Urteil des OLG Köln vom 15.10.2001

OLG Köln: zwangsversteigerung, mietvertrag, vernehmung von zeugen, ersteher, kaufpreis, positive vertragsverletzung, vermieter, zahnarztpraxis, vergleich, kaufvertrag

Oberlandesgericht Köln, 13 U 94/99

Datum:

15.10.2001

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

13. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

13 U 94/99

Vorinstanz:

Landgericht Aachen, 12 O 388/95

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts A. vom

20. April 1999 - 12 O 388/95 - im Zinsausspruch auf 4% Zinsen seit dem

25.09.1995 abgeändert. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten

zurückgewiesen. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten

der Berufung zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die

Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe

von 450.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit

in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheiten dürfen auch durch

selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürge

zugelassenen Kreditinstituts gestellt werden.

T a t b e s t a n d

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines

Mietvertrages in Anspruch, den ihr am 30.11.1993 verstorbener Ehemann, Herr S.,

dessen Alleinerbin die Klägerin ist, im Jahre 1985 zum Betrieb seiner Zahnarztpraxis im

Erdgeschoss des Hauses V. in A. mit den Beklagten und deren Mitgesellschaftern, den

Herren E. und O., als Vermietergemeinschaft abgeschlossen hatte (Bl. 10 ff./95 ff. GA).

Da die Vermietergemeinschaft ihren Verbindlichkeiten aus der Finanzierung des

Objekts V. nicht nachkam, kündigte die C.. mit Schreiben vom 06.10.1992 das Darlehen.

Auf Antrag dieser Darlehens- und Grundschuldgläubigerin ordnete das Amtsgericht

Aachen mit Beschluss vom 28.12.1992 - 18 K 212/92 - die Zwangsversteigerung der an

Herrn S. vermieteten Teileigentumseinheit an. Im Versteigerungstermin vom 27.08.1993

erhielt der durch den Beklagten zu 1. vertretene Bieter, Herr A., mit einem Höchstgebot

von 510.000,00 DM den Zuschlag und kündigte mit Schreiben vom 08.09.1993 den mit

Herrn S. bestehenden Mietvertrag unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht

nach § 57a ZVG i.V.m. § 565 BGB zum 31.12.1993. Im Rahmen seiner Bemühungen um

einen Verkauf der Zahnarztpraxis, die er aufgrund eines Krebsleidens bereits seit April

1992 nicht mehr kontinuierlich selbst betreute, trat Herr S. auch mit dem Ersteher wegen

eines Kaufs der Teileigentumseinheit oder einer langfristigen Anmietung durch einen

interessierten Praxisnachfolger, Herrn S., in Verbindung. Mit Schreiben vom 27.09.1993

erhielt er von dem Beklagten zu 1. - handelnd für die von Herrn A. mit der Abwicklung

beauftragte C. GmbH, deren Gesellschafter die Beklagten waren - die Antwort, dass dies

nur zu einem Kaufpreis von 750.000,00 DM oder zu einer Miete von 35,00 DM/qm in

Betracht komme. In eigenen Verhandlungen mit dem Beklagten zu 1. als Vertreter von

Herrn A. gelang es Herrn S. schließlich, einen im Vergleich zu dem gekündigten

Mietvertrag des Herrn S. wesentlich ungünstigeren Mietvertrag auszuhandeln, der am

14.12.1993 unterzeichnet wurde (Bl. 407 ff. GA). Am 15.12.1993 unterzeichnete Herr S.

einen von Rechtsanwalt S. als Vertreter von Herrn S. bereits am 22.11.1993

unterschriftsreif ausgehandelten und entworfenen Kaufvertrag über die Praxis (Bl. 538 ff.

GA) zu einem wie folgt aufgeschlüsselten Kaufpreis:

für die Praxiseinrichtungsgegenstände 180.000,00 DM

für die Laboreinrichtung 10.000,00 DM

für Instrumente und Material 30.000,00 DM

für den ideellen Wert der Praxis 10.000,00 DM

230.000,00 DM

Mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 erwarben sodann die Beklagten - der Beklagte zu 1.

zugleich handelnd als Bevollmächtigter für Herrn A. als Verkäufer - die

Teileigentumseinheit; sie wurden am 31.05.1994 als neue Eigentümer eingetragen.

Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten bewusst die Zwangsversteigerung der

Teileigentumseinheit herbeigeführt, um über einen Strohmann als Ersteher von dem

Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG Gebrauch zu machen und sich so von dem

mit Herrn S. bestehenden Mietvertrag zu lösen. Die Ausübung des Kündigungsrechts

habe dazu geführt, dass die Praxis anstelle der sonst erzielbaren 635.000,00 DM nur zu

einem um 405.000,00 DM niedrigeren Kaufpreis habe veräußert werden können.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 405.000,00 DM nebst 7,5%

Zinsen seit dem 21.05.1995 an sie zu verurteilen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, zur Zwangsversteigerung sei es gekommen, weil die Fa. M., die

bereits im Jahre 1990 das Objekt V. - darunter auch die Teileigentumseinheit, in der die

Zahnarztpraxis betrieben wurde - gekauft habe, ihren Zahlungspflichten nicht

nachgekommen sei und sie, die Beklagten, aufgrund von Auseinandersetzungen mit

ihren Mitgesellschaftern auch nicht länger bereit gewesen seien, das Darlehen der C..

