Urteil des OLG Köln vom 15.01.1997
OLG Köln (mieter, kündigung, antragsteller, hausordnung, zpo, beschwerde, wohnung, verhalten, unterlassung, eigentumswohnung)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 275/96
Datum:
15.01.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 275/96
Normen:
WEG §§ 14, 15;
Leitsätze:
Keine Verpflichtung zur Kündigung eines Mietverhältnisses
WEG §§ 14, 15 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch
die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem
Mieter, der des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen
hat, zu kündigen. Der Anspruch kann sich vielmehr nur auf Unterlassung
der unzulässigen Belästigungen richten. Diese
Unterlassungsverpflichtung wäre dann gem. § 890 ZPO zu vollstrecken.
Es ist dann Sache des Wohnungseigentümers, welche Maßnahmen er
ergreift, um die Einhaltung der Hausordnung seinem Mieter gegenüber
nachhaltig durchzusetzen.
Rechtskraft:
unanfechtbar
G r ü n d e
1
Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthafte und auch im übrigen zulässige
sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg, da die Entscheidung des
Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).
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Das Landgericht durfte den Antragsgegner nicht dazu verpflichten, gegenüber ,der
Mietpartei" seiner Eigentumswohnung die Kündigung auszusprechen.
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Amts- und Landgericht sind zutreffend davon ausgegangen, daß der Antragsgegner
verpflichtet ist, ein Verhalten seines Mieters E. zu unterbinden, das zu Belästigungen
der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt und gegen die
Hausordnung verstößt. Der Anspruch folgt aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2
BGB, jeweils i.V.m. § 14 Nr. 1 und 2 WEG. Da der Antragsgegner sich gegen den
amtsgerichtlichen Beschluß und die vom Landgericht getroffenen tatsächlichen
Feststellungen, wonach der Mieter E. den Antragsteller beschimpft und beleidigt sowie
mit Körperverletzungen durch den von ihm gehaltenen Kampfhund bedroht hat, nicht
wehrt, bedarf es insoweit keiner weiteren Ausführungen.
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Der Antragsgegner kann jedoch nicht zur Kündigung des Mietvertrages mit seinem
Mieter E. verpflichtet werden. Einem Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht
vorgeschrieben werden, auf welche Weise er einen geschuldeten Erfolg erreicht,
nämlich die Unterlassung von unzulässigem Verhalten seines Mieters, durch das dieser
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nämlich die Unterlassung von unzulässigem Verhalten seines Mieters, durch das dieser
gegen das Gebot verstößt, daß durch die Nutzung der Eigentumswohnung keinem der
anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen darf.
Der Anspruch auf Unterlassung unzulässiger Belästigungen und Bedrohungen richtet
sich nicht nur gegen den Mieter, sondern gegen den Antragsgegner als
Wohnungseigentümer, der selbst Störer im Sinne des § 1004 BGB ist. Die
Unterlassungspflicht des Antragsgegners schließt die Pflicht ein, dahin tätig zu werden,
daß die unzulässige Nutzung des Wohnungseigentums durch seinen Mieter
unterbunden wird. Diese Unterlassungsverpflichtung des Antragsgegners ist gemäß §
890 ZPO durch Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft zu vollstrecken. Im Verfahren nach §
890 ZPO ist zu prüfen, ob er die Zuwiderhandlung verschuldet hat, weil er als mittelbarer
Störer nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen hat, um seinen Mieter zu
einer Nutzung der Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der
Hausordnung anzuhalten. Welche Maßnahmen er hierzu ergreift, muß grundsätzlich ihm
überlassen bleiben und kann ihm nicht vorgeschrieben werden. Ob er im Hinblick auf
seine Unterlassungsverpflichtung zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt und
verpflichtet ist oder welche sonstigen Maßnahmen ihm gegen seinen Mieter zumutbar
sind, um seiner Unterlassungspflicht nachzukommen, brauchte der Senat nicht zu
entscheiden.
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Die Verpflichtung zur Kündigung käme nur dann in Betracht, wenn sie die einzige
geeignete Maßnahme zur Beseitigung der vom Mieter des Antragsgegners
ausgehenden Störungen ist. Es ist aber kein Grund ersichtlich, der die Annahme
rechtfertigte, der Antragsgegner könne nicht auf das Verhalten seines Mieters, mit dem
er verschwägert ist, in anderer Weise einwirken. Daß keine anderen Maßnahmen zur
Störungsbeseitigung geeignet sind, kann bereits deshalb nicht festgestellt werden, weil
der Antragsteller aus dem amtsgerichtlichen Beschluß nicht die Zwangsvollstreckung
gegen den Antragsgegner betrieben hat.
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Der Antragsteller kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des
Kammergerichts in WM 1986, 286 berufen. Das Kammergericht hat einen
amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt, durch den ein Wohnungseigentümer verpflichtet
wurde, ,seinen Mietern zu untersagen, in den Räumlichkeiten einen Bordellbetrieb zu
unterhalten, sowie ihnen fristlos zu kündigen, falls sie der Untersagung nicht
nachkommen." Damit war lediglich ausgesprochen, wie der Wohnungseigentümer
äußerstenfalls vorzugehen hatte, wenn er die Benutzer der Wohnung nicht auf andere
Weise von dem unzulässigen Betrieb abhalten konnte. Demgegenüber begehrt der
Antragsteller die Verpflichtung des Antragsgegners zur Kündigung nicht als zusätzliche
und letzte Maßnahme für den Fall, daß die Störung auf andere Weise nicht beseitigt
wird, sondern als einzige Maßnahme.
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Daher war der angefochtene Beschluß abzuändern und die Beschwerde des
Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts zurückzuweisen.
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Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Soweit der Antragsteller unterliegt,
entspricht es billigem Ermessen, ihm die Gerichtskosten aufzuerlegen. Demgegenüber
bestand kein Anlaß, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz
abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen
haben.
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Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 5.000,00 DM
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