Urteil des OLG Köln vom 16.04.1999
OLG Köln (rechtliches gehör, antragsteller, teilung, veränderung, wohnung, kamin, zustimmung, grundbuch, eigentümer, aufteilungsplan)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 8/99
Datum:
16.04.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 8/99
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 257/98
Schlagworte:
Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft
Normen:
WEG § 8
Leitsätze:
Zu Gunsten und zu Lasten des Käufers eines
Wohnungseigentumsrechts ist eine antizipierte Anwendung der
Vorschriften des WEG auf seine Rechtsverhältnisse gerechtfertigt,
sobald er zumindest Mitglied einer faktischen Eigentümergemeinschaft
geworden ist. Im Fall der Teilung nach § 8 WEG mit nachfolgenden
Veräußerungen an Dritterwerber ist letzteres der Fall, wenn der
Erwerber von dem teilenden Eigentümer durch Eintragung einer
Auflassungsvormerkung eine rechtlich gesicherte Anwartschaft auf den
dinglichen Erwerb erlangt hat und ihm daraufhin auch der Besitz an der
Wohnung übertragen worden ist.
Tenor:
Auf die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) sowie die der
Beteiligten zu 2) werden der Beschluß des Landgerichts Köln vom
17.12.98 - 29 T 257/98 - und der Beschluß des Amtsgerichts
Gummersbach vom 9.6.98 - 2o (13) II 4/97 - aufgehoben und wird die
Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung - auch über die
Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens - an das Amtsgericht
zurückverwiesen. Der Geschäftswert für das
Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4o.ooo,- DM festgesetzt.
G R Ü N D E :
1
Die form- und fristgerecht eingelegten weiteren sofortigen Beschwerden sind zulässig
(§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG) und führen zur Aufhebung
und Sprungzurückverweisung an das Amtsgericht.
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Das bisherige Verfahren leidet an einem Verfahrensfehler, weil die Vorinstanzen die
übrigen Wohnungseigentümer am Verfahren nicht formell beteiligt haben (§§ 43 Abs.1
Nr.1, Abs.4 Nr.1 WEG, 27 Abs.1 S.2 FGG, 55o, 551 Nr.5 ZPO).
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Die Antragsteller machen einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des
Teileigentums der Antragsgegner als Imbiß sowie auf Entfernung eines Kamins und
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands geltend (§§ 15 Abs.3, 22 WEG, 1oo4
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BGB). In einem solchen unter § 43 Abs. 1 Nr.1 WEG fallenden Verfahren sind gemäß §
43 Abs. 4 Nr. 1 WEG alle Wohnungseigentümer einer Anlage am Verfahren materiell
beteiligt und auch formell zu beteiligen, weil eine Entscheidung gemäß § 45 Abs. 2 S. 2
WEG für alle Wohnungseigentümer bindend ist und diesen auch vorher rechtliches
Gehör, ggf. zwecks weiterer Sachaufklärung (§ 12 FGG) gewährt werden muß (vgl. BGH
NZM 98, 78).
Beide Vorinstanzen haben indes alle Schriftsätze, Terminsladungen und
Entscheidungen nur dem Antragsteller und den Antragsgegnern über deren
Verfahrensbevollmächtigten bekanntgemacht, obwohl die Eigentumswohnanlage
gemäß der Teilungserklärung vom 11.12.92 (Bl. 15 ff GA) in insgesamt 9
Miteigentumsanteile mit 8 Wohnungseigentumsrechten und 1 Teileigentumsrecht
aufgeteilt ist und neben dem Antragsteller und den Antragsgegnern jedenfalls 2 weitere
Wohnungseigentümer (= Hirte + Beckmann - Bl. 115, 119 GA) zu beteiligen waren.
Dieser von amtswegen zu beachtende Mangel hat zwingend die Aufhebung der
ergangenen Entscheidungen und die Zurückverweisung an das Amtsgericht zur
erneuten Verhandlung und Entscheidung zur Folge, unabhängig davon, ob die
Entscheidungen auf dem Fehler beruhen (vgl. Bärmann/Pick /Merle WEG § 43 Rdnr.
