Urteil des OLG Köln, Az. 11 U 19/00

OLG Köln: zustand, kaufpreis, garage, vermittler, akte, gebäude, freifläche, eigentumswohnung, rückabwicklung, geschäftsführer
Oberlandesgericht Köln, 11 U 19/00
Datum:
04.09.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
11. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Grund- und Teilurteil
Aktenzeichen:
11 U 19/00
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 18 O 472/97
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 17.12.1999 verkündete Urteil
der 18. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 18 O 472/97 - abgeändert.
1. Der Klageantrag ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug
befindet.
Zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des geltend
gemachten Anspruchs und über die Kosten des Berufungsverfahrens
wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen,
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d
1
Die in I. ansässigen Kläger erwarben von der Beklagten - ohne vorherige Besichtigung -
eine Eigentumswohnung nebst Garage in R. als Anlageobjekt. Mit der Klage nehmen
sie die Beklagte auf Rückabwicklung des Kaufvertrages in Anspruch.
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Ausweislich des notariellen Kaufvertrags vom 30.06.1995 (Bl. 1 ff. AH) beträgt der
Kaufpreis 288.360,00 DM (§ 4 Ziffer 1). Das bestehende Mietverhältnis wurde
übernommen (§ 5 Ziffer 1). Nach § 8 des Vertrages ist die Gewährleistung für sichtbare
und verborgene Mängel ausgeschlossen und der Vertragsbesitz verkauft, wie er steht
und liegt (die nachfolgenden Worte des Vertragstextes "und vom Käufer besichtigt
wurde" sind handschriftlich gestrichen), wobei allerdings der Verkäufer versichert, dass
ihm verborgene Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht bekannt sind (Bl.
10 f. AH). Die Beklagte übernahm die Kosten des Kaufvertrages sowie weitere im
Zusammenhang hiermit entstehende Kosten (§ 14). Die Kläger zahlten aus zwischen
den Parteien streitigen Gründen auf den Kaufpreis lediglich 268.360,00 DM. Sie wurden
in der Folge als Eigentümer des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen.
3
Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags trat für die Beklagte vorbehaltlich der
Genehmigung der Beklagten ein Herr E. auf. Ausweislich des bei der Akte befindlichen
Auszugs aus der Akte der Staatsanwaltschaft I. (31 Js 10730/96) hat dieser bei seiner
polizeilichen Beschuldigtenvernehmung am 10.06.1997 (Band II, Bl. 1474, 1479 ff.)
bekundet, der für die Beklagte tätige Vermittler sei ein Herr A. gewesen, dem er die
Kläger zugeführt habe; die Verkaufsgespräche seien nach seiner Kenntnis von Herrn A.
und einem Herrn Z. geführt worden; er habe lediglich den Klägern gesagt, er wisse eine
gute Möglichkeit Steuern zu sparen, er habe selbst eine Wohnung in R. gekauft. Aus
dem Aktenauszug ergibt sich, dass die Herren E., A. und Z. an verschiedenen
Grundstücksverkäufen beteiligt waren. Die Beklagte hat ausweislich eines an den
Kläger zu 3) gerichteten Schreibens vom 21.05.1996 (Band I, Bl. 124) bestätigt, dass
Herr A. der Vermittler der Wohnung gewesen sei.
4
Nach dem Erwerb versuchten die Kläger erfolglos, das Wohnungseigentum weiter zu
veräußern, nachdem die durch den Kauf erhoffte Steuerersparnis nicht eingetreten war.
Der beauftragte Anlageberater S. lehnte eine Vermarktung wegen des ihm bekannten
desolaten Zustands des Objekts ab (Schreiben vom 17.07.1996, Bl. 23 AH); in dem an
den Rechtsanwalt der Kläger gerichteten Schreiben vom 26.06.1997 (Bl. 24 ff. AH) teilte
er mit, wegen des Zustandes des Objekts schätze er den Verkaufswert auf 127.500,00
DM zuzüglich 3.000,00 DM für die Garage; in der eingehenden Objektbeschreibung
werden u.a. für nahezu sämtliche Räume und den Keller starke Feuchtigkeitsschäden
mitgeteilt.
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Mit der Klage verfolgen die Kläger- wie erfolglos bereits vorprozessual - ihr Ziel einer
Rückabwicklung des Kaufvertrages. Sie haben im Wesentlichen geltend gemacht: Der
Kaufvertrag sei nach § 138 Abs. 2 BGB sittenwidrig, weil zwischen dem gezahlten
Kaufpreis und dem Verkehrswert der Wohnung ein erhebliches Missverhältnis bestehe.
