Urteil des OLG Köln vom 24.01.2000
OLG Köln: wiederherstellung des ursprünglichen zustandes, versammlung, pflege, zaun, auflage, terrasse, wohnung, eng, ermessen, paket
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Normen:
Leitsätze:
Tenor:
Aktenzeichen:
Rechtskraft:
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 185/99
24.01.2000
Oberlandesgericht Köln
16. Zivilsenat
Beschluss
16 WX 185/99
WEG § 22 ABS. 1;
Bauliche Veränderung bei Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustandes
WEG § 22 Abs. 1 Hat die Wohnungseigentümerversammlung
bestandskräftig einer baulichen Veränderung, die dann auch
durchgeführt wurde, zugestimmt, so stellt sich die spätere Beseitigung
dieser Maßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
ebenfalls als eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer bedarf.
16 Wx 185/99 29 T 39/99 - LG Köln - 204 II 115/98 - AG Köln -
OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S
In der Wohnungseigentumssache
pp.
hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder
Dr. Schuschke, Jennissen und Dr. Ahn-Roth
am 24.01.2000
-
unanfechtbar
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den
Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 03.11.1199 -
29 T 39/99 - wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf
10.000,00 DM festgesetzt.
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G r ü n d e
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs.
1, 27, 29 WEG), jedoch nicht begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des
Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), im Ergebnis nicht zu
beanstanden.
1. Verfahrensmäßig bedenklich ist es gerade in dem vorliegenden Fall, in dem sich im
Beschwerdeverfahren der Streitstand gegenüber dem der ersten Instanz geändert hatte und
ein weiterer (Hilfs-)Antrag gestellt worden war, zunächst, dass die
Beschwerdeentscheidung keine Sachdarstellung enthält.
Nach allgemeiner Meinung setzt die rechtliche Überprüfung durch das Gericht der weiteren
Beschwerde voraus, dass sich aus der gem. § 25 FGG zu begründenden
Beschwerdeentscheidung auch ergibt, von welchem Sachverhalt das Beschwerdegericht
ausgegangen ist und wie es ihn festgestellt hat. Dazu bedarf es grundsätzlich einer
vollständigen Darstellung der tatsächlichen Grundlagen, wobei eine ergänzende konkrete
Bezugnahme zulässig ist. Fehlt hingegen ein Sachverhalt überhaupt, ist dieser
insbesondere nicht oder nur so undeutlich der Entscheidung zu entnehmen, dass die
Richtigkeit des gefundenen Ergebnisses vom Rechtsbeschwerdegericht nicht überprüft
werden kann, ist regelmäßig ein sogenannter absoluter Revisionsgrund gegeben, der zur
Aufhebung und Zurückverweisung einer Sache nötigt (vgl. z. B. BayObLG NJWRR 1998,
1014; KG NJW-RR 1994, 599; OLG Zweibrücken NJW-RR 1999, 1174; OLG Köln - 2. ZS -
NJW-RR 1987, 223, 224 u. ZIP 1989, 572, 575; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 45
Rd. 66; Senatsbeschluss vom 10.01.2000 - 16 Wx 193/99 - ).
Diesen Maßstäben wird die angefochtene Entscheidung vor dem Hintergrund, dass es
letztlich um die Auslegung und rechtliche Bewertung der beiden Eigentümerbeschlüsse zu
TOP 5 vom 21.05.1996 und zu TOP 3.2 vom 19.03.1998 geht, gerade noch gerecht,
nachdem die Beteiligten zu 1. im Beschwerdeverfahren ihre - unzutreffende - Auffassung
über das Bestehen eines Sondernutzungsrechts an dem Pflanzdach nicht mehr aufrecht
erhalten hatten.
2. Vom rechtlichen Ansatzpunkt her zutreffend macht die Rechtsbeschwerde geltend, dass
allein die Tatsache, dass es zu dem Pflanzdach bereits einen früheren - einstimmig
gefassten - bestandskräftigen Beschluss gibt, noch nicht zur Unwirksamkeit des
Zweitbeschlusses führt; denn aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folgt zugleich deren grundsätzliche Berechtigung,
über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, sofern
hierbei schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer, die sich aus Inhalt und
Wirkungen des Erstbeschlusses ergeben, berücksichtigt werden (BGHZ 113, 197, 200).
Hierbei bedingt die Tatsache, dass der Erstbeschluss einstimmig gefasst worden ist,
alleine noch nicht, dass auch für den abändernden Zweitbeschluss das
Einstimmigkeitserfordernis gilt. Vielmehr kommt es auch für den Zweitbeschluss nur darauf
an, welche Stimmenmehrheit nach dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung für den
Beschlussgegenstand, also für die geregelte Materie nötig ist (vgl. BayObLG WE 1992,
233; OLG Zweibrücken, WE 1998, 69, 71; Merle WE 1995, 363; Staudinger/Bub, WEG, §
23, Rdn. 119; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Auflage, § 23 Rdn. 31).
