Urteil des OLG Köln vom 14.04.2005, 16 Wx 23/05

Entschieden
14.04.2005
Schlagworte
Verwaltung, Verwalter, Firma, Mehrheit, Ermessen, Versammlung, Qualifikation, Abstimmung, Eigentümer, Datum
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 23/05

Datum: 14.04.2005

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 23/05

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 182/04

Tenor: Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1) wird der Beschluss des Landgerichts Köln vom 12.1.2005 - 20 T 182/04 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Köln vom 15.7.2004 - 202 II 65/04 - wird der in der Eigentümerversammlung vom 28.1.2004 zu TOP 02 gefasste Beschluss für ungültig erklärt.

Die Gerichtskosten der Verfahren aller drei Instanzen tragen die Antragsgegner.

Eine Erstattung aussergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

G r ü n d e : 1

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. 2

3Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung gem. der §§ 27 FGG, 546 ZPO nicht stand.

4Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts widerspricht die Beschlussfassung vom 28.1.2004 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

5Zwar ist der Senat mit den Vorinstanzen der Auffassung, dass der Ermächtigungsbeschluss inzident auch die Bestellung der weiteren Beteiligten beinhaltet und die Angabe "Wahl eines neuen Verwalters" in der Einladung ausreichend für die Bezeichnung des Gegenstandes im Sinne von § 23 Abs. 2 WEG ist. Auch dürfte die Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrages auf die Miteigentümerin N grundsätzlich zulässig gewesen sein, weil die Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter nicht das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sondern nur eine Sonderbeziehung der Gemeinschaft zu einem Dritten betrifft und die wichtigsten Elemente des Verwaltervertrages, wie Bestellungszeitraum und Verwaltervergütung, in dem Mehrheitsbeschluss vorgegeben wurden. Dennoch ist der Ermächtigungsbeschluss der

Wohnungseigentümer zu beanstanden, weil die Entscheidung über die Neubestellung des Verwalters nicht ausreichend vorbereitet worden ist. Es bedarf keiner näheren Erläuterung, dass vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter die Eigentümer in Anbetracht seiner weitreichenden Befugnisse über Qualifikation und Bedingungen des zu bestellenden Verwalters so umfassend wie möglich unterrichtet werden müssen. Dabei kann dahinstehen, ob auch bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die Einholung mehrerer Angebote erforderlich ist, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (so OLG Hamm MZM 2003, 486, 487; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnz. 9). Wenn aber - wie vorliegend - mehrere Konkurrenzangebote eingeholt worden sind, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können. An einer derartigen Information aller Wohnungseigentümer fehlt es vorliegend. Die Antragstellerin hat unwidersprochen vorgetragen, dass sie vor der Beschlussfassung keine Kenntnis von den weiteren Konkurrenzangeboten erhalten hatte und das diese nicht Gegenstand der Versammlung vom 28.1.2004 waren. Letzteres entpricht auch dem Inhalt des vorgelegten Versammlungsprotokolls, wonach lediglich ein Prospekt der weiteren Beteiligten vorlag und keine weiteren Vorschläge oder Alternativen zur Verwalterbestellung unterbreitet wurden. Auch wenn die Antragstellerin und ihr Ehemann allein an einer Verlängerung des Verwaltervertrages der Firma I Immobilien GmbH interessiert waren und sie sich deshalb nicht persönlich um Alternativangebote bemüht hatten, so haben sie dennoch einen Anspruch darauf, vor Beschlussfassung über die Verwalterneubestellung über alle anderweitig eingeholten Konkurrenzangebote informiert zu werden. Denn nur dann wäre ihnen die Überprüfung möglich gewesen, ob die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer getroffene Auswahl des Kanditaten den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

6Der angefochtene Beschluss kann deshalb keinen Bestand haben und ist für ungültig zu erklären.

7Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 WEG. Billigem Ermessen im Sinne dieser Vorschrift entspricht es, diejenigen Beteiligten mit den Kosten zu belasten, die in der Sache unterlegen sind. Hinsichtlich der aussergerichtlichen Kosten hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre aussergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die es rechtfertigen könnten, von diesem Grundsatz abzuweichen, sind nicht ersichtlich.

8Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 10.022,40 EUR (entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen).

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