Sie seien geschäftlich unerfahren und dies sei ihr erster Immobilienkauf. Die Klage sei
auch aus § 463 BGB begründet. Die Beklagte habe die bestehenden Mängel offenbaren
müssen. Sie habe zudem in § 8 des Kaufvertrages versichert, ihr seien verborgene
Mängel nicht bekannt. Das Verhalten des Herrn E. müsse sich die Beklagte zurechnen
lassen. Dieser habe ihnen im Rahmen der Vertragsverhandlungen zugesichert, dass
sich sowohl die Wohnanlage als auch die Eigentumswohnung selbst in frisch
renoviertem Zustand befänden; die Außenfassade sei saniert worden und es habe ein
Austausch der Fenster und Fenstertüren stattgefunden. Tatsächlich sei aber die
Wohnung in desolatem Zustand gewesen. Herr E. habe ihnen dann Herrn A. vorgestellt,
der sämtliche Verhandlungen mit der finanzierenden Dresdner Bank geführt habe. Sie
hätten dann den Darlehensvertrag unterschriftsreif präsentiert bekommen. Herr E. habe
ihnen gegenüber behauptet, aufgrund der Vermietung der Eigentumswohnung sei ein
Nettomietzins von 10,00 DM/qm zu erzielen, was nicht zutreffe. Der Schaden betrage im
Hinblick auf die Höhe des aufgenommenen Kredits 287.000,00 DM, wobei auch die
gezahlten Prämien zu berücksichtigen seien.
6
Die Kläger haben zuletzt beantragt,
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1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 287.000,00 DM nebst 7 % Zinsen hieraus
seit dem 29.08.1996 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückgabe und
Rückübereignung des im Grundbuch des Amtsgerichts Wipperfürth für die
Gemarkung R. Blatt eingetragenen Miteigentumsanteils zu 334,15/10.000 an
dem rechtlich einheitlichen Grundstück der Gemarkung R. Flur , Flurstück
8
Gebäude- und Freifläche, I.straße 1, F.straße 30 zu 894 qm, Flurstück
Gebäude- und Freifläche, I.straße zu 2113 qm, Flurstück Gebäude- und
Freifläche, I.straße 3, 5, 7 zu 950 qm verbunden mit dem Sondereigentum an
der Wohnung im Erdgeschoss nebst Kellerraum und Garage, Aufteilungsplan
Nr. 1;
2. festzustellen, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.
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Die Beklagte hat beantragt,
10
die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte macht im Wesentlichen geltend: Eine sittenwidrige Schädigung liege nicht
vor. Bei der Berechnung des Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung
hätten die Kläger nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt. Ein gewährter
Nachlass, die mit verkaufte Garage und die Vertragkosten seien mitzurechnen. Auch
betrage die Wohnfläche 90,12 qm. Die behaupteten Mängel lägen nicht vor. Die
Beklagten hätten es sich im Übrigen selbst zuzuschreiben, dass sie die Wohnung nicht
besichtigt und die Augen vor der Realität verschlossen hätten. Herr E. sei ihr unbekannt;
sie habe lediglich Herrn A. als selbständigen Vermittler beauftragt, Kaufinteressenten zu
werben. Herr E. habe lediglich die Vertragsurkunde als vollmachtloser Vertreter
unterschrieben; ihre Genehmigung dieser Unterschrift habe sich allein auf den
Kaufvertrag beschränkt.
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Hinsichtlich der Einzelheiten des Sachvortrages in erster Instanz wird auf den
Tatbestand des angefochtenen Urteils und ergänzend auf die Schriftsätze nebst
Anlagen verwiesen.
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Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil die Klage abgewiesen. Wegen der
Begründung wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.
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Gegen das ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten am 22.12.1999 zugestellte
Urteil haben die Kläger mit einem am Montag, den 24.11.2000 beim Berufungsgericht
eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach entsprechender
Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit am 06.04.2000 eingegangenen
Schriftsätzen begründet.
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Mit der Berufung wiederholen und ergänzen die Kläger ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Sie machen im Wesentlichen geltend:
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Die Beklagte habe einen Fehler des Kaufobjekts arglistig verschwiegen, nämlich die
starken Feuchtigkeitsschäden, die bei Vertragsabschluss schon vorgelegen hätten.
