Urteil des OLG Köln vom 24.05.2002, 16 Wx 84/02

Entschieden
24.05.2002
Schlagworte
Verwaltung, Neues recht, Verwalter, Vergütung, Umlegung, Anweisung, Wohnfläche, Mehrheit, Wohnung, Ermessen
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 84/02

Datum: 24.05.2002

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 84/02

Vorinstanz: Landgericht Bonn, 8 T 291/02

Tenor: Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 9) -13) gegen den Beschluss des Landgerichts Bonn vom 8.4.02 - 8 T 291/02 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 9) - 13). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4.000 EUR festgesetzt.

GRÜNDE: 1

Die Beteiligten zu 1) bis 21) sind die Wohnungseigentümer der vorgenannten aus - unterschiedlich großen -Wohnungen bestehenden Wohnanlage, die von der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Sie streiten in dritter Instanz nunmehr um die Modalitäten der Umlegung der Verwaltervergütung. Die Teilungserklärung aus dem Jahre 1970 sieht in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des von den Eigentümern zu zahlenden Wohngeldes vor, dass die von der Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen nach dem Verhältnis der reinen Wohnflächen umgelegt werden 7 - Bl. 39 GA). In der Eigentümerversammlung vom 20.3.1984 beschlossen die Eigentümer zum TOP 7 (Änderung der Aufteilung des Verwalterentgeltes), "dass das Verwalterentgelt ab 1.1.1984 pro Wohnung verteilt werden soll". Der erste Verwaltervertrag vom 29.1.85 enthält in § 7 zur Verwaltervergütung die Regelung, dass diese je Monat und Wohnung 22,50 DM beträgt und von den Eigentümern als Bestandteil des Wohngeldes an den Verwalter zu zahlen ist (Bl 85 GA). Die Beteiligten zu 9), 12) und 14) haben ihre Wohnungen nach dem Jahre 1984 gekauft.

3

In der Eigentümerversammlung vom 27.3.2001 wurde nach Vorlage der Jahresabrechnung 2000, die die Verwaltervergütung unter Bezugnahme auf die BGH- Entscheidung vom 20.9.2000 ( NJW 2000, 3500 = ZWE 2000, 518) nunmehr wieder entsprechend der Regelung in der Teilungserklärung im Verhältnis der Wohnflächen umlegt, zum TOP 3 mit Mehrheit beschlossen (Bl. 68 GA): "Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die von Verwaltung vorgelegte und vom Verwaltungsbeirat geprüfte Verwaltungsabrechnung 2000 einschließlich der sich hieraus ergebenden Einzelabrechnungen mit der Maßgabe, dass die Verwaltung aufgefordert wird, eine neue Verwaltungsabrechnung zu erstellen und vorzulegen, in der 2

dann die Positionen Kabelfernsehgebühren und Verwaltervergütung wiederum nach Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden" (Bl. 116 GA). Auf den rechtzeitig gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) bis 8) hat das Amtsgericht den Beschluss insoweit für ungültig erklärt, als beschlossen wurde, die Verwaltervergütung wiederum nach der Anzahl der Wohneinheiten und nicht entsprechend der Teilungserklärung nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu berechnen. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 9) bis 19) blieb erfolglos. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 9) bis 13) den Antrag weiter.

4Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

5Das Landgericht hat ausgeführt: Die Verwaltervergütung gehöre als "Kosten der sonstigen Verwaltung" zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Mit Recht habe deshalb das Amtsgericht den angefochtenen Beschluss vom 27.3.2001 hinsichtlich der Änderung der Umlegung der Vergütung für nichtig erachtet, denn darin liege eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der Gemeinschaftsordnung, für die es der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Öffnungsklausel an der notwendigen Beschlusskompetenz fehle mit der Folge, dass der Punkt einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Eine derartige Änderung des Verteilungsschlüssels erfordere vielmehr anerkanntermaßen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Ob die Umlegung der Verwaltergebühren nach der Anzahl der Wohneinheiten die - wie die Beschwerdeführer meinen - einzig gerechte Verteilung darstellt, könne unentschieden bleiben, denn das Kriterium der Verteilungsgerechtigkeit müsse auch im Wohnungseigentumsrecht hinter dem Grundsatz der privatautonomen Gestaltungsfreiheit der beteiligten Wohnungseigentümer zurücktreten.

6Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand (§§ 27 I FGG, 55o ZPO).

71) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen, dass die von den Wohnungseigentümern geschuldete Vergütung des Verwalters zu den Kosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Regelungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG - Kostenverteilung - gehören (vgl. auch BayObLG ZWE 2001, 370). Die Rechtsbeschwerdeführer verkennen ersichtlich, dass sich die Verwaltung des WEG-Verwalters, was § 20 Abs. 1 WEG klarstellt, ausschließlich auf das gemeinschaftliche Eigentum nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG beschränkt und sich nicht etwa auf das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer bezieht (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 20 Rdnr. 2). Damit ergibt sich von selbst, dass die Verwaltergebühren nicht Kosten des Sondereigentums, sondern nur solche des gemeinschaftlichen Eigentums sein können und deshalb entgegen der wiederholt geäußerten Auffassung der Rechtsbeschwerdeführer dem Kernbereich des Wohnungseigentums zuzurechnen sind.

82) Die vorrangig zu prüfende und zu entscheidende Frage war damit hier, ob der unangefochten gebliebene und bisher als bestandskräftig angesehene Mehrheitsbeschluss aus dem Jahre 1984, der auf Dauer in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Verwaltervergütung abänderte, als vereinbarungsändernder Beschluss als nichtig zu qualifizieren ist. Das kann nunmehr angesichts des Beschlusses des BGH vom

20.9.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 = ZWE 2000, 518 = NZM 2000, 1184) bejaht werden (ebenso jetzt BayObLG ZfIR 2001, 215 = NZM 2001, 534). Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind dann nichtig, wenn sie sich mit einer Materie befassen, die durch Beschluss grundsätzlich nicht geregelt werden kann, und wenn die Teilungserklärung insoweit eine Beschlusskompetenz nicht begründet. So ist es hier. Denn die Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels und mithin einer Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander ist keine Angelegenheit der Verwaltung 21 WEG), sondern setzt in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer neues Recht und ist deshalb einer Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung entzogen, d. h. ein abweichender Kostenverteilungsschlüssel kann für die Zukunft mit bloßer Mehrheit nicht beschlossen, sondern nur allstimmig vereinbart werden ( so schon BGHZ 130, 304 = NJW 95, 2791 ; Wenzel ZWE 2001, 234; Schuschke NZM 2001, 501). Dass im Übrigen, wie schon das Landgericht festgestellt hat, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auch keine Öffnungsklausel zu Gunsten einer Beschlusskompetenz enthält, ist unbestritten.

93) Weil damit der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach der Größe der Wohnfläche nicht wirksam abgeändert worden war, stellt sich der angefochtene Beschluss zur Änderung der Jahresabrechnung betreffend die Umlegung der Verwaltervergütung nach Wohneinheiten nicht - wie aber das Landgericht meint - als vereinbarungsändernd, sondern als vereinbarungswidrig dar. Über die Jahresabrechnung wird in der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss entschieden. Wenn in dem Eigentümerbeschluss der Verwalter dann aufgefordert wird, die Jahresabrechnung insoweit zu abzuändern, dass die Verwaltervergütung nach einem anderen Schlüssel abgerechnet wird, als er sich aus der Teilungserklärung ergibt, kann diese Anweisung Wirkung nur für die konkrete Jahresabrechnung und nicht etwa auch für die folgenden Jahresabrechnungen entfalten, d. h. der Verwalter wird dadurch nicht auf Dauer zur vereinbarungswidrigen Abrechnung der Verwaltervergütung verpflichtet. Der Beschluss ist damit zwar nicht nichtig, aber doch nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar, und damit im Ergebnis mit Recht für ungültig erklärt worden.

10Auch wenn -wie hier - der Verwalter nach dem Verwaltervertrag Anspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, richtet sich die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zur Tragung der Verwalterkosten im Innenverhältnis trotzdem nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 26 Rdnr. 7). Die vereinbarungswidrige Anweisung entspricht damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat 21 Abs. 3, 4 WEG).

11Die Frage, ob den Beschwerdeführern gegenüber den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Verteilung der Verwaltervergütung ein Anspruch auf Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels durch gerichtliche Entscheidung zusteht, weil es - wie sie geltendmachen - inzwischen üblich und sachgerecht sei (vgl. näher hierzu BayObLG ZWE 2001, 370), die Vergütung nach der Zahl der Wohneinheiten und nicht nach der Größe der Miteigentumsanteile oder Wohnfläche abzurechnen, stellt sich hier nicht. Selbst wenn das der Fall sein könnte, würde dadurch die Weisungswidrigkeit der Anweisung nicht entfallen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den 12

unterlegenen Beteiligten zu 9) - 13) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen 47 S. 1 WEG). Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanz. 13

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