Urteil des OLG Köln vom 23.11.2001
OLG Köln: treu und glauben, mehrbelastung, rechtskontrolle, anpassung, einbau, eigentümer, abrechnung, verwaltung, familie, betriebskosten
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 202/01
Datum:
23.11.2001
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 202/01
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 7/99
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde des Verfahrensbeteiligten zu 8) gegen
den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom
17.6.2001 - 29 T 7/99 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen dem Beteiligten zu 8) zur Last; eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Geschäftswert der
Rechtsbeschwerde: 18.700,- DM
Gründe
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I.
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Der Beteiligte zu 8), der mit den übrigen Beteiligten zu 1) bis 15) Wohnungseigentümer
an der aufgeführten Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wendet sich dagegen,
dass die Vorinstanzen den am 22.8.1996 unter TOP 6 gefassten Mehrheitsbeschluss
der Gemeinschaft für unwirksam erklärt haben. Dieser Beschluss sieht vor, dass die
Eigentümer berechtigt sind, Warm- und Kaltwasseruhren in ihren Wohnungen auf
eigene Kosten zu installieren und dass abweichend von der Regelung der
Teilungserklärung zukünftig bei der Abrechnung die abgelesenen
Verbrauchsergebnisse zugrunde zu legen sind. Das Amtsgericht hat mit Beschluss
vom 17.9.1997 dem Antrag des Beteiligten zu 1) auf Unwirksamkeitserklärung
stattgegeben. Nachdem die dies bestätigende Entscheidung des Landgerichts vom
Senat aufgehoben und mit Beschluss vom 24.4.1998 die Sache ans Landgericht
zurückverwiesen wurde, hat das Landgericht - nachdem zunächst noch Streit über eine
mögliche Erledigung bestand - nunmehr nach Beweisaufnahme mit
Zeugenvernehmungen und Sachverständigengutachten die Beschwerde wiederum
zurückgewiesen. Am 4.6.1998 fasste die Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit den
Beschluss, vom Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern abzusehen und den
Beschluss vom 22.8.1996 ausdrücklich zu widerrufen.
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II.
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Das Rechtsmittel ist zulässig gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22, 29 FGG. Insbesondere
fehlt dem Beschwerdeführer nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Durch die gegenteilige
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Beschlussfassung der Gemeinschaft vom 4.6.1998 hat sich die Sache nicht erledigt,
wozu auf die Ausführungen im Beschluss des Senats vom 21.12.1998 Bezug
genommen wird.
Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angegriffene Entscheidung ist
ohne Rechtsfehler ergangen, §§ 27 FGG, 550 ZPO.
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Zutreffend haben Amts- und Landgericht den Mehrheitsbeschluss vom 22.8.1996 unter
TOP 6 für ungültig erklärt, was der Senat vom Grundsatz her bereits in seiner
Entscheidung vom 24.4.1998 bestätigt hat. Es handelt sich nämlich um eine Änderung
des durch die Teilungserklärung vorgesehenen Abrechnungsmodus, die nicht - wie es
erforderlich gewesen wäre - durch eine Vereinbarung zustande gekommen ist, § 10
Abs. 1 WEG.
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Zutreffend hat das Landgericht nunmehr auch einen Anspruch des Beteiligten zu 8 )
auf Änderung des Verteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit verneint. An die
Voraussetzungen für einen solchen Anspruch hat das Landgericht zu Recht strenge
Maßstäbe angelegt. Nach ständiger Rechtsprechung ist nämlich ein Verlangen eines
Wohnungseigentümers nach Änderung der Teilungserklärung nur dann gerechtfertigt,
wenn die Versagung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob
unbillig wäre und damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben
verstieße. Ein derartiger Anspruch ist auf besonders gelagerte Ausnahmefälle zu
beschränken, weil jeder Wohnungseigentümer bei Erwerb in der Lage war, sich
beispielsweise über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und
sich hierauf einstellen konnte. Umgekehrt sollen die durch den Schlüssel
möglicherweise begünstigten Eigentümer sich - wie das Landgericht zutreffend
ausgeführt hat - darauf verlassen können, dass das einmal Vereinbarte gilt und nicht
ständig unter dem Vorbehalt einer nachträglichen Änderung aus
Billigkeitsgesichtspunkten steht ( vgl. z. B. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19; BGHZ 130,
304 = NJW 1995, 2791 = MDR 1995, 1112; BayObLG NZM 2001, 290 = ZMR 2001,
473; BayObLG NZM 2000, 301; BayObLGR 1997, 10; OLG Frankfurt, NZM 2001,140;
KG NZM 1999, 257; OLG Düsseldorf, NZM 98, 867; Senatsbeschlüsse vom 5.7.2001 ,
16 Wx 27/01; WE 1995, 155 = OLGR 1995, 194 u. NZM 1998, 484 = ZMR 1998, 799 ).
Die Frage, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung "wegen
außergewöhnlicher Umstände grob unbillig" ist, hängt von den Umständen des
Einzelfalles ab, liegt also primär auf tatrichterlichem Gebiet, so dass dem Tatrichter bei
der Ausfüllung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs ein nur einer Rechtskontrolle
unterliegender Beurteilungsspielraum zuzubilligen ist.
