Urteil des OLG Köln vom 27.02.1998
OLG Köln (festsetzung, höhe, sanierung, finanzierung, folge, ausdrücklich, auslegung, zahlung, durchführung, antragsteller)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 30/98
Datum:
27.02.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 30/98
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 8 T 158/97
Schlagworte:
Sonderumlage nur nach entsprechendem Beschluß
Normen:
WEG § 28
Leitsätze:
Beschließen die Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme, ohne über
deren Finanzierung zu beschließen, so liegt darin auch dann, wenn eine
Instandhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, noch nicht die Festsetzung
einer Sonderumlage für alle Eigentümer. Der Sanierungsbeschluß allein
ist deshalb keine Rechtsgrundlage dafür, einen anteiligen
Finanzierungsbeitrag gegen einzelne Wohnungseigentümer
einzuklagen.
Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom
22.12.1997 wird der Beschluß der 8. Zivilkammer des Landgerichts
Bonn vom 09. Dezember 1997 - 8 T 158/97 - teilweise abgeändert und
wie folgt neu gefaßt: Die Antragsgegner werden als Gesamtschuldner
verurteilt, an die Antragsteller 1.400,24 DM nebst 5 % Zin-sen seit dem
06.03.1997 zu zahlen. Im übrigen wird der Antrag zurückgewiesen. Die
Kosten des Verfahrens einschl. des Beschwerde- und
Rechtsbeschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben; eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
G r ü n d e
1
Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zuläsige sofortige weitere
Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG; §§ 27, 29 FGG) hat in der Sache zum Teil Erfolg.
2
Der angefochtene Beschluß ist - soweit er im Rechtsbeschwerdeverfahren noch
angegriffen wird - nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG). Die
Antragsgegner sind nicht zur Zahlung einer anteiligen Sonderumlage in Höhe von
1.200,00 DM betreffend die Sanierung der Kelleraußenwand verpflichtet, da eine solche
Verbindlichkeit nach § 16 Abs. 2 WEG durch einen Wohnungseigentümerbeschluß
begründet und fälliggestellt werden müßte. Ein solcher Beschluß ist hier indessen
bisher nicht gefaßt worden. Im übrigen ist die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg.
Das Landgericht hat zu Recht eine Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der anteiligen
Kosten der Heizungssanierung (einschl. Spülung und Impfung der Fußbodenheizung,
der Installation eines Ausgußbeckens sowie der Verlegung einer Hauswasserstation)
3
angenommen, da dieser Verpflichtung bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse aus der
Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 zu TOP 10 und TOP 11 zugrunde liegen, die
ausdrücklich eine Sonderumlage vorsehen.
1.
4
Für das Zahlungsverlangen der Antragsteller in Höhe von 1.200,00 DM gem. der
Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.03.1996 (Bl. 7 d. GA), das diese auf eine
Sonderumlage stützen wollen, bedürfte es - soll es berechtigt sein - ausdrücklich eines
Eigentümerbeschlusses, der eine solche Sonderumlage festsetzt (vgl. BayObLG, WuM
92, 329; KG, NJW-RR 91, 912; Weitnauer-Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28, Rz. 18).
5
Der Beschluß zu TOP 9 in der Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 sieht zwar die
Durchführung der fraglichen Maßnahme, nämlich der Sanierung des Wasserschadens
in der Kellerwand vor, trifft aber keine Regelung zu deren Finanzierung. Ein solcher
Eigentümerbeschluß reicht nicht aus, eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur
Zahlung einer Sonderumlage zu begründen (vgl. BayObLG, WuM 92, 329).
