt mit Wirkung zum 01.07.1999 an."
Damit wusste die Beklagte, dass der Kläger, der auf der Eigentümerversammlung
kandidiert hatte, zum WEG-Hausverwalter bestellt worden war und dass er die
Verwaltung über die Firma "I.S. Hausverwaltung" ausübte. Diese Umstände mussten
der Beklagten auch beim Abschluss des Maklervertrages am 02.04.2001 bewusst sein.
Aber selbst wenn ihr diese Umstände beim Vertragsschluss nicht mehr gegenwärtig
gewesen sein sollten, könnte dies bei der nach §§ 157, 242 BGB gebotenen objektiven
Betrachtungsweise der Vereinbarung eines selbständigen Provisionsversprechens nicht
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entgegenstehen. Dass der Verwalter die Befugnis nach § 12 WEG hatte, musste der
Beklagten ebenfalls bekannt sein; dies wird von ihr auch nicht in Abrede gestellt. Damit
hatte sie ausreichende Kenntnis über die tatsächlichen Umstände, aus denen sich der
institutionalisierte Konflikt des von ihr als Makler beauftragten Klägers mit ihren
Interessen ergab. Soweit der BGH (BGHZ 112, 240, 242) auf den Gesichtspunkt abstellt,
dass die Provisionszusage abgegeben wird, weil es dem Maklerkunden dennoch und
gerade auf die Einschaltung dieser Person ankomme, handelt es sich nur um einen
zusätzlichen Gesichtspunkt, nicht um eine notwendige Voraussetzung für ein
selbständiges Provisionsversprechen. Aber auch diese ist erfüllt, weil die Beklagte -
nach ihrem eigenen Vortrag - sich wieder an den Kläger gewandt und diesen beauftragt
hatte, nachdem der zunächst eingeschaltete Makler gemeint hatte, der Verkaufpreis
müsse unter 319.000,00 DM liegen.
Im Schrifttum wird teilweise als Voraussetzung für die rechtliche Anerkennung eines
selbständigen Provisionsversprechens eine Individualvereinbarung verlangt (Roth in:
Münchener Kommentar, § 652 Rn. 120; Palandt-Sprau a.a.O.). Dies kann jedoch
dahinstehen. Denn das Provisionsversprechen ergibt sich vorliegend aus den
Umständen des Einzelfalles, mithin aus einer konkludent geschlossenen
Individualvereinbarung. Die vom Landgericht problematisierte Frage eines Verstoßes
gegen § 9 AGBG stellt sich deshalb nicht.
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Das Provisionsversprechen ist nicht dahin auszulegen, dass die Beklagte die Provision
auch unabhängig von einer Vermittlungstätigkeit des Klägers schulden sollte. Auf eine
derartige Vermittlungstätigkeit kam es ihr an und sie war trotz des institutionalisierten
Interessenkonfliktes möglich (anders für den Fall einer echten Verflechtung BGH NJW-
RR 1987, 1075). Das Landgericht hat ausführlich und überzeugend begründet, dass der
Kläger eine für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages mitursächliche
Vermittlungstätigkeit entfaltet hat. Dies wird von der Berufung nicht angegriffen. Ebenso
greift sie den Vorwurf der treuwidrigen Doppeltätigkeit gemäß § 654 BGB nicht mehr auf.
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Der Schriftsatz der Beklagten vom 05.09.2002 gibt keinen Anlass, die mündliche
Verhandlung wieder zu eröffnen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
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Berufungsstreitwert: 5.764,92 EUR
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