Urteil des OLG Köln, Az. 2 Wx 28/03

OLG Köln: juristische person, freiwillige gerichtsbarkeit, treuhand, verwalter, schutzwürdiges interesse, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, immobilienmanagement, eigentümer, grundbuchamt, verwaltung
Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 28/03
Datum:
24.09.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
2. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
2 Wx 28/03
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 4 T 356/03
Normen:
GBO §§ 13, 15, 78, 80; WEG §§ 12, 26; UmuG §§ 123 Abs. 3, 131, 132
Leitsätze:
Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die
Person des Verwalters gebunden. Ob der
Wohnungseigentümerverwalter eine natürliche oder juristische Person
ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer
Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtpersönlichkeit wäre,
scheidet ein Übergang der Verwalterstellung im Interesse des
Wohnungseigentums aus.
Tenor:
1. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 7. August 2003
gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom
31. Juli 2003 - 4 T 356/03 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass
die Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 18. Juli 2003 gegen die
Zwischenverfügungen des Rechtspflegers des Amtsgerichts
(Grundbuchamtes) Bonn vom 2. Juni 2003 sowie 4. Juli 2003 - F.
xxxxxx/x - als unzulässig verworfen wird.
2. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 7.
August 2003 wird der Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts
Bonn vom 31. Juli 2003 - 4 T 356/03 - aufgehoben, soweit ihre
Beschwerde vom 18. Juli 2003 gegen die Zwischenverfügungen des
Rechtspflegers des Amtsgerichts (Grundbuchamtes) Bonn vom 2. Juni
2003 sowie 4. Juli 2003 - F. xxxxx/x - zurückgewiesen worden ist.
Insoweit wird die Sache zur erneuten Entscheidung über die
Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) an die 4. Zivilkammer des
Landgerichts Bonn zurückverwiesen.
3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird,
soweit das Rechtsmittel des Beteiligten zu 3) zurückgewiesen worden
ist, auf 1.000,00 EUR festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten
Teileigentums. Nach den Feststellungen des Landgerichts ist "nach dem
Grundbuchinhalt" zur "Veräußerung die Genehmigung des Verwalters der
Eigentümergemeinschaft erforderlich". Wörtlich heißt es im Bestandsverzeichnis des
Grundbuchs u.a. wie folgt:
3
"Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter.
4
Ausnahmen: Erstveräußerung durch den derzeitigen Eigentümer, ...
5
...
6
Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums
auf die Eintragungsbewilligung vom 16. April 1986 Bezug genommen."
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In der Ersten Abteilung des Grundbuchs ist die Beteiligte zu 1) unter der laufenden
Nummer 1 als Eigentümerin eingetragen und als Grundlage der Eintragung die Bildung
von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 WEG verzeichnet.
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Durch notariellen Vertrag vom 12. Mai 2003 (UR-Nr. xxxx/2003 PK des Notars Dr. A. in
Bonn) übertrug die Beteiligte zu 1) ihr oben bezeichnetes Teileigentum auf den
Beteiligten zu 2). In dem Vertrag ist darüber hinaus u.a. eine Verpflichtung des
Beteiligten zu 2) "und seiner Erben" gegenüber der Beteiligten zu 1) enthalten, den
übertragenen Grundbesitz nach seinem Tode an den gemeinsamen Sohn, den
Beteiligten zu 3), unter dem Vorbehalt des lebenslänglichen Nießbrauchs für die
Beteiligte zu 1) zu übereignen. Neben der Beteiligten zu 1) soll auch der Beteiligte zu 3)
aus der Vereinbarung unmittelbar das Recht erwerben, die Übereignung von dem oder
den Erben des Beteiligten zu 2) zu verlangen. Mit Schriftsatz vom 19. Mai 2003 hat der
beurkundende Notar unter anderem die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu
2) beantragt. Dem Antrag war eine "Verwaltergenehmigung" vom 15. Mai 2003
beigefügt. Hiernach stimmt der Verwalter - die S. Immobilien Treuhand GmbH - der hier
in Rede stehenden Veräußerung zu. Ausweislich des dem Schriftsatz vom 19. Mai 2003
gleichfalls beigefügten Protokolls der Eigentümerversammlung "B.str. xxx" vom 21.
