Urteil des OLG Köln vom 22.11.2002
OLG Köln: treu und glauben, wichtiger grund, vorzeitige kündigung, abberufung, eigentümer, versammlung, verwaltung, verwalter, beschlussfähigkeit, vollmachten
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 153/02
Datum:
22.11.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 153/02
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 8 T 239/01
Tenor:
Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner und Beteiligten
zu 3. vom 15.8.2002 und 23.8.2002 gegen den Beschluss der 8.
Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 2.8.2002 - 8 T 239/01- werden
zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die
Antragsgegner. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 130.541 Eur
Gründe
1
I.
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Die Beteiligten zu 2. 3. und 4. bilden die oben genannte
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten zu 1. und 5. berufen sich beide
darauf, Verwalter dieser Wohnanlage zu sein. Die 1998 erfolgte Verwalterbestellung
des Beteiligten zu 1. sowie der Verwaltervertrag wurden mit Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 zu TOP 10 für weitere fünf Jahre
verlängert. Auf der Eigentümerversammlung vom 19.10.2000 wurde mit Mehrheit
unter TOP 4 beschlossen, die am 21.6.2000 beschlossene Verlängerung der
Bestellung und des Verwaltervertrages aufzuheben. Unter TOP 5 wurden hilfsweise
die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen. Ferner erfolgte
durch einen weiteren Mehrheitsbeschluss die Bestellung des Beteiligten zu 5. als
neuen Verwalter. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben u.a. diese Beschlüsse zu TOP 4
und 5 mit der Begründung angefochten, sie entsprächen nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung.
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Amtsgericht und Landgericht haben die Anfechtung der Antragsteller als berechtigt
angesehen. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten zu 3. ihren
ursprünglichen Abweisungsantrag weiter.
4
II.
5
Die zulässigen, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten Rechtsmittel haben
in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung lässt keine
Rechtsfehler erkennen, was allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens
ist, §§ 27 I FGG, 545 ZPO. Zutreffend sind beide Vorinstanzen davon ausgegangen,
dass die unter TOP 4 und hilfsweise TOP 5 erfolgte Aufhebung der Verlängerung
der Verwalterbestellung bzw. Abberufung des Verwalters sowie die Kündigung
seines Vertrages nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
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1.
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Die Zulässigkeit der Anfechtungsanträge hat das Landgericht in nicht zu
beanstandender Weise festgestellt. Der Senat nimmt zur Vermeidung von
Wiederholungen auf diese Ausführungen Bezug. Das Recht des Verwalters zur
Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender
Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist höchstrichterlich nochmals bestätigt
worden ( BGH vom 20.6.02, ZfIR 02, 731 ).
8
2.
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Mit ebenfalls zutreffender Begründung, auf die ergänzend Bezug genommen wird,
ist das Landgericht davon ausgegangen, dass eine vorzeitige Abberufung und eine
davon zu unterscheidende vorzeitige Kündigung ( dazu BGH a.a.O.) nur bei
Vorliegen eines wichtigen Grundes durch Mehrheitsbeschluss wirksam erfolgen
kann. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 4 des Verwaltervertrages, der in Einklang steht
mit § 26 Abs. 1 S. 3 WEG.
10
3.
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Die Anfechtungsanträge zu TOP 4 und TOP 5 sind begründet.
12
a.
13
Die angegriffenen Beschlüsse sind nicht schon deshalb rechtlich zutreffend bzw.
gegebenenfalls als Feststellung einer möglichen unwirksamen Verlängerung der
Verwalterbestellung am 21.6.2000 umzudeuten, weil der Beschluss vom 21.6.2000
zu TOP 10 als Nichtbeschluss oder als nichtiger Beschluss anzusehen wäre.
Beides ist nicht der Fall.
