Urteil des OLG Köln vom 14.04.2005
OLG Köln: verwaltung, verwalter, firma, mehrheit, ermessen, versammlung, qualifikation, abstimmung, eigentümer, datum
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 23/05
14.04.2005
Oberlandesgericht Köln
16. Zivilsenat
Beschluss
16 Wx 23/05
Landgericht Köln, 29 T 182/04
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1) wird der
Beschluss des Landgerichts Köln vom 12.1.2005 - 20 T 182/04 -
abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Köln vom
15.7.2004 - 202 II 65/04 - wird der in der Eigentümerversammlung vom
28.1.2004 zu TOP 02 gefasste Beschluss für ungültig erklärt.
Die Gerichtskosten der Verfahren aller drei Instanzen tragen die
Antragsgegner.
Eine Erstattung aussergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
G r ü n d e :
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung gem. der §§ 27 FGG,
546 ZPO nicht stand.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts widerspricht die Beschlussfassung vom
28.1.2004 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zwar ist der Senat mit den Vorinstanzen der Auffassung, dass der Ermächtigungsbeschluss
inzident auch die Bestellung der weiteren Beteiligten beinhaltet und die Angabe "Wahl
eines neuen Verwalters" in der Einladung ausreichend für die Bezeichnung des
Gegenstandes im Sinne von § 23 Abs. 2 WEG ist. Auch dürfte die Übertragung des
Abschlusses des Verwaltervertrages auf die Miteigentümerin N grundsätzlich zulässig
gewesen sein, weil die Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter
nicht das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sondern nur eine
Sonderbeziehung der Gemeinschaft zu einem Dritten betrifft und die wichtigsten Elemente
des Verwaltervertrages, wie Bestellungszeitraum und Verwaltervergütung, in dem
Mehrheitsbeschluss vorgegeben wurden. Dennoch ist der Ermächtigungsbeschluss der
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Wohnungseigentümer zu beanstanden, weil die Entscheidung über die Neubestellung des
Verwalters nicht ausreichend vorbereitet worden ist. Es bedarf keiner näheren Erläuterung,
dass vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter die Eigentümer in
Anbetracht seiner weitreichenden Befugnisse über Qualifikation und Bedingungen des zu
bestellenden Verwalters so umfassend wie möglich unterrichtet werden müssen. Dabei
kann dahinstehen, ob auch bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die
Einholung mehrerer Angebote erforderlich ist, um die Angemessenheit der
Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (so OLG
Hamm MZM 2003, 486, 487; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnz. 9). Wenn aber - wie
vorliegend - mehrere Konkurrenzangebote eingeholt worden sind, sind diese vor
Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen,
damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes
Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können. An einer
derartigen Information aller Wohnungseigentümer fehlt es vorliegend. Die Antragstellerin
hat unwidersprochen vorgetragen, dass sie vor der Beschlussfassung keine Kenntnis von
den weiteren Konkurrenzangeboten erhalten hatte und das diese nicht Gegenstand der
Versammlung vom 28.1.2004 waren. Letzteres entpricht auch dem Inhalt des vorgelegten
Versammlungsprotokolls, wonach lediglich ein Prospekt der weiteren Beteiligten vorlag
und keine weiteren Vorschläge oder Alternativen zur Verwalterbestellung unterbreitet
wurden. Auch wenn die Antragstellerin und ihr Ehemann allein an einer Verlängerung des
Verwaltervertrages der Firma I Immobilien GmbH interessiert waren und sie sich deshalb
nicht persönlich um Alternativangebote bemüht hatten, so haben sie dennoch einen
Anspruch darauf, vor Beschlussfassung über die Verwalterneubestellung über alle
anderweitig eingeholten Konkurrenzangebote informiert zu werden. Denn nur dann wäre
ihnen die Überprüfung möglich gewesen, ob die von der Mehrheit der
Wohnungseigentümer getroffene Auswahl des Kanditaten den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Der angefochtene Beschluss kann deshalb keinen Bestand haben und ist für ungültig zu
erklären.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 WEG. Billigem Ermessen im
Sinne dieser Vorschrift entspricht es, diejenigen Beteiligten mit den Kosten zu belasten, die
in der Sache unterlegen sind. Hinsichtlich der aussergerichtlichen Kosten hat es bei dem
Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre
aussergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die es rechtfertigen
könnten, von diesem Grundsatz abzuweichen, sind nicht ersichtlich.
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 10.022,40 EUR (entsprechend der
nicht angegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen).