Urteil des OLG Köln vom 12.11.2010

OLG Köln (fristlose kündigung, kläger, kündigung, behandlung, treu und glauben, fortsetzung des mietverhältnisses, praxis, ärztliche behandlung, psychotherapie, psychiatrie)

Oberlandesgericht Köln, 1 U 26/10

Datum:

12.11.2010

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

1. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

1 U 26/10

Vorinstanz:

Landgericht Bonn, 9 O 440/09

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 12.04.2010 verkündete

Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bonn, 9 O 440/09,

abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Kläger als

Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e:

Die Kläger verlangen vom Beklagten Räumung und Herausgabe von als Arztpraxis

genutzten Räumlichkeiten.

Der Beklagte ist Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie. Durch Vertrag vom

24.09.2009 mietete er von den Klägern Praxisräume im Gesamtkomplex N-Straße in

Bonn, der sog. X-Y. In § 2 des Mietvertrages wurde als Nutzungszweck "Betrieb einer

Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie" festgelegt. Das Mietverhältnis ist bis zum

30.09.2014 befristet. Noch vor Beginn des Mietverhältnisses, der für den 01.10.2009

vorgesehen war, erfuhren die Kläger, dass der Beklagte in den angemieteten

Räumlichkeiten auch eine Drogenersatztherapie (Substitutionsbehandlung)

durchzuführen beabsichtigte. Mit Schreiben vom 29.09.2009 mahnten die Kläger den

Beklagten daraufhin ab und forderten ihn auf, diese Behandlung zu unterlassen. Mit

Schreiben vom 13.10.2009 kündigten die Kläger das Mietverhältnis und erklärten

hilfsweise die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.

Der Kläger nahm die Substitutionsbehandlung auf. Nach eigenen Angaben hat er ca.

100 Patienten, die im Zusammenhang mit der Substitutionsbehandlung täglich

erscheinen. Darüber hinaus behandelt er nach eigenen Angaben ca. 150 Patienten

wegen anderweitiger Erkrankungen.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, der Beklagte nutze die Praxisräume

vertragswidrig. Sie haben auch gemeint, der Beklagte hätte sie vor Vertragsschluss über

die beabsichtigte Nutzung aufklären müssen. Die Kläger haben behauptet, bei der

Besichtigung sei der Beklagte darauf angesprochen worden, zu welchem Zweck er die

Gewerberäumlichkeiten anmieten wolle. Er habe lediglich die Absicht erklärt, in den

Räumen psychiatrische Beratungen durchzuführen; er führe eine Praxis für Psychiatrie

und Psychotherapie. Auf Nachfrage, ob er Einzelberatungen auf diesem Gebiet

durchführe, habe er mit "ja" geantwortet. Die Kläger haben weiterhin behauptet, von den

Patienten des Beklagten gehe eine abstrakte Gefahr aus. In diesem Zusammenhang

haben sie auch konkrete Vorfälle benannt, die auf das Verhalten von

Substitutionspatienten des Beklagten zurückzuführen gewesen seien.

Die Kläger haben beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die auf dem Grundstück N-Straße, ####3 Bonn, im 2.

Obergeschoss vorne links gelegene Gewerbeeinheit, bestehend aus 5 Räumen, 1

Teeküche, 1 Empfangsraum, 2 kleinen halboffenen Räumen, 1 Toilette sowie 1

Besenkammer, zu räumen und an die Kläger herauszugeben;

2. hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, die Substitutionsbehandlung in den von ihm

gemieteten Räumen auf dem Grundstück N-Straße, ####3 Bonn, im 2. OG vorne links

zu unterlassen;

3. den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.050,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, die Substitutionsbehandlung gehöre zum Berufsbild

eines Psychiaters und Psychotherapeuten. Sie sei vom Vertragszweck gedeckt. Zu

einem entsprechenden Hinweis auf die beabsichtigte Tätigkeit bei den

Vertragsverhandlungen sei er nicht verpflichtet gewesen. Zu den Vertragsgesprächen

hat er behauptet, als Mietzweck eine Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie

angegeben zu haben. Hierbei habe er allumfassend auf die Diagnostik und Behandlung

sämtlicher Erkrankungen des Fachgebietes mit allen notwendigen pharmakologischen,

psychotherapeutischen und sozialtherapeutischen Mitteln verwiesen. Er habe auch

mitgeteilt, dass bei ihm 5 Sozialarbeiterinnen beschäftigt seien. Außerdem sei der

Hinweis erfolgt, sowohl Einzelgespräche als auch Gruppentherapien durchzuführen.

Die von den Klägern angeführten konkreten Vorfälle betreffend Patienten seiner Praxis

hat er bestritten.

Das Landgericht hat dem Räumungsantrag und dem auf Ersatz außergerichtlicher

Anwaltskosten gerichteten Zahlungsbegehren stattgegeben. Es hat die Auffassung

vertreten, die fristlose Kündigung sei zu Recht erfolgt. Die Substitutionsbehandlung des

Beklagten sei jedenfalls in dem konkret vorliegenden Ausmaß vom Vertragszweck nicht

mehr gedeckt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die angefochtene

Entscheidung verwiesen.

Mit der Berufung verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Er vertritt

die Auffassung, das Landgericht habe bei seiner Abwägung zu Unrecht auf eine von der

Substitutionsbehandlung ausgehende abstrakte Gefahr abgestellt. Maßgeblich könnten

allein konkrete Beeinträchtigungen des Mietverhältnisses sein, welche im vorliegenden

Falle eine Kündigung jedoch nicht rechtfertigen könnten. Das Landgericht habe zu

Unrecht auch den Grundrechtsschutz des Beklagten (Art. 12 Abs. 1 GG) und das

Sozialstaatsprinzip unberücksichtigt gelassen.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Bonn in dem Verfahren 9 O 440/09 vom 12.04.2010

abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Entgegen der Auffassung des

Landgerichts war die von den Klägern ausgesprochene fristlose Kündigung des

Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt. Die Kläger haben den Mietvertrag vom 24.09.2010

auch nicht (hilfsweise) mit Erfolg angefochten. Die Klage ist daher insgesamt

abzuweisen.

1. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags vom 24.09.2009 war nicht gemäß § 543 Abs.

1 BGB aus wichtigem Grund gerechtfertigt.

a) Eine fristlose Kündigung kommt grundsätzlich bei vertragswidriger Nutzung des

Mietobjekts in Betracht. Hierbei ist darauf abzustellen, ob der kündigenden Partei bei

umfassender Abwägung der wechselseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag bis

zum Ablauf der vereinbarten Mietdauer nicht mehr zugemutet werden kann.

Kündigungsgrund kann in diesem Rahmen eine Nutzung des Mietobjekts sein, die von

der vertraglich vereinbarten Nutzung nicht mehr gedeckt ist. Der Umfang der erlaubten

Nutzung richtet sich nach dem mietvertraglich abbedungenen Verwendungszweck. Die

mietvertraglichen Abreden sind in diesem Zusammenhang nach den allgemeinen

Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen (vgl. KG Urt. v. 01.09.2003, 12 U 20/03, Rdnr.

21; zit. nach Juris, ZMR 2004. 261 ff.). Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist jedoch

festzustellen, dass die von den Klägern als vertragswidrig angesehene

Substitutionsbehandlung von dem vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mietobjekts

als "Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie" gedeckt ist. Hierfür kommt es

maßgeblich darauf an, dass die Substitutionsbehandlung eine Behandlungsform

darstellt, die im Rahmen der Psychiatrie oder Psychotherapie als üblich oder zumindest

absehbar angesehen werden kann.

Ein Mietvertrag über eine Arztpraxis muss dem Mieter jedenfalls die üblichen

beruflichen Betätigungsfelder erlauben. Hierbei kann nicht unberücksichtigt bleiben,

dass Ärzte vielfach über Facharztqualifikationen verfügen, sich auf bestimmte

Behandlungsfelder konzentrieren oder zusätzliche Betätigungsfelder erschließen

können. Zur Substitutionsbehandlung ist zunächst festzustellen, dass sie eine

besondere Nähe zur Tätigkeit des Beklagten als Psychiater und Psychotherapeut

aufweist. Die Substitution ist gesetzlich als Behandlungsform anerkannt, vgl. § 13 Abs. 3

