Urteil des OLG Köln vom 15.03.2000

OLG Köln: verbotene eigenmacht, treu und glauben, einstweilige verfügung, auflage, gas, vermieter, geschäftsführer, energieversorgung, eingriff, vollstreckung

Oberlandesgericht Köln, 2 U 74/99

Datum:

15.03.2000

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

2. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

2 U 74/99

Vorinstanz:

Landgericht Bonn, 3 O 447/98

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des

weitergehenden Rechtsmittels das am 12. Mai 1999 verkündete Urteil

der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bonn - 3 O 447/99 - in Verbindung

mit dem Berichtigungsbeschluß vom 23. Juni 1999 dahingehend

abgeändert, daß die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von den

Beklagten zu 1a), 1b), 2a), 2b), 3a), 3b), 5a), 5b), 6a), 6b), 7a), 7b), 15a),

15b), 17a), 17b), 20a), 20b), 22a), 22b), 24a), 24b), 26a), 26b), 29a),

29b), 30a), 30b), 32a), 32b), 36a) und 36b) jeweils zu je 1/76 und von

den übrigen Beklagten jeweils zu je 1/38 zu tragen sind. Von den Kosten

des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu 1a), 1b), 2a), 2b), 3a),

3b), 5a), 5b), 6a), 6b), 7a), 7b), 15a), 15b), 17a), 17b), 20a), 20b), 22a),

22b), 24a), 24b), 26a), 26b), 29a), 29b), 30a), 30b), 32a), 32b), 36a) und

36b) jeweils 1/76 und die übrigen Beklagten jeweils 1/38 zu tragen. Das

Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten zu 1a), 1b), 2a), 2b), 3a),

3b), 5a), 5b), 6a), 6b), 7a), 7b), 15a), 15b), 17a), 17b), 20a), 20b), 22a),

22b), 24a), 24b), 26a), 26b), 29a), 29b), 30a), 30b), 32a), 32b), 36a) und

36b) wird das Recht eingeräumt, die Vollstreckung jeder Klägerin gegen

Sicherheit in Höhe von jeweils 225,00 DM abzuwenden, falls nicht die

jeweils vollstreckende Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in

gleicher Höhe leistet. Den übrigen Beklagten wird das Recht

eingeräumt, die Vollstreckung jeder Klägerin gegen Sicherheit in Höhe

von jeweils 450,00 DM ab-zuwenden, falls nicht die jeweils

vollstreckende Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher

Höhe leistet. Den Parteien wird nachgelassen, die Sicherheitsleistung

auch durch eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer

deutschen Großbank oder öffentlichrechtlichen Sparkasse zu erbringen.

Tatbestand

Die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft "V.-V.-Straße/B.er Weg

1a" in L.. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einer Vielzahl von Wohnungen

und gewerblichen Flächen. Ursprünglich gehörte die Anlage insgesamt der Beklagten

zu 38). Diese ist nunmehr noch eingetragene Eigentümerin einer Gewerbefläche im

Erdgeschoß. Mit Vertrag des Notars B. in F. vom 24. Februar 1994 (UR.-Nr. 50/1994, Bl.

58 ff. d.GA.) hatte die Beklagte zu 38) das Teileigentum an ihren damaligen

alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer, Herrn B.O.M., verkauft, wobei eine

Eigentumsumschreibung bisher noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Die Klägerinnen haben hinsichtlich der Gewerbeeinheit eine Kopie eines Mietvertrages

vom 12. Juni 1990 (Bl. 7 ff. d.GA.) zu den Akten gereicht, den die "E.D. eG" als Mieterin

und Herr B.O.M. als Vermieter unterzeichnet haben. Als Vermieter war im Vertragstext

die Beklagte zu 38) angegeben. Deren Bezeichnung ist handschriftlich ersetzt worden

durch die Angabe "B.O. M.". In § 6 des Mietvertrages heißt es u.a. (Bl. 10 f. d.GA.):

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"Die Mieterin trägt die Kosten ihres Verbrauchs an

- Strom, gemäß Zähler

- Heizung anteilig gemäß Zähler

(Energie, Wartung ohne Reparatur, Schornsteinfeger,

Strom)

- Frisch- und Abwasser gemäß Zähler

......

Eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von DM 500,- (ohne Heizkosten) zuzüglich

der jeweils geltenden Mehrwertsteuer ist monatlich mit der Miete zu überweisen.

...."

In einem auf den 29. März 1995 datierten Nachtrag (Bl. 13 f. d.GA.), der von der "E.

Handelsgesellschaft D. mbH" und ebenfalls Herrn B.O.M. unterzeichnet worden ist,

heißt es (Bl. 13 d.GA.):

1. Eigentumsübergang und Vertragsverhältnis

Durch Eigentumsübergang ist Herr B.O.M., U. d. E. 5, W., Eigentümer des Mietobjekts

geworden und somit Vermieter.

Die E. Handelsgesellschaft D. mbH, C. Straße , M., ist mit allen Rechten und Pflichten

als Mieterin anstelle der E.D. eG, C. Straße , M., in das Vertragsverhältnis eingetreten.

Der Mietvertrag vom 12.06.1990 besteht somit zwischen

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Herrn B.O.M. als Vermieter

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und der

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E. Handelsgesellschaft D. mbH als Mieterin."

Die Klägerin zu 1) überließ ihrerseits mit Wirkung vom 1. April 1998 der Klägerin zu 2)

die Gewerberäume zur Nutzung als Lebensmittelmarkt (Kopie des von der Klägerin

vorgelegten Untermietvertrages vom 26. Februar 1998, Bl. 21 ff. d.GA.).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen die Beklagte zu 38) Ansprüche auf

Zahlung von rückständigen Wohngeldern aus den Wirtschaftsplänen 1995 bis 1998 in

Höhe von mehr als 100.000,00 DM (Aufstellung Bl. 24 ff. d.GA.). Mit Schreiben vom 20.

August 1998 forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Klägerin zu 1) auf, bis

zum 26. August 1998 auf einen Ausgleich dieser Forderungen durch die Beklagte zu 38)

Einfluß zu nehmen. Zugleich drohte sie eine Unterbrechung der Versorgung des

Lebensmittelgeschäftes mit "Strom, Wasser und Gas/Heizenergie" an, sofern bis zum

26. August 1998 keine zufriedenstellende Lösung gefunden werde. Die Beklagten

genehmigten in der Eigentümerversammlung vom 9. Juni 1999 einstimmig die

Unterbrechung der Gewerbeeinheit mit Energie, soweit dies rechtlich zulässig ist

(Protokoll Bl. 182 d.GA.). Durch Beschluß vom 3. Dezember 1999 stelle das Amtsgericht

Siegburg - 3 II 11/99 WEG - fest, daß die Beklagten berechtigt sind, die Versorgung des

Sondereigentums mit Strom, Energie und Wasser zu unterbrechen.

Auf Antrag der Klägerinnen erließ das Landgericht Bonn in dem Verfahren 3 O 346/98

am 26. August 1998 eine einstweilige Verfügung, durch die den jetzigen Beklagten

untersagt wurde, die Versorgung der Gewerbeeinheit mit Wasser, Strom und Energie

(Gas) zu unterbinden. Auf den Widerspruch bestätigte das Landgericht mit Urteil vom 17.

Februar 1999 die erlassene einstweilige Verfügung. Die hiergegen eingelegte Berufung

der Beklagten wies der Senat - 2 U 40/99 - durch Urteil vom 22. September 1999 zurück.

Bei dem vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich um die Hauptsache zu dem

einstweiligen Verfügungsverfahren.

Die Klägerinnen haben geltend gemacht, sie würden durch das angedrohte Vorgehen in

ihren Besitzrechten als Mieter bzw. Untermieter gestört. Insoweit stelle das

angekündigte Verhalten eine verbotene Eigenmacht dar. Zudem haben die Klägerinnen

bestritten, daß der erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte auch von der Beklagten zu

38) bevollmächtigt sei. Sie haben behauptet, die von ihnen benötigten Energien

(Elektrizität und Gas) würden aufgrund unmittelbar zwischen der Klägerin zu 2) und den

Versorgungsunternehmen abgeschlossener Verträge geliefert.