allein zu bedienen. Die Kündigung des Mietvertrages habe auf den Kaufpreis für die

Zahnarztpraxis keinen Einfluss gehabt; da die Praxis aufgrund des krankheitsbedingten

Ausfalls von Herrn S. bereits zuvor über ein Jahr stillgelegen habe, sei kein ideeller

Wert mehr vorhanden gewesen. Auch der materielle Wert der Praxis sei geringer

gewesen als von dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen ermittelt. Im Übrigen

habe Herr S. einen etwaigen Schaden im Wesentlichen selbst zu vertreten, weil er

durch ein höheres Gebot im Versteigerungstermin - erklärtermaßen hat er durch einen

Dritten bis zum Betrage von 500.000,00 DM mitbieten lassen - oder durch einen

nachträglichen Ankauf der Teileigentumseinheit einen besorgten Mindererlös bei der

Veräußerung der Praxis hätte vermeiden können.

Nach Vernehmung von Zeugen und Einholung eines nach Ergänzung noch mündlich

erläuterten schriftlichen Sachverständigengutachtens hat das Landgericht mit Urteil vom

20.04.1999 der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 319.000,00 DM nebst

7,5% Zinsen seit dem 25.09.1995 stattgegeben. Zur Begründung hat es im

Wesentlichen ausgeführt: Die Schadensersatzpflicht der Beklagten folge aus § 325

Abs.1 BGB, weil ihre Vermieterpflicht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für den

gesamten vertraglich vereinbarten Zeitraum zu gewähren, durch eine

Zwangsversteigerung und die Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers

nicht berührt werde. Diese Unmöglichkeit der weiteren Gebrauchsüberlassung hätten

die Beklagten schon auf der Grundlage ihres eigenen Vorbringens zu vertreten. Den

Mieter treffe auch keine Verpflichtung, den kündigungsbedingten Schaden durch eigene

Bemühungen um den Erwerb des Mietobjekts abzuwenden. Bei einem ohne die

drohende Zwangsversteigerung bereits Ende 1992/Anfang 1993 anzunehmenden

Verkauf der Praxis habe nach Maßgabe der bedenkenfreien Bewertungen des

Sachverständigen Dr. H. wahrscheinlich ein Kaufpreis von 549.000,00 DM (281.000,00

DM für den reellen und 268.000,00 DM für den ideellen Wert) erzielt werden können.

Diese Bewertung werde letztlich auch durch die Zeugenaussage des Herrn E. bestätigt,

der hiernach im Frühjahr 1993 bereit gewesen wäre, 500.000,00 bis 600.000,00 DM für

die Praxis zu zahlen, wenn nicht die Unsicherheiten hinsichtlich des Fortbestandes des

Mietvertrages bestanden hätten. Den als Verzugsschaden geltend gemachten Zinssatz

habe die Klägerin durch Vorlage einer Bankbescheinigung ausreichend bewiesen.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie halten an ihrer

Rechtsauffassung fest, nicht vertreten zu müssen, dass es zur Zwangsversteigerung der

Praxiseinheit gekommen sei, während Herr S. es selbst zu vertreten habe, dass er im

Versteigerungstermin nicht weiter geboten oder auf das Kaufangebot des Erstehers

nicht eingegangen sei. Ferner greifen die Beklagten die Ausführungen des Landgerichts

zur Kausalität und zur Schadenshöhe an. Da als "schädigendes Ereignis" nur die

Zwangsversteigerung mit nachfolgender Kündigung in Betracht komme, sei beim

Vergleich der Vermögenslagen nicht auf einen Verkaufszeitpunkt Dezember 1992,

sondern September 1993 abzustellen. Bis zur Zwangsversteigerung habe Herr S. auch

gar keine ernsthaften Verkaufsabsichten gehabt, weil er geglaubt habe, seine Krankheit

überwinden und die Praxis selbst fortführen zu können. Herr E. sei kein ernsthafter

Kaufinteressent gewesen, weil er sich bereits mit eigener Praxis selbständig gemacht

und als Vertreter von Herrn S. dessen lukrative Privatpatienten schon in seine Praxis

herübergezogen habe. Dass Herr S. als Käufer der Praxis auch nach Unterzeichnung

des Mietvertrages nur 230.000,00 DM zu zahlen bereit gewesen sei, bestätige, dass die

Praxis zur damaligen Zeit unabhängig von der Mietvertragssituation keinen höheren

Wert mehr gehabt habe.

Hinsichtlich des Zinsausspruchs beanstanden die Beklagten, dass ein den gesetzlichen

Verzugszins übersteigender Zinsschaden der Klägerin schon nicht schlüssig dargelegt,

geschweige denn bewiesen sei.

Die Beklagten beantragen,

1. unter teilweiser Abänderung der angegriffenen Entscheidung die Klage insgesamt

abzuweisen,

2. ihnen zu gestatten, eine erforderliche oder zusätzliche Sicherheitsleistung auch

durch Bankbürgschaft zu erbringen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt dem Berufungsvorbringen entgegen.