Gerade weil sie, die Kläger, das Objekt nicht besichtigt hätten, habe über den Mangel
aufgeklärt werden müssen. Dass der Zeuge E. die Vertragsverhandlungen geführt habe,
entlaste die Beklagte nicht. Sie habe für eine Aufklärung sorgen müssen. Der Zeuge sei
nicht Dritter. Auch habe die Beklagte dessen vollmachtloses Handeln bei Abschluss des
Notarvertrages genehmigt. Der Zeuge E. habe von den Schäden gewusst, jedenfalls
habe er über seine mangelnde Beurteilungsgrundlage aufklären müssen. Er habe sie,
die Kläger, von einer Besichtigung des Objekts abgehalten und erklärt, eine
Besichtigung sei nicht notwendig, er habe das Objekt selbst in Augenschein
genommen, es sei neu renoviert und in Ordnung. Der Schaden betrage 287.000 DM.
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Der Anspruch auf Zahlung dieses Betrages ergebe sich aus den §§ 463 Satz 2, 428
BGB, aber auch aus cic und § 826 BGB. Jedenfalls bestehe ein Anspruch auf Zahlung
von 268.360,00 DM (gezahlter Kaufpreis) aus §§ 812, 428 BGB, weil der Vertrag gemäß
§ 138 Abs. 2 BGB nichtig sei. Der Wert der von den Klägern zu erbringenden
Hauptleistung habe 288.360,00 DM betragen. Auf eine etwaige spätere Reduzierung
komme es nicht an. Der tatsächliche Wert des Objekts belaufe sich nur auf 130.500 DM
(Wohnungswert 127.000,00 DM). Die Wohnfläche betrage nicht 90,12 qm, sondern nur
85 qm; der Wert der Garage betrage nur 3.000,00 DM. Damit sei der Kaufpreis um
120,0% überhöht; selbst bei 90,12 qm betrage die Überhöhung noch 107,75%. Die
subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB lägen angesichts der
Unerfahrenheit der Kläger in Grundstücksgeschäften vor. Auch der subjektive
Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB liege vor. Im Verhältnis zwischen gewerblichem
Vertragspartner und Verbraucher greife eine tatsächliche Vermutung. Die Übernahme
der Vertragsnebenkosten durch die Beklagte ändere an dieser Bewertung nichts. Eine
Steuerersparnis, wie sie mit dem Kauf bezweckt worden sei, sei bei den Klägern nicht in
Betracht gekommen.
Die Kläger beantragen,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihrem in erster Instanz
gestellten Antrag zu erkennen (mit dem Zusatz, dass an die Kläger als
Gesamtgläubiger zu zahlen ist) und Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft
zu gestatten.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen und Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft
zu gestatten.
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Sie treten den Ausführungen der Klägerin entgegen und wiederholen und ergänzen
ebenfalls ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Beklagte bestreitet, dass der Mangel bei
Vertragsabschluss vorgelegen habe. Sie macht geltend, sie sei von einer Besichtigung
des Objekts durch die Kläger ausgegangen. Sie stellt die rechnerischen Grundlagen für
eine Nichtigkeit des Kaufvertrages in Abrede.
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Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in zweiter Instanz wird auf die
Schriftsätze und die überreichten Unterlagen Bezug genommen.
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Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen E. und K.-H. S., durch
Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M., durch dessen
ergänzende Anhörung und durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing.
F.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Terminsprotokolle vom
16.02.2001 und 24.07.2002 (Bl. 193 ff. und 324 ff. d.A.) und das schriftliche Gutachten
vom 12.11.2001 (Bl. 251 ff. d.A.), Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
25
Die zulässige Berufung hat Erfolg.
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I. Das Landgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Die Kläger haben gegen die
Beklagte dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz, den sie in Form der
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Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung weiterer Kosten Zug um Zug gegen
Rückübertragung des Wohnungseigentums geltend machen können ("großer
Schadensersatz").
1. Der Anspruch ergibt sich aus § 463 Satz 2 BGB. Die Beklagte hat einen Fehler des
den Klägern veräußerten Wohnungseigentums arglistig verschwiegen. Davon ist der
Senat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme überzeugt.
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a) Das verkaufte Wohnungseigentum ist mit erheblichen Fehlern behaftet und war dies
auch schon zur Zeit des Kaufes. Dies ergibt sich aus den glaubhaften Aussagen der
Zeugen S. und den überzeugenden Ausführungen des vom Senat hinzu gezogenen
Sachverständigen M..
