Urteil des OLG Köln vom 09.02.1995
OLG Köln (kläger, land, treu und glauben, grundstück, höhe, last, falle, mitverschulden, zpo, gutachten)
Oberlandesgericht Köln, 7 U 153/94
Datum:
09.02.1995
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 U 153/94
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 5 O 259/93
Tenor:
Auf die Berufung des beklagten Landes wird das am 3. Mai 1994
verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 5 O 259/93
- unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise
abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Das beklagte Land wird
verurteilt, an den Kläger 144.818,11 DM nebst Zinsen in Höhe von 11 %
für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 1993, 10,5 % für die Zeit vom 1.
bis zum 14. Juli 1993, 10 % für die Zeit vom 15. Juli bis zum 30.
September 1993 und 9,5 % für die Zeit seit dem 1. Oktober 1993 zu
zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des
Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 38 % und das beklagte
Land zu 62 %, die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zu
1/3 und dem Land zu 2/3 zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Hinterlegung oder
Sicherheitsleistung abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenpartei vor
der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheit
beträgt im Falle der Vollstreckung durch den Kläger 180.000,00 DM und
im Falle der Vollstreckung durch das beklagte Land 5.000,00 DM. Das
Land kann die Sicherheit auch durch selbstschulderische Bürgschaft
einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen
Sparkasse erbringen.
T a t b e s t a n d
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Der Kläger nimmt das beklagte Land auf Schadensersatz wegen Amtspflichtsverletzung
in Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung in Anspruch.
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Gegenstand der Versteigerung war ein aus zwei Parzellen (Flurstücke und )
bestehendes, mit einem Wohnhaus sowie einer Saunaanlage bebautes Grundstück. In
dem vom Amtsgericht gemäß § 74 a Abs. 5 S. 1 ZVG eingeholten Wertgutachten
schätzte der Sachverständige P. den Verkehrswert des Grundstücks auf 920.000,00 DM.
Eine Einzelbewertung der beiden Parzellen lehnte er mit folgender Begründung ab:
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"Die Einzelwerte der Flurstücke und können nur als theoretische Werte ermittelt
werden, so daß hier auf eine Berechnung verzichtet wurde.
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Eine getrennte Nutzung ist nur für das Flurstück mit der Nutzung des
Einfamilienhausteiles möglich. Eine getrennte Nutzung des Flurstücks ist nicht
möglich, da die gesamte Saunaanlage jeweils zur Hälfte auf dem Flurstück und
Flurstück errichtet wurde.
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Auch durch die aufwendigsten Umbaumaßnahmen ist eine getrennte Nutzung nicht
möglich, da der Grenzverlauf der Flurstücke mitten durch die wichtigsten
Räumlichkeiten führt."
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Auf Antrag einer beteiligten Gläubigerin ergänzte der Sachverständige sein Gutachten
später um eine Berechnung der "theoretischen Einzelwerte", die er nach Maßgabe des
jeweiligen Anteils an der Gesamtfläche für das 1.441 qm große Flurstück auf 698.000,00
DM und für das 457 qm große Flurstück auf 222.000,00 DM bezifferte. Diese Zahlen
übernahm die Rechtspflegerin in ihren Wertfestsetzungsbeschluß vom 16. Dezember
1988.
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Es fanden mehrere Versteigerungstermine statt, in denen der Kläger als Bieter auftrat,
wobei er Gebote für beide Flurstücke sowohl im Einzel- wie auch im Gesamtausgebot
abgab. Im Termin vom 19. Juni 1990 blieb er im Einzelausgebot für das Flurstück
Meistbietender mit einem Gebot von 230.000,00 DM, auf das ihm mit Beschluß vom 31.
Juli 1990 der Zuschlag erteilt wurde. Das Flurstück wurde später einem Herrn H.
zugeschlagen, der den Kläger hierüber mit Schreiben vom 13. April 1992 unterrichtete.
Weiter führte er in dem Schreiben aus:
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"Nach einer eingehenden rechtlichen Beratung weise ich Sie darauf hin, daß ein
sogenannter Überbau im Sinne des § 912 BGB vorliegt. Der auf Ihrem Grundstück
befindliche Gebäudeteil ist unselbständig und lediglich wesentlicher Bestandteil des
Stammgebäudes, das auf meinem Grundstück errichtet wurde.