12o mwN; Hauger in Weitnauer WEG § 43 Rdnr. 36; OLG Frankfurt DWE 98, 44). Dafür,
daß die nicht beteiligten Wohnungseigentümer das Verfahren ausdrücklich oder
stillschweigend genehmigt haben, ist nichts ersichtlich. Die Beteiligung und
Genehmigung des bisherigen Verfahrens ist zwar auch noch im
Rechtsbeschwerdeverfahren möglich (BayObLG WE 92, 2o3 + 2o4), hier aber nicht
angezeigt, weil der Senat in der Sache mangels entsprechender Tatsachenfeststellung
nicht selbst entscheiden könnte.
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1) Der Senat teilt zwar die Annahme der Vorinstanzen, daß die in der Teilungserklärung
erfolgte Zweckbestimmung des Wohnungseigentums der Antragsgegner als "nicht zu
Wohnzwecken dienend" maßgebend ist und mithin die Nutzung der Räume als
Schnellimbiss gestattet. Die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§§ 5 Abs.4,
1o Abs.1 S.2, 15 Abs.1 WEG) besagt, daß das Sondereigentum zwar nicht zu
Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden
darf. Die dagegen im Aufteilungsplan für die Räumlichkeit erfolgte Bezeichnung "Laden"
kann keine entsprechende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit bewirken, weil ihr
gegenüber in der Teilungserklärung grundsätzlich kein Vorrang zukommt (vgl. BGH
NJW 95, 2851; BayObLG NZM 99, 8o mwN; a.A. wohl OLG Schleswig NZM 99, 79).
Abgesehen davon würde die streitige Nutzung aber auch im Ergebnis mit dem
Aufteilungsplan nicht im Widerspruch stehen können, denn beim Teileigentum der
Antragsgegner sind neben der Aufschrift "Laden" mehrere Tische nebst Stühlen, eine
Theke und eine Küche sowie ein Damen- wie ein Herren-WC eingezeichnet (Bl. 3o GA).
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2) Die Begründung der Vorinstanzen rechtfertigt indes nach Ansicht des Senats nicht
die Entscheidung, der außen an der Hauswand angebrachte Kamin stelle eine
unzulässige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums i.S. des § 22 Abs. 1
WEG dar mit der Folge, daß die Antragsgegner gemäß §§ 1oo4 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3
WEG zur Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet
seien.
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a) Das Landgericht hat zur Anwendbarkeit des § 22 WEG lediglich angeführt, die
Antragsgegner hätten den Kamin erst "nach Begründung der
Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Erwerb des Wohnungseigentums durch
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den Antragsteller" errichtet. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es ist
nicht feststellbar, daß im Zeitpunkt des Kaminbaus eine echte oder faktische
Wohnungseigentümergemeinschaft begründet war, die die Anwendbarkeit des § 22
WEG zur Folge hat.
aa) Das Wohnungseigentum ist durch Teilung nach § 8 WEG begründet worden, so daß
eine Eigentümergemeinschaft rechtlich erst entstanden war, als die
Wohnungsgrundbücher angelegt waren und neben dem teilenden Eigentümer der erste
Wohnungseigentumserwerber im Grundbuch eingetragen worden ist (vgl. BayObLG
FGPrax 98, 17 mwN; OLG Hamm OLGZ 94, 515; Weitnauer WEG § 8 Rdnr. 16). Die
Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist ausweislich des vorgelegten
Grundbuchauszugs am 31.5.96 (Bl.11 GA) erfolgt, mithin erst ca. 3 1/2 Jahre nach der
am 11.12.92 erklärten Teilung, so daß bei der ungenauen zeitlichen Fixierung des
Kaminbaus "nach dem Erwerb" sich nicht beurteilen läßt, ob eine echte
Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt des Kaminbaus bereits bestanden
hatte. Die Eigentumsumschreibung zugunsten des Antragstellers war überdies erst am
3.9.96 erfolgt.
