Urteil des OLG Köln vom 28.12.2000
OLG Köln: treu und glauben, zugang, rückbau, treppe, installation, umgestaltung, toilette, miteigentümer, ermessen, dusche
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 163/00
Datum:
28.12.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 163/00
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 2 T 266/98
Tenor:
Auf die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) wird der
Beschluss des Landgerichts Aachen vom 19.10.2000 - 2 T 266/98 -
teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Auf die
Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) wird unter gleichzeitiger
Zurückweisung der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 1) der
Beschluss des Amtsgerichts Aachen vom 22.10.1998 - 12 UR II 189/97
WEG - teilweise abgeändert und der Antrag der Beteiligten zu 1)
insgesamt zurückgewiesen. Die Gerichtskosten aller drei Instanzen
werden den Beteiligten zu 1) auferlegt. Eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für
das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8.000,- DM festgesetzt.
GRÜNDE:
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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der vorgenannten
Wohnungseigentumsanlage, die aus insgesamt 28 Wohnungen nebst einer Tiefgarage
besteht und die von der Beteiligten zu 3) verwaltet wird. Über der
Dachgeschosswohnung der Beteiligten zu 1) befindet sich ein Spitzboden, der weder in
der Teilungserklärung bei ihrem Sondereigentum erwähnt noch im Aufteilungsplan
gesondert ausgewiesen und auch nicht gesondert gekennzeichnet ist, und der
ausschließlich von dieser Wohnung aus - und zwar ursprünglich nur mittels einer Leiter
durch eine Luke/Klappe in der Decke - zugänglich ist. Im Jahre 1988 ließen die
Beteiligten zu 1), ohne zuvor die Genehmigung des Verwalters oder der übrigen
Wohnungseigentümer einzuholen, je ein Fenster in die Dachfläche der ersten und der
zweiten Ebene des Spitzbodens einbauen. Die Wohnungseigentümerversammlung
genehmigte im Jahre 1995 den Einbau nachträglich, wobei der Beschluss die
Einschränkung enthält, dass hieraus keine Folgerechte herzuleiten seien. Die
Beteiligten zu 1) nutzten den Spitzboden als Abstellraum. In der Folgezeit nahmen die
Beteiligten zu 1), wiederum ohne Genehmigung des Verwalters oder der übrigen
Wohnungseigentümer, im Spitzbodenbereich weitere umfangreiche bauliche
Veränderungen vor. Mit dem in der Versammlung vom 17.11.97 mit Mehrheit zum TOP 4
gefaßten Beschluss wurden die Beteiligten zu 1) u.a. zum Rückbau der ausgebauten
Spitzbodenfläche in den ursprünglichen Zustand und zur sofortigen Unterlassung der
Nutzung des Spitzbodens aufgefordert.
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Den Beschluss erklärte das Amtsgericht auf den fristgerecht gestellten Antrag der
Beteiligten zu 1) teilweise und insoweit für ungültig, als sich die Rückbauverpflichtung
auf mehr beziehe als auf die Beseitigung der Heizkörper, der Dusche, der Toilette und
des Waschbeckens einschließlich der jeweils dazu gehörenden Sanitärinstallationen,
und die Unterlassungsverpflichtung sich auf mehr beziehe als die Unterlassung der
Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken oder zu wohnungsähnlichen Zwecken. Auf
die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht unter Zurückweisung
der Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) den amtsgerichtlichen Beschluss
teilweise abgeändert und den angefochtenen Eigentümerbeschluss hinsichtlich der
auferlegten Verpflichtungen insgesamt für ungültig erklärt. Hiergegen wenden sich die
Beteiligten zu 2) mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde, mit der sie ihren Antrag
weiterverfolgen, und hilfsweise beantragen, den Eigentümerbeschluss nur insoweit für
ungültig zu erklären, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr als den Rückbau der
Treppe und die Wiederherstellung des diesbezüglichen ursprünglichen Zustandes, die
Beseitigung der Heizkörper, der Dusche, der Toilette und des Waschbeckens
einschließlich der jeweils dazu gehörenden Sanitärinstallationen und eingezogenen
Wände im Spitzboden, und die Unterlassungsverpflichtung sich auf mehr beziehe als
die Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohn- und Schlafzwecken sowie
wohnungsähnlichen Zwecken.
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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43
Abs.1 Nr. 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie Erfolg.