Oktober 1999 wurde durch einstimmigen Beschluss für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis
31. Dezember 2004 "die S. GmbH" zum Verwalter gemäß § 26 WEG bestellt. Im
Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft existierte eine Firma S.
Gesellschaft für Projektentwicklung und Vermögensanlagen mbH, die durch
Gesellschafterbeschluss vom 13. Dezember 1999 in S. Projektentwicklung und
Immobilienmanagement GmbH umbenannt worden ist (HRB xxxx Amtsgericht Bonn).
Durch notariellen Vertrag vom 9. August 2001 (UR-Nr. xxxx/2001 KO des Notars Dr. A.
in Bonn) übertrug die zuletzt genannte Gesellschaft den Teilbetrieb
"Zwischenvermietung und WEG-Verwaltung" im Wege der Ausgliederung gemäß § 123
Abs. 3 Nr. 1 UmwG auf die Firma S. Immobilien Treuhand GmbH gegen Gewährung von
Anteilen an der aufnehmenden Gesellschaft. Die S. Immobilien Treuhand GmbH war am
27. Juli 2000 vertraglich gegründet und am 3. Mai 2001 in das Handelsregister
eingetragen worden (HRB xxxx Amtsgericht Bonn). Die Abspaltung wurde am 27.
September 2001 in die Handelsregister beider Gesellschaften eingetragen.
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Mit Verfügung vom 2. Juni 2003 hat das Grundbuchamt Bonn den Notar darauf
hingewiesen, dass die Verwaltergenehmigung von der S. Immobilien Treuhand GmbH
erklärt worden sei, zur Verwaltung jedoch die S. Projektentwicklung und
Immobilienmanagement GmbH bestellt worden sei und gab ihm die Einreichung einer
Verwaltergenehmigung der zuletzt genannten Gesellschaft auf. Dem Notar wurde
gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat gesetzt. Daraufhin legte der Notar eine
von Herrn K. für die S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH sowie die
S. Immobilien Treuhand GmbH unterzeichnete Erklärung vom 17. Oktober 2002 vor,
wonach - u.a. betreffend die Wohnanlagen Haus an der H. I und II - in Bezug auf den
Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung die S. Immobilien Treuhand GmbH die
Rechtsnachfolgerin der S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH sei.
Durch weitere Verfügung vom 4. Juli 2003 hielt das Grundbuchamt seine
Zwischenverfügung vom 2. Juni 2003 aufrecht und setzte dem Notar gemäß § 18 GBO
eine Frist von einem Monat nach Erhalt des Schreibens. Gegen die Übertragung des
Amtes des Verwalters im Wege der Ausgliederung bestünden weiterhin durchgreifende
Bedenken.
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Durch Schriftsatz vom 18. Juli 2003 hat der Notar darum gebeten, seinem Antrag
stattzugeben. Sollte der Rechtspfleger hierzu nicht in der Lage sein, sei das Schreiben
als Beschwerde zu verstehen. Daraufhin hat der Rechtspfleger die Sache der
Beschwerdekammer des Landgerichts zur Entscheidung vorgelegt.
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Das Landgericht hat durch Beschluss vom 31. Juli 2003 "die Beschwerde
zurückgewiesen"; im Rubrum hat es sämtliche Beteiligten einschließlich des Beteiligten
zu 3) als Antragsteller und Beschwerdeführer aufgeführt. Das Grundbuchamt habe den
Beteiligten zu Recht aufgegeben, die Verwalterzustimmung der Fa. S.
Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH zur Veräußerung des
Teileigentums nachzuweisen. Die Zustimmung der Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH
reiche nicht aus, weil diese nicht Verwalterin der Eigentümergemeinschaft sei. Gegen
diesen Beschluss hat der Notar durch Schriftsatz vom 7. August 2003 "für die Beteiligten
meiner Urkunde URNr. xxxx/2003 PK" weitere Beschwerde eingelegt.
12
II.
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Während das Rechtsmittel des Beteiligten zu 3) keinen Erfolg hat, führt die weitere
Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) zur Aufhebung der angegriffenen Entscheidung
und zur Zurückverweisung an das Landgericht.
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1. Das Rechtsmittel, das der Notar nicht nur für die Beteiligten zu 1) und 2), sondern
auch für den Beteiligten zu 3) eingelegt hat, der ebenfalls an der Urkunde URNr.
xxxx/2003 PK beteiligt ist, ist zulässig. Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO
statthaft. Das Rechtsmittel ist an keine Frist gebunden. Es ist auch in der
vorgeschriebenen Form (§ 80 GBO) eingelegt worden. Der Mitwirkung eines
Rechtsanwaltes bedurfte es gemäß § 80 Abs. 1 Satz 3 GBO nicht, weil die weitere
Beschwerde im Namen der Beteiligten vom Notar eingelegt worden ist, der für sie
gemäß § 15 GBO den Eintragungsantrag gestellt hatte. Die Beschwer sämtlicher
Beteiligten folgt bereits daraus, dass das Landgericht ihre Beschwerde insgesamt
zurückgewiesen hat.
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2. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3) ist nicht begründet. Das Landgericht
hat seine Beschwerde im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen. Seine Beschwerde war
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bereits nicht zulässig. Mit dieser Maßgabe weist der Senat die weitere Beschwerde
zurück.
a) Das Landgericht ist zunächst zu Recht davon ausgegangen, dass es - wie das
Rubrum des angegriffenen Beschlusses zeigt - dem Beschwerdeschriftsatz des Notars
vom 18. Juli 2003 (auch) eine Beschwerde des Beteiligten zu 3) entnommen hat. Eine
Beschränkung auf die Beteiligten zu 1) und 2) hat der Notar nicht vorgenommen.
Vielmehr hat er sämtliche Beteiligten des notariellen Vertrages vom 12. Mai 2003 (UR-
Nr. xxxx/2003 PK) - hierzu gehört auch der Beteiligte zu 3) - während des gesamten
Verfahrens stets einheitlich behandelt. Dies zeigt auch und gerade der Schriftsatz der
weiteren Beschwerde vom 7. August 2003. Hierin hat der Notar nicht etwa geltend
gemacht, das Landgericht habe den Beteiligten zu 3) im Rubrum zu Unrecht als
Beschwerdeführer aufgeführt. Vielmehr wendet sich der Notar ausdrücklich namens
sämtlicher Beteiligten des notariellen Urkunde vom 12. Mai 2003 gegen die inhaltlichen
Ausführungen des Landgerichts.