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Ein Nichtbeschluss oder Scheinbeschluss ist hier schon deshalb abzulehnen, weil
in der Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 das Abstimmungsergebnis zu TOP
10 vom Versammlungsleiter mit der Feststellung der gültigen Ja- und Nein-Stimmen
festgehalten und als Antragsannahme im Protokoll vermerkt worden ist ( s. 3 des
Protokolls vom 21.6.2000). Diese Feststellung und Bekanntgabe des
Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter hat nach neuerer
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konstitutive Bedeutung und führt dazu,
dass dieser Abstimmung unabhängig von ihrem Inhalt als Folge der genannten
Feststellungen des Versammlungsleiters Beschlussqualität zukommt ( vgl. BGH
vom 23.8.2001, NZM 01, 961 m. w. N. auch zur Gegenmeinung ). Dieses Ergebnis
lässt sich zum einen aus § 24 Abs. 6 WEG herleiten , der zu erkennen gibt, dass für
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die (vorläufige) rechtliche Beurteilung des Abstimmungsergebnisses allein die
Feststellungen des Versammlungsleiters und nicht die Bewertung der
Wohnungseigentümer verbindlich sein soll. Im Übrigen verlangt auch das
Erfordernis der Rechtssicherheit für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer eine
verbindliche, nicht nur inhaltsfixierende Feststellung des Beschlussergebnisses. §
23 Abs. 4 S. 2 WEG sieht die kurze Anfechtungsfrist von 1 Monat vor, damit für die
Wohnungseigentümergemeinschaft alsbald Rechtssicherheit darüber besteht, dass
der gefasste Beschluss mit dem vom Versammlungsleiter formulierten Inhalt
verbindlich ist ( vgl. dazu BGH, NZM 01,963 ).
Auf die Frage, ob in der Versammlung vom 21.6.2000 Beschlussfähigkeit und bei
der Abstimmung die erforderlichen Mehrheiten gegeben waren, insbes. die
Vollmachten wirksam erteilt wurden bzw. den erforderlichen Formerfordernissen
entsprachen, kommt es hier deshalb nicht an.
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Der Beschluss vom 21.6.2000 ist auch nicht wegen fehlender
Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung oder wegen seines Inhalts
nichtig ( zu Nichtigkeitsgründen vgl. Bärmann/Merle, 8.Aufl., § 23 Rz. 109 ff ) und
damit bereits ohne Anfechtung unbeachtlich.
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Mit der Beschlussfassung zur Bestellung oder Verlängerung der Bestellung eines
Verwalters handelt die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer
Beschlusskompetenz ( dazu BGH, NJW 00, 3500 ). Es handelt sich nicht um eine
Angelegenheit, die vereinbarungsbedürftig und damit der Beschlusskompetenz
entzogen ist ( § 26 Abs. 1 WEG ). Sonstige Nichtigkeitsgründe, die sich aus dem
Inhalt des Beschlusses ergeben könnten ( wie Sittenwidrigkeit, Widersprüchlichkeit,
völlige Unbestimmtheit ), sind weder ersichtlich, noch von einem der Beteiligten
geltend gemacht worden.
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Der Beschluss zu TOP 10 vom 21.6.2000 ist nicht innerhalb der Monatsfrist
angefochten worden, so dass mithin von seiner Verbindlichkeit auszugehen ist.
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Eine Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Anfechtungsfrist, die die
Antragsteller mit Schriftsatz vom 21.2.2001, d. h. 8 Monate nach Beschlussfassung,
beantragt haben, hat das Landgericht zu Recht verweigert. Hierzu nimmt der Senat
auf die entsprechenden Ausführungen ( unter II. 2. b. cc. ) Bezug, die er sich zu
eigen macht.
20
21
b.
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Mit rechtlich nicht zu beanstandender Begründung hat das Landgericht das
Vorliegen eines wichtigen Grundes zur vorzeitigen Abberufung oder Kündigung
verneint. Der Beschluss zu TOP 4 kommt, da der Verlängerungsbeschluss vom
21.6.2000 wirksam geworden ist, einer solchen Abberufung gleich.
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Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn den
Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und
Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr
zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis
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nachhaltig zerstört ist ( st. Rspr. Senat, NZM 99, 843 m. w. N.; zuletzt BayObLG,
ZWE 02, 526, 528). Diese Voraussetzungen hat das Landgericht zutreffend
abgelehnt.
25
aa.
26
Das Erstbeschwerdegericht hat im Ergebnis zu Recht einen beachtlichen
Pflichtverstoß verneint, soweit es um das Verhalten des Beteiligten zu 1. anlässlich
der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 geht.
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Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde kommt es nicht auf die Auslegung
des § 12 Ziff. 4 der Teilungserklärung und damit zusammenhängend darauf an, ob
die schriftlichen Vollmachten bei der Versammlung nur vorgelegt oder auch zu dem
Protokoll genommen werden müssen, wenngleich vieles für die vom Landgericht
angenommene Auslegung spricht.