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Einer derartigen Rechtskontrolle hält der angefochtene Beschluss stand. Das
Landgericht hat die in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien für einen
ausnahmsweisen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht
verkannt, sondern zutreffend angewandt. Die für die Beurteilung entscheidenden
Kriterien sind verfahrensfehlerfrei festgestellt worden und in nicht zu beanstandender
Weise gewürdigt worden. So steht es in Einklang mit der einstimmigen
Beschlussfassung vom 2.6.1992 / TOP 2 b, dass die drei zur Eigentümergemeinschaft
gehörenden Häuser getrennt abgerechnet werden. Dementsprechend ist das
Landgericht bei seiner Berechnung in der Tabelle auf S. 11 vorgegangen. Letztlich
kommt es indes nicht darauf an, ob Berechnungsgrundlage lediglich das Haus B.-E.-
Str. 57a oder das gesamte Doppelhaus B.-E.-Str. 57 und 57a ist, denn selbst die vom
Beschwerdeführer in seiner Rechtsbeschwerde dargelegten Zahlen führen zu
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Ergebnissen, die noch im zu tolerierenden Bereich liegen. Das Landgericht hat mit
Recht angenommen, dass durchschnittliche Zuvielzahlungen - bezogen auf einen
Zeitraum von 5 Jahren - in Höhe von ca. 10 % oder sogar darunter keinesfalls eine
grob unbillige Belastung für diesen Wohnungseigentümer bedeutet. Nach der
erwähnten Rechtsprechung wird eine solche "grob unbillige" Regelung selbst dann
nicht angenommen, wenn die Mehrbelastung bei ca. 21% liegt (so OLG Düsseldorf,
NZM 98,868) oder sogar 50 % oder mehr erreicht ( so BayObLG NZM 01, 290; OLG
Frankfurt NZM 02, 140 ). Solche Zahlenwerte werden hier auch bei Zugrundelegen der
Tabellen des Beschwerdeführers bei weitem nicht erreicht: nach Tabelle 2 beträgt die
durchschnittliche jährliche Mehrbelastung 6,7 %, und nach Tabelle 3 ca. 6 % . Hierbei
hat der Senat - wie das Landgericht - erst das Zahlenwerk ab 1994 berücksichtigt, da
für die vorangegangenen Jahre mangels Wasseruhr keine verlässlichen Zahlen über
den tatsächlichen Verbrauch der Familie des Beschwerdeführers vorliegen. Nicht
nachvollziehbar und damit für die Entscheidung nicht zu berücksichtigen ist die mit der
Rechtsbeschwerde vorgelegte Tabelle 3, die offensichtlich eine andere
Gesamtabrechnung als die von der Verwaltung praktizierte heranziehen will, ohne
jedoch offen zu legen, warum bei dieser theoretischen Berechnung die vermeintlichen
Zuvielzahlungen deutlich höher liegen sollen als in der Tabelle 3, die - zutreffend - auf
die tatsächlichen Zahlungen einerseits und die fiktiven Beträge für eine Abrechnung
mit Wasserzählern andererseits abstellt. Im Übrigen läge selbst nach dieser - für den
Senat nicht verwertbaren - Darstellung die Mehrbelastung für die Jahre 1994 -1998 bei
ca. 35 %, damit nach der oben zitierten Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt,
noch in einem Bereich, der nicht zu einem grob unbilligen Ergebnis führt.
Schließlich hat das Landgericht ebenfalls zutreffend eine Notwendigkeit zur
Anpassung hinsichtlich der Warmwasserkosten aufgrund der HeizkostenV in Hinblick
auf den zehnjährigen Kostenvergleich abgelehnt. Ob und unter welchen
Voraussetzungen i. e. nach der HeizkostenV eine solche Anpassung auch bereits
durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könnte - wie bereits im Senatsbeschluss vom
24.4.1998 angesprochen - , kann dahin gestellt bleiben. Denn jedenfalls ergibt ein
Vergleich der jeweiligen Kosten für den 10-Jahres-Zeitraum, auf den in diesem
Zusammenhang abzustellen ist ( vgl. BayObLG NJW-RR 94, 145; KG NJW-RR 93,
468 ), dass die Einsparungskosten deutlich unter den Investitionskosten liegen. Hierzu
wird auf die nicht zu beanstandenden Ausführungen des Landgerichts Bezug
genommen ( S. 13, 14 des angegriffenen Beschlusses ), denen sich der Senat
anschließt.
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Selbst wenn, wie mit der Rechtsbeschwerde geltend gemacht wird, eine zukünftige
Einsparung von 20 % anzunehmen wäre, die allerdings weder in Einklang mit der
herrschenden Rechtsprechung steht ( s. Senatsbeschluss vom 24.4.1998 ), noch aus
tatsächlichen Gründen indiziert ist - der Sachverständige geht von Einsparungen bis
zu 20 % aus - , lägen die möglichen Einsparungen immer noch unter den Errichtungs-
und Betriebskosten von 11.421,37 DM. Sie lägen auf der Basis der vom
Beschwerdeführer angegebenen Verbrauchszahlen nämlich bei 7.612,- DM, d.h.
deutlich unter den Kosten für Einbau und Betrieb der Wassermessgeräte.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es bestand keine Veranlassung,
abweichend von der Regelung des § 47 S. 2 WEG eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten anzuordnen.
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Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 48
WEG und entspricht der nicht angegriffenen Festsetzung bereits mit Beschluss vom
24.4.1998
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