BtMG. Weitere Anforderungen an diese Behandlung stellt § 5 BtMVV auf. Hiernach

dürfen Substitutionsmittel nur verschrieben werden, wenn zusätzlich eine

psychiatrische, psychotherapeutische oder psychosoziale Behandlungs- und

Betreuungsmaßnahme einbezogen wird. Der Beklagte ist in diesem Bereich als

Facharzt tätig. Von daher verfügt er über die Qualifikation zu derjenigen Behandlung,

die der Verordnungsgeber für Substitutionspatienten neben der Verabreichung der

Ersatzstoffe vorgeschrieben hat. Hieraus folgt, dass die Substitution zwar nicht

ausschließlich, aber doch sinnvollerweise von Ärzten mit derjenigen Fachrichtung, über

die auch der Beklagte verfügt, angeboten werden kann. Die Substitution ist deshalb ein

naheliegendes Betätigungsfeld für Psychiater und Psychotherapeuten. Von daher war

es aus Sicht der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zumindest

erkennbar, dass der Beklagte eine solche Behandlung entweder von vornherein

durchführen oder sich später in diesem Bereich betätigen würde. Da das Berufsbild

eines Psychiaters und Psychotherapeuten eine Nähe zu dieser Form der Behandlung

Drogenabhängiger aufweist, muss ihm die Substitutionsbehandlung im Rahmen eines

gewerblichen Mietverhältnisses daher im Grundsatz erlaubt sein. Eine fristlose

Kündigung kann sich deshalb nicht aus dem Gesichtspunkt einer

vertragszweckwidrigen Nutzung der Räumlichkeiten rechtfertigen.

b) Soweit das Landgericht darüber hinaus die Auffassung vertreten hat, jedenfalls der

konkrete Zuschnitt der Praxis bzw. das Ausmaß der vom Beklagten betriebenen

Drogenersatztherapie rechtfertige eine fristlose Kündigung, kann auch dem nicht gefolgt

werden.

Mit der Berufung rügt der Beklagte zu Recht, dass das Landgericht letztlich nur von einer

abstrakten Gefahr durch die Patienten des Beklagten ausgegangen ist. Zur Begründung

dieser abstrakten Gefahr hat das Landgericht lediglich ausgeführt: "Auch wenn es sich

bei der Drogenersatzbehandlung um eine staatlich und gesellschaftlich erwünschte und

geförderte Behandlung handelt, tangiert die Durchführung dieser Behandlung in dem

hier vorliegenden Umfang jedenfalls die geschäftlichen Interessen der Kläger in ihrer

Stellung als Teileigentümer gegenüber den anderen Teileigentümern in dem

Gesamtkomplex der Cassius-Bastei‘". Warum und in welchem Umfang die

geschäftlichen Interessen tangiert sein können, ist aus dieser Begründung nicht

ersichtlich. Hierzu ist zunächst festzustellen, dass die geschäftlichen Interessen der

Kläger vorrangig darin liegen, das Objekt zu vermieten. Dies haben sie erreicht und

erzielen auch regelmäßige Mieteinnahmen, deren Angemessenheit zwischen den

Parteien nicht in Frage steht. Die von den Klägern angeführte abstrakte Gefährlichkeit,

die sich in einer besonderen Ansteckungsgefahr für die weiteren Nutzer und Kunden

des Objekts ergeben soll, begründet auch kein Recht zur fristlosen Kündigung. Wenn

die Substitutionsbehandlung als solche eine legitime Behandlungsform im Rahmen des

Vertragszwecks ist, kann diese an sich zulässige Behandlungsform durch eine fristlose

Kündigung nur dann beendet werden, wenn konkrete Vorfälle die Fortsetzung dieser

Behandlung als unzumutbar erscheinen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 15.10.2007, XII ZR

1/07, Rdnr. 27 ff., zit. nach Juris, NJW 2009. 664 ff.).

Die fristlose Kündigung kann in diesem Zusammenhang auch nicht mit der hohen Zahl

der Substitutionspatienten begründet werden. Die bloße Anzahl der Patienten, die diese

Behandlung in Anspruch nehmen, ist für sich genommen nicht aussagekräftig. Auch in

anderen Arztpraxen sind Besucherzahlen in dieser Höhe durchaus üblich. Hinter dieser

Zahl verbirgt sich vielmehr die unausgesprochene Befürchtung, eine derart hohe Anzahl

von Personen aus sozial schwierigem Umfeld könne das Gesamterscheinungsbild des

Geschäftshauses und damit auch die Geschäftsaussichten der anderen

Gewerbeeinheiten beeinträchtigen. Auch diese Besorgnis ist nach Auffassung des

Senats jedoch erst dann tragfähig, soweit konkrete Vorfälle konkrete Beeinträchtigungen

nach sich ziehen.

c) In die Bewertung der Rechtmäßigkeit der Kündigung muss zudem das

Allgemeininteresse einfließen. Hierauf hat der Bundesgerichtshof in seiner

Entscheidung vom 07.04.2000, V ZR 39/99 (NJW 2000, 2901 ff.), im Zusammenhang mit

einem Abwehranspruch aus § 1004 BGB, der gegen den Betrieb eines

Drogenhilfezentrums auf einem benachbarten Grundstück gerichtet war, hingewiesen.