Wegen aller Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens in der Berufungsinstanz

wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Der Senat hat nach

Maßgabe des Beschlusses vom 08.11.2000 ergänzend Zeugenbeweis erhoben; wegen

des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschriften vom 30.05.2001 und 29.08.2001

Bezug genommen.

Die Akten des Zwangsversteigerungsverfahrens 18 K 212/92 AG Aachen waren

Verhandlungsgegenstand.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Berufung der Beklagten bleibt bis auf eine Korrektur im Zinsausspruch nach dem

Beweisergebnis beider Instanzen ohne Erfolg. Soweit das angefochtene Urteil teilweise

auf Verfahrensfehlern beruht, sind diese vom Senat durch ergänzende Beweisaufnahme

behoben worden (§ 540 ZPO).

1. Die Beklagten sind der Klägerin als Erbin (§ 1922 Abs.1 BGB) des Herrn S. zum

Schadensersatz wegen Nichterfüllung des von ihnen - gemeinsam mit ihren

Mitgesellschaftern - mit dem Erblasser abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet

(§ 325 Abs.1 S.1 BGB), weil sie sich ihre Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung

dadurch unmöglich gemacht haben, dass sie es zur Zwangsversteigerung der

vermieteten Teileigentumseinheit und vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages

durch den Ersteher haben kommen lassen; ihr Unvermögen zur weiteren

Gebrauchsüberlassung haben die Beklagten unabhängig von der Frage eines

bewussten Zusammenwirkens mit dem Ersteher zur Ausübung des

Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG (zur Sittenwidrigkeit eines solchen

Vorgehens vgl. RG, JW 1927, 1407; BGH, ZMR 1979, 349) zu vertreten. Der Senat

folgt hierzu den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts (§ 543 Abs.1 ZPO)

nach Maßgabe folgender ergänzender Ausführungen:

1. Das Mietverhältnis mit Herrn S. konnte mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten

frühestens zum 01.10.1995 gekündigt werden, jedoch stand dem Mieter ein

fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils bis zu fünf

Jahren zu (§ 4). Mit dem Erwerb der Teileigentumseinheit trat der Ersteher zwar in

das Mietverhältnis ein (§ 571 Abs.1 BGB), jedoch mit der Möglichkeit zur

Ausübung des Ausnahmekündigungsrechts nach § 57a ZVG. Da hiernach die

Verpflichtung, das Mietobjekt dem Mieter die ganze vertraglich vereinbarte Zeit zu

gewähren, nicht auf den Erwerber übergeht, bleibt diese Vermieterpflicht von den

§§ 57a ZVG und 571 BGB unberührt, so dass bei Kündigung des

Mietverhältnisses durch den Ersteher und der dadurch für den Vermieter

eintretenden Unmöglichkeit der Erfüllung (nur) der letztere gemäß § 325 BGB

Entschädigung zu leisten hat (RGZ 63, 66, 68; KG, JW 1936, 330; BGH WM 1959,

120 und WM 1960, 1125, 1128).

2. Die Beklagten haben schon dadurch gegen ihre Pflichten aus dem Mietvertrag

verstoßen, dass sie den gemeinsam mit ihren Mitgesellschaftern O. und E.

eingegangenen Darlehensverpflichtungen gegenüber der C.. nicht

nachgekommen sind, mit der Folge der Kündigung dieses Darlehens durch die

grundpfandrechtlich gesicherte Gläubigerin und der Einleitung des

Zwangsversteigerungsverfahrens. Dadurch, dass die Beklagten es zur

Darlehenskündigung und zur Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens

kommen ließen, haben sie bereits eine als positive Vertragsverletzung zu

wertende Gefährdung des Vertragszwecks verursacht. Mit der

Zwangsversteigerung (am 27.08.1993) und der dadurch dem Ersteher eröffneten -

und von ihm mit Schreiben vom 08.09.1993 wahrgenommenen - Möglichkeit zur

Kündigung des langfristigen Mietverhältnisses gemäß § 57a ZVG (i.V.m. § 565

BGB) hat sich diese Gefährdung des Vertragszwecks verwirklicht. Da der

Vermieter mit dem Mietvertrag die Einstandspflicht für die Fortdauer seiner

Leistungsfähigkeit zur Gewährleistung der Gebrauchsüberlassung dem Mieter

gegenüber übernimmt, sind alle Umstände, mit denen die Beklagten ihre

Schuldlosigkeit an der Zwangsversteigerung und der damit zusammenhängenden

Kündigung des Mietverhältnisses darzulegen versuchen, unerheblich (vgl. RG

WarnR 1916, Nr. 101). Im übrigen hat ein Schuldner seine finanzielle

Leistungsunfähigkeit, erst recht seine - sei es auch durch das Verhalten Dritter

motivierte - Leistungsunwilligkeit dem Gläubiger gegenüber stets zu vertreten. Das

gilt im Verhältnis zum Mieter auch für die Nichtzahlung einer Darlehensschuld

durch den Vermieter als Grund für die Zwangsversteigerung des Mietobjekts; der

Mieter kann deshalb nach § 325 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung vom

bisherigen Vermieter verlangen (RG HRR 1933, 1312; KG JW 1936, 330).

