Urteil des OLG Köln, Az. 3 U 16/00

OLG Köln: culpa in contrahendo, time sharing, kaufpreis, grundstück, haus, beurkundung, unterzeichnung, agb, mieter, befristung
Oberlandesgericht Köln, 3 U 16/00
Datum:
12.09.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 U 16/00
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 8 0 289/99
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 15. Dezember 1999
verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 8 0
289/99 - wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des
Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin
darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 13.000,00
DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit
- auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen
Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse - in gleicher Höhe
leistet.
T a t b e s t a n d
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Die Klägerin war Eigentümerin eines in den Niederlanden in V. gelegenen
Einfamilienhauses. Die Beklagte interessierte sich für den Erwerb dieses
Hausgrundstücks. Über den in A. ansässigen Makler B. kam eine sogenannte
"Reservierungsvereinbarung" vom 21./22.08.1997 (Bl. 6 d.A.) zustande. Hiernach sollte
der Kaufpreis 270.000,00 DM betragen. Vom "Vertragsbrüchigen" sollte eine
Entschädigung von 10 % des Kaufpreises zu zahlen sein. Ferner wurde der Makler
beauftragt, einen Notartermin bei einem niederländischen Notar zu vereinbaren, der
Kaufvorvertrag sollte schnellstmöglich stattfinden.
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Die Beklagte erwarb das Grundstück in der Folgezeit nicht.
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Mit ihrer Klage hat die Klägerin auf der Grundlage der Reservierungsvereinbarung 10 %
des Kaufpreises als Vertragsstrafe, also 27.000,00 DM, Schadensersatz in Höhe von
30.000,00 DM, weil sie beim Weiterverkauf des Hausgrundstücks nur noch 240.000,00
DM habe erzielen können, sowie für die "Entmietung" des Hauses 15.000,00 DM hfl.
beansprucht. Sie hat die Auffassung vertreten, auf das Vertragsverhältnis sei
niederländisches Recht anzuwenden, weil das Haus in den Niederlanden liege; nach
niederländischem Recht sei der Vertrag formlos wirksam.
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Die Klägerin hat beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie
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57.000,00 DM sowie 15.000,00 hfl.
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nebst 6 % Zinsen seit dem 26.08.1999
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zu zahlen.
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Die Beklagte hat
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Klageabweisung
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beantragt.
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Sie hat gemeint, auf das Vertragsverhältnis sei deutsches Recht anzuwenden mit der
Folge, dass die Reservierungsvereinbarung formunwirksam sei. Ferner hat sie
behauptet, ein Angestellter des Maklers, der Zeuge Sch., habe sich in Vollmacht der
Klägerin mit einer Befristung der Reservierungsvereinbarung und der kostenlosen
Abstandsnahme vom Hauskauf einverstanden erklärt. Die Mieter des Hausgrundstücks
hätten ohnehin ausziehen wollen.
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Durch Urteil vom 15.12.1999 (Bl. 64 ff. d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen
wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf
die Reservierungsvereinbarung sei deutsches Recht anzuwenden, weil eine
konkludente Wahl deutschen Rechts anzunehmen sei. Hierfür spreche, dass beide
Vertragsparteien Deutsche seien und in Deutschland wohnten, das Kaufobjekt im
Eigentum einer Deutschen gestanden habe, der Vertrag in Deutschland abgeschlossen
und der Kaufpreis in DM vereinbart worden sei. Auch der Makler sei Deutscher und
wohne in Deutschland. Schließlich sei eine notarielle Beurkundung (deutsche
Formvorschrift) vereinbart worden. Wenn mit der Vereinbarung eine
Erwerbsverpflichtung der Beklagten habe begründet werden sollen, sei sie gemäß §
313 BGB unwirksam. Habe hingegen der Vertrag nur eine Verpflichtung der Klägerin,
das Grundstück nicht an einen anderen als die Beklagte zu veräußern, begründen
sollen, hätte der Vertrag keiner Form bedurft, dann liege aber auch keine
Vertragsverletzung seitens der Beklagten vor, so dass eine
Schadensersatzverpflichtung entfalle.
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Gegen dieses ihr am 20.12.1999 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 19.01.2000
Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 21.03.2000
begründet.
