Urteil des OLG Köln vom 08.01.1997
OLG Köln (kläger, prospekt, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, widersprüchliches verhalten, vertragliche beziehung, beratung, merkblatt, zeuge, höhe, zug)
Oberlandesgericht Köln, 11 U 1O9/96
Datum:
08.01.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
11. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
11 U 1O9/96
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 8 O 76O/95
Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Aachen
vom 14. 3. 1996 - 8 O 76O/95 - wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt
die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig
vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheits-
leistung in Höhe von 21O.OOO,OO DM abwenden, wenn nicht die
Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Sicherheitsleistung kann auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft
einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.
T a t b e s t a n d
1
Die Kläger machen mit der Klage Schadensersatz und Rückabwicklung eines mit dem
Beklagten am 28. 1. 1993 geschlossenen notariellen Vertrages über den Erwerb einer
Eigentumswohnung geltend.
2
Bei Abschluß dieses notariellen Kaufvertrages ließ sich der Beklagte durch den Zeugen
A. H. vertreten, dem er u.a. die Veräußerung und Vermarktung der Wohnung übertragen
hatte. Der Zeuge betrieb eine "Wirtschaftsberatung", die unter Mitwirkung der Zeugin S.
die Kläger als Kaufinteressenten gewann.
3
Der Zeuge H. hatte für das Objekt ein Verkaufsprospekt entwickelt, das eine
Beispielsrechnung über den finanziellen Aufwand in der Erwerbsphase und der
Mietphase für die Wohnung bei vollständiger Fremdfinanzierung zum Gegenstand hatte.
Diese Beispielsrechnung legte eine Steuerbelastung von 4O % zugrunde. Für die
Erwerbsphase kam sie danach zu einem Überschuß von 9.6O5,OO DM. Für die
Mietphase wurde eine "Liquiditätsunterdeckung" nach Steuern und vor Tilgung in Höhe
von 1.493,OO DM pro Jahr errechnet. Bei ihren Beratungsgesprächen mit den Klägern
hielt sich die Zeugin S. an die aus dem Prospekt ersichtlichen Angaben.
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Die Wirtschaftsberatung H. wandte sich wegen des Erwerbs von Eigentumswohnungen
gezielt auch an Bevölkerungskreise mit geringem oder mittlerem Einkommen (u. a. 11 U
88/96, 11 U 89/96 und 11 U 1O4/96).
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Insbesondere wurden u.a. in den neuen Bundesländern gezielt Käufer gesucht, wie dem
Senat aus mehreren Parallelverfahren bekannt ist.
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Der Beklagte hatte das hier streitige Objekt zu einem Kaufpreis von 6OO,OO DM pro
Quadratmeter erworben und 1992 vertreten durch den Zeugen H. in
Eigentumswohnungen aufteilen lassen. Der mit den Klägern vereinbarte Kaufpreis für
die 62,66 qm große Wohnung lag bei 143.366,00 DM.
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In den genannten Parallelverfahren hat der Vermarktungsaufwand der
Wirtschaftsberatung H. bei 3O % des Gesamtkaufpreises gelegen.
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Unmittelbar vor dem Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages am 28. 1.
1993 hat der Zeuge H. den Klägern ein "Merkblatt" übergeben, dessen Kenntnisnahme
diese quittierten. In dem "Merkblatt" wurde u. a. darauf hingewiesen, daß es sich bei
dem Objekt um eine "langfristige Anlage" handele. Auch die Möglichkeit der
Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist und die Notwendigkeit einer
Instandhaltungsrücklage wird darin angesprochen. Schließlich wurde in dem "Merkblatt"
eine "persönliche Unterdeckung" für die Kläger vor Steuern und ohne Tilgung von ca.
272,OO DM monatlich errechnet.
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Die Kläger haben die Auffassung vertreten, das Verkaufsprospekt sei in mehrerlei
Hinsicht unzureichend. Es werde nicht erläutert, daß die darin aufgeführten
Werbungskosten zunächst finanziert werden müßten. Fehlerhaft sei auch, daß für die
Vermietungsphase bei der Berechnung der Belastung der Nominalzins zugrundegelegt
worden sei. Ein Hinweis auf das Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindungsfrist oder eine
Berechnung der dann anfallenden Kosten fehle.
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Der Kläger habe für die unzureichenden Angaben in dem Prospekt des Zeugen H.
sowie die unzureichende Beratung durch die vom Zeugen H. eingesetzte Vermittlerin,
die Zeugin S., einzustehen.
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Die Kläger haben darüber hinaus ausgeführt, der Prospekt sei insbesondere deshalb
unzureichend gewesen, weil er keine Auskunft darüber gegeben habe, welche
finanziellen Belastungen genau auf sie zukommen würden. Zu einer derartigen auf die
konkrete Einkommens- und Vermögenssituation bezogenen Beratung sei der Zeuge H.
und die für ihn tätige Zeugin S. verpflichtet gewesen.