Zum Abwehranspruch hat der Bundesgerichtshof in Anknüpfung an die ständige

Rechtsprechung ausgeführt, dass ein solcher Anspruch, welcher die Einstellung des

Betriebes zur Folge hätte, ausgeschlossen sei, wenn die störenden Einwirkungen der

Erfüllung von Aufgaben dienten, die im Allgemeininteresse lägen. Hiervon ist auch

zugunsten des Beklagten auszugehen. Seine Arztpraxis bietet Behandlungen an, die

suchtkranken Menschen Hilfe bieten. Damit liegt die Tätigkeit des Beklagten im

allgemeinen gesellschaftlichen Interesse. Auch dies spricht dafür, dass eine fristlose

Kündigung des Mietverhältnisses nur dann in Betracht gezogen werden kann, wenn

konkrete Vorfälle eine Fortsetzung dieser Behandlungsform als untragbar erscheinen

lassen.

2. Die fristlose Kündigung des Mietvertrages ist aber auch nicht wegen besonderer

Vorfälle gerechtfertigt, aus denen sich eine Unzumutbarkeit der weiteren Durchführung

des Mietverhältnisses ergeben könnte.

a) In diesem Zusammenhang ist zunächst festzustellen, dass die von den Klägern

bereits am 13.10.2009 erklärte fristlose Kündigung unter diesem Gesichtspunkt ohnehin

ins Leere läuft. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Beklagte gerade erst den Praxisbetrieb

aufgenommen, ohne dass bis dahin bereits ein relevanter Vorfall zu verzeichnen war,

der eine Kündigung rechtfertigen könnte.

b) Dessen ungeachtet rechtfertigen auch die von Klägerseite für die nachfolgende Zeit

benannten Vorfälle keine fristlose Kündigung. Nach der in diesem Zusammenhang

maßgeblichen und gegenüber dem allgemeinen Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 1

BGB auch vorrangigen Regelung der §§ 578 Abs. 1, 2 und 569 Abs. 2 BGB kann der

Vermieter den Vertrag kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört,

dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles,

insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der

beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der

Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht

zugemutet werden kann. Nur ein besonders schwerwiegender Verstoß des Mieters kann

jedoch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen

Anforderung eines "nachhaltigen" Pflichtenverstoßes (KG Urt. v. 01.09.2003, 12 U

20/03, Rdnr. 23, a.a.O.).

Nach diesen Anforderungen liegen keine konkreten Umstände vor, die eine fristlose

Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Die Kläger haben zwar einige

Vorfälle vorgetragen, die zum einen vom Beklagten bestritten werden, zum anderen

aber auch für sich genommen kein derartiges Gewicht haben, dass sie eine sofortige

Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müssen. So haben die Kläger

behauptet, ein Patient sei mit insuffizient verbundenen Beinen in kurzen Hosen im

Treppenhaus herumgelaufen. Hierzu ist zu bemerken, dass unzureichend verbundene

Beine keinen spezifischen Bezug zur Substitutionsbehandlung haben, sondern ein

solches Ereignis auch im Umfeld anderer Arztpraxen vorkommen kann. Ferner sollen

am 13.11.2009 wiederholt Männer gesehen worden sein, die kurzärmelige T-Shirts

angehabt und über erkennbare Blutflecken an den Armbeugen verfügt hätten. Einer der

Männer habe zudem das Gesicht blutig gehabt, Blut sei auf seine Kleidung getropft. Die

Kläger machen insoweit geltend, dass auch Kinder das Haus betreten und solche

Anblicke für Kinder sehr belastend seien. Selbst wenn sich diese Männer, wie die

Kläger behaupten, im Hause aufgehalten haben sollten, stellt dieser Vorfall jedoch

keine hinreichend gewichtige Belastung des Mietverhältnisses dar, um eine fristlose