Sie haben beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, die Versorgung der von ihnen

gemieteten gewerblichen Räumlichkeiten im Objekt, V.-V.-Straße/B.er Weg 1a, L.,

Erdgeschoß, mit Wasser, Strom und Energie (Gas) zu unterbrechen,

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den Beklagten anzudrohen, daß für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die in

Ziffer 1 ausgesprochene Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zu 500.000,00 DM

und für den Fall, daß dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu

6 Monaten festgesetzt werden kann.

Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

Sie haben bestritten, daß der Zeuge M. berechtigt gewesen sei, die Räume zu

vermieten. Dieser sei nicht als Geschäftsführer der Beklagten zu 38) sondern im

eigenen Namen aufgetreten. Zudem haben sie die Auffassung vertreten, die Androhung

der Unterbrechung der Energieversorgung richte sich nicht gegen die Mieter, sondern

gegen die Eigentümerin der Gewerbeeinheit. Insoweit bestehe seitens der

Wohnungseigentümergemeinschaft ein Zurückbehaltungsrecht. Eine Unterbrechung der

Energiezufuhr sei nur insoweit angekündigt, als die Energielieferung über die

Wohnungseigentümergemeinschaft erfolge.

Durch Urteil vom 12. Mai 1999 in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluß vom 23.

Juni 1999 hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung

hat es ausgeführt, die Klägerinnen könnten die Beklagten auf Unterlassung in Anspruch

nehmen, da die angekündigte Sperrung der Energiezufuhr eine Besitzstörung im Sinne

des § 862 BGB darstelle. Die Klägerin zu 1) sei mittelbare Besitzerin. Dieser seien

durch den Vertrag vom 29. März 1995 die Gewerberäume vermietet worden. Dabei

könne es dahinstehen, ob Herr B.O.M. nicht oder noch nicht Eigentümer der

Gewerbeeinheit gewesen sei. Er sei auf jeden Fall berechtigt gewesen, einen

Mietvertrag für die Beklagte zu 38) abzuschließen.

Gegen das ihnen am 22. Mai 1999 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am

21. Juni 1999 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach

Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Oktober 1999 mit einem an

diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Die Beklagten machen mit der Berufung geltend, das Amtsgericht Siegburg habe durch

Beschluß vom 19. August 1998 in dem Verfahren 3 II 92/98 WEG entschieden, es sei

verhältnismäßig und gerechtfertigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft im

Wege der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Versorgung der der Beklagten

zu 38) gehörenden Gewerbeeinheit mit Gas, Strom und Wasser unterbrechen würden.

Dieses Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Beklagten zu 38) greife auch im

Verhältnis zu den Klägerinnen. Dabei stelle das Absperren der Versorgungsleitungen

weder eine Besitzentziehung noch eine rechtswidrige Besitzstörung dar. Sie seien unter

keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, für ein Mitglied der

Eigentümergemeinschaft auf Dauer die Versorgung mit Wasser und Wärmeenergie

vorzufinanzieren. Die Klägerinnen als Mieterin bzw. Untermieterin seien nicht besser zu

stellen als ein selbstnutzender Eigentümer. Es sei nicht beabsichtigt, sämtlichen

Leitungen zu der Gewerbeeinheit zu unterbrechen; vielmehr solle nur eine

Unterbrechung des Allgemeinstroms und der Wasser- und der Gasversorgung für die

Aufbereitung des Warmwassers erfolgen. Dies stelle nur eine bloße

Gebrauchshinderung dar, die für die Annahme einer Besitzstörung nicht ausreichend

sei.