1. Da die Beklagten bereits mit der von ihnen zu vertretenden Nichtzahlung der

Darlehensschuld den Gang der Dinge ausgelöst haben, der schließlich zur

Kündigung des Mietverhältnisses geführt hat, können sie auch nicht mit Erfolg

geltend machen, dass das "schädigende" Ereignis erst in der

Zwangsversteigerung der Teileigentumseinheit oder erst in der Kündigung des

Mietvertrages liege. Die Aussichten bei den Bemühungen um den Verkauf der

Zahnarztpraxis sind bereits durch die Einleitung des

Zwangsversteigerungsverfahrens und die damit begründete Ungewissheit über

die Fortdauer des Mietverhältnisses derart verschlechtert worden, dass für den

Vermögensvergleich nicht erst auf den Zeitpunkt der Versteigerung oder der

Kündigung abgestellt werden kann. Mit diesem Zeitpunkt war wenigstens Klarheit

geschaffen, dass und mit wem man wegen eines neuen Mietvertrages zu

verhandeln hatte. Derartige Bemühungen hat Herr S. denn auch alsbald

unternommen (siehe Schreiben des Rechtsanwalts S. vom 21.09.1993, Bl. 133

GA). Der Beklagte zu 1. - handelnd für die von A. mit der Abwicklung beauftragte

C+R Treuhand GmbH - hat diese Bemühungen indessen durch die mit Schreiben

vom 27.09.1993 (Bl. 29 GA) gestellten unrealistischen Forderungen zunächst

vereitelt. Erklärtermaßen hatte der Beklagte zu 1. als Vermögensverwalter von

Herrn A. diesem empfohlen, "allenfalls bis zu einem Betrag von 550.000,-- DM

mitzusteigern" (Bl. 64 GA). Vor diesem Hintergrund erscheint der Einwand der

Beklagten, Herr S. habe zur Schadensminderung über die von ihm gebotenen

500.000,00 DM (genau: 502.000,00 DM) mitsteigern müssen, gekünstelt. Ohnehin

ist ein Mieter nicht gehalten, sein vertraglich begründetes Gebrauchsrecht notfalls

durch Erwerb der Mietsache gegen drohenden, vom Vermieter zu vertretenden

Verlust zu schützen. Herr S. hat dadurch, dass er immerhin bis zu einem Betrag

von 502.000,00 DM mitbieten ließ und anschließend dem Erwerber (sowie dem

Beklagten zu 1.) die Bereitschaft - sei es die eigene oder diejenige des

Praxiskaufinteressenten - signalisierte, für diese Teileigentumseinheit mehr als die

510.000,00 DM zu zahlen, zu denen Herrn A. der Zuschlag erteilt worden war,

bereits mehr getan als ihm unter dem Gesichtspunkt des § 254 BGB zur

Schadensminderung zugemutet werden konnte.

2. Mit dem Hinweis der Berufung auf die Tatsache, dass Herr S. beim Abschluss des

Praxiskaufvertrages (am 15.12.1993) bereits den Anschlussmietvertrag (vom

14.12.1993) "in der Tasche" hatte, lässt sich nicht ausräumen, dass Herr S. ohne

das Zwangsversteigerungsverfahren und die damit verbundene unsichere

Mietsituation die Praxis bereits wesentlich früher und zu einem wesentlich

günstigeren Kaufpreis verkauft hätte. Nach erfolgter Zwangsversteigerung und

Kündigung des Mietvertrages blieb ihm gar keine andere Wahl, als an denjenigen

zu verkaufen, der mit dem Ersteher einen Anschlussmietvertrag erzielen und damit

praktisch auch den Kaufpreis diktieren konnte; denn anderenfalls hätte Herr S.

zum 31.12.1993 räumen und für die Praxis allenfalls noch einen

Zerschlagungswert realisieren können.

3. Die vom Landgericht in erster Linie auf die sachverständigen Wertermittlungen

gestützte Schadensschätzung hält zwar nicht in allen Punkten der Begründung,

jedoch im Ergebnis der Überprüfung stand:

1. Die Zivilkammer hat für ihre Schätzung eines durchschnittlichen Kaufpreises für

die Praxis in Höhe von 549.000,00 DM (281.000,00 DM für den materiellen und

268.000,00 DM für den ideellen Wert) auf einen Erlös abgestellt, den Herr S. bei

einem Ende 1992/Anfang 1993 vorgenommenem Verkauf unter ungefährdet

fortgeltenden Bedingungen des Mietvertrages vom 15.03.1985 erzielt hätte (Seite

11 der Urteilsausfertigung, Bl. 359 GA). Dieser zeitliche Ansatz ist - wie die

Berufung mit Recht beanstandet - verfrüht. Die Kammer hat sich bei der

Festlegung dieses Zeitpunkts - wie die Ausführungen auf Seite 17 des Urteils

zeigen - auf die Zeugenaussage des Herrn E. gestützt, der bereits im Dezember

1992 mit Herrn S. über einen Kauf der Praxis gesprochen habe und im Frühjahr

1993 bereit gewesen sei, 500.000,00 DM bis 600.000,00 DM für die Praxis zu

bezahlen. Konkrete Verkaufsgespräche mit Herrn E., bei denen die

Größenordnung des Kaufpreises genannt worden ist, sind jedoch erst im Sommer

1993 geführt worden, nachdem sich Herr E. mit Frau H. zu einer

Praxisgemeinschaft zusammengeschlossen hatte. Ob das von Herrn E. erinnerte

Gespräch mit Herrn S. (in dessen Wohnung und im Beisein der Klägerin), bei dem

erstmals davon die Rede war, dass der Mietvertrag über die Praxisräume wegen

einer Zwangsversteigerung des Objekts gefährdet sein könnte, tatsächlich bereits

Ende 1992 stattgefunden hat, erscheint ungewiss, ist aber auch unerheblich, weil

sich jedenfalls weder feststellen lässt, dass Herr S. damals bereits entschlossen