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bb) Ebensowenig läßt sich feststellen, dass erst nach der Inbesitznahme der Wohnung
durch den Antragsteller der Kamin gebaut worden war, und mithin im Zeitpunkt des
Kaminbaus wenigstens eine nach dem WEG zu behandelnde sog. faktische
Eigentümergemeinschaft bestanden hatte. Nach der Rechtsprechung des Senats ist zu
Gunsten und zu Lasten des Käufers eines Wohnungseigentumsrechts eine antizipierte
Anwendung sowohl der §§ 43 ff WEG wie auch insbesondere der §§ 14 Nr.1, 15 Abs.3
und 22 Abs.1 WEG auf seine Rechtsverhältnisse gerechtfertigt, sobald dieser Mitglied
zumindest einer solchen faktischen Eigentümergemeinschaft geworden ist ( Senat NZM
98, 199; ebenso OLGReport BayObLG 98,1o; OLG Frankfurt DWE 98, 43;
Palandt/Bassenge BGB Überblick zum WEG Rdnr. 6). Im Fall der Teilung nach § 8
WEG mit nachfolgenden Veräußerungen an Dritterwerber ist letzteres der Fall, wenn der
Erwerber von dem teilenden Eigentümer durch Eintragung einer
Auflassungsvormerkung - hier war für den Erwerber des ersten
Wohnungseigentumsrechts bereits im Februar 93 eine Auflassungsvormerkung im
Grundbuch eingetragen worden (Bl. 11 GA) - eine rechtlich gesicherte und mithin dem
Wohnungseigentum nahekommende Anwartschaft auf den dinglichen Erwerb erlangt
hat, und ihm daraufhin auch der Besitz an der Wohnung übertragen ist ( vgl. Senat aaO;
OLG Frankfurt FGPrax 97, 215; Bärmann/Pick/Merle WEG Vor § 43 Rdnr. 5; Lüke in
Weitnauer WEG § 1o Anh. Rdnr. 3). Dabei kann der Anspruch auf Verschaffung von
nach § 8 noch zu bildendem Wohnungseigentum auch durch - wie hier - Eintragung
einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert werden (vgl.
Lüke aaO; Palandt/Bassenge BGB § 8 WEG Rdnr. 4). Mit diesem Zeitpunkt hat der
Erwerbsberechtigte eine Position erlangt, die - abgesehen von dem grundbuchmäßigen
Vollzug - der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht, und der
ursprüngliche Eigentümer und Bauherr/Teilende seine ausschließliche und freie
Befugnis zu einseitigen Veränderungen an Gegenstand und Inhalt der
Wohnungseigentumsrechte verloren, so daß er die Zustimmung des Berechtigten der
Auflassungsvormerkung einholen muß (vgl. OLG Frankfurt FGPrax aaO; BayObLG
NJW-RR 93, 1362 mwN; Palandt aaO). Nicht gehört zu der antizipierten Anwendbarkeit
des WEG neben der Inbesitznahme der Wohnung aufgrund des rechtlich gesicherten
Erwerbsrechts die Anlegung der Wohnungsgrundbücher, mit der gemäß § 8 Abs.2 S. 2
WEG die erklärte Teilung überhaupt erst wirksam wird ( so auch Lüke in Weitnauer
WEG § 1o Anh. Rdnr. 3; offengelassen vom BayObLG aaO + Z 91, 15o + Z 9o, 1o1 =
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NJW 9o, 3216 = WE 91, 2o3; OLG Hamm OLGZ 94, 515, 519 ). Zwar ist bis zur
Anlegung der Wohnungsgrundbücher unter Eintragung der Teilung mit Voreintragung
des Teilenden (vgl. Palandt aaO § 8 WEG Rdnr. 4) noch kein einziges
Wohnungseigentumsrecht und mithin kein Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum
begründet. Durch die Vormerkung wäre indes der Veräußerer gehindert, ohne
Zustimmung des Vormerkungsberechtigten seine Teilungserklärung zurückzunehmen
(§ 31 GBO) oder auch noch einseitig zu ändern (vgl. Palandt aaO Rdnr.5). Die
Entscheidungen des KG NJW-RR 86, 1274, des BayObLG NJW 74, 2134, 2136 und
des OLG Hamm OLGZ 68, 89 = MDR 68,413 stehen entgegen der Ansicht Lükes (aaO)
dem nicht entgegen, weil in den zugrundeliegenden Fällen weder die
Wohnungsgrundbücher angelegt waren noch für den Berechtigten ein rechtlich
gesichertes Erwerbsrecht in Form einer Auflassungsvormerkung bestanden hatte. Bei
dieser Fallgestaltung hängt nämlich die Begründung von Wohnungseigentum
tatsächlich noch vom Willen ausschließlich des Veräußerers ab, dh die Teilung des
Eigentums ist noch nicht durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher vollzogen und der
Veräußerer kann noch seine Teilungserklärung zurücknehmen (§ 31 GBO) oder auch
einseitig ändern, so dass es an einem rechtlich gesicherten Bezug auf ein konkretes
Erwerbsobjekt fehlt.