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b) Dass das Landgericht die Beschwerde des Beteiligten zu 3) - konkludent - als
zulässig angesehen hat, bindet den Senat nicht. Vielmehr ist die Zulässigkeit der
Erstbeschwerde im Verfahren der weiteren Beschwerde vom Amts wegen zu überprüfen
(vgl. BGH NJW 1982, 224 [226]; BayObLGZ 1980, 429 [434]; BayObLG NJW-RR 1994,
967 [968]; BayObLG FamRZ 1997, 188 [189]; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler,
Freiwillige Gerichtsbarkeit, 15. Aufl. 2003, § 27, Rdn. 15). Vorliegend fehlte dem
Beteiligten zu 3) im Hinblick auf die hier in Rede stehenden Zwischenverfügungen vom
2. Juni 2003 und 4. Juli 2003 die Beschwerdeberechtigung. Wenn das Grundbuchamt
im Rahmen eines Eintragungsantragsverfahrens eine Zwischenverfügung erlässt, ist nur
derjenige beschwerdeberechtigt, der auch antragsberechtigt ist (vgl. nur Demharter,
Grundbuchordnung, 24. Aufl. 2002, § 71, Rdn. 63 mit w. Nw.). Die Zwischenverfügungen
hatten das Ziel, das nach Auffassung des Rechtspflegers der Eigentumsumschreibung
von der Beteiligten zu 1) auf den Beteiligten zu 2) entgegenstehende
Eintragungshindernis (fehlende Zustimmung des Verwalters) zu beseitigen. Dem
Beteiligten zu 3) fehlte jedoch die Berechtigung im Sinne des § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO,
einen Antrag auf Umschreibung des Eigentums zu stellen. Antragsberechtigt ist insoweit
nur der
unmittelbar
einen Verlust erleidet oder einen Gewinn erfährt, während dem bloß mittelbar
Beteiligten die Antragsberechtigung fehlt (vgl. Demharter, a.a.O., § 13 Rdn. 42 ff.
m.w.Nw.). Vorliegend hätte sich jedoch die dingliche Rechtsstellung des Beteiligten zu
3) durch die Eintragung des Beteiligten zu 2) als Eigentümer nicht verbessert. Vielmehr
wurden dem Beteiligten zu 3) lediglich schuldrechtliche Ansprüche für den Fall des
Eigentumserwerbs und des Todes des Beteiligten zu 2) eingeräumt. Eine derartig bloß
mittelbare Beteiligung begründet jedoch weder eine Antragsberechtigung noch eine
Beschwerdeberechtigung.
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3. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) hat demgegenüber auch in der
Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer
Verletzung des Rechts (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Nach dem derzeitigen Sachstand steht
nicht fest, dass der Eigentumsumschreibung das in den Zwischenverfügungen
aufgeführte Eintragungshindernis der fehlenden Zustimmung des Verwalters (vgl. § 12
WEG) entgegensteht.
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a) Allerdings ist das Landgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass eine
Zustimmung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft zu der hier in Rede stehenden
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Veräußerung derzeit nicht vorliegt. Der Senat ist ebenso wie das Landgericht der
Auffassung, dass die durch den Spaltungsvertrag vom 9. August 2001 erfolgte
Ausgliederung des Teilbetriebes "Zwischenvermietung und WEG-Verwaltung" auf die
Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH nicht dazu geführt hat, dass diese nunmehr
Verwalterin der Eigentümergemeinschaft ist und in dieser Eigenschaft etwaig
erforderliche Zustimmungen zu Veräußerungen erteilen könnte.
aa) Gemäss § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG geht der ausgegliederte Teil des Vermögens des
übertragenen Rechtsträgers einschließlich der Verbindlichkeiten entsprechend der im
Spaltungs- und Übernahmevertrag vorgesehenen Aufteilung jeweils als Gesamtheit auf
den übernehmenden Rechtsträger über. Auch wenn hiernach eine
Gesamtrechtsnachfolge angeordnet ist, bleiben gemäß § 132 UmwG allgemeine
Vorschriften, welche die Übertragbarkeit eines bestimmten Gegenstandes ausschließen
oder an bestimmte Voraussetzungen knüpfen, durch die Wirkungen der Eintragungen
nach § 131 UmwG unberührt. Eine derartige Einschränkung der Gesamtrechtsnachfolge
ergibt sich vorliegend aus § 26 Abs. 1 WEG, wonach über die Bestellung und
Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer beschließen müssen. Das
Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters
gebunden (vgl BayObLGZ 1975, 327). Ob der Wohnungseigentumsverwalter eine
natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür nach Auffassung des Senats keine
Rolle (vgl. so auch Widmann/Mayer, Umwandlungsrecht, § 132 UmwG, Rdn. 35;
derselbe, GmbHR 1996, 403, 408). Soweit demgegenüber in der Literatur (vgl.