war, seine Praxis zu veräußern, noch, dass Herr E. vorhatte, diese Praxis

zusätzlich zu seiner erst Mitte 1992 eröffneten eigenen Praxis zu übernehmen. Als

zwischen Herrn S. und Herrn E. erstmals das Gespräch auf eine drohende

Zwangsversteigerung des Objekts und den nachteiligen Einfluss einer mit der

Zwangsversteigerung eröffneten Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrages und

auf einen etwaigen Praxisverkauf kam, war weder davon die Rede, dass Herr S.

seine Praxis bereits zum Verkauf angeboten habe, noch hatte Herr E. sich bereits

als Interessent ins Gespräch gebracht.

2. Das änderte sich, als Herr E. Frau H., die seit Mai 1993 bei ihm arbeitete, als

Juniorpartnerin in seine Praxis aufnahm (etwa im Juni/Juli 1993). Aufgrund dieser

Partnerschaft ergab sich zum einen Erweiterungsbedarf, weil die Räumlichkeiten

für die Arbeit beider Partner zu beengt waren und es trotz "Timesharing" zu

Engpässen kam. Zum anderen eröffnete sich mit dem Einstieg von Frau H. auch

unschwer die Finanzierung eines solchen Zukaufs, weil Frau H. erklärtermaßen

bereit und in der Lage gewesen wäre, den Übernahmepreis für die Praxis von

Herrn S. in einer Größenordnung von 500.000,00 DM bis 600.000,00 DM

einzubringen. Herr E. hat bereits bei seiner erstinstanzlichen Zeugenvernehmung

versichert, dass die Partnerschaft E./H. die Praxis von Herrn S. gekauft hätte, wenn

der Mietvertrag Bestand gehabt hätte. Auch Frau H. hat bei ihrer erstinstanzlichen

Zeugenvernehmung bestätigt, dass sie gemeinsam mit Herrn E. bereit gewesen

wäre, einen Preis in dieser Größenordnung für die Praxis S. zu zahlen, wenn der

Fortbestand des Mietvertrages gesichert gewesen wäre, und dass allein diese

Unsicherheit sie und Herrn E. gehindert habe, den Vertragsabschluss weiter zu

verfolgen. Die Berufungserwiderung der Klägerin stellt für die

Schadensberechnung ebenfalls maßgeblich auf das Scheitern eines Verkaufs der

Praxis an die Partnerschaft E./H. und damit auf einen Zeitpunkt ab, der bereits

nahe bei der Kündigung des Mietvertrages als - im Sinne der Berufung -

"schädigendem Ereignis" liegt. Tatsache ist, dass bei Herrn E. nach Gründung der

Partnerschaft mit Frau H. besondere Umstände vorlagen, die dazu führten, dass

der ideelle Wert der Praxis S. bei Übernahme durch die Partnerschaft E./H. nicht in

den Wertbereich abgesunken war, den der Sachverständige Dr. H. wegen des

langen Brachliegens der Praxis von mehr als einem Jahr zwischen 107.000,00

DM und 174.000,00 DM (gemittelt 140.500,00 DM) veranschlagt hat. Herr E.

kannte Herrn S. seit längerem, schätzte dessen berufliches Engagement sehr

hoch und strebte ihm nach. Darüber hatte sich die zunächst nur berufliche

Beziehung im Laufe der Jahre auch ins Private hinein verfestigt. Als Herr S. ab

April/Mai 1992 aufgrund seiner schweren Erkrankung nicht in der Lage war, seine

Praxis selbst zu betreuen, hat er die Akutpatienten von Herrn E. behandeln und,

nachdem Herr E. im Juli 1992 seine eigene Praxis eröffnet hatte, an diesen

verweisen lassen. Herr E. hatte von daher bereits einen persönlichen Eindruck

von den Besonderheiten dieser höchst seltenen - nach Angaben des

Sachverständigen im Aachener Raum damals einzigen - Privatzahnarztpraxis

gewonnen. Da Herr E. einen ähnlichen Therapieansatz wie Herr S., der für ihn

eine erklärte Vorbildfunktion hatte, verfolgte und die Zahnarzthelferinnen in voller