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Das Landgericht hat - wie teilweise auch schon das Amtsgericht - zur Begründung
seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Der Spitzboden stehe im
Gemeinschaftseigentum und dürfe von den Antragstellern entsprechend dem Interesse
der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (nur) als Abstellraum genutzt werden. Bei den
streitigen Baumassnahmen der Antragsteller handele es sich um bauliche
Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die weitgehend als nachteilig i.S. des §
14 Nr. 1 WEG einzustufen seien, mit Ausnahme möglicherweise der Treppe sowie
jedenfalls des eingebrachten Teppichbodens sowie der Dachisolierung nebst
Unterkonstruktion, zu deren Entfernung die Antragsteller deshalb nicht verpflichtet seien.
Das zeige, dass gegen die Beteiligten zu 1) nur ein eingeschränkter und kein, wie im
Eigentümerbeschluss aber festgelegt, umfassender Beseitigungs- und
Unterlassungsanspruch bestehe. Gleichwohl könne nunmehr der Eigentümerbeschluss
- anders als noch das Amtsgericht - nicht mehr unter Anwendung des Rechtsgedankens
des § 139 BGB teilweise aufrechterhalten bleiben sondern müsse insgesamt für ungültig
erklärt werden, weil nicht mehr anzunehmen sei, dass die Wohnungseigentümer den
mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen Teil beschlossen hätten. Mit ihrem
Rechtsmittel gegen den amtsgerichtlichen Beschluss gäben diese nämlich zu erkennen,
dass der angefochtene Eigentümerbeschluss in vollem Umfang aufrechterhalten bleiben
solle, mithin ihrer Auffassung nach eine uneingeschränkte Rückbau- und
Nutzungsunterlassungsverpflichtung bestehe.
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Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand (§§ 27 I FGG,
55o ZPO). Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist in vollem Umfang gültig, so dass
der Anfechtungsantrag insgesamt unbegründet und abzuweisen ist.
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1) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme der Vorinstanzen, die Beteiligten zu 1) seien nicht
zur Beseitigung aller Baumassnahmen im Spitzbodenbereich verpflichtet mit der Folge,
dass der angefochtene Eigentümerbeschluss teilweise bzw. - so das Landgericht -
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insgesamt für ungültig zu erklären sei.
Rechtlich nicht zu beanstanden ist zwar die Annahme der Vorinstanzen, dass der
Spitzboden im Hinblick darauf, dass er in der Teilungserklärung nicht als zum
Sondereigentum der Beteiligten zu 1) gehörend aufgeführt und auch nicht etwa durch
den Aufteilungsplan ihrem Wohnungseigentum zugeordnet ist, gemäß § 1 Abs. 5 WEG
im Gemeinschaftseigentum steht. Mit Recht sind sie deshalb auch davon ausgegangen,
dass der Ausbau des Spitzbodens über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Im Zuge der
Umgestaltung des Spitzbodens hatten die Beteiligten zu 1) folgende Maßnahmen
durchgeführt bzw. durchführen lassen: Sie entfernten die auf den Bodenbalken
verlegten Bretter und ersetzten sie durch Spanplatten, die sie mit einem Teppichboden
belegten. Ferner versahen sie die Deckenbereiche unter dem Dach mit einer
Wärmeisolierung und verkleideten diesen Bereich mit Nut- und Federbrettern. Weiterhin
schufen sie einen einfacheren Zugang zu dem Spitzbodenbereich, indem sie die
ursprünglich vorhandene Klappe, die bis dahin den Zugang ermöglichte, entfernten, die
Öffnung vergrößerten und eine feste, normale Wohnraumtreppe einbauten. In der ersten
Ebene des Spitzbodens trennten sie einen 1,7 qm großen Teilbereich durch eine Türe
ab und installierten in diesem abgetrennten Bereich ein Dusch-WC mit einer
vollständigen Einrichtung. Ferner brachten sie im Spitzbodenbereich einen vorher im
Badezimmer der Wohnung installierten Heizkörper an. Für den Zugang von der ersten
zur zweiten Ebene bauten sie eine normale Wohnungstreppe ein und trennten diesen
Bereich durch eine Türe ab.
