Urteil des OLG Köln vom 31.03.2004
OLG Köln: treu und glauben, aufrechnung, vermietung, mahnkosten, genehmigung, stundung, miteigentümer, liquidität, bedingung, fälligkeit
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 12/04
Datum:
31.03.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 12/04
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 126/03
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin vom 16.12.2003
gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom
14.11.2003 - 29 T 126 /03 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat die
Antragsgegnerin zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
findet nicht statt.
Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 14.433, -- EUR
G r ü n d e
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I.
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Die Antragsteller und die Antragsgegnerin bilden die Wohnungs- und
Teileigentumsgemeinschaft N-Weg 1/U-Straße 2 in L, die von der Fa. X GmbH aus L
verwaltet wird.
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Ausweislich des Wirtschaftsplanentwurfs für das Jahr 2002, der durch bestandskräftigen
Eigentümerbeschluss vom 18.04.2002 (TOP 8) genehmigt worden ist, betrug die von der
Antragsgegnerin im Jahr 2002 zu leistende monatliche Vorauszahlung auf das
Wohngeld 1.802,-- EUR. Nach dem von der Eigentümergemeinschaft am 29.04.2003
beschlossenen - bestandskräftigen - Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 entfielen in
diesem Jahr auf die Antragsgegnerin monatliche Wohngeldvorauszahlungen in Höhe
von 1.957, -- EUR. Die Antragsteller begehren von der Antragsgegnerin Zahlung
rückständiger Wohngeldvorauszahlungen für die Monate August 2002 bis März 2003
nebst Lastschriftgebühren und vorgerichtlichen Mahnkosten.
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Durch Beschluss vom 24.04.2003 hat das Amtsgericht Köln die Antragsgegnerin
antragsgemäß verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin 14.433, --
EUR nebst Zinsen sowie 12, -- EUR Lastschriftgebühren und 5, -- EUR vorgerichtliche
Mahnkosten zu zahlen.
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Mit der hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde hat die Antragsgegnerin die
Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses beantragt. Sie hat geltend gemacht: Die
Beteiligten hätten am 24.07.2003 eine Stundungsabrede getroffen. Zum damaligen
Zeitpunkt sei ein Interessent vorhanden gewesen, der eine Teilfläche ihres
Sondereigentums zu einem monatlichen Mietzins von 1.000, -- EUR zum 01.08.2003
habe anmieten wollen. Es sei vereinbart worden, dass die monatlichen
Mietzinszahlungen zur Zahlung des laufenden Wohngeldes verwendet werden sollten.
Da innerhalb von sechs Monaten eine Vermietung auch der restlichen, in ihrem
Sondereigentum stehenden Teilflächen möglich gewesen wäre, hätte das laufende
Wohngeld fortlaufend erhöht und spätestens nach 6 Monaten in voller Höhe gezahlt
werden können. Nach Ablauf von 6 Monaten hätte ein Zahlungsplan hinsichtlich der bis
dahin aufgelaufenen Rückstände erarbeitet werden sollen. Nachdem die Verwalterin
ungeachtet dieser Vereinbarung am 25.07.2003 in der in ihrem Sondereigentum
stehenden Gewerbeeinheit die Wasserzufuhr abgesperrt habe, sei der in Aussicht
genommene Mietvertrag nicht zustande gekommen. Hierdurch hätten die Antragsteller
eine wirtschaftliche Nutzung ihres Sondereigentums verhindert und damit sowohl gegen
das Schikaneverbot wie auch gegen Treu und Glauben verstoßen. Darüber hinaus hat
die Antragsgegnerin gegenüber den durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom
24.04.2003 titulierten Ansprüchen der Antragsteller die Aufrechnung mit angeblichen
Schadensersatzansprüchen wegen entgangenen Mieten für die Monate Mai 2002 bis
April 2003 in Höhe von monatlich 2.500, -- EUR erklärt und sich wegen dieser
Schadensersatzansprüche hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Hierzu hat
sie vorgetragen, die A AG sei bereit gewesen, die vordere Teilfläche ihres
Sondereigentums ab Mai 2002 anzumieten, habe aber den Abschluss des Mietvertrages
davon abhängig gemacht, dass ihr die Anbringung bzw. Nutzung einer
Aussenwerbeanlage verbindlich zugesagt werde. Da dies nicht möglich gewesen sei,
weil ein anderer Wohnungseigentümer die Beseitigung der vorhandenen Werbetafel
begehrt habe und die Antragsteller in der Eigentümerversammlung vom 18.04.2002 eine
Beschlussfassung über die Zulässigkeit der angebrachten Werbetafel abgelehnt hätten,
habe die A AG von dem Abschluss des Mietvertrages Abstand genommen. Die
Aufrechnung bzw. Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber den
Wohngeldforderungen sei vorliegend auch zulässig, weil das Verhalten der
Antragsteller pflichtwidrig gewesen sei. Die Antragsteller seien verpflichtet gewesen, die
Anbringung bzw. Nutzung der ortsüblichen Werbetafel zu genehmigen, nachdem der
Wohnungseigentümer I deren Beseitigung verlangt habe.