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Die rechtliche Folge dieses Sachverhalts ist, daß ich den auf Ihrem Grundstück
stehenden Gebäudeteil ausschließlich nutzen kann. Ihnen steht als Gegenleistung
eine Überbaurente zu, über deren Höhe noch zu verhandeln ist.
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Ich gehe jedoch davon aus, daß nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten Ihnen diese
Lösung nicht zusagt und Sie an einem Verkauf ihres Grundstücks interessiert sind."
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Der Kläger verkaufte H. die von ihm ersteigerte Parzelle mit Vertrag vom 9. September
1993 zum Kaufpreis von 75.000,00 DM.
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Der Kläger hat geltend gemacht, ein höherer Preis habe sich für die Parzelle nicht
erzielen lassen, da sie infolge des Überbaus nicht mehr wert gewesen sei als ein
unbebautes Grundstück. Die Rechtspflegerin sei im Rahmen der Versteigerung
verpflichtet gewesen, auf die nachteiligen Auswirkungen des Überbaus auf den Wert
und die Nutzbarkeit der Parzelle hinzuweisen. Ihm sei zwar das Wertgutachten des
Sachverständen P. bekannt gewesen, er habe aber nicht über die erforderlichen
Rechtskenntnisse verfügt, um die Folgen des Überbaus für das Gebäudeeigentum
richtig einzuschätzen.
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Der Kläger hat beantragt,
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das beklagte Land zu verurteilen, an ihn 232.424,51 DM nebst Zinsen (gestaffelt) zu
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zahlen.
Das beklagte Land hat Klageabweisung beantragt. Es hat geltend gemacht, aufklärende
Hinweise der Rechtspflegerin seien entbehrlich gewesen, da der Kläger die örtlichen
Verhältnisse bestens gekannt habe. Die Problematik des Überbaus sei aus dem ihm
bekannten Wertgutachten ersichtlich gewesen. Die Rechtspflegerin habe auch
ausdrücklich darauf hingewiesen, daß wegen des Überbaus nur ein Gesamtausgebot
sinnvoll sei.
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Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 3. Mai 1994 in Höhe von 217.227,17 DM
nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Es hat gemeint, der
Rechtspflegerin falle eine Amtspflichtverletzung zur Last, weil sie es unterlassen habe,
den Kläger auf die besonderen Konsequenzen des Eigengrenzüberbaus, der sich für
die Parzelle als Sachmangel ausgewirkt habe, hinzuweisen. Demgegenüber falle dem
Kläger ein Mitverschulden nicht zur Last, da ihm die Fehleinschätzung der Rechtslage
nicht vorzuwerfen sei. Nur der Höhe nach scheitere der Anspruch teilweise daran, daß
dem Kläger wegen einer Schadensposition eine anderweitige Ersatzmöglichkeit
zustehe.
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Gegen das ihm am 25. Mai 1994 zugestellte Urteil hat das beklagte Land mit einem am
24. Juni 1994 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am
24. August 1994 eingegangenen Schriftsatz begründet. Das Land verfolgt seinen
Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger tritt der Berufung entgegen.
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Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil
und auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll
der Senatssitzung vom 15. Dezember 1994 Bezug genommen. Die Akte 92 K 325/87
AG Köln ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber nur teilweise Erfolg.
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I.
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Eine Amtspflichtverletzung hat das Landgericht mit Recht bejaht. Der Rechtspflegerin
fällt ein schuldhafter Verstoß gegen die ihr nach § 139 ZPO obliegende Hinweis- und
Aufklärungspflicht zur Last.