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Mit den Baumaßnahmen haben die Beteiligten zu 1), was sie auch nicht in Frage
stellen, eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer im
Gemeinschaftseigentum stehender Gebäudeteile vorgenommen, die über eine
ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums hinausgehen. Hierzu war die Zustimmung der Beteiligten zu 2) erforderlich,
da ihre Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§
22 Abs. 1 WEG). Es entspricht gefestigter obergerichtlicher und vom Senat geteilter
Rechtsprechung, dass ein Nachteil i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen nicht an der
Nutzung partizipierenden Wohnungseigentümer regelmäßig anzunehmen ist, wenn
durch den Ausbau von Dachbodenräumen zu Wohnzwecken eine intensivere
Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird (vgl. Senatsbeschluss in ZMR 95, 263; OLG
Hamm NZM 98, 873; OLG Hamburg MDR 97, 816; BayObLG WuM 99, 178, WE 97, 111,
MDR 93, 1200, NJW-RR 93, 336 und 94, 82, WuM 89, 262; OLG Franfurt OLGZ 91,
185).
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Nicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Annahme, dass im Hinblick darauf, dass teilweise
die Maßnahmen für die zulässige Nutzung des Spitzbodens als Abstellraum sinnvoll
seien, und/oder sie als solche nicht zu Nachteilen i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die
übrigen Wohnungseigentümer führten, nicht alle Ausbaumaßnahmen zu beseitigen
seien. Richtig ist der Ausgangspunkt, dass alle eigenmächtig von den Beteiligten zu 1)
vorgenommenen Baumaßnahmen zu beseitigen sind, die eine unzulässige Nutzung der
Räume ermöglichen oder zu diesem Zweck vorgenommen wurden. Im Streitfall trifft
beides auf ausnahmslos alle Ausbaumaßnahmen im Spitzbodenbereich zu. Ersichtlich
dienten auch die Verlegung der Spanplatten und des Teppichbodens sowie die
Anbringung der Dachisolierung, der Treppen und der Wände, und die Vergrößerung der
Deckenöffnung dem Ziel, sich zusätzlichen Wohnraum oder wohnungsähnlichen Raum
im Spitzboden zu verschaffen. Die von den Vorinstanzen angestellte Differenzierung
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danach, ob bestimmte Baumaßnahmen für die Nutzung des Spitzbodens nur als
Abstellraum sinnvoll bleiben und/oder - wie durch das Sachverständigengutachten G.
belegt - zu keinen nennenswerten Nachteilen für das Gebäude oder die
Wohnungseigentümer führen, ist nicht angebracht. Um nachteilig zu sein, genügt es
zum einen, dass die Baumaßnahmen zugleich dienlich bzw. geeignet dafür sind, den
Spitzboden wohnungsähnlich und damit intensiver als erlaubt nutzen zu können. Bereits
darin, d.h. ohne dass es noch darauf ankommt, ob der Spitzboden auch tatsächlich zu
Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige Beeinträchtigung der restlichen
Eigentümergemeinschaft zu sehen (vgl. BayObLG WuM 99, 178 und 91, 53; OLG Hamm
MDR 97, 817). Zum anderen sind die Vorinstanzen ohne Rechtsirrtum davon
ausgegangen, dass den Beteiligten zu 1) zur Nutzung des Spitzbodens als Abstellraum
kein Sondernutzungsrecht (§§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG) eingeräumt ist,
insbesondere auch nicht etwa "aus der Natur der Sache" deshalb, weil der Spitzboden
derzeit nur von deren Eigentumswohnung aus zugänglich ist. Der Umstand ersetzt nicht
den für ein solches Recht unbedingt notwendigen rechtsgeschäftlichen
Begründungsakt. Die Tatsache bedeutet ebensowenig, dass damit - wie die Beteiligten
zu 1) aber meinen - nur sie berechtigt sind, den Spitzboden entsprechend seiner
Beschaffenheit unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer, also allein zu nutzen. Den
übrigen Wohnungseigentümern ist dadurch, dass der Spitzboden nur über die Wohnung
der Beteiligten zu 1) zugänglich ist, das Mitgebrauchsrecht i.S. der §§ 13 Abs. 2, 14 Nr.
1, 15 Abs. 3 WEG nicht entzogen sondern lediglich dessen Ausübung erheblich
eingeschränkt worden. Weil der Spitzboden Gemeinschaftseigentum ist, sind die
übrigen Miteigentümer ebenso wie die Beteiligten zu 1) gemäß § 13 Abs. 2 S. 1 WEG
zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Spitzbodens berechtigt. Richtig ist deshalb
die Auffassung der Beteiligten zu 2), dass bezüglich des Spitzbodens nur eine Nutzung
durch alle Wohnungseigentümer als gemeinschaftlicher Abstellraum in Betracht komme.