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Sie macht geltend, die Parteien hätten konkludent die Geltung niederländischen Rechts
vereinbart. Sie hätten bewusst einen Notar gewählt, der mit dem niederländischen
Recht vertraut ist. Ihnen sei es gerade auf eine Unterwerfung unter das niederländische
Recht angekommen. Der Zeuge Sch. habe der Beklagten erklärt, dass mit der
Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung nach niederländischem Recht ein
wirksamer Vertrag zustande komme. Die Beklagte habe sich einverstanden erklärt und
in Kenntnis dessen die Vertragsurkunde unterzeichnet. Entgegen der Ansicht des
Landgerichts spreche die Vereinbarung einer späteren notariellen Beurkundung nicht
für eine Rechtswahl zugunsten des deutschen Rechts. Auch in den Niederlanden sei
die notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages nicht unüblich. Im übrigen
gelte nach Art. 28 Abs. 3 EGBGB mangels ausdrücklicher oder konkludenter
Rechtswahl das Recht des Belegenheitslandes, also der Niederlande. Nach
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niederländischem Recht sei die getroffene Vereinbarung nach Art. 1494 BW formlos
wirksam.
Des weiteren behauptet sie, die an die vormaligen Mieter gezahlte Abstandssumme
habe 25.000,00 DM betragen. Im Wege der Teilklage macht sie nunmehr hiervon
15.000,00 DM geltend.
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Die Klägerin beantragt,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils
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die Beklagte zu verurteilen, an sie
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72.000,00 DM nebst 6 % Zinsen seit dem
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26.08.1999 zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen und
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ihr im Falle der Anordnung einer
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Sicherheit nachzulassen, diese
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auch durch eine selbstschuldnerische
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Bürgschaft einer deutschen Großbank
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oder öffentlich-rechtlichen Spar-
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kasse zu leisten.
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Sie meint, die Indizien sprächen für eine stillschweigende Wahl deutschen Rechts.
Dass der Kaufvertrag im Sinne einer Übereignung vor einem niederländischen Notar
nach niederländischem Recht habe abgeschlossen werden müssen, besage nichts über
die Einordnung der streitigen Reservierungsvereinbarung. Diese weise die engeren
Verbindungen zu Deutschland auf. Über das anzuwendende Recht sei mit dem Zeugen
Sch. überhaupt nicht gesprochen worden. Dass unterschiedliches Recht Anwendung
finden könne, sei ihr erst nach der anwaltlichen Beratung klar geworden. Im übrigen sei
die Vertragsstrafenvereinbarung unklar und unvollständig. Bei zeitlich völlig
unbefristeter Erwerbsverpflichtung sei der Vertrag auch nach niederländischem Recht
sittenwidrig und daher unwirksam. Im Hinblick auf die EG-Richtlinie über
missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen dürfte es nach niederländischem
Recht Vorschriften geben, die § 11 Nr. 5 und Nr. 6 AGB-Gesetz entsprächen. Hiernach
sei die Vertragsstrafenklausel unwirksam. Sollte es im niederländischen Recht keine
entsprechenden Verbraucherschutzvorschriften geben, greife § 12 AGB-Gesetz ein mit
der Folge, dass § 11 AGB-Gesetz Anwendung finde. Ferner sei Art. 29 EGBGB
anwendbar.
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Im übrigen könne die Klägerin auch bei Wirksamkeit der Reservierungsvereinbarung
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hieraus keine Ansprüche herleiten, da sie - die Beklagte - nicht vertragsbrüchig
geworden sei. Mit dem Zeugen Sch. sei eine Befristung bis Ende November 1997
vereinbart worden, so dass sie bei unterstellter Wirksamkeit der
Reservierungsvereinbarung ab 01.12.1997 frei gewesen sei. Ferner könnten - auch bei
Anwendung niederländischen Rechts - die vereinbarte Pauschale und der angeblich
tatsächlich entstandene Schaden nicht kumulativ geltend gemacht werden. Die
Vereinbarung mit den Mietern J., gegen Zahlung einer Entschädigung frühzeitig
auszuziehen, sei schon getroffen gewesen, bevor sie sich für das Haus interessiert
habe. Im übrigen bestreitet sie die behauptete Zahlung an die Mieter sowie die Zahlung
von nur 240.000,00 DM durch die späteren Erwerber des Hauses.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der in
beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Urkunden Bezug
genommen.
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Der Senat hat den Zeugen Sch. dazu vernommen, was anlässlich der
Reservierungsvereinbarung vom 21./22.08.1997 zur Frage der Wirksamkeit eines
Vertrages mit der Beklagten besprochen worden ist. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 15.08.2000 (Bl. 151 ff. d.A.)
Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der Klägerin hat in der Sache
keinen Erfolg.
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Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen; denn die
Reservierungsvereinbarung vom 21./22.08.1997 ist mangels notarieller Beurkundung
gemäss § 313 BGB nichtig, § 125 BGB. Auf den Vertrag findet deutsches Recht
Anwendung. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht der Senat davon aus, dass
die Parteien weder ausdrücklich noch konkludent die Anwendung niederländischen
Rechts vereinbart haben. Dem- gegenüber sprechen die Umstände für eine
stillschweigende Wahl des deutschen Rechts.
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Der Zeuge Sch. hat bekundet, die Beklagte habe sich nach Prüfung des Angebots vor
Ort entschlossen, das Haus zu kaufen. Da auf absehbare Zeit noch nicht klar gewesen
sei, wann das Haus mieterfrei sein werde, sei die Reservierungsvereinbarung
geschlossen worden, die er nach Gesprächen mit beiden Parteien formuliert habe. Er
habe den Passus mit dem notariellen Vertrag aufgenommen, da nach seiner Meinung in
den Niederlanden ein Vertrag über den Hauskauf vor dem Notar Pflicht sei. Der
Übergang des Grundstücks und die Abwicklung über das Katasteramt könne seines
Wissens nicht von einem Immobilienmakler, sondern nur von einem Notar gemacht
werden. Er wisse nicht, ob er anlässlich der Unterzeichnung der
Reservierungsvereinbarung mit der Beklagten über deren Wirksamkeit gesprochen
habe. Jedenfalls sie dies gegen Ende November 1997 der Fall gewesen, als die
Beklagte ihn darauf angesprochen habe, dass nach Auskunft eines Rechtsanwalts die
Reservierungsvereinbarung keine Wirkung habe. Er - der Zeuge - habe erwidert, dass
seines Wissens die Rechtslage in den Niederlanden und in Deutschland
unterschiedlich sei. Er wisse nicht, ob im Zusammenhang mit der Unterzeichnung der
Reservierungsvereinbarung über die Maßgeblichkeit von niederländischem oder
deutschem Recht gesprochen worden sei. Er könne auch keine Auskunft darüber
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geben, ob darüber gesprochen worden sei, dass die Reservierungsvereinbarung
bindend sei. Beide Parteien seien sich jedenfalls bewusst gewesen, dass ein Haus
gekauft bzw. verkauft werden sollte. Er könne auch nichts dazu sagen, ob nach seinem
Eindruck die Parteien von der Anwendung niederländischen oder deutschen Rechts
ausgegangen seien. Die konkrete Frage, ob er erwähnt habe, dass niederländisches
Recht auf die Vereinbarung Anwendung finde, hat der Zeuge verneint.
Hiernach steht nicht fest, dass die Parteien die Anwendung niederländischen Rechts
vereinbart hätten. Der Zeuge Sch. hat die Behauptung der Klägerin, er habe als ihr
Vertreter bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen, dass mit der
Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung nach niederländischem Recht ein
wirksamer Vertrag zustande komme, nicht bestätigt. Seiner Aussage lässt sich nicht
entnehmen, dass sich die Parteien anlässlich der Vertragsverhandlungen überhaupt mit
der Frage des anzuwendenden Rechts und der Verbindlichkeit der
Reservierungsvereinbarung befasst hätten. Eine Wahl des niederländischen Rechts
kann hiernach nicht festgestellt werden.
