Urteil des OLG Köln vom 09.03.1992, 10 U 25/91

Entschieden
09.03.1992
Schlagworte
Kaufvertrag, Vertreter, Stadt, Verkäufer, Erwerber, Beurkundung, Wert, Grundstück, Höhe, Käufer
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Oberlandesgericht Köln, 10 U 25/91

Datum: 09.03.1992

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 10. Zivilsenat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 10 U 25/91

Vorinstanz: Landgericht Bonn, 7 O 141/91

Schlagworte: Makler Verkäufer

Normen: BGB § 652

Leitsätze: Ein Makler kann vom Verkäufer eines in Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilenden Altbaugrundstücks keine Provision verlangen, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag die Gewähr für die nach § 7 Abs. 4 WEG erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung übernommen hat und sich herausstellt, daß es zur Erteilung der Bescheinigung unvorhergesehener, mit beträchtlichen Kosten verbundener Baumaßnahmen bedarf.

Tenor: Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bonn vom 10. September 1991 - 7 O 141/91 - aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 1

Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung des Beklagten hat Erfolg. 2

3Die Klägerin kann weder aus eigenem noch aus abge- tretenem Recht ihres Mitarbeiters W. für die Ver- mittlung des Verkaufs des Hausgrundstückes L. 8 in S. vom Beklagten Zahlung einer Maklerprovision ver- langen.

41) Der Beklagte hatte die Klägerin oder den Zeugen W. - der Streit über den Vertragspartner kann wegen der Abtretung des vermeintlichen Provisions- anspruches dahinstehen - beauftragt, den Verkauf des Grundstückes in die Wege zu leiten. Als Kaufinteressent meldete sich die Firma D. I. GmbH, die das Objekt ihrem Schreiben vom 14. Dezember 1989 zufolge ggf. gemeinsam mit einem ihrer Mitarbeiter erwerben wollte. Später teilte die Käuferseite dem Zeugen W. mit, daß das Hausgrundstück nach ihren Vorstellungen zunächst vom Beklagten in vier Woh- nungseigentumseinheiten aufgeteilt und diese sodann an vier Erwerber, darunter die Firma D. und ihr Ge- schäftsführer, veräußert werden sollten. Von dieser geänderten Planung erhielten die Vorstandsmitglie- der des Beklagten erst am 19. Dezember 1989, dem Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages, Kenntnis. Nach Darstellung der Klägerin erklärte der Käufer D. in Anwesenheit des Zeugen W., die Einholung der nach § 7 Abs. 4 WEG

erforderlichen Abgeschlos- senheitsbescheinigung werde nach Mitteilung der Stadt S. keine Schwierigkeiten bereiten; es könnten allenfalls - so der unwidersprochene Vortrag des Beklagten - Mehrkosten in Höhe von 10.000,-- DM entstehen. Daraufhin wurde zunächst die Teilungser- klärung des Beklagten und sodann der Kaufvertrag (Preis: 570.000,-- DM) beurkundet, worin der Be- klagte die Gewähr übernahm, daß sämtliche baulichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen bzw. von ihm geschaffen würden. Später stellte sich heraus, daß das im Jahre 1907 erbaute Haus nach Auffassung der Verwaltungsbehörde insbesondere den Vorschriften über Wärme-, Schall- und Feuerschutz bei weitem nicht genügte. Nach einer Kostenauf- stellung des Architekten W. vom 28. März 1990 (Anlage 27) war neben den bereits in Auftrag gegebenen Arbeiten zum Preise von rd. 25.000,-- DM (Anlagen 24 und 25) ein weiterer Baukostenaufwand von ca. 86.000,-- DM erforderlich, um die Mindest- voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbeschei- nigung zu erfüllen. Der Beklagte kam daraufhin mit den Erwerbern überein, den Kaufvertrag aufzuheben, wobei er sich zur Zahlung von Abstandssummen von mehr als 200.000,-- DM verpflichtete. Er hat das Grundstück inzwischen ungeteilt an Dritte ver- äußert.

2 a) Der Beklagte hält die Provisionsforderung der Klägerin von 19.494,-- DM für verwirkt und rech- net hilfsweise mit einem Schadenersatzanspruch in dieser Höhe mit der Begründung auf, der Zeuge W. habe ihn gemeinsam mit den Erstkäufern völlig unzu- reichend über die wirtschaftlichen Folgen der über- raschend geänderten Modalitäten des Verkaufs infor- miert.