28
Die Antragsgegner können sich nunmehr nach Bestandkraft des Beschlusses vom
21.6.2000 nicht mehr auf ein mögliches Fehlverhalten des Beteiligten zu 1. berufen,
das vor oder während der Abstimmung vom 21.6.2000 vorgelegen haben könnte.
Durch die erneute Bestellung des Beteiligten zu 1., die zeitlich nach Feststellung der
Anwesenheit der Eigentümer und der Beschlussfähigkeit der Versammlung erfolgte,
hat die Mehrheit der Eigentümer in Kenntnis aller maßgeblichen Umstände die
Bestellung des Beteiligten zu 1. bestätigt. Im Übrigen sind auch während der
Versammlung keine Einwände gegen die Versammlungsleitung des Beteiligten zu
1. erfolgt. Soweit ein Teil der Eigentümer nicht anwesend war, haben diese durch
die Nichtanfechtung dieses Beschlusses nach Erhalt des Versammlungsprotokolls
ebenfalls zu erkennen gegeben, dass sie etwaige Verstöße des Verwalters - sollten
diese tatsächlich gegeben sein - nicht als so gewichtig ansehen, dass dadurch die
Verlängerung seiner Amtszeit in Frage gestellt sein könnte ( ebenso OLG
Düsseldorf, NZM 00,1019 unter Hinweis auf die ständige Rspr. ).
29
bb.
30
Soweit die Antragsgegner sich auf weitere Vertragsverstöße bei der Verwaltung der
Wohnanlage berufen, wie z. B. Verwahrlosung der Anlage, handelt es sich
überwiegend um Vorwürfe, die sich auf den Zeitraum vor der
Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 beziehen bzw. um Zustände, die schon
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorlagen. Damit sind sie hier indes
ausgeschlossen, da sie - wie oben gezeigt - danach die Verlängerung der
Verwalterbestellung beschlossen haben, mithin an diesen behaupteten
Vertragsverletzungen keinen entscheidenden Anstoß genommen haben.
31
Auch ihr weiteres Vorbringen, von diesen Verstößen erst später erfahren zu haben,
ändert daran nichts. Hierzu wird auf die zutreffenden Überlegungen des
Landgerichts im angegriffenen Beschluss ( unter II. 2. a. bb ) verwiesen, denen
nichts hinzuzufügen ist.
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Soweit die Vorwürfe sich auf den Zeitraum nach dem 21.6.2000 beziehen ( keine
Kündigung des laufenden Hausmeistervertrages, unreparierte Stellen an der
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Hausverkleidung ), hat das Landgericht mit Recht darauf hingewiesen, dass
entweder schon keine Pflichtverletzung vorliegt ( so bezüglich des
Hausmeistervertrages ), oder der bauliche Zustand bereits bei der Abstimmung vom
21.6.2000 offen lag und damit bekannt war oder hätte bekannt sein müssen ( so
hinsichtlich der entfernten Fassadenplatten ). Der Vorwurf der nicht korrekten
Jahresabrechnung durch den Antragsgegner T., wie sie der Senat in dem Verfahren
16 WX 135/02 bzw. 8 T 159/00 LG Bonn zugrunde gelegt hat, bedeutet kein so
erhebliches Fehlverhalten, das Anlass zu einer außerordentlichen Abberufung sein
könnte. Abgesehen davon, dass dieser Vorwurf erst im Anfechtungsverfahren
erhoben wurde und deshalb unter dem Gesichtspunkt des möglicherweise
unzulässigen Nachschiebens von Gründen ausgeschlossen sein könnte, beinhaltet
er allenfalls ein durchschnittlich fahrlässiges Verhalten des Beteiligten zu 1. Das
ergibt sich schon aus der Höhe des falsch gebuchten Einzelbetrages gegenüber
dem Umfang der Gesamtabrechnung angesichts der Vielzahl der Eigentümer. Die
weiteren Umstände dieser Fehlabrechnung sind schließlich so komplex, dass eine
Nachlässigkeit hierbei kein schwerwiegendes Verschulden bedeuten kann.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Festsetzung des
Geschäftswertes folgt aus § 48 WEG und entspricht der nicht angegriffenen
Festsetzung der Vorinstanzen.
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