6
Die vom Landgericht gewählte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9, nämlich dahin er
erstrecke sich auch auf die Festsetzung einer Sonderumlage, gem. dem Schreiben des
Verwalters vom 27.03.1996, berücksichtigt nicht hinreichend den insoweit klaren
Wortlaut des Beschlusses. Ausweislich des Protokolls der Versammlung vom
27.11.1996 waren die Anwesenden "einstimmig" mit allen "vorbeschriebenen und
durchgeführten Maßnahmen.... einverstanden". Ferner wurde einstimmig beschlossen,
daß, sollten noch Rechnungen für Sanitärarbeiten anfallen, diese von dem Verwalter für
die Eigentümergemeinschaft bezahlt werden sollten. Mit den "vorbeschriebenen und
durchgeführten Maßnahmen" sind die vorangegangenen Erörterungen in der
Eigentümerversammlung gemeint, die den Schadensstand und die Schadensbehebung,
insbesondere verschiedene Sanierungsmöglichkeiten zum Inhalt hatten. Ferner wurde
auch über die Höhe der Kosten gesprochen. Hingegen finden sich im Rahmen dieser
Erörterung keinerlei Hinweise darauf, wie die Mittel für diese Sanierungsmaßnahme
aufgebracht werden sollen. Die "als Erhebung einer Sonderumlage zur Kontodeckung"
bezeichnete Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.03.1996 ist nicht
Gegenstand der Erörterung oder der Beschlußfassung geworden. Lediglich die
Überschrift zu TOP 9 erwähnt die Erhebung einer Sonderumlage, allerdings mit dem
ausdrücklichen Vorbehalt "ggfls. Erhebung einer Sonderumlage". Damit bleibt offen, ob
eine Entscheidung zur Sonderumlage überhaupt getroffen wird bzw. getroffen worden
ist. Zwar mag zwischen den an der Eigentümerversammlung Beteiligten Einigkeit
darüber bestanden haben, daß die Kosten der Sanierung durch eine Sonderumlage
aufgebracht werden müssen, zumal das lfd. Konto der
Wohnungseigentümergemeinschaft im März 1996 eine Unterdeckung aufwies, wie das
Schreiben des Verwalters vom 27.03.1996 zeigt. Dieser möglicherweise vorhandene
Wille der Beteiligten hat indes keinen ausreichenden Niederschlag im Wortlaut des
Beschlusses gefunden. Da zudem Sanierungsarbeiten zunächst aus der
Instandhaltungsrücklage finanziert werden sollen, ergab sich auch nicht mangels
anderer Möglichkeiten die zwingende Folge, daß bereits mit dem Beschluß über die
Reparaturmaßnahmen als solche zugleich die Festsetzung einer Sonderumlage
verbunden sein müßte. Eine an den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB orientierte
Auslegung des Beschlusses zu TOP 9 führt deshalb zum Ergebnis, daß zwar über die
Durchführung der Sanierungsarbeiten ein Mehrheitsbeschluß zustande gekommen ist,
dieser aber keine Festsetzung einer Sonderumlage zu deren Finanzierung beinhaltet.
7
Dies hat zur Folge, daß eine Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner gem. § 16 Abs. 2
WEG derzeit nicht begründet und nicht fälliggestellt ist.
Gleichwohl sind die Antragsgegner darauf hinzuweisen, daß der genannte Beschluß
vom 27.11.1996 die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übernahme der
Sanierungskosten an der Kelleraußenwand verpflichtet, da er inzwischen
bestandskräftig geworden ist. Mit ihrem Einwand, die Bauarbeiten hätten im
wesentlichen Sondereigentum betroffen, können die Antragsgegner deshalb nicht mehr
gehört werden, da die Anfechtungsfrist abgelaufen ist. Es liegt auch kein nichtiger
Beschluß vor, wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat. Die von den
Antragsgegnern geltend gemachten Verstöße, insbesondere die Auferlegung von
Kosten, die das Sondereigentum beträfen, hätten allenfalls Anfechtbarkeit, jedoch nicht
Nichtigkeit dieses Beschlusses zur Folge. Denn auch auf der Grundlage ihres
Vorbringens kommt ein Verstoß gegen unabdingbare Bestimmungen nicht in Betracht.
8
2.
9
Hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung, die die Heizungsrenovierung betrifft und die
nunmehr noch in Höhe von 1.150,00 DM besteht, hat das Landgericht zutreffend einen
fälligen Zahlungsanspruch der Antragsteller bejaht. Hierzu wird auf die zutreffenden
Ausführungen im Beschluß vom 09.12.1997 (dort II, 1 b) zur Vermeidung von
Wiederholungen bezug genommen. Das Beschwerdevorbringen enthält keine neuen
Gesichtspunkte.
10
3.
11
Schließlich geht das Landgericht auch ohne Rechtsfehler davon aus, daß die
Antragsgegner noch einen Restbetrag von insgesamt 250,24 DM aus den
Abrechnungen von 1994 und 1995 schulden. Dieser Verpflichtung liegen wiederum
bestandskräftige Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 zugrunde.
Soweit mit der Rechtsbeschwerde noch Teilzahlungen auf diese Beträge behauptet
werden, kann dieses Vorbringen als neuer Tatsachenvortrag in der
Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.
12
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.
13
Beschwerdewert: 2.600,24 DM.
14