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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Rechtspfleger zu Hinweisen
auch dem Bieter und möglichen Ersteher des Grundstücks gegenüber verpflichtet, wenn
dieser Gefahr läuft, das Grundstück mit einer Belastung zu erwerben, die nach seiner
Vorstellung mit dem Zuschlag erlöschen sollte (BGH NJW 1991, 2759). Mit einem
solchen Fall ist die hier vorliegende Überbausituation entgegen der Auffassung des
beklagten Landes vergleichbar. Es handelt sich zwar nicht, wie in dem vom
Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, um eine "spezielle Konsequenz" aus
bestimmten Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts, sondern um Wirkungen des
materiellen Rechts. Auf diesen Unterschied kommt es aber für die Beurteilung der
Hinweispflicht nicht an. Maßgebend sind die Bedeutung der Sache, die Interessenlage
und der jeweilige Kenntnisstand der Beteiligten. Das Interesse des Bieters ist erkennbar
darauf gerichtet, möglichst genau und zuverlässig abschätzen zu können, welchen
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Gegenwert er für sein Gebot im Falle des Zuschlags erhält. Dabei fällt die Bewertung
des Grundstücks einschließlich der Beschaffung der dazu erforderlichen Kenntnisse,
wozu auch die Einholung von Rechtsrat gehören kann, wenn die Bewertung von der
Klärung bestimmter Rechtsfragen abhängig ist, zwar regelmäßig in den Aufgaben- und
Risikobereich des Bieters. Bei rechtsunkundigen Personen besteht aber die Gefahr, daß
sie einen bewertungsrelevanten rechtlichen Aspekt erst gar nicht erkennen und deshalb
keinen Anlaß sehen, sich rechtlich beraten zu lassen. Solche Personen, aber auch
Rechtskundige, die sich erkennbar in einem Irrtum befinden, sind auf Hinweise des
Gerichts angewiesen.
Ein entsprechender Aufklärungsbedarf war hier gegeben. Es lag, wie auch von Seiten
des beklagten Landes nicht in Zweifel gezogen wird, ein Fall des Eigengrenzüberbaus
vor, bei dem nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 110, 299
m.w.N.) das Eigentum an dem gesamten Bauwerk dem jeweiligen Eigentümer der
Parzelle zustand. Die Kenntnis dieser Rechtsprechung konnte nicht bei allen Bietern
vorausgesetzt werden. Das gilt unabhängig davon, ob sie zum ersten mal mitboten oder,
wie der Kläger, schon mehrfach Gebote abgegeben hatten. Über die
Eigentumsverhältnisse an dem Gebäude gab das Wertgutachten des Sachverständigen
P. keinen Aufschluß. Auch der von der Rechtspflegerin erteilte Hinweis, daß nur ein
Gesamtausgebot "sinnvoll" sei, gab für die Beurteilung der Eigentumslage nichts her.
Sowohl das Gutachten wie auch die entsprechende Wertfestsetzung durch das Gericht
beruhten, wie der Kläger mit Recht geltend macht, auf einer Fehleinschätzung der
Rechtslage, denn im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte der
Gebäudewert, anstatt auf die beiden Parzellen verteilt zu werden, insgesamt der
Parzelle zugerechnet werden müssen. Hierdurch wurden entsprechende
Fehlvorstellungen der Bieter geradezu herausgefordert.
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Zwar ist richtig, daß die Wertfestsetzung grundsätzlich nur im Interesse des
Vollstreckungsschuldners und der Gläubiger erfolgt und deshalb auch nur diesem
Personenkreis, nicht aber dem Bieter und Ersteher Schadensersatzansprüche aus dem
Gesichtspunkt einer fehlerhaften Wertfestsetzung zustehen können (OLG Frankfurt NJW
1990, 1486, 1487). Auf diesen Gesichtspunkt kommt es hier aber nicht an. Die Haftung
des Landes hat ihren Grund nicht in der fehlerhaften Wertfestsetzung, sondern in der
Verletzung der Hinweispflicht, wobei sich allerdings die Notwendigkeit bestimmter
Hinweise auch aus der Wertfestsetzung ergeben kann.
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Die Haftung des Landes läuft auch nicht auf eine Umgehung des gesetzlichen
Gewährleistungsauschlusses nach § 56 S. 3 ZVG hinaus. Der
Gewährleistungsauschluß wirkt nur zwischen dem Ersteher und dem
Vollstreckungsschulder sowie den Gläubigern. Schadensersatzansprüche gegen Dritte
werden durch § 56 S. 3 ZVG ebenso wenig berüht wie durch eine vertragliche
Abbedingung der Gewährleistung im Rahmen eines Grundstückskaufs.
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Unerheblich ist auch, ob der Rechtspflegerin die Rechtslage hinsichtlich des Überbaus
positiv bekannt war. Inhalt und Umfang der Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO bestimmen
sich nach objektiven Kreterien, nicht nach dem Kenntnisstand des jeweiligen Richters
oder Rechtspflegers.
