Urteil des OLG Köln vom 24.01.2000, 16 WX 185/99

Entschieden
24.01.2000
Schlagworte
Wiederherstellung des ursprünglichen zustandes, Versammlung, Pflege, Zaun, Auflage, Terrasse, Wohnung, Eng, Ermessen, Paket
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Oberlandesgericht Köln, 16 WX 185/99

Datum: 24.01.2000

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 WX 185/99

Normen: WEG § 22 ABS. 1;

Leitsätze: Bauliche Veränderung bei Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

WEG § 22 Abs. 1 Hat die Wohnungseigentümerversammlung bestandskräftig einer baulichen Veränderung, die dann auch durchgeführt wurde, zugestimmt, so stellt sich die spätere Beseitigung dieser Maßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ebenfalls als eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

16 Wx 185/99 29 T 39/99 - LG Köln - 204 II 115/98 - AG Köln -

OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S

In der Wohnungseigentumssache

pp.

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Dr. Ahn-Roth

am 24.01.2000

-

Rechtskraft: unanfechtbar

Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 03.11.1199 - 29 T 39/99 - wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10.000,00 DM festgesetzt.

G r ü n d e 1

2Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 27, 29 WEG), jedoch nicht begründet.

3Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), im Ergebnis nicht zu beanstanden.

41. Verfahrensmäßig bedenklich ist es gerade in dem vorliegenden Fall, in dem sich im Beschwerdeverfahren der Streitstand gegenüber dem der ersten Instanz geändert hatte und ein weiterer (Hilfs-)Antrag gestellt worden war, zunächst, dass die Beschwerdeentscheidung keine Sachdarstellung enthält.

5Nach allgemeiner Meinung setzt die rechtliche Überprüfung durch das Gericht der weiteren Beschwerde voraus, dass sich aus der gem. § 25 FGG zu begründenden Beschwerdeentscheidung auch ergibt, von welchem Sachverhalt das Beschwerdegericht ausgegangen ist und wie es ihn festgestellt hat. Dazu bedarf es grundsätzlich einer vollständigen Darstellung der tatsächlichen Grundlagen, wobei eine ergänzende konkrete Bezugnahme zulässig ist. Fehlt hingegen ein Sachverhalt überhaupt, ist dieser insbesondere nicht oder nur so undeutlich der Entscheidung zu entnehmen, dass die Richtigkeit des gefundenen Ergebnisses vom Rechtsbeschwerdegericht nicht überprüft werden kann, ist regelmäßig ein sogenannter absoluter Revisionsgrund gegeben, der zur Aufhebung und Zurückverweisung einer Sache nötigt (vgl. z. B. BayObLG NJWRR 1998, 1014; KG NJW-RR 1994, 599; OLG Zweibrücken NJW-RR 1999, 1174; OLG Köln - 2. ZS - NJW-RR 1987, 223, 224 u. ZIP 1989, 572, 575; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 45 Rd. 66; Senatsbeschluss vom 10.01.2000 - 16 Wx 193/99 - ).

6Diesen Maßstäben wird die angefochtene Entscheidung vor dem Hintergrund, dass es letztlich um die Auslegung und rechtliche Bewertung der beiden Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 vom 21.05.1996 und zu TOP 3.2 vom 19.03.1998 geht, gerade noch gerecht, nachdem die Beteiligten zu 1. im Beschwerdeverfahren ihre - unzutreffende - Auffassung über das Bestehen eines Sondernutzungsrechts an dem Pflanzdach nicht mehr aufrecht erhalten hatten.

72. Vom rechtlichen Ansatzpunkt her zutreffend macht die Rechtsbeschwerde geltend, dass allein die Tatsache, dass es zu dem Pflanzdach bereits einen früheren - einstimmig gefassten - bestandskräftigen Beschluss gibt, noch nicht zur Unwirksamkeit des Zweitbeschlusses führt; denn aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folgt zugleich deren grundsätzliche Berechtigung, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, sofern hierbei schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer, die sich aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses ergeben, berücksichtigt werden (BGHZ 113, 197, 200). Hierbei bedingt die Tatsache, dass der Erstbeschluss einstimmig gefasst worden ist, alleine noch nicht, dass auch für den abändernden Zweitbeschluss das Einstimmigkeitserfordernis gilt. Vielmehr kommt es auch für den Zweitbeschluss nur darauf an, welche Stimmenmehrheit nach dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung für den Beschlussgegenstand, also für die geregelte Materie nötig ist (vgl. BayObLG WE 1992, 233; OLG Zweibrücken, WE 1998, 69, 71; Merle WE 1995, 363; Staudinger/Bub, WEG, § 23, Rdn. 119; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Auflage, § 23 Rdn. 31).