Die Beklagten beantragen,

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unter Abänderung des Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerinnen beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und sind der Auffassung, es bestehe mangels

Konnexität kein Zurückbehaltungsrecht. Sie seien nicht Schuldner der Verpflichtung zur

Zahlung des Wohngeldes. Das Verhalten der Verfügungsbeklagten stelle zudem einen

objektiv rechtswidrigen Eingriff in ihren Gewerbebetrieb dar.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der

von ihnen eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Akten 3 II

24/97 WEG Amtsgericht Siegburg, 3 II 92/98 WEG Amtsgericht Siegburg und 3 O 346/98

Landgericht Bonn = 2 U 40/99 OLG Köln lagen vor und waren Gegenstand der

mündlichen Verhandlung.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die zulässige Berufung hat in der Hauptsache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat zu Recht der Klage stattgegeben. Die Beklagten sind nicht

berechtigt, die Versorgung der im Erdgeschoß der Eigentumsanlage gelegenen

Gewerbeflächen mit Strom, Wasser und Gas/Heizenergie zu unterbrechen. Die

hiergegen mit der Berufung erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine andere

Beurteilung.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Verurteilung zu einer uneingeschränkten

Unterlassung besteht. Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, eine

Unterbrechung derjenigen Leistungen der Versorgungsunternehmen, für die die Mieterin

des Ladenlokals eigene Lieferverträge abgeschlossen habe, sei nicht beabsichtigt. Mit

anwaltlichem Schriftsatz vom 20. August 1998 haben sie die Unterbrechung der

Versorgung des E.-Marktes mit Energie für den Fall angedroht, daß nicht im Hinblick auf

die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Projektgesellschaft

B.er Weg L. mbH bis Mittwoch, den 26. August 1998 eine für sie zufriedenstellende

Lösung gefunden werde. Dieser Schriftsatz enthält weder eine Einschränkung

hinsichtlich des jeweiligen Abschlusses der Versorgungsverträge noch eine

Beschränkung auf eine Unterbrechung des Allgemeinstroms, des Wassers und die

Gasversorgung für die Aufbereitung von Warmwasser. Vielmehr wird die unzweideutige

Drohung ausgesprochen, die gesamte Energieversorgung für die Gewerbeeinheit zu

unterbinden.

Der Klägerin zu 2) steht als Untermieterin und mithin unmittelbare Besitzerin des im

Erdgeschoß gelegenen Ladenlokals ein Anspruch auf Unterlassung einer Besitzstörung

gemäß §§ 862, 858 BGB zur Seite. Dieses Recht kann die Klägerin zu 1) als mittelbare

Besitzerin ebenfalls gemäß §§ 869, 862, 858 BGB geltend machen (vgl. allgemein:

Palandt/Bassenge, BGB, 57. Auflage 1998, § 869 Rdnr. 3).

Die Klägerin zu 1) ist durch den Abschluß des Hauptmietvertrages vom 12. Juni 1990 in

Verbindung mit dem Nachtrag vom 29. Mai 1995 und die Überlassung der Mietsache

zunächst unmittelbare und nach der Untervermietung mittelbare Besitzerin geworden,

wobei die Klägerin zu 2) durch die Vermietung und die Überlassung des Ladenlokals

unmittelbaren Besitz erlangt hat. Insoweit greifen die Beklagten die vom Landgericht in

dem Urteil vorgenommene Wertung, daß zwischen der Beklagten zu 38), vertreten durch

ihren damaligen Geschäftsführer, und der Klägerin zu 1) und zusätzlich zwischen der

Klägerin zu 1) und der Klägerin zu 2) jeweils wirksam ein Mietvertrag über die

streitbefangenen Räume im Erdgeschoß der Wohnungseigentumsanlage "V.-V.-

Straße/B.er Weg 1a" zustande gekommen ist, nicht mehr mit der Berufung an. Vielmehr

gehen sie ebenfalls nunmehr von dem Bestehen entsprechender Mietverhältnisse aus.