Lutter/Teichmann, Umwandlungsgesetz, 2. Aufl. 2000, § 132 Rdnr. 42), auf die sich
auch die Beteiligten in ihrer weiteren Beschwerde berufen, der Gegenstandpunkt
vertreten wird, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Zutreffend ist zwar im
Ausgangspunkt die Überlegung, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Verwaltung
durch eine juristische Person vor Veränderungen der Zusammensetzung des
Rechtsträgers nicht geschützt ist. Wenn also bei einer GmbH als Verwalterin die
Gesellschafter oder die Geschäftsführer wechseln, wird hierdurch die Verwalterstellung
nicht berührt. Ein etwaiges besonderes persönliches Vertrauen zu einem Mitarbeiter
oder Organ der juristischen Person kann deshalb nicht als entscheidendes Argument
gegen eine Gesamtrechtsnachfolge bei der hier in Rede stehenden Ausgliederung
vorgebracht werden (vgl. zu dem Aspekt des besonderen Vertrauens OLG Düsseldorf,
NJW-RR 1990, 1299, 1300).
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Auch ohne derartige Vertrauensbeziehungen besteht jedoch ein schutzwürdiges
Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft daran, nicht einen Verwalter
"aufgedrängt" zu bekommen, den sie sich nicht ausgewählt haben. Eine nicht
unerhebliche Rolle dürfte bei der Auswahl eines Verwalters auch dessen wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit spielen. Es kommt deshalb maßgeblich darauf an, ob mit der
Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstrukturierung eine
Rechtsformveränderung verbunden ist oder ob die handels- und gesellschaftsrechtliche
Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen bleibt (vgl. in diesem Sinne auch
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl, 2003, § 26 Rdn. 77). Wenn infolge der
Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtspersönlichkeit wäre, muss der
Übergang der Verwalterstellung im Interesse der Wohnungseigentümer ausscheiden.
Dies gilt zunächst für die Fälle, in denen der bisherige Verwalter aufgrund der
Anteilsübertragung seine Rechtsfähigkeit verliert (vgl. hierzu insbesondere BayObLGZ,
1987, 54 ff = MDR 1987, 588 ff.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl. 2003, § 26 Rdn. 77).
Dann spricht auch der Rechtsgedanke des §§ 675, 673 BGB, wonach ein
Geschäftsbesorgungsvertrag im Zweifel durch den Tod des Beauftragten erlischt, gegen
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den Übergang der Verwalterstellung auf den neuen Rechtsträger (vgl. BayObLGZ 1987,
54 57). Nichts anderes kann für den Fall gelten, dass der bisherige Verwalter seine
Rechtspersönlichkeit behält (vgl. BayObLGZ 1990, 28, 30 zu dem Fall einer
Veräußerung des Einzelhandelsgeschäftes eines zum Verwalter bestellten Kaufmanns
sowie BayObLGZ 1990, 173 bei einer Übertragung der gesamten Ausübung der
Verwaltertätigkeit durch eine GmbH auf einen zu diesem Zweck gegründete, weitere
GmbH). Lediglich zur Klarstellung weist der Senat darauf hin, dass nicht bei jeder
Umwandlung einer Verwaltungsgesellschaft ein erneuter Beschluss der
Eigentümergemeinschaft zur Bestellung des Verwalters erforderlich ist. So bleibt bei
einer Verschmelzung durch Aufnahme der Verwaltervertrag regelmäßig bestehen, wenn
das Unternehmen des Verwalters das aufnehmende Unternehmen ist, da alle Rechte
und Pflichten bei dem Fortbestehen des Unternehmens bestehen bleiben und auch die
Gesellschaftsstruktur keine Änderung erfährt, die über die zulässige Aufnahme weiterer
Gesellschafter hinausgeht (vgl. hierzu Staudinger/Bub, Komm. zum BGB, 12. Aufl.,
1997, § 26 WEG, Rdnr. 381 mit der Auflistung von weiteren Konstellationen).