Das wiederum bedeutet, dass die Beteiligten zu 1) den Spitzboden nur so nutzen
dürfen, wie wenn ein Zugang auch für die übrigen Wohnungseigentümer vorhanden
wäre, und, weil eine konkrete Regelung fehlt, wie sie dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Wenn er
mithin als Abstellraum genutzt wird, kann durch die Beteiligten zu 1) nur eine Nutzung
unter Berücksichtigung der Interessen auch übriger Wohnungseigentümer stattfinden.
Dabei kann dahinstehen, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen die
Beteiligten zu 1) im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242
BGB) den Zutritt über ihre Wohnung dulden müssten, wenn ein anderer
Wohnungseigentümer einen bestimmten Gegenstand etwa einen Koffer im Spitzboden
lagern will. Ferner müsste der Spitzboden - wie schon die Vorinstanzen mit Recht
angeführt haben - für die Installation beispielsweise einer Satellitenempfangsanlage zur
Verfügung stehen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese beschließt,
wobei zu deren Installation eine Zutrittsmöglichkeit über die Wohnung der Beteiligten zu
1) nach § 14 Nr. 4 WEG hergeleitet werden könnte. Obwohl die Beteiligten zu 1) derzeit
den Spitzboden faktisch allein als Abstellraum nutzen können, ist es ihnen deshalb
gleichwohl verwehrt, den Spitzboden wie Alleinberechtigte als Abstellraum zu nutzen.
Nichts anderes war von den Wohnungseigentümern auch beschlossen worden, wenn
es heißt, dass die Beteiligten zu 1) die Nutzung ab sofort einstellen sollen. Die
Aufforderung beinhaltete nicht etwa eine an die Beteiligten zu 1) gerichtete Weisung,
jedwede Nutzung als Abstellraum zu unterlassen, wie diese aber anführen.
Eigentümerbeschlüsse kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht "aus sich heraus"
uneingeschränkt selbst auslegen, wobei abzustellen ist auf den Wortlaut und Sinn der
Regelung, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung
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ergibt (vgl. BGH NZM 98, 955, 956 mwN = ZMR 99, 41 und Senat NZM 99, 178 jeweils
mwN). Anlass der Beschlussfassung war die eigenmächtige Umgestaltung des
Spitzbodens durch die Beteiligten zu 1) zur Nutzung ausschließlich für ihre Zwecke.
Wenn dann ab sofort die Nutzung unterlassen werden sollte, geht der Wortlaut und Sinn
der Regelung dahin, den Beteiligten zu 1) die für sich in Anspruch genommene alleinige
Nutzung des allen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassenen
Gemeinschaftseigentums zu untersagen. Die Beteiligten zu 2) hatten dementsprechend
bereits in zweiter Instanz mit Recht auch schon vorgetragen, dass die Formulierung die
alleinige Nutzung der Beteiligten zu 1) habe unterbinden und diesen wie allen anderen
Wohnungseigentümern lediglich die gemeinschaftliche Nutzung als Abstellraum habe
gestatten sollen. Rechtlich zu beanstanden ist deshalb ebenso die Annahme des
Landgerichts, die mit dem Beschluss zugleich ergangene Aufforderung zur sofortigen
Unterbindung der Nutzung des Spitzbodens sei nicht rechtens.
Mithin haben die Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Eigentümerbeschluss
mit Recht die Beteiligten zu 1) gemäß §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, alle
Ausbaumaßnahmen im Spitzbodenbereich zu entfernen und den ursprünglichen
Zustand wiederherzustellen sowie zugleich aufgefordert, sofort die getätigte Nutzung
des Spitzbodens einzustellen.
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Die angefochtene Entscheidung kann danach nicht aufrechterhalten werden. Der
Anfechtungsantrag der Antragsteller ist vielmehr insgesamt unbegründet, was der Senat
selbst entscheiden kann, weil die Sache einer weiteren Sachaufklärung insoweit nicht
bedarf.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den
unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§
47 S. 1 WEG). Im übrigen war es angesichts der unterschiedlichen Entscheidungen des
Amts- und des Landgerichts geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten
Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Beteiligten im Verfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen
haben. Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den
Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.
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