Zutreffend hat das Landgericht die Voraussetzungen einer Besitzstörung im Sinne des §

862 BGB bejaht. Eine Störung im Sinne der Vorschrift ist jede Beeinträchtigung des

unmittelbaren Besitzers im Genusse des Besitzes in der Weise, daß befriedeter Zustand

in solchen der Rechtsunsicherheit verwandelt wird (Palandt/Bassenge, BGB, 59.

Auflage 2000, § 858 Rdnr. 6; MK/Joost, a.a.O., § 858 Rdnr. 5, 12,; Staudinger/Bund,

BGB, 13. Auflage 1995, § 858, Rdnr. 53 m.w.N.). Durch die angedrohte Unterbrechung

der Zufuhr von Wasser, Strom und Gas/Heizung wird hinsichtlich des angemieteten

Ladenlokals in die Sachherrschaft der unmittelbaren Besitzerin eingegriffen. Sie kann

ohne die ungehinderte Belieferung mit Energie ihr Lebensmittelgeschäft nicht weiter

ungestört betreiben.

Diese Störung ist als verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB zu werten.

Verbotene Eigenmacht ist jede gesetzlich nicht besonders gestattete Handlung, die den

unmittelbaren Besitzer ohne seinen Willen in der Ausübung der tatsächlichen Gewalt

beeinträchtigt (RGZ 55, 55 [57]; RGRK/Kregel, BGB, 12. Auflage 1979, § 858 Rdnr. 1;

Staudinger/Bund, BGB, 13. Auflage 1995, § 858 Rdnr. 4). Hierbei kann die Befugnis, in

einen fremden Rechtskreis und insbesondere in den Besitzstand eines anderen

einzugreifen, öffentlich-rechtlicher oder bürgerlich-rechtlicher Art sein (RGRK/Kregel,

a.a.O., § 858 Rdnr. 8; MK/Joost, a.a.O., § 858 Rdnr. 10, 11.).

Hinsichtlich der beabsichtigten Unterbrechung der Energieversorgung liegt weder ein

Einverständnis der Klägerin zu 1) als Hauptmieterin noch der Klägerin zu 2) als

Untermieterin des Ladenlokals vor. Das Vorgehen der in der

Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Beklagten ist ebensowenig durch

Privatrechtsnormen oder durch öffentlich-rechtliche Normen gestattet. Den Beklagten

steht kein Selbsthilferecht (analog § 229 BGB), das ihrem Vorgehen die

Widerrechtlichkeit hätte nehmen können, zur Seite. Denn ein solches Recht gewährt

das Gesetz nur in bestimmten Ausnahmefällen, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht

rechtzeitig zu erlangen ist (vgl. RGRK/Johannsen, BGB, 12. Auflage 1982, § 229 Rdnr. 7

m.w.N.). Ein derartiger Fall ist augenscheinlich nicht gegeben, da es der

Wohnungseigentümergemeinschaft letztlich nur um die Durchsetzung eines fälligen

Anspruchs auf Zahlung rückständiger Wohngelder für die Jahre 1995 bis 1998 gegen

die Verfügungsbeklagte zu 38) geht. Dieser muß im Klage- bzw. Vollstreckungswege

gegen die Schuldnerin verfolgt werden.

Soweit das Amtsgericht Siegburg in dem Beschluß von 19. August 1998 - 3 II 92/98

WEG - den Feststellungsantrag der dortigen Antragstellerin (= die hiesige Beklagte zu

38)) zurückgewiesen hat, weil es in der Gesamtschau aller Umstände des Falles es als

verhältnismäßig und gerechtfertigt ansieht, wenn im Wege der Ausübung eines

Zurückbehaltungsrechts die Versorgung der Sondereigentumseinheit mit Heizung,

Strom und Wasser unterbrochen wird, und es nunmehr mit Beschluß vom 3. Dezember

1999 - 3 II 11/99 WEG - ausgesprochen hat, daß die Beklagten des vorliegenden

Rechtsstreits zu einer Unterbrechung berechtigt seien, führt dies zu keiner anderen

Beurteilung. Es ist schon fraglich, ob die Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zu der

Beklagten zu 38) berechtigt wäre, auf der Grundlage eines Zurückbehaltungsrechts

wegen rückständiger Wohngeldzahlungen die weitere Energiezufuhr zu unterbrechen;

sie darf jedenfalls hierbei nicht in die ungestörte Besitzausübung eines Dritten, hier der

Klägerin zu 2), eingreifen.

