Urteil des OLG Köln vom 22.08.2006
OLG Köln (kläger, allgemeine geschäftsbedingungen, mieter, mietvertrag, risiko, vereinbarung, umstände, zpo, ausdrücklich, kündigung)
Oberlandesgericht Köln, 22 U 73/06
Datum:
22.08.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 U 73/06
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 16 O 682/03
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln
vom 14.3.2006 - 16 O 682/03 - abgeändert und wie folgt neugefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
1
I.
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Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg.
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Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz in Form
entgangenen Gewinns aufgrund der Schließung des Verbrauchermarkts für die Monate
Mai bis Juli 2003.
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Im einzelnen:
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1.
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Ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der
Geschäftsgrundlage ist nicht gegeben.
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a)
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Zum einen haben die Parteien zur Überzeugung des Senats eine Pflicht der Beklagten,
während der Dauer des Untermietverhältnisses, den Verbrauchermarkt zu betreiben,
nicht zur sog. Geschäftsgrundlage gemacht. Unter einer solchen versteht man die bei
Abschluss des Vertrags zu Tage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen
und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsame
Vorstellung beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt
bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen
aufbaut (BGH, NJW 2001, 1204). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Denn
die Parteien haben in § 2 Ziff. 3 und in § 10 Ziff. 1 des Mietvertrags eine Regelung zu
der Betriebspflicht getroffen. Sie haben die Problematik einer Betriebspflicht gesehen,
jedoch eine Betriebspflicht einseitig nur für den Kläger als Mieter bestimmt. Im
Umkehrschluss ist daraus abzuleiten, dass die Betreiberpflicht auf Vermieterseite nicht
besteht und auch nicht zur Geschäftsgrundlage geworden ist.
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b)
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Des weiteren begründet ein Wegfall der Geschäftsgrundlage keinen
Schadensersatzanspruch. Als Rechtsfolge kommt entweder die Anpassung des
Vertrags gemäß § 313 Abs. 1 BGB oder der Rücktritt bzw. im Fall eines
Dauerschuldverhältnisses – wie im vorliegenden Fall – eine Kündigung gemäß § 313
Abs. 3 BGB in Betracht.
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2.
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Der Kläger kann von der Beklagten auch nicht Schadensersatz wegen
Vertragsverletzung nach § 280 BGB verlangen.
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a)
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Indem die Beklagte bereits vor Beendigung des Untermietverhältnisses den Betrieb
ihres Verbrauchermarkts eingestellt hat, hat sie keine sich aus dem Vertragsverhältnis
ergebende Pflicht verletzt. Insbesondere war die Beklagte nicht zum Betreiben ihres
Verbrauchermarkts verpflichtet. Eine solche Betreiberpflicht haben die Parteien weder
ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, noch ist diese durch stillschweigende
Vereinbarung begründet worden.
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An die Annahme einer konkludent vereinbarten Betriebspflicht sind strenge
Anforderungen zu stellen. Es müssen Umstände vorliegen, die sicheren den Schluss
auf die Begründung einer Betriebspflicht zulassen (Lindner-Figura,
Geschäftsraummiete, München 2006, Kap. 23 Rz 23).
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Gerade der Umstand, dass die Parteien ausdrücklich eine Betriebspflicht nur für den
Kläger vereinbart haben, spricht jedoch gegen die Annahme einer Betreiberpflicht auf
Beklagtenseite.
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Zu berücksichtigen ist auch die Risikoverteilung: Grundsätzlich trägt der Mieter allein
sein unternehmerisches Risiko. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete auch das
Risiko, dass der Mieter mit dem Mietobjekt Verluste erwirtschaftet. Dieses Risiko kann
der Mieter nicht ohne weiteres auf den Vermieter abwälzen. Eine andere
Risikoverteilung ergibt sich auch nicht aus einzelnen Klauseln des Mietvertrags der
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Parteien.
Auch mit der Eingliederung der angemieteten Verkaufsfläche in die "Vorkassenzone"
des Verbrauchermarkts der Beklagten und der damit verbundenen wechselseitigen
Profitierung von dem Kundenzulauf des Vertragspartners kann eine Betreiberpflicht der
Beklagten nicht begründet werden.