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Die Kläger haben beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen,
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an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars
165.OOO,OO DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3O. 12. 1995 zu zahlen, Zug um Zug
gegen Abbgabe folgender notarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:
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"Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt E in Eschweiler gelegenen, im
Grundbuch des Amtsgerichts Eschweiler von Eschweiler, Blatt X verzeichneten
Eigentumswohnung Nr. 1.
16
Wir verpflichten uns hiermit das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf Herrn M. R. zu
übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuch eingetragenen
Grundschuld der Commerzbank, Filiale Aachen in Höhe von 165.OOO,OO DM. Wir
erteilen hiermit dem Herrn M. R. die Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung
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von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir erklären unser Einverständnis mit einer Weisung des Herrn R. an den
unterzeichneten Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in
Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Commerzbank, Filiale
A., zu verwenden.
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Wir bewilligen die Eintragung des Herrn M. R. als Eigentümer unter der
aufschiebenden Bedingung, daß Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage
geforderten Betrags auf dem Konto des unterzeichneten Notars erfolgt. Der nach
Ablösung der Grundschuld überschießende Geldbetrag ist an uns zu zahlen.
19
Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er hat die Auffassung vertreten, der Prospekt sei in jeder Hinsicht einwandfrei. Die
Beratung der Kläger entsprechend dem Prospekt habe genügt. Er hat im übrigen die
Einrede der Verjährung erhoben.
22
Durch Urteil vom 14. 3. 1996 hat das Landgericht Aachen den Beklagten antragsgemäß
zur Zahlung verurteilt. Es hat einen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß
bejaht. Die Beratungspflichtverletzung des Zeugen H. hat es u.a. darin gesehen, daß
eine auf die Einkommens- und Vermögenssituation der Kläger bezogene
Rentabilitätsberechnung verabsäumt worden ist. Für diese unvollständige Aufklärung
habe der Beklagte gemäß § 278 BGB einzustehen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angegriffene Urteil (Bl. 193 bis 2O3 d. A.)
Bezug genommen.
24
Gegen dieses ihm am 17. 4. 1996 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 13. 5. 1996
Berufung eingelegt. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist durch
Verfügung des Vorsitzenden bis zum 13. 7. 1996 hat er das Rechtsmittel mit am 9. 7.
1996 eingegangenen Schriftsatz begründet.
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Der Beklagte vertritt die Auffassung weder nach dem Prospekt noch in den mündlichen
Erörterungen mit der Zeugin S. seien den Klägern unzutreffende Zusicherungen über
die Beschaffenheit der Eigentumswohnung gemacht worden. Dies träfe auch auf deren
Wert zu, der nicht Gegenstand des Prospekts oder der Vorgespräche gewesen sei.
26
Das Landgericht habe die inhaltlichen Anforderungen an den Verkaufsprospekt
überspannt. Eine konkrete Rentabilitätsberechnung sei nicht gefordert gewesen. Die im
Prospekt enthaltene Beispielsrechnung beruhe zum Teil auf ungünstigeren Annahmen,
als die von den Klägern gewählte Finanzierung. Im übrigen habe das im Notartermin
überreichte Merkblatt, in dem eine monatliche Belastung der Kläger von ca. 272,OO DM
ausgewiesen sei, hinreichende Angaben enthalten.
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Der Beklagte beantragt,
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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
29
Die Kläger beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
31
Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und behaupten, der Beklagte habe die
Eigentumswohnung billig eingekauft und überteuert an die Kläger weiter veräußert.
Hierbei habe man sich die Unerfahrenheit der gezielt in den neuen Bundesländern
angesprochenen Erwerber zu Nutze gemacht.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze
nebst Anlagen Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
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Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung Zug um Zug gegen
"Rückauflassung" verurteilt. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein
Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages aus Verschulden bei
Vertragsschluß in Verbindung mit § 278 BGB zu.
36
Nach ständiger Rechtsprechung (BGH NJW 1982, 1O95; NJW 1983, 173O (1731)) trifft
den Anlagevermittler gegenüber dem Erwerber die Pflicht, über alle Umstände, die für
die Investition erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind, wahrheitsgemäß, sorgfältig
und vollständig Auskunft zu erteilen. Der Umfang der Beratungs- und Auskunftspflicht
hängt dabei entscheidend von den auf Seiten des Geschäftsgegners
vorauszusetzenden Kenntnissen und den mit dem Geschäft verbundenen Risiken ab.