6Das Landgericht hat diesen Einwand als nicht durch- greifend erachtet. Auch der Senat hat Bedenken, der Klägerin eine schuldhafte Aufklärungspflichtverlet- zung anzulasten. Zwar trifft den Makler eine Hin- weispflicht, wenn die Bedeutung, die der betreffen- de Umstand für den Entschluß des Auftraggebers hat, erkennbar und der Auftraggeber gerade hinsichtlich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist (vgl. BGH WM 1978, 1069; NJW 1981, 2685). Hier drängte es sich bei rückschauender Betrachtung geradezu auf, die von der neuen Vertragskonstellation ersichtlich überraschten Vorstandsmitglieder des Beklagten über die mit der Aufteilung in Wohnung- seigentum verbundenen wirtschaftlichen Risiken zu informieren. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob der mit den Verhältnissen in S. nicht vertraute Zeuge W. schon bei Beurkundung des Kaufvertrages über genügend Sachkunde verfügen mußte, um die spä- ter zu Tage getretenen erheblichen Schwierigkeiten einkalkulieren zu können. Denn die Kommunen, insbe- sondere auch die Stadt S., sind erst in jüngster Zeit mehr und mehr dazu übergegangen, die Umwand- lung von Altbauwohnungen in Wohnungseigentum durch Restriktionen bei Erteilung der Abgeschlossenheits- bescheinigungen beträchtlich zu erschweren (vgl. S.er Nachrichten vom 11. April 1990; Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 24. Januar 1992).

7Die Frage der Verletzung von Aufklärungspflichten der Klägerin bedarf indes keiner weiteren Vertie- fung. Ihr steht der geltend gemachte Provisionsan- spruch nämlich jedenfalls deshalb nicht zu, weil sie die vertragsgemäß geschuldete Leistung nicht erbracht hat. Es fehlt, worauf der Senat in der Berufungsverhandlung hingewiesen hat, an der wirt- schaftlichen Gleichwertigkeit des nach dem Makler- vertrag angestrebten und des vermittelten Kaufver- trages.

8

Ursprünglich hatte der Beklagte die Klägerin bzw. den Zeugen W. beauftragt, den Verkauf des ungeteil- ten Hausgrundstückes an einen oder mehrere Erwerber zu 5

vermitteln. Bei den abschließenden Verhandlungen mit den Käufern willigten die Vertreter des Beklag- ten darin ein, das Grundstück zunächst in Wohnungs- eigentum aufzuteilen und dieses zu veräußern. Da sie bei ihrer Entscheidung den Zeugen W. zu Rate zogen, kann davon ausgegangen werden, daß sie auch die Vermittlung der nunmehr vorgesehenen Transak- tion als vertragsgemäße Maklerleistung ansahen und der Maklervertrag stillschweigend hierauf erstreckt worden ist. Die Vertreter des Beklagten legten al- lerdings ersichtlich Wert darauf, daß sich die mit der Übernahme der Teilungsgarantie verbundenen Auf- wendungen in Grenzen hielten. Sie gingen erst auf die Wünsche der Käuferseite ein, nachdem der Käufer D. unstreitig erklärt hatte, die Beschaffung der Abgeschlossenheitsbescheinigung werde keine Schwie- rigkeiten bereiten, die Mehrkosten seien allenfalls bei 10.000,-- DM anzusetzen. Dementsprechend stand die Abänderung des Maklervertrages auch aus ver- ständiger Sicht des Zeugen W. unter dem Vorbehalt, daß die geänderten Modalitäten des Hauptvertrages für den Beklagten keine größeren Risiken mit sich brachten.

9Der sodann beurkundete Kaufvertrag ist zwar mit dem Inhalt zustandegekommen, der nach dem modifi- zierten Maklervertrag vorgesehen war. Hierauf kommt es jedoch für die Frage der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit nicht entscheidend an. Maßgebend ist vielmehr der Vergleich zwischen dem von den Parteien des Maklervertrages angestrebten und dem mit dem Hauptvertrag erreichten wirtschaftlichen Ergebnis, wobei unbedeutende Abweichungen außer Betracht bleiben (vgl. BGH WM 1984, 342; NJW 1989, 1486). Die Auswirkungen des Kaufvertrages stellten sich indessen gegenüber den in dem Beurkundungster- min zu Tage getretenen beiderseitigen Vorstellungen grundlegend anders dar. Die mehr oder weniger als Formalität hingestellte Beibringung der Abge- schlossenheitsbescheinigung stieß nach einer Grund- stücksbesichtigung durch Vertreter des zuständigen Bauamtes auf erhebliche Schwierigkeiten. Die Stadt S. erteilte Auflagen, die den an einer reibungs- losen Vertragsabwicklung interessierten Beklagten gleichsam in die Rolle eines Bauherrn drängten. Es mußte ein Sachverständigengutachten zum Wärme-, Feuer- und Schallschutz eingeholt und ein Architekt beauftragt werden. Nach dessen Berechnungen war ein Baukostenaufwand von mehr als 110.000,-- DM erforderlich, um nur die Mindestanforderungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen zu können. Allein dieser Betrag entsprach ca. 20 % des vereinbarten Kaufpreises und wich um mehr als 100.000,-- DM von den Vorstellungen der Parteien ab, ohne daß mit diesem finanziellen Einsatz die Aufteilung des Grundstückes als gesichert erschei- nen konnte. Bei dieser Sachlage, die den Beklagten schließlich zur Rückabwicklung des Kaufvertrages veranlaßte, kann ohne Zweifel nicht davon gespro- chen werden, daß er das Vertragsziel erreicht hat, für dessen Vermittlung er eine Maklerprovision ver- sprochen hat. Die Klage erweist sich daher als un- begründet.

Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer der Klä- gerin: 19.494,-- DM. 10

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