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Zugunsten der Klägerin streitet auch nicht die Vermutung des Art. 28 Abs. 3 EGBGB,
wonach ein Vertrag über ein Grundstück die engsten Verbindungen zu dem Staat
aufweist, in dem das Grundstück belegen ist. Allerdings kann die vor der im Jahre 1986
erfolgten Neufassung des Gesetzes ergangene Rechtsprechung, wonach regelmäßig
eine stillschweigende Wahl inländischen Rechts anzunehmen war, wenn Inländer im
Inland Verträge über ausländische Grundstücke schlossen (vgl. BGHZ 53, 189 ff. (191)),
nicht ohne weiteres übernommen werden. Jedoch führt Art. 28 Abs. 5 EGBGB, wonach
die Vermutung des Abs. 3 nicht gilt, wenn sich aus der Gesamtheit der Umstände ergibt,
dass der Vertrag engere Verbindungen mit einem anderen Staat aufweist, häufig zum
selben Ergebnis (vgl. Staudinger-Magnus, BGB, 12. Aufl., Art. 28 EGBGB, Rdnr. 105 f.,
130; Palandt-Heldrich, BGB, 59. Aufl., Art. 28 EGBGB, Rdnr. 5; Münchener Komm.-
Martiny, BGB, 3. Aufl., Art. 28 EGBGB Rdnr. 56, 90 ff., 118). So hat das OLG Frankfurt
(RIW 95, 1033) für den schuldrechtlichen Vertrag über den Erwerb eines
Miteigentumsanteils an einer spanischen Eigentumswohnung im Time-Sharing-Modell
deutsches Recht angenommen, obwohl der Vertrag in Spanien unterzeichnet wurde. Als
Anknüpfungspunkte hat es ausreichen lassen, dass der Vertrag zwischen deutschen
Vertragspartnern mit Sitz bzw. ständigem Wohnsitz in Deutschland geschlossen wurde,
der Preis in DM ausgehandelt und auf das Konto einer Bank in Deutschland gezahlt
werden sollte. Auch das OLG München (NJW RR 89, 663 (665)) ist von einer
stillschweigenden Wahl des deutschen Rechts in einem Fall ausgegangen, in dem
beide Parteien deutsche Staatsangehörige waren, die ihren ständigen Wohnsitz in der
Bundesrepublik hatten, der Vertrag in Deutschland abgeschlossen wurde und das in
Spanien gelegene Objekt im Eigentum der deutschen Beklagten stand. Ferner hat das
OLG Nürnberg (NJW-RR 97, 1484 f.) für die schuldrechtliche Seite einer
"Verkaufsvereinbarung" über ein italienisches Grundstück die stillschweigende
Vereinbarung Deutschen Rechts im Hinblick darauf angenommen, dass alle
Vertragsbeteiligten deutsche mit Wohnsitz in der Bundesrepublik waren, der Vertrag in
deutscher Sprache verfasst und in Deutschland geschlossen wurde, sowie der
Kaufpreis in DM vereinbart wurde und unbeeinflusst von dem in Italien notariell zu
beurkundenden Kaufpreis bleiben sollte.
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Der vorliegende Fall ist hiermit vergleichbar. Die Parteien sind deutsche
Staatsangehörige mit Wohnsitz in Deutschland. Die Reservierungsvereinbarung wurde
in Deutschland unter Einschaltung eines deutschen Maklers in deutscher Sprache
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geschlossen, der Kaufpreis wurde in DM vereinbart. Die vorgesehene Einschaltung
eines niederländischen Notars sollte, wie der Zeuge Sch. bestätigt hat, nur im Hinblick
auf die sachenrechtliche Seite des Grundstücksgeschäfts, nämlich den
Eigentumsübergang und die katastermäßige Abwicklung, erfolgen. Die Vermutung des
Art. 28 Abs. 3 EGBGB ist somit widerlegt.
Da nach alledem deutsches Recht Anwendung findet, ist der Vertrag mangels notarieller
Beurkundung gem. § 313 BGB, der auch für Erwerbsverpflichtungen bezüglich
ausländischer Grundstücke gilt, unwirksam (BGHZ 103, 235 ff. (241); OLG Frankfurt,
RIW 95, 1033).
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Die Klägerin kann die Klage auch nicht auf Ansprüche aus culpa in contrahendo
stützen. Solche kommen grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn die Nichtigkeit des
Vertrages auf einem Wirksamkeitshindernis beruht, das aus der Sphäre des Schädigers
stammt. Handelt es sich dagegen um ein allgemeines Wirksamkeitshindernis, das nicht
dem Verantwortungsbereich einer Partei zugeordnet werden kann, so besteht
grundsätzlich kein Anspruch (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 276 Rdnr. 77;
Münchener Kommentar-Förschler, BGB, 3. Aufl., § 125 Rdnr. 44 ff.; BGHZ 116, 251 (257
f); OLG Frankfurt NJW-RR 97, 170 (172); OLG Hamm NJW RR 94, 243 (245)). So liegt
der Fall hier. Die Nichteinhaltung der Schriftform kann der Beklagten nicht zugerechnet
werden.
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Nach alledem war die Berufung der Klägerin mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO
zurückzuweisen.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711
Satz 1, 108 Abs. 1 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Klägerin: 72.000,00 DM.
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