Der im vorliegenden Fall bestehenden Verpflichtung zur eingehenden Beratung der
Kläger ist die H. Vermögensberatung und die Zeugin S. nach dem unstreitigen
Parteivorbringen nicht hinreichend nachgekommen. Das unmittelbar vor dem
Notartermin übergebene "Merkblatt" ändert daran nichts.
37
1.
38
Wer gezielt Unerfahrene für risikoreiche Immobilienanlagen mit erheblich finanzieller
Tragweite wirbt, ist in einem gesteigerten Maße zur Beratung und Aufklärung
verpflichtet. Dies gilt insbesondere für den Zeugen H. und seine Zuarbeiter, die gerade
unter der Firmenbezeichnung "Wirt-schaftsberatung" ihre Geschäfte betrieben.
39
a.
40
Wie das Landgericht zu Recht entschieden hat wurde die Beratungspflicht jedenfalls
dadurch verletzt, daß eine auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Kläger
bezogene Rentabilitätsberechnung nicht erstellt wurde. Für die Kläger war das Ziel des
Geschäfts nämlich erkennbar eine steuerlich begünstigte Kapitalanlage, die nur eine
ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen angemessene, geringe monatliche
Belastung mit sich bringen durfte. Nach der dem Kreditvertrag zugrundegelegten
Selbstauskunft verfügte der Kläger über ein Nettoeinkommen von 2.458,OO DM die
Klägerin über ein solches von 1.286,OO DM monatlich. Vermögen war nicht vorhanden.
Bei diesem wirtschaftlichen Hintergrund und der daraus folgenden für den Zeugen H.
und die Zeugin S. erkennbaren Interessenlage der Kläger bedurfte es angesichts der
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Risiken des Geschäfts einer eingehenden Beratung zu den konkreten wirtschaftlichen
Folgen im Erwerbsjahr und in den Folgejahren. Der Prospekt, der von einem Steuersatz
von 4O % ausgeht, genügt insofern nicht. Er vermittelt im Gegenteil insgesamt den
Eindruck, als könne die hier streitige Immobilie ohne nennenswerte monatliche
Zuzahlung voll finanziert werden. Es mag letztlich dahinstehen, ob die in dem Prospekt
angestellte Berechnung in sich folgerichtig ist. Da ihre Einkommens- und
Vermögensverhältnisse ganz anders lagen als in der Beispielsrechnung mußte bei den
in steuerlichen Dingen unerfahrenen Klägern ohne nähere Erläuterung die
wirtschaftliche Tragweite des Geschäfts unklar bleiben. Unstreitig haben die Kläger
erstmals im Erwerbsjahr 1993 eine Einkommenssteuererklärung abgegeben. Die
steuerlichen Wirkungen eines Immobilienkaufs konnten die Kläger, die als ehemalige
DDR-Bürger über einen anderen Erfahrungshorizont verfügten, ohne nähere
Erläuterung nicht überblicken.
b.
42
Daneben wird in dem Prospekt nicht mit der gebotenen Deutlichkeit auf weitere Risiken
des Geschäfts hingewiesen. Zu Recht hat das Landgericht es im vorliegenden Fall als
Beratungsfehler angesehen, daß trotz der beengten wirtschaftlichen Verhältnisse der
Kläger kein Hinweis auf die nach Ablauf der fünfjährigen Zinsbindung mögliche höhere
Zinsbelastung erfolgte. Es kann offenbleiben, ob derartige Erläuterungen bei
Anlageberatungen regelmäßig geboten sind. Jedenfalls dann, wenn sich für den
kundigen Berater -wie im vorliegenden Fall- aufdrängt, daß nach Ablauf der
Bindungsfrist finanzielle Probleme entstehen, die dem Anleger nicht ohne weiteres
bewußt sein müssen, bedarf es eingehender Hinweise auf die Risiken.
43
c.
44
Darüber hinaus ist die Beispielsberechnung auch deshalb unvollständig und für die
Immobilienfragen zum Zeitpunkt des Vertragsschlußes unerfahrenen Kläger deshalb
irreführend, weil jedweder Hinweis auf die Notwendigkeit einer Instandhaltungsrücklage
für anfallende Reparaturen der über 2O Jahre alten Immobilie fehlt.
45
2.
46
Die Mängel der Beratung werden nicht dadurch ausgeglichen, daß der Zeuge H.
unmittelbar vor dem Notartermin den Klägern ein "Merkblatt zur Beratung beim Erwerb
einer Kapitalanlage" übergab und sich die Kenntnisnahme quittieren ließ.
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Zwar sind in diesem formularmäßigen Merkblatt Hinweise zum Risiko der
Zinsentwicklung nach Ablauf der Zinsbindung und zur Notwendigkeit einer
Instandhaltungsrücklage enthalten. Auch wird erstmals die "persönliche Unterdeckung"
der Kläger (vor Steuern und ohne Tilgung) konkret auf ca. 272,OO DM monatlich
berechnet.