Zwar wird in der neueren Literatur und Rechtsprechung (vgl. Bub/Treier, a.a.O., III.A

Rdnr. 1152 m.w.N.) die Ansicht vertreten, das Unterbrechen der Versorgungsleitungen

stelle im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter dann keine verbotene, den Besitz

des Mieters an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters dar, wenn der Mieter

mit der Zahlung der Nebenkosten mit einem erheblichen Teil in Verzug geraten ist.

Ebenso wird in Rechtsprechung und Literatur (OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118;

BayObLG, MDR 1992, 967; OLG Hamm, NJW 1994, 145; Merle in: Bärmann/Pick/Merle,

Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997,§ 28 Rdnr. 133) ein Recht der

Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt, bei erheblichen Rückständen ein

säumiges Mitglied der Gemeinschaft von der weiteren Belieferung mit Energie bis zum

Ausgleich der Forderungen auszuschließen. Begründet wird diese Befugnis des

Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bestehen

schuldrechtlicher Beziehungen, die bei einem erheblichen Zahlungsrückstand des

einen Teils ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich der Leistungen

begründen, zu denen der andere Teil normalerweise verpflichtet ist (OLG Celle, a.a.O.;

BayObLG, a.a.O.).

Diese Grundsätze sind jedoch - wie der Senat bereits in dem den Parteien bekannten

Urteil vom 22. September 1999, 2 U 40/99, ausgesprochen hat - problematisch,

jedenfalls hier nicht einschlägig. Die Anwendbarkeit des § 273 BGB ist vorliegend

schon deswegen fraglich, weil es nicht um die Zurückhaltung einer geschuldeten

"Leistung" geht. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht "Lieferantin" von Strom, Gas und

Wasser. Die Unterbrechung von Versorgungsleitungen zu Räumlichkeiten eines

Miteigentümers ist daher auch nicht die Zurückhaltung einer "Leistung". Der betroffene

Miteigentümer wird vielmehr am Gebrauch dieser Leitungen und damit an Teilen des

Gemeinschaftseigentums gehindert. Im übrigen setzt § 273 BGB voraus, daß die

beiderseitigen Verpflichtungen aus "demselben rechtlichen Verhältnis" stammen. Dieser

Begriff ist weit auszulegen (BGH, MDR 1985, 137; BGH, MDR 1993, 972). So ist nicht

erforderlich, daß die sich gegenüberstehenden Ansprüche auf demselben

Rechtsverhältnis beruhen; vielmehr genügt es, wenn ihnen ein innerlich

zusammenhängendes, einheitliches Lebensverhältnis zugrundeliegt, beide also aus

Rechtsgeschäften hervorgegangen sind, die in einem solchen natürlichen und

wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, daß es gegen Treu und Glauben verstoßen

würde, wenn der eine Anspruch ohne Rücksicht auf den der anderen Seite zustehenden

geltend gemacht und durchgesetzt werden könnte.

Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Es liegt weder eine Identität der

Vertragspartner noch des Vertragsgegenstandes vor. Unmittelbare vertragliche

Beziehungen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft weder zu der Klägerin zu 1)

noch zu deren Untermieterin; ein wirtschaftlicher und sachlicher Zusammenhang ist

ebensowenig zu bejahen. Auf der einen Seite werden rückständige

Wohngeldansprüche gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, der

Beklagten zu 38), für einen Zeitraum geltend gemacht, zu dem die jetzige unmittelbare

Besitzerin der Gewerberäume überwiegend überhaupt noch nicht Mieterin des

Ladenlokals war; auf der anderen Seite stehen die mietrechtlichen Ansprüche der

Klägerin zu 1) bzw. zu 2) gegen die jeweilige Vermieterin. Diese verschiedenen

Sachverhalte sind unterschiedlichen Lebensbereichen zugeordnet, so daß es nicht

gegen Treu und Glauben verstößt, wenn die Klägerin zu 2) weiterhin auf einer

ungestörten Nutzung der angemieteten Räume besteht ohne Rücksicht auf die noch

bestehenden Wohngeldrückstände der Beklagten zu 38).