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Der Rechtspflegerin fällt auch ein Verschulden zur Last. Mit den Überbauregeln mußte
sie vertraut sein. Insoweit gilt der Grundsatz, daß jeder Amtsinhaber über diejenigen
Rechts- und Verwaltungskenntnisse verfügen muß, die zur Führung seines Amtes
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erforderlich sind (BGH VersR 1984, 849, 850; NJW 1981, 2759, 2760). Notfalls hatte sie,
wenn sie sich der rechtlichen Schwierigkeit nicht gewachsen fühlte, die Sache dem
Richter vorzulegen (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 RPflG).
Die Schadenshöhe hat das Landgericht zutreffend ermittelt. Substantiierte
Einwendungen werden dagegen mit der Berufung nicht vorgebracht.
30
II.
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Das beklagte Land macht mit Recht geltend, daß sich der Kläger ein Mitverschulden
anrechnen lassen muß.
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Der Kläger wußte, daß er es mit einem problembehafteten Grundstück zu tun hatte. Er
kannte nicht nur die dafür maßgebenden Tatsachen, sondern konnte dem
Wertgutachten auch entnehmen, daß sich daraus nicht einfach zu beantwortende
Bewertungsfragen ergaben. Die Tatsache, daß der Sachverständige von einer
Einzelbewertung der beiden Parzellen zunächst abgesehen hatte und nur auf
besonderen Antrag einer Gläubigerin bereit war, ausdrücklich als "theoretisch"
bezeichnete Werte zu ermitteln, mußte auch einem Laien zu denken geben.
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Abgesehen von den rechtlichen Aspekten stellte sich hinsichtlich der Parzelle auch die
praktische Frage, für welche Zwecke das Teilgrundstück nutzbar war. Der Kläger beruft
sich zwar darauf, daß er die Vorstellung gehabt habe, den auf der Parzelle stehenden
Gebäudeteil durch Ziehen einer Wand abzutrennen und separat nutzen zu können.
Insoweit kann aber weder seinem schriftlichen Vorbringen noch seinen mündlichen
Erläuterungen in der Berufungsverhandlung gefolgt werden. Der Kläger wußte aus dem
Gutachten des Sachverständigen P., daß eine getrennte Nutzung selbst durch "die
aufwendigsten Umbaumaßnahmen" nicht erreichbar war, weil die Grenze "mitten durch
die wichtigsten Räumlichkeiten" führte (Gutachten S. 39). Es spricht deshalb alles dafür,
daß es sich um einen spekulativen Erwerb handelte, der darauf abzielte, die kleinere
Parzelle später an den Erwerber der größeren Parzelle zu veräußern und dabei durch
die Ausnutzung der für den Fall einer Realteilung zu erwartenden Zwangslage einen
möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Ferner kommt in Betracht, daß er sich vorstellte,
dem späteren Nachbarn die auf seinem Grundstück stehenden Gebäudeteile zur
Nutzung überlassen und dafür eine möglichst hohe Miete bzw. Rente fordern zu können.
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Unabhängig von seinen konkreten Vorstellungen und Absichten ging der Kläger mit
dem Erwerb der Parzelle jedenfalls ein riskantes Geschäft ein, für dessen Folgen er,
nachdem es fehlgeschlagen ist, nicht allein das beklagte Land verantwortlich machen
kann. Der in § 254 BGB zum Ausdruck kommende Grundsatz von Treu und Glauben
erfordert es auch, ein riskantes Verhalten des Geschädigten bzw. ein Handeln auf
eigene Gefahr als Mitverschulden zu berücksichtigen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54.
Auflage, § 254 Rn. 76). Im übrigen ergibt sich ein Mitverschulden des Klägers jedenfalls
daraus, daß er nichts unternommen hat, um das auch für ihn erkennbare rechtliche
Risiko durch Inanspruchnahme fachkundiger rechtlicher Beratung herabzusetzen.
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Im Ergebnis hält es der Senat für gerechtfertigt, daß der Kläger den Schaden wegen des
ihn treffenden Mitverschuldens zu 1/3 selbst zu tragen hat. Die Verurteilung des
beklagten Landes war daher nur in Höhe von 144.818,11 DM aufrecht zu erhalten.
Dieser Betrag ist im Hinblick auf den vom Kläger aufgenommenen Kredit von
200.000,00 DM in vollem Umfang zu verzinsen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung folgt aus
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Berufungsstreitwert: 217.227,17 DM;
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Wert der Beschwer: für beide Parteien über 60.000,00 DM.
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