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Da das Formular indessen überwiegend Angaben enthält, die auf die Kläger nicht
zutreffen, entfaltet es nicht die nötige, der wirtschaftlichen Bedeutung und Risikolage
des Geschäfts angemessene Warnfunktion.
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Den Klägern mußte zudem Gelegenheit gegeben werden, die weitreichenden Folgen
des Kaufs, dem Wert des Kaufgegenstandes entsprechend, in Ruhe zu prüfen. Die
50
Vorlage eines Formulars unmittelbar vor dem Notartermin, zu dem sie über 5OO
Kilometer angereist waren, ist nicht ausreichend. Der Berater H. hat sich vielmehr
treuwidrig die Situation der Kläger nach der Anreise zum Notartermin zu Nutze gemacht,
um sich die Unterschrift unter eine formularmäßige Erläuterung zu verschaffen. Es ist
nämlich kein Grund ersichtlich, warum die in dem Formular enthaltenen Hinweise nicht
bereits zu einem ganz frühen Zeitpunkt, als sich die Kläger noch nicht in Zugzwang
gesetzt hatten, gegeben worden sind. Vor dem Notartermin mußten die Kläger auf
derartiges nicht gefaßt sein. Ihnen gleichwohl überraschend bis dahin verabsäumte
Hinweise zu geben und Unterschriften abzunötigen, ist als widersprüchliches Verhalten
nach § 242 BGB rechtlich unbeachtlich.
3.
51
Die Beratungspflichtverletzung des Zeugen H. und der für ihn handelnden Zeugin S.
sind dem Beklagten zurechenbar. Der Beklagte hat die "Wirtschaftsberatung" H. mit der
Vermarktung seiner Immobilie beauftragt. Der Zeuge H. ist damit als Erfüllungsgehilfe
des Beklagten hinsichtlich der Verkaufsbemühungen anzusehen.
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Die Zurechnung des Verhaltens von Erfüllungsgehilfen wird nicht dadurch berührt, daß
sich die "Wirtschaftsberatung" H. weiterer Hilfsperson bei der Vermarktung bediente. Ob
diese selbständig oder arbeitsrechtlich abhängig tätig wurden, kann dahinstehen. Für
die Zurechnung gemäß § 278 BGB ist nämlich die vertragliche Beziehung zum
Geschäftsherrn unerheblich (Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Auflage, § 278 Rdnr. 7). Es
genügt vielmehr, daß die Hilfsperson mit Wissen und Wollen bei der Erfüllung einer dem
Geschäftsherrn obliegenden Verbindlichkeit tätig wurde. Die den Verkäufer unmittelbar
treffenden Hinweispflichten wurden hier von den verschiedenen für ihn und mit seinem
Wissen handelnden Berater und Vermarkter nicht ordnungsgemäß wahrgenommenen.
53
4.
54
Nach der ständigen Rechtsprechung ist bei der Verletzung von Aufklärungs- und
Beratungspflichten nach dem ersten Anschein davon auszugehen, daß bei
ordnungsgemäßer Aufklärung der Vertrag nicht geschlossen worden wäre. Es wäre vor
diesem Hintergrund Sache des Beklagten gewesen, Umstände darzutun, die im
vorliegenden Fall die Annahme begründen könnten, die Kläger hätten in jedem Fall die
hier streitige Immobilie erworben. Insoweit ist indessen nichts vorgetragen.
55
5.
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Der Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß ist gemäß § 249
BGB darauf gerichtet, den Zustand wieder herzustellen, der ohne die Pflichtverletzung
bestanden hätte. Im vorliegenden Fall bedeutet dies die Rückabwicklung des
Kaufvertrages.
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Eine Zahlungsverpflichtung Zug-um-Zug gegen Rückauflassung besteht demnach in
Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Darüber hinaus ist den Klägern ein Schaden auch
dadurch entstanden, daß sie zur Finanzierung des Objekts und der
Erwerbsnebenkosten einen den Kaufpreis übersteigenden Kredit in Anspruch
genommen haben.
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Der von den Klägern geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist nicht unter dem
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Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung gemindert. Insbesondere kann nicht von
vornherein angenommen werden, daß bei einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung die
ihnen zugekommene steuerliche Entlastung vor dem Hintergrund der vertragsbedingten
erheblichen Unkosten einen Vermögenszuwachs gebracht hat.
6.
60
Der Anspruch auf zuerkannten Zinsen ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des
Verzuges aus § 291 BGB.
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7.
62
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 7O8 Nr. 1O,
711 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer für den Beklagten: 165.OOO,OO
DM
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