Schließlich weicht der Senat durch die hier vertretene Auffassung auch nicht von der
Rechtsprechung des Reichsgerichts ab. Ob bei einer Verschmelzung einer
Aktiengesellschaft, die gemäß § 1189 BGB als Grundbuchvertreterin bestellt war, die
Vertreterstellung auf die übernehmende Gesellschaft übergeht (vgl. RGZ 150, 289), hat
der Senat nicht zu entscheiden. Vorliegend steht nur der Übergang eines
Verwaltervertrages im Sinne des § 26 WEG in Rede. Es bedarf deshalb auch keiner
Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2 GBO.
bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze fehlt es vorliegend an einem Übergang
der Verwalterbestellung auf die Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH, die mit der Fa. S.
Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH nicht identisch ist. Das
schutzwürdige Interesse der Eigentümergemeinschaft, über den Verwalter selbst zu
entscheiden, zeigt sich vorliegend auch an dem unterschiedlichen Stammkapital beider
Gesellschaften. Während nämlich das Stammkapital der S. Projektentwicklung und
Immobilienmanagement GmbH 100.000,00 DM beträgt, beläuft sich das Stammkapital
der S. Immobilien Treuhand GmbH lediglich auf 27.000,00 EUR. Die
Gläubigerschutzvorschrift des § 133 UmwG führt nur zu einer gesamtschuldnerischen
Haftung der ausgliedernden Gesellschaft neben der die Anteile übernehmenden
Gesellschaft für die Altverbindlichkeiten, während für die Neuverbindlichkeiten nur die
die Anteile übernehmende Gesellschaft haftet.
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Die Verwaltereigenschaft der Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH ergibt sich schließlich
auch nicht aus der von dem Notar vorgelegten Erklärung des Herrn K. vom 17. Oktober
2002. Hiernach wurden die betroffenen Eigentümer über den "Vorgang", d.h. die mit der
Ausgliederung verbundene Rechtsnachfolge in Kenntnis gesetzt. Diese Mitteilung
besagt als solches nichts darüber, ob der Verwaltervertrag auf die ausgegliederte
Gesellschaft übergegangen ist.
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b) Auf einem Rechtsfehler beruht es indes, dass das Landgericht davon ausgegangen
ist, dass die hier in Rede stehende Veräußerung der Zustimmung des Verwalters
bedurfte, mithin eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG bestand.
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aa) Grundbucheintragungen unterliegen der selbständigen Auslegung durch das
Rechtsbeschwerdegericht (vgl. Demharter, GBO, Grundbuchordnung, 24. Aufl. 2002, §
78, Rdn. 17 m.w.Nw.), d.h. der Senat ist an die Feststellung des Landgerichts "nach dem
Grundbuchinhalt" sei zur "Veräußerung die Genehmigung des Verwalters der
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Eigentümergemeinschaft erforderlich" sei, nicht gebunden. Vorliegend ist in dem
Grundbuch als Ausnahme von der grundsätzlich bestehenden
Veräußerungsbeschränkung ausdrücklich der Fall der "Erstveräußerung durch den
derzeitigen Eigentümer" aufgeführt. Einer solchen ausdrücklichen Beschränkung des
Zustimmungserfordernisses auf spätere Veräußerungsfälle steht rechtlich nichts
entgegen (vgl. BGHZ 113, 374, 380; Senat, Rpfleger 1992, 293). Es kommt deshalb
entscheidend darauf an, ob die Beteiligte zu 1) Erstveräußerin im Sinne der
Grundbucheintragung ist. Hierfür spricht jedenfalls der Umstand, dass sie in der Ersten
Abteilung des Grundbuchs unter der laufenden Nummer 1 eingetragen und als
Grundlage der Eintragung die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3
WEG aufgeführt ist. Dass zwischen der Bildung des Teileigentums (eingetragen am 5.