8Regelungsgegenstand der beiden Beschlüsse, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht wegen der hierin enthaltenen Dauerwirkungen selbst auslegen kann (BGH NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955), sind in concreto auch bauliche Veränderungen bzw. deren Beseitigung. Die Versammlung hat - was das Landgericht offen gelassen hat - mit dem bestandskräftigen Erstbeschluss u. a. baulichen Veränderungen, die mit der Neuanlage des Pflanzdaches verbunden waren, zugestimmt mit der Folge, dass eine Beseitigung dieser Maßnahme sich ebenfalls als eine bauliche Veränderung darstellt, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden konnte (vgl. Staudinger/Bub a.a.O.).

9Die Neugestaltung des Pflanzdaches nach der Sanierung stellte sich - wovon auch die Antragsgegner ausgehen - als eine bauliche Veränderung dar, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Daches hinausging. Es waren nach einem vorher gefertigten Plan Beete und ein Kiesweg angelegt worden, ein neuer Zaun erstellt, eine Bewässerungsanlage geschaffen und im vorderen Bereich zwischen Zaun und Dachrand Eternitkästen aufgestellt worden. Damit war ein gegenüber der ursprünglichen Anlage vor der Dachsanierung erheblich veränderter baulicher Zustand geschaffen, praktisch ein neuer Dachgarten angelegt worden (vgl. zum Dachgarten als bauliche Veränderung Senat OLGR 1999, 365 = ZMR 2000, 59 = NZM 1999, 1103 = NJW- RR 2000, 16; OLG Hamm OLGR 1997, 161; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 22 Rdn. 44). Dass diese Veränderungen das in § 22 Abs. 1 S. 2. WEG i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß übersteigen, also hiervon ausgehende Nachteile nicht nur unwesentlich sind, liegt auf der Hand und wird auch dadurch deutlich, dass in der Versammlung vom 21.05.1996 Modifikationen, nämlich eine Entfernung der Eternitkästen sowie ein Abschneiden des Zaunes um ca. 0,50 m zur Terrasse der Wohnung 8 hin beschlossen wurde und später weiterer Streit bestand, der schließlich darin gipfelte, dass die Gemeinschaft mit dem angefochtenen Beschluss mehrheitlich den früheren Zustand wiederhergestellt sehen wollte.

10Wenn aber in der Versammlung vom 21.05.1996 beschlossen wurde, nur die in einem Teilbereich aufgestellten Eternitkästen zu entfernen und den Zaun zu kürzen, so liegt hierin i. V. m. der genauen Regelung über die Pflege (einmal monatlich vormittags) und dem ansonsten geltenden Betretungsverbot ein typischer Kompromiss zwischen den Interessen der Antragsteller einerseits, das Pflanzdach neben der Terrasse, an der ein Sondernutzungsrecht für sie besteht, möglichst gartennah zu gestalten, und dem Interesse insbesondere der Eigentümer der Wohnung Nr. 8, möglichen statischen Problemen und - aus ihrer Sicht - Belästigungen zu begegnen. Damit ist zugleich der Wille der Gemeinschaft zum Ausdruck gekommen, die Maßnahmen im übrigen hinzunehmen, ihnen also zuzustimmen.

11All dies hat die Folge, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Bepflanzungszustandes nur mit Zustimmung aller, insbesondere auch der Kläger hätte beschlossen werden können. Einer derartigen Zustimmung hätte es zwar nicht wegen der Änderung der Regelung über die Pflege des Pflanzdaches bedurft. Die Art der Pflege ist indes eng mit der Art der Bepflanzung verknüpft. Beide Gesichtspunkte sind demzufolge sowohl in dem Beschluss vom 22.05.1996 wie auch in dem jetzt angefochtenen konsequenterweise als eine Art "Paket" miteinander verbunden, so dass die Unwirksamkeit des Teils über die Wiederherstellung des ursprünglichen Bepflanzungszustandes nach dem auf Eigentümerbeschlüsse entsprechend anwendbaren § 139 BGB (vgl. BGH NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955) die Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses nach sich zieht.

123. Darauf, ob der angefochtene Beschluss auch beinhaltet, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten der Antragsteller zu erfolgen habe und der Beschluss aus diesem Grunde unwirksam ist, wie das Landgericht auf der Grundlage einer zumindest gut vertretbaren Auslegung gemeint hat, kommt es nach alledem nicht an.

134. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen den unterlegenen Beteiligten zu 2. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung, weil der Senat die Beteiligten zu 1. am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt hat.

14Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und entspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen in den Vorinstanzen.

Dr. Schuschke Dr. Ahn-Roth Jennissen 15

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