Urteil des OLG Köln vom 09.01.1995
OLG Köln (gegenstand, auslegung, lasten, versammlung, protokoll, höhe, antragsteller, sache, saldo, drittwirkung)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 167/94
Datum:
09.01.1995
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 167/94
Normen:
§ 10 ABS. 3 WEG; § 10 ABS. 4 WEG; WOHNUNGSEIGENTUM;
BESCHLUß; WEG-VERSAMMLUNG;
Leitsätze:
Auslegung von Beschlüssen der WEG-Versammlung
Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen der
Wohnungseigentümerversammlung ist wegen ihrer Drittwirkung (§ 10
Abs. 3, 4 WEG) allein der protokollierte Wortlaut und der Sinn, wie er
sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt.
G r ü n d e
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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde der Antragsgegnerin hat in der Sache Erfolg.
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Die Antragsgegnerin ist nicht verpflichtet, an die Antragsteller Fehlbeträge aus den
früher beschlossenen Jahresabrechnungen 1987 bis 1989 in Höhe von 7.016,99 DM zu
zahlen.
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Als Grundlage für den Zahlungsantrag kommt nur § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. mit einem
Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über die Zahlungspflicht der
Antragsgegnerin in Betracht. Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet für
Rückstände des Voreigentümers auf Kosten und Lasten, die anteilig auf sein
Sondereigentum entfallen, wenn der die Nachforderungen begründende
Eigentümerbeschluß nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist (vgl. BGH NJW
1988, 1910). Dies gilt auch für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung.
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Amts- und Landgericht gehen davon aus, daß die Wohnungseigentümer in ihrer
Versammlung vom 20.07.1991 einen entsprechenden Beschluß zu Lasten der
Antragsgegnerin gefaßt haben. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
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Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts umfaßt der
Beschluß vom 20.07.1991 nicht nur die Jahresgesamtabrechnung 1990, sondern auch
die Einzelabrechnungen und damit auch die Einzelabrechnung zu Lasten der
Antragsgegnerin. Das Landgericht weist auch zutreffend darauf hin, daß das
Abrechnungsergebnis eines Vorjahres nicht Gegenstand der Jahresabrechnung eines
nachfolgenden Jahres sein darf, weil es sich hierbei weder um Einnahmen noch um
Ausgaben im abzurechnenden Wirtschaftsjahr handelt, die allein in die
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Jahresabrechnung einzustellen sind (vgl. BayObLG NJWRR 1990, 1107, 1108), daß
jedoch, falls ein Fehlbetrag aus einem Vorjahr zum Gegenstand der Beschlußfassung
gemacht wird, dieser Beschluß Grundlage für eine Zahlungsverpflichtung sein kann,
wenn er nicht für ungültig erklärt wird.
Entgegen der Auffassung von Amts- und Landgericht endet die für die Antragsgegnerin
geltende Einzelabrechnung (Bl. 32 d.A.) mit der Angabe des Saldos in Höhe von
2.183,36 DM - der von der Antragsgegnerin beglichen worden ist - und ist die
nachfolgende Kontostandsmitteilung nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und der
Beschlußfassung hierüber geworden.
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Bei der sich an die Saldoangabe anschließenden "Kontoabrechnung", die als
"Abrechnungsergebnis" einen Saldo von 7.144,00 DM und als "Ergebnis Abrechnung"
eine Nachzahlung von 9.327,36 DM mitteilt, handelt es sich um eine
Kontostandsmitteilung, die grundsätzlich nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und
der Beschlußfassung hierüber sein kann und es auch vorliegend nicht geworden ist. Der
Wortlaut des Eigentümerbeschlusses vom 20.07.1991 verhält sich nach dem Protokoll
über die "Jahresabrechnung für 1990" und "Guthaben/Fehlbeträge aus diesen
Einzelabrechnungen". Mit der Beschlußfassung sind folglich nur die
Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen gebilligt worden. Da sich die
Jahresabrechnung nicht auf die Kontostandsmitteilung unter der Überschrift "Ihre
Kontoabrechnung" erstreckt, wäre das Abrechnungsergebnis nur dann in die
Beschlußfassung einbezogen worden, wenn dies ausdrücklich geschehen wäre oder
wenn sich zumindest aus dem Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung
vom 20.07.1991 eindeutige Anhaltspunkte dafür ergäben, daß die
Wohnungseigentümer auch hierüber beschließen wollten. Beides ist indes nicht der
Fall.
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Die Auslegung von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist zwar grundsätzlich Sache des
Tatrichters und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, d.h. auf
Rechtsfehler, nachgeprüft werden. Ein solcher liegt hier allerdings vor, weil die
Ausführungen des Landgerichts nicht berücksichtigen, daß für die Auslegung von
Beschlüssen der Wohnungseigentümer - ebenso wie von im Grundbuch eingetragenen
Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG - wegen ihrer Drittwirkung gemäß § 10 Abs. 3,
4 WEG maßgeblich allein der protokollierte Wortlaut und der Sinn ist, wie er sich aus
unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. BGH NJW 1993, 1329,
1330 für die Gemeinschaftsordnung). Aus dem Protokoll über die Beschlußfassung
ergibt sich aber keinerlei Anhalt dafür, daß die Wohnungseigentümer über die Billigung
der Jahresabrechnung 1990 und die Begründung entsprechender
Zahlungsverpflichtungen für die Wohnungseigentümer hinaus eine weitere
Zahlungspflicht der Antragsgegnerin für Fehlbeträge aus bereits in früheren Jahren
beschlossenen Jahresabrechnungen begründen wollten.
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Im vorliegenden Fall unterscheidet sich die Jahresabrechnung in einem wesentlichen
Punkt von derjenigen, die Gegenstand der Entscheidung des BayObLG vom 23.05.1990
(NJW-RR 1990, 1107) war: Dort war der Vorjahressaldo in die notwendigen
Bestandteile der Jahresabrechnung einbezogen, da die Wohngeldvorauszahlungen erst
in der "Kontoabrechnung" den auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden
Ausgaben gegenüber gestellt wurden. Hingegen endet vorliegend - wie ausgeführt - die
Einzelabrechnung für die Antragsgegnerin mit dem sich aus den gegenübergestellten
Ausgaben und Einnahmen ergebenden Saldo von 2.183,36 DM.
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Daher war unter Abänderung des amts- und landgerichtlichen Beschlusses der
Zahlungsantrag der Antragsteller zurückzuweisen.
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Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG.
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Es erscheint angemessen, den unterliegenden Antragstellern die gesamten
Gerichtskosten der 2. und 3. Instanz aufzuerlegen. Im Hinblick auf die divergierenden
Entscheidungen in den Instanzen sieht der Senat hingegen keinen Anlaß, von dem
Grundsatz abzuweichen, daß die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu
tragen haben.
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Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 7.016,99 DM.
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