Besetzung weiter in der Praxis S. tätig geblieben waren, hätte bei einer

Übernahme durch die Partnerschaft E./H. das - wie von dem Sachverständigen

anhand der wesentlichen Bewertungsmerkmale und der bis zum Jahre 1992 stark

steigenden Umsatzentwicklung näher aufgezeigt - überdurchschnittliche

Entwicklungspotenzial jener Privatzahnarztpraxis ausgeschöpft und mit der

eigenen vorwiegend kassenzahnärztlichen Praxis des Herrn E. sinnvoll ergänzt

werden können. Frau H. hat bei ihrer Zeugenvernehmung vor dem Landgericht ihr

besonderes Interesse an einem Erwerb dieser Praxis ebenfalls mit der günstigen

Möglichkeit zur Übernahme des Patientenstammes wie auch des Praxispersonals,

das den Betrieb während der Erkrankung von Herrn S. aufrechterhalten hatte,

begründet. Es leuchtet daher in der Gesamtschau ohne weiteres ein, dass der

ideelle Wert der Praxis, den der Sachverständige bei einer zeitnahen Übergabe

nach dem Ausfall von Herrn S. im Jahre 1992 im ungünstigsten Fall auf

217.000,00 DM und im günstigsten Fall auf 319.000,00 DM (im Mittel bei

268.000,00 DM) veranschlagt hat, bei einer Übernahme durch die Partnerschaft

E./H. (im Sommer 1993) weitaus weniger unter der Zeitspanne des - was die

eigene zahnärztliche Betreuung angeht - Stillstandes der Praxis gelitten hätte, als

dies bei anderen Interessenten, insbesondere bei Herrn S., der Fall war.

3. Das Ergebnis der in der Berufungsinstanz ergänzten Beweisaufnahme vermochte

dem Senat die hinreichend sichere Überzeugung zu vermitteln, dass ein Verkauf

der Praxis an die Partnerschaft E./H. zu einem Preis in der genannten

Größenordnung maßgeblich daran gescheitert ist, dass infolge der drohenden

Kündigung des Mietvertrages das weitere Schicksal dieser Praxis ungewiss war.

Die von Herrn E. seinerzeit geführten Verkaufsgespräche mit Herrn S. ordnen sich

in einen Zusammenhang ein, der es in hohem Maße naheliegend erscheinen

lässt, dass es zu einem Vertragsabschluss mindestens zu dem vom Landgericht

angenommenen und der Schadensberechnung zugrunde gelegten Kaufpreis

gekommen wäre, wenn der Fortbestand des Mietvertrages gesichert gewesen

wäre. Für Herrn S. wäre Herr E. sowohl in persönlicher wie in fachlicher Hinsicht

ein idealer Nachfolger gewesen. Der Einstieg von Frau H. in dessen Praxis

eröffnete die finanzielle Basis für einen solchen Kauf. Aus den bereits

dargestellten Gründen wäre diese Praxisübernahme der Partnerschaft E./H. mehr

wert gewesen als nach dem gewöhnlichen Verlauf, wie er der Bewertung des

Sachverständigen zugrunde liegt, sonst zu erwarten war. Das Verkaufsinteresse

von Herrn S. und das Kaufinteresse der Partnerschaft E/H. trafen sich daher in

dieser Situation günstig. Herrn E. war auch der bestehende Mietvertrag über die

Praxisräume seinem Inhalt nach genau bekannt. Herr S. hatte Herrn E. diesen

Vertrag bereits im Jahre 1992 überlassen, als dieser anlässlich seiner

Praxisgründung gegenüber seinem Vermieter versuchte, ähnlich günstige

Bedingungen auszuhandeln. Zwar lag der Mietzins im Sommer 1993 nicht mehr

bei den anfänglichen 13,80 DM/qm, sondern war auf der Grundlage der -

genehmigten - Wertsicherungsklausel (§ 17 des Mietvertrages) zunächst 1989 (Bl.

566 GA) und erneut 1991 (Bl. 570 GA) angepasst worden. Selbst unter

Einbeziehung der dritten Erhöhung (mit Wirkung vom 01.01.1993 berechnet und

geltend gemacht gemäß Schreiben des Beklagten zu 1. vom 09.11.1993, Bl. 604

GA) war der Mietzins aber mit dann 15,88 DM/qm noch außerordentlich günstig,

wie der Vergleich mit dem Mietzins verdeutlicht, den Herr E. 1992 für seine

Praxisräume ausgehandelt hatte (um die 19,00 DM/qm) und den Herr S. Ende

1993 mit dem Beklagten zu 1.- als Vertreter von Herrn A. - aushandelte (bis zum

01.07.1996 in halbjährlichen Schritten von 22,50 DM/qm auf 25,00 DM/qm

ansteigend). Gemäß § 5 Nr.5 des Mietvertrages vom 15.03.1985 war der Mieter

berechtigt, zu den Bedingungen des Mietvertrages einen Nachfolger in den

Vertrag aufzunehmen und sodann aus dem bestehenden Vertrag auszuscheiden

(die erforderliche Zustimmung des Vermieters zu der Nachfolgeregelung konnte

hiernach nur aus wichtigem Grunde versagt werden). Unter Berücksichtigung der

Verlängerungsoptionen bestand für den Nachfolger daher die Möglichkeit einer

Restmietdauer von mehr als 20 Jahren. Dass der Wert einer Praxis "extrem" von

den Konditionen des Mietvertrages abhängig ist, hat der Sachverständige in

seinem Ergänzungsgutachten noch einmal ausdrücklich betont (Bl. 276 GA). Es ist

daher unschwer nachzuvollziehen, dass die gesicherte Fortsetzung dieses

Mietvertrages Voraussetzung dafür war, die von Herrn S. genannte

Kaufpreisvorstellung zwischen 500.000,00 DM und 600.000,00 DM zu

akzeptieren. Erklärtermaßen hatte Herr E. gemeinsam mit Frau H. bereits den

Steuerberater konsultiert, um mit ihm das Zahlenwerk für einen Kauf der Praxis S.