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Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde mit Beschluss vom 07.08.2003
zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere sofortige Beschwerde der
Antragsgegnerin, mit der diese geltend macht, das Landgericht sei rechtsfehlerhaft ohne
Durchführung einer Beweisaufnahme davon ausgegangen, dass die behauptete
Stundungsabrede nicht wirksam geworden wäre. Es habe ferner verkannt, dass eine
Aufrechnung gegenüber den Beitragsforderungen vorliegend ausnahmsweise nach
Treu und Glauben zuzulassen sei.
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II.
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Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde
hat in der Sache selbst keinen Erfolg. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere
Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann, weist der angefochtene Beschluss
im Ergebnis nicht auf.
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Das Landgericht hat ausgeführt: Den Antragstellern stünde ein Anspruch auf Zahlung
der rückständigen Wohngeldvorauszahlungen zu. Die Antragsgegnerin könne
gegenüber dieser Forderung nicht die Aufrechnung mit angeblichen
Schadensersatzansprüchen erklären bzw. sich wegen dieser
Schadensersatzansprüche auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Gegenüber dem
Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses sei eine Aufrechnung mit
Gegenforderungen oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in aller
Regel ausgeschlossen, weil der Gemeinschaft die erforderlichen Geldmittel nicht
vorenthalten werden dürften. Es bestehe auch keine Veranlassung, die Aufrechnung
oder Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ausnahmsweise nach den
Grundsätzen von Treu und Glauben zuzulassen. Es sei der Antragsgegnerin
unbenommen, ihre vermeintlichen Rechte, die in keinem unmittelbaren Zusammenhang
mit dem Wohngeldverfahren stünden, etwa im Wege eines Verpflichtungsantrags
geltend zu machen. Die Antragsgegnerin könne sich auch nicht mit Erfolg auf eine
Stundungsabrede berufen, wobei dahin gestellt bleiben könne, ob eine solche
überhaupt getroffen worden sei. Die Antragsgegnerin habe nämlich nicht dargetan, dass
die behauptete Stundungsabrede, die bei angemessener Berücksichtigung der
beiderseitigen Interessen dahin auszulegen sei, dass sie unter der Bedingung der
tatsächlichen Zahlung der aus der beabsichtigten Vermietung einer Teilfläche ihres
Sondereigentums angeblich zu erwartenden Mieteinnahmen gestanden habe, wirksam
geworden sei. Schließlich habe der Umstand, dass die Verwalterin für 3 Tage die
Wasserzufuhr zum Sondereigentum der Antragsgegnerin abgesperrt habe, auf das
Bestehen und die Durchsetzbarkeit der Wohngeldforderungen keinen Einfluss.
Grundlage dieser Maßnahme sei der in der Eigentümerversammlung vom 29.04.2003
unter TOP 7 Ziff. 2 gefasste Beschluss gewesen, der, soweit ersichtlich, nicht
angefochten worden sei.
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1.
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Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Antragsgegnerin die
geltend gemachten Wohngeldforderungen nebst Rücklastschriftgebühren und
vorgerichtlichen Mahnkosten, die mit der Rechtsbeschwerde rechnerisch nicht
beanstandet werden, schuldet. Die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung des
monatlichen Wohngeldvorschusses für die Monate August 2002 bis März 2003 ergibt
sich aus den bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen vom 18.04.2002 und
29.04.2003 über die Genehmigung der Wirtschaftspläne für die Jahre 2002 und 2003.
Derartige Eigentümerbeschlüsse nach § 28 Abs. 5 WEG begründen und konkretisieren
die aus § 16 Abs. 2 WEG folgende Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers zur
anteilsmäßigen Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl.
BayObLG ZWE 2001, 593 f. mit zahlreichen weiteren Nachweisen).
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2.
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Der Geltendmachung der Wohngeldforderungen steht die von der Antragsgegnerin
behauptete "Stundungsabrede" nicht entgegen. Ob diese - von den Antragstellern
bestrittene - Vereinbarung getroffen und ob sie wirksam geworden ist, insbesondere ob
sie, wie das Landgericht angenommen hat, unter der Bedingung der tatsächlichen
Zahlung der aus der beabsichtigten Vermietung einer Teilfläche des Sondereigentums
der Antragsgegnerin angeblich zu erwartenden Mieteinnahmen gestanden hat, kann
dahin gestellt bleiben. Denn auch unter Zugrundelegung des Sachvortrags der
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Antragsgegnerin handelte es sich bei der behaupteten Vereinbarung vom 24.07.2003
nicht um eine solche, durch welche die Fälligkeit der im vorliegenden Verfahren geltend
gemachten Wohngeldforderungen hinausgeschoben werden sollte.