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Regelungsgegenstand der beiden Beschlüsse, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht
wegen der hierin enthaltenen Dauerwirkungen selbst auslegen kann (BGH NJW 1998,
3713 = NZM 1998, 955), sind in concreto auch bauliche Veränderungen bzw. deren
Beseitigung. Die Versammlung hat - was das Landgericht offen gelassen hat - mit dem
bestandskräftigen Erstbeschluss u. a. baulichen Veränderungen, die mit der Neuanlage
des Pflanzdaches verbunden waren, zugestimmt mit der Folge, dass eine Beseitigung
dieser Maßnahme sich ebenfalls als eine bauliche Veränderung darstellt, die nur mit
Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden konnte (vgl. Staudinger/Bub
a.a.O.).
Die Neugestaltung des Pflanzdaches nach der Sanierung stellte sich - wovon auch die
Antragsgegner ausgehen - als eine bauliche Veränderung dar, die über eine
ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Daches hinausging. Es waren
nach einem vorher gefertigten Plan Beete und ein Kiesweg angelegt worden, ein neuer
Zaun erstellt, eine Bewässerungsanlage geschaffen und im vorderen Bereich zwischen
Zaun und Dachrand Eternitkästen aufgestellt worden. Damit war ein gegenüber der
ursprünglichen Anlage vor der Dachsanierung erheblich veränderter baulicher Zustand
geschaffen, praktisch ein neuer Dachgarten angelegt worden (vgl. zum Dachgarten als
bauliche Veränderung Senat OLGR 1999, 365 = ZMR 2000, 59 = NZM 1999, 1103 = NJW-
RR 2000, 16; OLG Hamm OLGR 1997, 161; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 22
Rdn. 44). Dass diese Veränderungen das in § 22 Abs. 1 S. 2. WEG i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG
bezeichnete Maß übersteigen, also hiervon ausgehende Nachteile nicht nur unwesentlich
sind, liegt auf der Hand und wird auch dadurch deutlich, dass in der Versammlung vom
21.05.1996 Modifikationen, nämlich eine Entfernung der Eternitkästen sowie ein
Abschneiden des Zaunes um ca. 0,50 m zur Terrasse der Wohnung 8 hin beschlossen
wurde und später weiterer Streit bestand, der schließlich darin gipfelte, dass die
Gemeinschaft mit dem angefochtenen Beschluss mehrheitlich den früheren Zustand
wiederhergestellt sehen wollte.
Wenn aber in der Versammlung vom 21.05.1996 beschlossen wurde, nur die in einem
Teilbereich aufgestellten Eternitkästen zu entfernen und den Zaun zu kürzen, so liegt hierin
i. V. m. der genauen Regelung über die Pflege (einmal monatlich vormittags) und dem
ansonsten geltenden Betretungsverbot ein typischer Kompromiss zwischen den Interessen
der Antragsteller einerseits, das Pflanzdach neben der Terrasse, an der ein
Sondernutzungsrecht für sie besteht, möglichst gartennah zu gestalten, und dem Interesse
insbesondere der Eigentümer der Wohnung Nr. 8, möglichen statischen Problemen und -
aus ihrer Sicht - Belästigungen zu begegnen. Damit ist zugleich der Wille der Gemeinschaft
zum Ausdruck gekommen, die Maßnahmen im übrigen hinzunehmen, ihnen also
zuzustimmen.
All dies hat die Folge, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen
Bepflanzungszustandes nur mit Zustimmung aller, insbesondere auch der Kläger hätte
beschlossen werden können. Einer derartigen Zustimmung hätte es zwar nicht wegen der
Änderung der Regelung über die Pflege des Pflanzdaches bedurft. Die Art der Pflege ist
indes eng mit der Art der Bepflanzung verknüpft. Beide Gesichtspunkte sind demzufolge
sowohl in dem Beschluss vom 22.05.1996 wie auch in dem jetzt angefochtenen
konsequenterweise als eine Art "Paket" miteinander verbunden, so dass die Unwirksamkeit
des Teils über die Wiederherstellung des ursprünglichen Bepflanzungszustandes nach
dem auf Eigentümerbeschlüsse entsprechend anwendbaren § 139 BGB (vgl. BGH NJW
1998, 3713 = NZM 1998, 955) die Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses nach sich
zieht.
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3. Darauf, ob der angefochtene Beschluss auch beinhaltet, dass die Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustandes auf Kosten der Antragsteller zu erfolgen habe und der Beschluss
aus diesem Grunde unwirksam ist, wie das Landgericht auf der Grundlage einer zumindest
gut vertretbaren Auslegung gemeint hat, kommt es nach alledem nicht an.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen den
unterlegenen Beteiligten zu 2. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz
aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine
Veranlassung, weil der Senat die Beteiligten zu 1. am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht
beteiligt hat.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und entspricht den unbeanstandet
gebliebenen Wertfestsetzungen in den Vorinstanzen.
Dr. Schuschke Dr. Ahn-Roth Jennissen
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