durchzurechnen, mit dem Ergebnis, dass beide Partner bereit gewesen wären,

einen entsprechenden Kaufvertrag mit Herrn S. abzuschließen. Angesichts der

überragenden Bedeutung, die eine Fortsetzung des Mietvertrages für diese

Kaufentscheidung darstellte, wird auch verständlich, dass Herr E. und Frau H. vor

einer weiteren Vorbereitung eines solchen Kaufs zunächst einmal abwarteten,

was aus der bevorstehenden Zwangsversteigerung werden würde. Nachdem Herr

S. bei seinen Bemühungen, die Teileigentumseinheit selbst zu ersteigern, keinen

Erfolg gehabt hatte und der Mietvertrag vom Ersteher erwartungsgemäß gekündigt

wurde, war die Praxisübernahme für die Partnerschaft E/H. erklärtermaßen

uninteressant geworden. Mit einem Mietangebot, dass für Herrn E. und Frau H.

akzeptabel hätte sein können, war nicht zu rechnen, wie denn auch der

nachfolgende Verlauf bestätigt. Die abschreckende Wirkung einer

Mietpreisforderung von 35,00 DM/qm (wie im Schreiben vom 27.09.1993, Bl. 29

GA) spricht für sich. Aber auch schon ein Betrag von 22,00 DM/qm, an den sich

Herr E. als - nach Angaben von Herrn S. - vom Ersteher geforderten Mietzins zu

erinnern glaubte, lag erklärtermaßen zu weit über dem bisherigen Mietpreis, um für

die Partnerschaft E/H. noch akzeptabel zu sein. Es erscheint vielmehr nach allem

glaubhaft, dass die Fortsetzung des bestehenden Mietvertrages für sie von so

maßgeblicher Bedeutung war, dass daran der Kauf der Praxis gescheitert ist.

4. Dass der Kaufpreis, auf den sich Herr S. mit der Partnerschaft E/H. geeinigt hätte,

nicht unter einem "Mittelwert" von 549.000,00 gelegen hätte, wird auch von

folgenden, an den Wertermittlungen des Sachverständigen orientierten

Erwägungen erhärtet:

5. Den "reellen" Wert der Praxis hat der Sachverständige Dr. H. mit einer

Schwankungsbreite von +/- 10% auf 281.000,00 DM bemessen. Diesen Mittelwert

hat die Zivilkammer übernommen. Der Berechtigung dieser Werteinschätzung

steht nicht entgegen, dass beim Verkauf der Praxis an Herrn S. tatsächlich nur

230.000,00 DM - davon 10.000,00 DM zur Abgeltung des ideellen Werts - erzielt

worden sind. Der Sachverständige - und ihm folgend die Zivilkammer - sind vom

"Arbeitswert" ausgegangen, d.h. von dem Wert, der investiert werden müsste, um

in den Praxisräumen aufgrund einer entsprechenden Einrichtung arbeiten zu

können (s. Bl. 275 GA: "Dieser Arbeitswert beschreibt einen Funktionsstatus der

technischen Einrichtung der Praxis, ist in gewissen Grenzen zeitunabhängig und

addiert sich mit architektonischem Planungszustand und Restvorrat zum reellen

Preis einer Praxis"). Aus der mündlichen Anhörung des Sachverständigen ergab

sich, dass der Sachverständige aufgrund entsprechender Angaben des Herrn S.

und der "einheitlichen Linie" der Praxiseinrichtung davon ausgegangen ist, dass

die Einrichtung zum Zeitpunkt der Besichtigung (am 30.9.1997) vollständig

derjenigen der Praxisübergabe entsprach (sc. mit Ausnahme der

Verbrauchsmaterialien, deren Übergabewert mit rd. 45.000,00 DM von der

Berufung erklärtermaßen nicht angegriffen wird, Bl. 402 oben GA). Dies ist von

Herrn S. bei seiner zweitinstanzlichen Zeugenvernehmung auch als richtig

bestätigt worden. An der Praxiseinrichtung waren in der Zwischenzeit - bis zur

Besichtigung durch den Gerichtssachverständigen - keine Änderungen

vorgenommen worden; insbesondere waren keine Neuanschaffungen erfolgt. Die

von Herrn S. bei seiner Zeugenvernehmung angeführten Arbeiten aus der Zeit vor

der Praxisbesichtigung durch den Sachverständigen (Verlagerung des

Sozialraumes mit Anschaffung einer kleinen Küchenzeile, Erweiterung und

Umgestaltung des Wartezimmers, Malerarbeiten, neue Beleuchtung der

Praxisräume und weitgehender Austausch des Teppichbodens gegen einen

Linoleumboden) fallen insoweit nicht ins Gewicht. Die von Herrn S. in der

Inventarliste (Bl. 640 ff. GA) angesetzten Zeitwerte für die einzelnen

Praxisgegenstände mögen unter dem Gesichtspunkt des Verkaufswertes sowie

steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten im Hinblick auf das Alter der Einrichtung