Die Antragsgegnerin hat vorgetragen, es sei vereinbart worden, dass die aus einer ab
dem 01.08.2003 beabsichtigten Teilvermietung ihres Sondereigentums erwarteten
Mieteinnahmen von 1.000, -- EUR monatlich zur Begleichung der laufenden
Wohngeldvorauszahlungen eingesetzt und die Vorauszahlungen im Falle der
Vermietung weiterer Teilflächen fortlaufend erhöht werden sollten, bis das laufende
Wohngeld aufgrund vollständiger Vermietung in voller Höhe gezahlt werden könne.
Nach sechs Monaten hätte ein Zahlungsplan hinsichtlich der bisherigen Rückstände
erarbeitet werden sollen.
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Danach bezog sich die von der Antragsgegnerin behauptete Vereinbarung über die
Einräumung von Ratenzahlungen allein auf die ab dem Monat August 2003 fällig
werdenden Wohngeldvorauszahlungen, die nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens sind. Dass zugleich vereinbart worden wäre, auch die Fälligkeit der zum
Zeitpunkt des angeblichen Zustandekommens der Vereinbarung bereits entstandenen
und von der Antragsgegnerin noch nicht erbrachten Wohngeldvorauszahlungen für die
Monate August 2002 bis März 2003 solle (nachträglich) hinausgeschoben werden, trägt
die Antragsgegnerin selbst nicht vor. Eine Stundung dieser Ansprüche ergibt sich auch
unter Berücksichtigung der Interessen der Verfahrensbeteiligten nicht durch Auslegung.
Zum damaligen Zeitpunkt waren die im vorliegenden Verfahren geltend gemachten
Wohngeldforderungen der Antragsteller bereits durch Beschluss des Amtsgerichts Köln
vom 24.04.2003 tituliert. Diesem Titel wäre im Falle der Stundung auch der
Wohngeldforderungen für die Monate August 2002 bis März 2003 die Grundlage
entzogen worden, so dass auf die seinerzeit bereits eingelegte sofortige Beschwerde
der Antragsgegnerin der amtsgerichtliche Titel hätte aufgehoben werden müssen und
die Antragsteller ihre Forderungen später gegebenfalls erneut hätten titulieren lassen
müssen.
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Auch das weitere Vorbringen der Antragsgegnerin, nach sechs Monaten hätte ein
Zahlungsplan hinsichtlich der bisherigen Rückstände erarbeitet werden sollen,
rechtfertigt nicht die Annahme einer Stundungsabrede bezüglich der bereits titulierten
Wohngeldforderungen. Daraus kann allenfalls geschlossen werden, dass die titulierten
Ansprüche der Antragsteller innerhalb der nächsten sechs Monate nicht vollstreckt
werden sollten, da die Antragsgegnerin zum damaligen Zeitpunkt davon ausging, sie
könne ihre Liquiditätsschwierigkeiten in dieser Zeit überwinden und die erstrebte
Konsolidierung ihrer finanziellen Situation während dieses Zeitraums durch
Vollstreckungsmaßnahmen nicht gefährdet werden sollte.
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3.
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Das Landgericht hat weiter rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Antragsteller an der
Geltendmachung der Wohngeldforderungen nicht deshalb gehindert sind, weil die
Antragsgegnerin aufgrund bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümerversammlung
vom 29.04.2003 vorübergehend von der Wasserversorgung abgetrennt worden ist. Der
Senat nimmt insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden
Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug.
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4.
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Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Zulässigkeit der Aufrechnung und der
Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts verneint. Es entspricht allgemeiner
Meinung und der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass gegen
Wohngeldansprüche nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen
oder solchen, die aus Notgeschäftsführung resultieren, aufgerechnet werden kann (vgl.
Beschluss des BayObLG vom 31.10.2002 - 2 Z BR 94/02 -, zitiert nach juris; BayObLG
ZWE 2001, 593 f.; OLG OLdenurg NZM 1999, 467; OLG Stuttgart ZMR 1989, 191 f.;
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdnr. 99) und gegenüber dem Anspruch auf
Zahlung eines Wohngeldvorschusses jedes Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen ist
(vgl. Senatsbeschluss vom 08.11.1996 - 16 Wx 215/96 -;
Bub/Kreuzer/Rapp/Spiegelberger/Stuhrmann/Wenzel, WEG, Band 2, 12. Aufl., § 28
Rdrn. 235 ). Ein Aufrechnungsausschluss ist über die gesetzlich oder vertraglich
ausdrücklich geregelten Fälle hinaus dann anzunehmen, wenn er nach dem
besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als
stillschweigend vereinbart angesehen werden muß oder wenn die Natur der
Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege
der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen läßt (BGHZ 95, 109,
113; Bub/Kreuzer/Rapp/Spiegelberger/Stuhrmann/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff.