Kündigung zu rechtfertigen. Im Dezember 2009 soll die Zeugin u von einem Besucher

der Praxis beleidigt worden sein: "Wenn du jetzt nicht still bist, haue ich dir eine in die

Fresse". Dies stellt zwar einen aus Sicht der Zeugin nicht hinnehmbaren, gleichwohl

aber bedauerlichen alltäglichen Vorfall dar, der dem Beklagten auch nicht ohne

Weiteres zugerechnet werden kann. Im Januar 2010 sollen Blutstropfen auf dem Boden

des Aufzuges gewesen sein. Hierbei wird allerdings ein Zusammenhang zur

Substitutionsbehandlung des Beklagten nicht deutlich. Gleiches gilt für den Umstand,

dass Mitte Januar 2010 eine Spritze mit Nadel im Eingangsbereich gefunden worden

sein soll. Auch dieser Fund lässt sich nicht der Praxis des Beklagten zuordnen. Der

Gesamtkomplex, in welchem sich auch die Arztpraxis des Beklagten befindet, liegt im

Innenstadtbereich in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs. In diesem Umfeld können

derartige Funde nicht ausgeschlossen werden, unabhängig vom Betrieb einer

Substitutionspraxis. Der weitere Vortrag zu alkoholisierten Patienten und Spuren von

Ausspucken ist insgesamt zu unsubstantiiert. Ein weiterer Vorfall, anlässlich dessen ein

Sicherungsgitter mit einem Stein ausgehebelt worden sein soll, lässt ebenfalls keine

hinreichende Verantwortlichkeit des Beklagten erkennen. Unter Berücksichtigung der

sehr strengen Anforderungen, die eine fristlose Kündigung erfordert, reichen die

geschilderten Vorfälle nicht aus.

Darüber hinaus haben die Kläger keinerlei konkrete Beschwerden anderer Mieter

vorgetragen. Gleiches gilt für etwaige berechtigte Mietminderungen anderer Mieter des

Gesamtobjekts wegen konkreter Vorfälle. Der Senat hat von daher keinen

objektivierbaren Ansatzpunkt für die Annahme, dass die von den Klägern in Bezug

genommenen Zustände für diese oder für andere Mieter unzumutbar sind.

Die Kläger können ihren Räumungsanspruch schließlich auch nicht auf hilfsweise

geltend gemachte Pflichtverletzungen des Beklagten im Zusammenhang mit den

Vertragsverhandlungen stützen. Die im Kündigungsschreiben vom 13.10.2009 erklärte

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB) ist nicht begründet. Eine

Täuschung kann nicht durch Unterlassen einer gebotenen Aufklärung über die

beabsichtigte Substitutionsbehandlung angenommen werden.

Bei Vertragsverhandlungen besteht keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil

über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willenserschließung

beeinflussen könnten. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Vertragspartner für sein

rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die

eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes

Risiko selbst beschaffen. Es besteht jedoch eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei

Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage, wenn der andere Teil nach Treu und

Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung

von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils

offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Davon wird insbesondere bei

solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder diesen

erheblich gefährden können. Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann

auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen

wirtschaftlichen Schaden zuzufügen (BGH Urt. v. 11.08.2010, XII ZR 192/08, Rdnr. 21 ff.,

zit. nach Juris). Nach Maßgabe dieser Grundsätze lässt sich eine Pflicht des Beklagten,

über die von ihm beabsichtigte Substitutionsbehandlung oder aber deren Umfang

aufzuklären, nicht begründen.

In diesem Rahmen sind zunächst diejenigen Gesichtspunkte zu berücksichtigen, die

bereits zur Verneinung eines außerordentlichen Kündigungsrechts der Kläger geführt

haben. Der Beklagte führt als Psychiater und Psychotherapeut mit der Substitution eine

Behandlungsform durch, die als Drogentherapie anerkannt ist und eine besondere Nähe

zu seiner Fachrichtung aufweist. Da die Kläger wussten, dass eine psychiatrische und

psychotherapeutische Praxis eröffnet werden sollte, war die Durchführung von

Drogentherapien aus ihrer Sicht jedenfalls nicht fernliegend. Sie hätten durch eine

nähere Nachfrage zum Gegenstand der Behandlung den Beklagten zu einer

entsprechenden Aufklärung drängen können. Dies haben sie nicht unternommen,

sondern sich stattdessen auf eine allgemeine Angabe verlassen. Aus diesem Grunde ist

die Durchführung der von den Klägern nicht gewünschten Behandlung deren eigenem

Risikobereich zuzuordnen.