Durch die angedrohte Unterbrechung der Versorgungsleitungen greifen die Beklagten

von außen in die Nutzung des Ladenlokals ein. Dies stellt eine verbotene Eigenmacht

dar (vgl. allgemein: Staudinger/Bund, a.a.O., § 858 Rdnr. 53). Anders als in dem von den

Berufungsführern herangezogenen Fall einer Lieferunterbrechung durch ein

Versorgungsunternehmen (LG F., MDR 1998, 1023) geht es - wie oben bereits

dargestellt - nicht um die Zurückhaltung einer "Leistung", sondern um einen

unmittelbaren Eingriff in das Mietobjekt. Überdies ist die Frage, unter welchen

Voraussetzungen eine vertraglich bestehende Leistungsverpflichtung der

Versorgungsunternehmen entfallen kann, in den Versorgungsbedingungen geregelt.

Eine in der Leistungsverweigerung liegende Besitzstörung wäre somit nicht

widerrechtlich und schon deshalb keine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858

BGB. Das Recht der Energieversorgungsunternehmen zur Leistungseinstellung beruht

auf einer ausdrücklichen Gestattung (z.B. §§ 33 Abs. 2 Satz 1 AVBEltV, 33 Abs. 2 Satz 1

AVBFernwärmeV, 33 Abs. 2 Satz 1 AVBGasV, 33 Abs. 2 Satz 1 AVBWasserV) und

schließt daher die Widerrechtlichkeit dann aus, wenn zudem die Voraussetzungen des

§ 273 BGB gegeben sind (BVerfG, NJW 1982, 1511 [1512]; BGH, MDR 1989, 905;

BGH, MDR 1991, 841; BGH, MDR 1993, 972). Seinen gesetzgeberischen Grund haben

die Regelungen darin, daß für solche Unternehmen eine allgemeine Anschluß- und

Versorgungspflicht besteht. Sie können sich ihre Abnehmer - anders als Privatpersonen

- nicht aussuchen, sondern müssen grundsätzlich mit jedem abschließen. Insoweit stellt

die Zulässigkeit einer Liefersperre die zur Ausübung des Zurückbehaltungsrechts aus §

273 BGB notwendige Maßnahme dar.

Wie in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist, können sich die Beklagten

ebensowenig darauf berufen, es sei unverhältnismäßig, wenn sie ihre Forderungen

gegen die Beklagten zu 38) nicht durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts

hinsichtlich der Energieversorgung durchsetzen können. Es besteht weder die

Notwendigkeit der Sicherstellung der laufenden Zahlungen noch eine Gefährdung der

Erfüllung laufender Versorgungsverträge durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ebensowenig geht es darum, daß ein Eigentümer sein Sondereigentum unbegrenzt

zeitlich nutzen kann, ohne Wohngeld zu zahlen (so die den Entscheidungen des

BayObLG, MDR 1992, 967, und OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118, zugrunde liegenden

Sachverhalte). Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft hat in der mündlichen

Verhandlung vor dem Senat dargelegt, daß ab Dezember 1998 die laufenden

Wohngeldzahlungen entsprechend dem jeweiligen Wirtschaftsplan von dem früheren

Geschäftsführer der Eigentümerin und dem Erwerber der Wohnung gezahlt werden.