Hier war für den Antragsteller aufgrund der Bewilligung im notariellen Kaufvertrag vom
1o.7.93 (Bl. 46 ff GA) am 22.7.93 (Bl. 12 GA) eine Auflassungsvormerkung im
Grundbuch des ungeteilten Grundstücks eingetragen worden; übertragen worden ist der
Besitz der Wohnung etwa einen Monat später, wie die Zeugin Radak vor dem
Amtsgericht bekundet hat. Daß erst danach der Kamin gebaut wurde und deshalb hier
insbesondere § 22 WEG antizipiert anwendbar ist, weil die Inbesitznahme der Wohnung
durch den Antragsteller vor dem Bau des Kamins läge, läßt sich weder dem Akteninhalt
noch den Vorentscheidungen hinreichend klar entnehmen.
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b) Wenn die Anbringung des Kamins als bauliche Veränderung des
Gemeinschaftseigentums i.S. des § 22 Abs.1 WEG zu qualifizieren ist, hat das
Landgericht rechtsfehlerfrei die Zustimmung des Antragstellers für erforderlich gehalten.
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aa) Nicht zweifelhaft ist, daß die Maßnahme über eine ordnungsgemäße Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Darüberhinaus kann die
Anbringung des Kamins ebensowenig als - nicht unter § 22 WEG fallende - Maßnahme
zur endgültigen Herstellung des Gebäudes angesehen werden. Richtig ist zwar, daß -
wie die Auflage des Gewerbeaufsichtsamtes vom 27.7.9o (Bl. 44 GA) zeigt -
Gaststättenküchen gemäß § 14 Abs. 5 GastBauV Kaminabzüge haben müssen, die
Wrasen und Dünste unmittelbar absaugen und über das Dach ins Freie abführen. Im
Aufteilungsplan ist indes ein solcher Kamin an der Außenwand des Gebäudes unstreitig
nicht eingezeichnet (Bl. 3o GA), so daß es nicht um eine Baumaßnahme geht, die zur
Fertigstellung des Gebäudes hatte nachgeholt werden müssen.
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bb) Die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums war auch
zustimmungsbedürftig. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu der
Baumaßnahme wäre nach § 22 Abs.1 WEG nur dann nicht erforderlich gewesen, wenn
deren Rechte durch die bauliche Veränderung nicht über das in § 14 WEG bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigt würden. Davon kann hier aber keine Rede sein. Eine derart
deutlich sichtbare und unschöne Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes
bewirkt schlechthin eine optisch nachteilige und damit von den übrigen
Wohnungseigentümern nicht hinzunehmenòde Veränderung der Anlage.
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cc) Schließlich ist das Landgericht im Ergebnis mit Recht davon ausgegangen, daß die
erforderliche Zustimmung des Antragstellers sich nicht aus der Klausel I Nr. 2 d im
Kaufvertrag herleiten läßt. Nach dieser Bestimmung sollen dem Verkäufer zwar
Änderungen "der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der
Aufteilungspläne" auch nach Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch gestattet
sein, wenn sie u.a. "durch behördliche oder gerichtliche Auflagen veranlaßt sind" (Bl. 49
GA). Dabei kann dahinstehen, ob und inwieweit diese Vollmacht im Kaufvertrag der für
das Grundbuchverfahren erforderlichen Bestimmtheit genügt und die Antragsgegner zur
die streitige Baumaßnahme zulassenden Abänderung der Teilungserklärung und des
Aufteilungsplans wirksam bevollmächtigt sind (vgl. OLG Frankfurt FGPrax 97, 214; KG
NJW-RR 95, 1228; BayObLG NJW-RR 93, 1362). Es ist nichts dafür dargetan oder
ersichtlich, dass die Antragsgegner die Teilungserklärung und/oder den Aufteilungsplan
entsprechend geändert haben, was erst einen Anspruch zur Durchführung der
Baumaßnahme begründet hätte, denn ein Recht gerade hierzu hatten die
Antragsgegner sich in dem Kaufvertrag nicht vorbehalten. Ohne die bzw. schon vor
dieser Änderung fehlte mithin die materielle Berechtigung der Antragsgegner zur
Errichtung des Kamins.
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Im Rahmen der erneuten Entscheidung bleibt dem Amtsgericht die Entscheidung auch
über die in der zweiten und dritten Instanz entstandenen gerichtlichen und
außergerichtlichen Kosten vorbehalten.
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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten
nicht beanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.
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