Entgegen der Auffassung der Kläger durften sie vom Beklagten auch keine Aufklärung

ohne entsprechende Nachfrage ihrerseits erwarten. Maßgebliche Gründe, die aus Sicht

des Beklagten Veranlassung zu einer solchen Aufklärung hätten geben können, liegen

nicht vor. Die Praxis des Beklagten liegt im innerstädtischen Bereich in unmittelbarer

Nähe zum Bonner Hauptbahnhof. Es handelt sich hierbei, wie der Senat aus eigener

Ortskenntnis beurteilen kann, nicht um eine Lage, in der eine Praxis mit

Substitutionsbehandlung als im näheren oder weiteren Umfeld unter Berücksichtigung

von Bebauung oder gewerblicher Nutzung im Übrigen als ungewöhnlich angesehen

werden könnte. Hierin liegt ein wesentlicher Unterschied zu der von den Klägern in

Bezug genommenen jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die sich zu einem

Verkaufsraum für Waren der Marke "N2" in einem vom Architekten Friedensreich

Hundertwasser gestalteten Gewerbeobjekt verhält (BGH, Urt. v. 11.08.2010, a.a.O.). In

dem vom Bundesgerichtshof behandelten Objekt wurden Kleidungsstücke verkauft, die

unstreitig und in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene

zugeordnet wurden. Dadurch bestand die Besorgnis, dass das Hundertwasserhaus in

den Ruf geriet, Anziehungsort für rechtsradikale Käuferschichten zu sein und damit ein

Ort, an dem – auch aufgrund von Demonstrationen – gewaltsame

Auseinandersetzungen zu erwarten waren. Demgegenüber ist – wie bereits wiederholt

ausgeführt – die Berufstätigkeit des Beklagten, auch in Form der

Substitutionsbehandlung, gesellschaftlich wünschenswert. Sie liegt im

Allgemeininteresse und ist wichtige Hilfestellung für drogenkranke Menschen. Entgegen

der Auffassung der Kläger ist auch nicht zu erwarten, dass durch diese Behandlung

ansteckende oder verhaltensauffällige Menschen in einem aus Sicht des Vermieters

nicht hinnehmbaren Umfang das Gewerbeobjekt aufsuchen. Hierzu ist zunächst zu

bemerken, dass gerade diejenigen Drogenabhängigen, die sich in die

Substitutionsbehandlung begeben, Bereitschaft zur Therapie zeigen und von daher zu

dem weniger auffälligen Teil der Drogenabhängigen gehören dürften. Es ist auch nicht

hinreichend dargetan, dass von Substitutionspatienten eine größere Gesundheitsgefahr

ausgeht als von Patientengruppen, die mit ansteckenden Krankheiten andere Ärzte in

demselben Gewerbeobjekt aufsuchen. Dies hat letztlich der bisherige Verlauf des

Mietverhältnisses gezeigt, der relevante Beeinträchtigungen anderer Mitmieter oder aber

von Besuchern des Objekts nicht nach sich gezogen hat.

Soweit der Bundesgerichtshof insbesondere dort eine Aufklärungspflicht angenommen

hat, wo durch die Nutzung des Gewerbeobjekts der Vertragszweck vereitelt oder

wesentliche wirtschaftliche Interessen des Vermieters betroffen sein können, kann

hiervon nach alldem nicht die Rede sein. Hierzu wird auf die obigen Ausführungen

verwiesen.

4. Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung der

Substitutionsbehandlung hat ebenfalls keinen Erfolg. Dies gilt für einen vertraglichen

Unterlassungsanspruch ebenso wie für einen Anspruch aus § 1004 BGB. Vertragliche

Ansprüche scheitern daran, dass der Beklagte eine vom Vertragszweck abgedeckte

ärztliche Behandlung durchführt. Unterlassungsansprüche scheitern, weil eine Störung

des Eigentums der Kläger nicht hinreichend dargetan ist.

Folglich bleibt auch dem auf Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten gerichteten

Zahlungsanspruch der Erfolg versagt.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung

über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche

Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, vgl. § 543 Abs. 2

ZPO.

Gegenstandswert: 16.400,- Euro (11.400,- Euro für den Räumungsanspruch; 5.000,-

Euro für den Unterlassungsanspruch)