Februar 1987) und der Veräußerung (Vertragsschluss am 12. Mai 2003) rund 13 Jahre
verstrichen sind, würde der Beteiligten zu 1), wenn sie denn Erstveräußerin ist, nicht
zum Nachteil gereichen. Eine an sich zustimmungsfreie Erstveräußerung wird nicht
dadurch zustimmungspflichtig, dass der teilende Eigentümer mehrere Jahre eine
Veräußerung nicht vornimmt (vgl. Senat, a.a.O., S. 294).
bb) Der Senat ist indessen an einer abschließenden Entscheidung gehindert. Eine
gesicherte Überprüfung der Frage, ob in der Person der Beteiligten zu 1) die
Voraussetzungen der Ausnahmebestimmung vorliegen, setzt die Kenntnis der
Eintragungsbewilligung vom 16. April 1986 voraus, auf die in der Eintragung Bezug
genommen wird. Diese Eintragungsbewilligung befindet sich jedoch nicht bei den dem
Senat vorliegenden Grundakten. Dem Senat als dem Rechtsbeschwerdegericht ist es
auch verwehrt, die hiernach erforderlichen tatsächlichen Feststellungen selbst zu treffen.
Die Sache muss deshalb an das Landgericht zurückverwiesen werden, damit es diese
Feststellungen nachholt. Wenn sich hierbei herausstellt, dass die
Ausnahmebestimmung zugunsten der Beteiligten zu 1) nicht eingreift, unterliegt die
Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügungen vom 2. Juni 2003 und 4.
Juli 2003 - gleichbleibender Sachverhalt vorausgesetzt - der Zurückweisung.
Anderenfalls hat der Rechtspfleger des Grundbuchamtes in den Verfügungen vom 2.
Juni 2003 und 4. Juli 2003 zu Unrecht die Einreichung einer Verwaltergenehmigung
aufgegeben, so dass der Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) der Erfolg nicht
versagt werden kann.
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4. a) Eine Kostenentscheidung ist entbehrlich. Eine Kostenentscheidung nach § 13 a
FGG, nach der sich die Erstattung der Kosten im Verhältnis der Beteiligten richtet, ist nur
veranlasst, wenn an einer Angelegenheit mehrere Personen im entgegengesetzten
Sinne beteiligt sind, also unterschiedliche Entscheidungen anstreben (vgl. BayObLG,
NJW-RR, 1993, 530, 531, Zimmermann in Keidel/Kunze/Winkler, Freiwillige
Gerichtsbarkeit, 15.Aufl., 2003, § 13 a Rdn. 6 a). Dies war hier nicht der Fall, weil hier
den Beteiligten zu 1) bis 3) als den Beschwerdeführern kein Beschwerdegegner
gegenübersteht. Die Tragung der Gerichtskosten richtet sich in Grundbuchsachen nach
der Kostenordnung. Hierfür darf es nicht einer Kostenentscheidung nach § 13 a Abs. 1
FGG (vgl. BayObLG, a.a.O.).
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b) Soweit es um die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) geht, bedarf es auch nicht
der Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Da die
weitere Beschwerde weder verworfen noch zurückgewiesen oder zurückgenommen
wurde, ist das Verfahren der weiteren Beschwerde insoweit gemäß § 131 Abs. 1 Satz
KostO gebührenfrei.
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c) Hinsichtlich der weiteren Beschwerde des Beteiligten zu 3), die aufgrund der
Zurückweisung Kosten verursacht, setzt der Senat den Geschäftswert gemäß § 131
Abs. 2 KostO i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO auf 1.000,00 EUR fest. Hierbei ist berücksichtigt,
dass der Eintragungsantrag nicht abgelehnt worden ist, sondern bislang lediglich
Zwischenverfügungen ergangen sind. Die mit der Behebung des
Eintragungshindernisses verbundenen Schwierigkeiten bemisst der Senat ebenso wie
das Landgericht im Rahmen der Erstbeschwerde mit 1.000,00 EUR.
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