Somit besteht derzeit keine Gefahr, daß sich die Forderungen der

Eigentümergemeinschaft aus den laufenden Wirtschaftsplänen noch erhöhen und es zu

einer weiteren fortlaufenden Schädigung kommt. Auch die Klägerin zu 2) erbringt

ihrerseits regelmäßig die vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen an den

Vermieter; zudem hat sie in der mündlichen Verhandlung erklärt, eventuell für den noch

nicht abgerechneten Zeitraum 1998/1999 offenstehende Beträge nach Vorlage einer

entsprechenden Nebenkostenabrechnung auszugleichen. Letztlich will die

Wohnungseigentümergemeinschaft - wie vorstehend bereits aufgezeigt - durch das

angedrohte Druckmittel von ihrem Mitglied einzig den Ausgleich rückständiger

Wohngeldbeträge für die Vergangenheit erreichen. Diese Beträge stammen zudem zum

größten Teil aus einer Zeit, zu der die jetzige unmittelbar betroffene Untermieterin das

Ladenlokal überhaupt noch nicht einmal angemietet hatte. Zur Durchsetzung dieser,

zugegebenermaßen nicht unerheblichen Rückstände muß sich die

Eigentümergemeinschaft der ihr nach dem Wohnungseigentümergesetz bzw. nach dem

Vollstreckungsrecht zustehenden rechtlichen Mitteln bedienen und kann sich nicht

gegenüber Dritten auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Weiterhin können die Klägerinnen ihr Begehren ebenfalls auf einen deliktischen

Unterlassungsanspruch stützen. Das von der Wohnungseigentümergemeinschaft

angedrohte Verhalten stellt einen rechtswidrigen Eingriff in den eingerichteten und

ausgeübten Gewerbebetrieb der Mieterin gemäß § 823 Abs. 1 BGB dar. Die Beklagten

beabsichtigen nicht nur - wie sie geltend machen - die Unterbrechung der Energiezufuhr

ausschließlich gegenüber der Beklagten zu 38) als Eigentümerin des Sondereigentums.

Das Absperren der Versorgungsleitungen erfüllt zudem die Voraussetzungen eines

betriebsbezogenen Eingriffs in den Betrieb der Klägerin zu 2). Die Stoßrichtung der

angekündigten Maßnahme ist sowohl gegen das säumige Mitglied der

Eigentümergemeinschaft als auch gegen das Unternehmen der Klägerin zu 2) als

solches gerichtet und betrifft vom Gewerbebetrieb nicht ohne weiteres ablösbare Rechte

oder Rechtsgüter (vgl. hierzu allgemein: MK/Mertens, BGB, 3. Auflage 1997, § 823 Rdnr.

490 mit weiteren umfangreichen Nachweisen in FN. 1451). Die Voraussetzungen für

eine Nutzung der Gewerbeeinheit als Verkaufslokal sollen beseitigt bzw. zumindest

erheblich beeinträchtigt werden, um so zu erreichen, daß die Beklagte zu 38)

gezwungen wird, ihrer Zahlungsverpflichtung nachzukommen.

Daß die Betriebsunterbrechung oder -stillegung nicht der Endzweck ist, sondern

ihrerseits dazu genutzt wird, mittelbar Druck gegen die Beklagte zu 38) auszuüben, steht

der Betriebsbezogenheit des Eingriffs in den konkreten Gewerbebetrieb der

Untermieterin nicht entgegen. Ein zielgerichtetes Verhalten im finalen Sinn ist nicht

erforderlich. Es reicht aus, wenn der Eingriff in seiner objektiven Stoßrichtung auf den

Gewerbebetrieb als organische Einheit zielt oder sonst nach der Verkehrsauffassung als

Störung der Grundlagen dieses Betriebes erscheint (RGRK/Steffen, BGB, 12. Auflage, §

823 Rdnr. 43).

II.

Auf die Berufung war die Kostenentscheidung des landgerichtlichen Urteils

dahingehend abzuändern, daß die unterliegenden Beklagten für die Kostenerstattung

nach Kopfteilen haften, § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 97 Abs. 1, Abs. 2,

100 Abs. 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708

Ziffer 10, 711, 108 ZPO.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 150.000,00 DM

(geschätzt wie Vorinstanz)

Beschwer für die Beklagten: über 60.000,00 DM