(rund 8 Jahre) angemessen gewesen sein. Insoweit wirkte sich für Herrn S.

günstig aus, dass sich der Wert der Praxiseinrichtung, je länger sich die getrennt

zu führenden Kauf- und Mietverhandlungen hinzogen, für den Verkäufer wegen

der bevorstehenden Räumungsverpflichtung immer mehr vom "Arbeitswert" zum

"Zerschlagungswert" hin verschlechterte. Die von Herrn S. bei seiner

Zeugenvernehmung geschilderte Entwicklung der Kaufverhandlungen, die sich

über etwa zwei bis drei Monate hinzogen, bestätigt dies. Danach lagen die

anfänglichen Kaufpreisvorstellungen des Herrn S. - bereits maßgeblich beeinflusst

vom Wegfall des günstigen Mietvertrages und der Abhängigkeit des Kaufpreises

von dem vom Käufer auszuhandelnden neuen Mietvertrag - immerhin noch bei

300.000,00 DM. Auch wenn die Reduzierung des Kaufpreises auf schließlich nur

noch 230.000,00 DM von weiteren Faktoren mitbestimmt worden sein mag (wie

etwa durch den Wegfall der von Herrn S. zunächst in Aussicht genommenen

Mitarbeit des Herrn S.), bleibt festzustellen, dass der "reelle" Wert der Praxis mit

den hierfür im Kaufvertrag vom 15.12.1993 angesetzten 220.000,00 DM

(einschließlich Laboreinrichtung, Instrumente und Materialvorräte) im Vergleich zu

dem vom Sachverständigen mit "zumindest" 50% des Anschaffungswertes

eingeschätzten Arbeitswert der als überdurchschnittlich beurteilten technischen

Einrichtung - auch Herr S. hat bei seiner Zeugenvernehmung bestätigt, "dass die

Praxis S. hochwertig eingerichtet war" - erheblich unterschritten wurde.

6. Den ideellen Wert der Praxis hat der Sachverständige Dr. H. für den Fall eines

zeitnah nach der krankheitsbedingten Einstellung der eigenen zahnärztlichen

Tätigkeit S.s erfolgten Verkaufs der Praxis in 1992 zwischen 217.000,00 DM und

319.000,00 DM angesiedelt (gemittelt 268.000,00 DM), für den Fall eines Verkaufs

in 1993 ("sollte der späte Verkauf nicht durch den unsicheren Mietvertrag verzögert

worden sein, sondern aus anderen Gründen") dagegen nur noch zwischen

107.000,00 DM und 174.000,00 DM (gemittelt 140.500,00 DM). Aus den bereits

unter 4. b) dargelegten Gründen wäre der ideelle Wert der Praxis für die

Partnerschaft E/H. eher am oberen Rande des Rahmens anzusiedeln und der mit

dem Zeitablauf verbundene Rückgang dieses Wertes nur gering zu veranschlagen

gewesen, so dass der vom Landgericht - wenn auch auf der Grundlage eines

früheren Verkaufszeitpunktes - seiner Schadensberechnung zugrunde gelegte

ideelle Wert der Praxis im Ergebnis nicht zu beanstanden ist.

1. Nach alledem führt das Ergebnis der Zeugenvernehmung wie auch der

sachverständigen Ermittlung von materiellem und ideellem Praxiswert in der

Gesamtschau mit hoher Richtigkeitsgewähr zu dem Ergebnis, dass für die Praxis

S. ein Verkaufspreis von jedenfalls 549.000,00 DM - und damit 319.000,00 DM

mehr als schließlich beim Verkauf an Herrn S. - erzielt worden wäre, wenn die

Beklagten es nicht zur Zwangsversteigerung des Mietobjekts und Kündigung des

Mietvertrages durch den Ersteher hätten kommen lassen.

2. Im Zinsausspruch ist das angefochtene Urteil auf den gesetzlichen Verzugszins

(4% gemäß § 288 Abs.1 BGB a.F.) zu korrigieren. Angesichts des von der Klägerin

vorgelegten Zahlungsplans über ein langfristiges, mit 7,5% p.a. zu verzinsendes

Annuitätendarlehen (Bl. 148 ff.) kann gerade nicht davon ausgegangen werden

kann, dass dieses Darlehen ohne den Zahlungsverzug der Beklagten vorzeitig

abgelöst worden wäre. Dann wäre nämlich typischerweise eine

Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen gewesen. Es hätte daher schon näherer

Darlegung bedurft, dass die Klägerin sich ohne eine solche

Vorfälligkeitsentschädigung von dem Darlehensvertrag hätte lösen können oder

den von den Beklagten geschuldeten Schadensersatzbetrag, der ohnehin den

Darlehensbetrag weit übersteigt, unter Inkaufnahme (und Anrechnung) einer

solchen Vorfälligkeitsentschädigung zur Ablösung der Darlehensschuld (in der

damals noch valutierenden Höhe) verwendet hätte. Das ist indessen auch nach

entsprechendem Hinweis in der ersten Berufungsverhandlung nicht geschehen.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs.1, 108 Abs.1,

708 Nr. 10, 711 ZPO.

Streitwert der Berufung und Beschwer der Beklagten durch dieses Urteil: 319.000,00

DM.