WEG Rdnr. 57). Der gegenüber Beitragsansprüchen der
Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Aufrechnungsausschluss folgt aus den
zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden besonderen Schutz- und
Treuepflichten. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erhaltung ihrer Liquidität
auf die pünktliche Zahlung der fälligen Beiträge angewiesen ist, darf diese durch die
Auseinandersetzung mit Gegenansprüchen nicht gefährdet werden
(Bub/Kreuzer/Rapp/Spiegelberger/Stuhrmann/Wenzel, a.a.O., § 28 Rdnr. 228).
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Ob eine Aufrechnung gegenüber Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft mit
einer bestrittenen, nicht rechtskräftig festgestellten Gegenforderung, die nicht aus einer
durchgeführten Notgeschäftsführung nach §§ 21 Abs. 2 WEG, 683 BGB resultiert, nach
Treu und Glauben ausnahmsweise auch dann zuzulassen ist, wenn die zur
Aufrechnung gestellte Forderung infolge eines pflichtwidrigen Verhaltens der
Eigentümergemeinschaft entstanden ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Nach
Auffassung des Senats könnte dies jedenfalls nur unter der Voraussetzung
angenommen werden, dass die Umstände, aus denen sich der Pflichtenverstoß der
Eigentümergemeinschaft ergibt, unstreitig sind. Anderenfalls würde die Liquidität der
Eigentümergemeinschaft durch eine ansonsten auch zur Frage des Verstosses gegen
Treuepflichten erforderlich werdende, unter Umständen langwierige Beweisaufnahme
weiter gefährdet, was mit dem Zweck des grundsätzlichen Aufrechnungsausschlusses
nicht zu vereinbaren ist. Da das Anbringen eines Werbeschildes an der Außenwand
eines Gebäudes eine bauliche Veränderung darstellt (KG NJW-RR 1995, 333, 334),
könnte ein Treueverstoß vorliegend nur dann angenommen werden, wenn entweder
sämtliche Wohnungseigentümer verpflichtet gewesen wären, ihre Zustimmung zur
Installation bzw. zum Verbleib der bereits vorhandenen Aussenwerbeanlage zu erteilen
oder die Wohnungseigentümer die Aussenwerbeanlage mangels einer von dieser
ausgehenden wesentlichen Beeinträchtigung der Rechte derjenigen Miteigentümer, die
ihre Zustimmung zu der baulichen Veränderung verweigerten, mehrheitlich hätten
genehmigen können. Ob eine solche Verpflichtung zur Zustimmung durch sämtliche
Wohnungseigentümer bestand oder die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer
nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich war, steht aber nicht fest, weil zwischen den
Beteiligten gerade im Streit ist, ob die konkrete Aussenwerbeanlage, deren Duldung
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bzw. Genehmigung die Antragsgegnerin erstrebte, zulässig ist.
Darüber hinaus dürfte es der Antragsgegnerin hier auch verwehrt sein, sich auf einen -
angeblichen - Verstoß der übrigen Wohnungseigentümer gegen Treuepflichten zu
berufen. Denn die Antragsgegnerin hat in Kenntnis des Umstandes, dass der
Miteigentümer I jedenfalls seit Dezember 2001 die Beseitigung der vorhandenen
Aussenwerbeanlage begehrte und nachdem in der Eigentümerversammlung vom
18.04.2002 eine einvernehmliche Lösung hinsichtlicher der Werbeanlage nicht
gefunden werden konnte, keine Maßnahmen ergriffen, um ihren behaupteten Anspruch
durchzusetzen, obwohl nach ihrem Sachvortrag die vordere Teilfläche ihres
Sondereigentums ab dem 01.05.2002 an die A AG vermietet werden sollte und die
Mietinteressentin den Abschluß des Mietvertrages davon abhängig gemacht hatte, dass
ihr die Anbringung bzw. Nutzung einer Aussenwerbeanlage verbindlich zugesagt
werde. Dabei hatte die A AG nach dem eigenen Vorbringen der Antragsgegnerin auch
nicht bereits deshalb von dem Abschluss des Mietvertrages Abstand genommen, weil in
der Eigentümerversammlung vom 18.04.2002 keine Einigkeit hinsichtlich der
Aussenwerbeanlage erzielt werden konnte, sondern war bis einschließlich April 2003
bereit, die betreffende Teilfläche von der Antragsgegnerin anzumieten.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der
unterlegenen Antragsgegnerin die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen. Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG
bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verahrensbeteiligten die ihnen
entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
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Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der Höhe der
von den Antragstellern geltend gemachten Forderungen.
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