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Denn die einseitige Regelung einer Betreiberpflicht des Klägers im Mietvertrag spricht
gerade gegen einen entsprechenden Bindungswillen der Beklagten. Ein solcher
Bindungswille ist aber Voraussetzung für eine durch stillschweigende Vereinbarung
begründete Betriebspflicht.
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Dass es sich bei dem Mietvertrag um von der Beklagten verwendete sog. Allgemeine
Geschäftsbedingungen handelt, deren Wirksamkeit an den §§ 307 ff BGB zu messen ist,
steht der Wirksamkeit einer einseitigen Vereinbarung einer Betriebspflicht nicht
entgegen. Allein eine Ungleichbehandlung in dem vorformulierten Mietvertrag führt nicht
zu deren Unwirksamkeit. Die Interessen des Klägers sind nämlich dadurch gewahrt,
dass jede Vertragspartei – und damit auch der Kläger – gemäß § 2 Ziff. 3 des
Mietvertrags die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit kurzer Kündigungsfrist
hatte. Einen Zeitvertrag haben die Parteien gerade nicht geschlossen, so dass sich der
Kläger aufgrund veränderter Umstände kurzfristig aus dem Vertrag hätte lösen können.
Dadurch sind seine Interessen gewahrt.
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Den Interessen des Klägers hat die Beklagte im übrigen auch dadurch Rechnung
getragen, dass sie für den streitgegenständlichen Zeitraum keine Miete geltend gemacht
und damit das Mietverhältnis ab Mai 2003 auch faktisch beendet hat.
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b)
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Zudem haben die Parteien einen Schadensersatzanspruch wegen entgangenen
Gewinns auch vertraglich ausgeschlossen. In § 9 Ziff. 3 des Mietvertrags haben sie
vereinbart, dass der Beklagten eine Gewährleistung für die Tauglichkeit zum
vertragsgemäßen Gebrauch erlassen wird und dass etwaige Schadensersatzpflichten
des Vermieters sich nur auf den unmittelbaren Schaden erstrecken, also insbesondere
nicht auf entgangenen Gewinn. Dieser vertragliche Haftungsausschluss bezieht sich
nicht nur auf Mängel der Mietsache selbst, sondern stellt eine generelle Regelung für
eventuelle Schadensersatzverpflichtungen des Vermieters dar.
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c)
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Ein Schadensersatzanspruch würde auch deshalb ausscheiden, weil der Kläger seiner
sich aus § 254 Abs. 2 S.1 BGB ergebenden Schadensminderungspflicht nicht
nachgekommen ist. Als Geschädigter war er gehalten, den Schaden zu mindern. Dazu
hätte er zumindest den Versuch unternehmen müssen, seine Verkaufsstelle, so wie von
der Beklagten mit Schreiben vom 19.3.2003 auch angeboten, unmittelbar in den
Eingangsbereicht des Marktes zu verlegen und seinen Geschäftsbetrieb
aufrechtzuerhalten. Dass dies von vornherein wirtschaftlich unvernünftig war, liegt nicht
auf der Hand. Der Kläger hätte die Möglichkeit gehabt, rechtzeitig seine Kunden von der
Weiterführung der Lottoannahmestelle für die Monate Mai bis Juli 2003 mit
entsprechenden Werbemaßnahmen zu informieren. Die von dem Kläger in diesem
Zusammenhang aufgezeigten Unannehmlichkeiten oder Unwägbarkeiten, wie z.B.
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Unsicherheit über den vorzuhaltenden Warenvorrat oder mögliche Abverkäufe mit
Verlust, verfangen nicht. Diese stellen ein typisches Unternehmerrisiko beim Auslaufen
des Mietvertrags dar.
II.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
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Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 ZPO). Weder weicht der Senat
von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ab, noch besteht wegen
grundsätzlicher Bedeutung die Notwendigkeit einer Entscheidung des
Revisionsgerichts.
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Streitwert des Berufungsverfahrens: 10.969, 00 €
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