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aa) Dass sich die von den Klägern erworbene Wohnung, der Keller und die hofseitige
Hausfassade in einem katastrophalen Zustand befindet, weil die dort vorhandenen
Flächen stark durch Feuchtigkeit geschädigt sind, ergibt sich schon ohne Weiteres aus
den bei der Akte befindlichen Fotos in Hülle Bl. 165 d.A. und Hülle nach Bl. 209 d.A., die
nach den Feststellungen, die der Senat in dem Beweistermin vom 16.02.2001 getroffen
hat, weitgehend aus dem Jahr 1998 stammen, sowie aus den Fotos, die der
Sachverständige M. zu seinem Gutachten bei der Ortsbesichtigung am 22.08.2001
gefertigt hat (Bl. 276 ff. d.A.). Der Sachverständige hat die von ihm erfassten Bereiche in
seinem Gutachten im Einzelnen beschrieben. Danach sind zahlreiche Wandflächen in
der Wohnung feucht und von Schimmel befallen. In den Kellerräumen befinden sich
zahlreiche Putz- und Anstrichschäden, die durch Feuchtigkeit verursacht sind. In dem zu
der gekauften Wohnung gehörenden Kellerraum ist der auf der Außenwand
aufgetragene Putz durch Feuchtigkeit komplett in seiner Gefügestruktur zerstört worden.
Als Ursache der in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen hat der
Sachverständige durch die Bauweise im Jahre 1954 bedingte Wärmebrücken, dadurch
und durch ein nicht optimal darauf abgestimmtes Wohnverhalten der Mieter verursachte
Tauwasserbildung und nicht ausreichend ausgebildete Flächen zwischen den
Fensterrahmen und dem Mauerwerk festgestellt. Die Ursache der
Feuchtigkeitserscheinungen in den Kellerräumen ist nach den Feststellungen des
Sachverständigen von außen einfließendes Wasser.
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bb) Der Senat hat keinen Zweifel daran, dass der festgestellte Zustand jedenfalls im
Wesentlichen auch zur Zeit des Kaufs, also Mitte 1995, bereits vorhanden war.
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Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin E. S. waren seit dem Einzug der Zeugen S.
in die Wohnung im Jahre 1983 Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden. Dies hat der
Zeuge K.-H. S. glaubhaft bestätigt. Dieser Zeuge hat zwar bekundet, im Jahr 1983 seien
die Feuchtigkeitserscheinungen noch minimal gewesen, auch seien die
Feuchtigkeitserscheinungen vor dem Verkauf der Wohnung an die Kläger noch nicht so
gravierend gewesen, wie dies auf den Fotos zu sehen sei. Sie seien aber sehr wohl
erkennbar gewesen und er habe über die Jahre immer wieder Reparaturen ausgeführt,
indem er Putzschäden beseitigt, Trocknungsmaßnahmen vorgenommen und
Neuanstriche mit Isolierfarbe gegen Feuchtigkeit vorgenommen habe. Der zur Wohnung
gehörende Kellerraum habe von Anfang an wie auf den Bildern 10 und 11 ausgesehen;
überall im Keller sei (schon vor dem Verkauf an die Kläger) massiv Feuchtigkeit
vorhanden gewesen, so dass man mit dem Schraubenzieher locker Steine aus der
Wand habe heraus holen können.
32
Auch nach den Feststellungen des Sachverständigen M. waren die
Feuchtigkeitserscheinungen schon vor dem Jahr 1995 vorhanden. Zu diesem Punkt ist
der Sachverständige im letzten Senatstermin ausführlich angehört worden. Der
Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass der von ihm vorgefundene Zustand
durch die - nie grundlegend geänderten - baulichen Gegebenheiten bedingt sei und
deshalb nicht zweifelhaft sein könne, dass erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen auch
schon 1995 vorhanden waren, diese sich inzwischen allenfalls in ihrem Umfang
verstärkt haben können.
33
Diese Feststellung des Sachverständigen wird durch die Ausführungen des
sachverständigen Zeugen F. nicht in Frage gestellt. Auch der Zeuge hat bekundet, dass
sich die Ausgangsbedingungen für den heute vorgefundenen Zustand nicht geändert
haben. Er hat zwar ausgeführt, niemand könne genau sagen, wie sich ein solcher
Zustand, wie er heute festzustellen sei, in der Vergangenheit genau entwickelt habe; es
sei auch denkbar, dass ein plötzlicher Wechsel im Wohnverhalten explosionsartig zu
einem solchen Erscheinungsbild führe. Dies kann als richtig unterstellt werden, war aber
bei der von den Klägern gekauften Wohnung nach der Überzeugung des Senats nicht
der Fall. Nach den glaubhaften Aussagen der Zeugen S., die seit 1983 in der Wohnung
wohnen, waren auch 1995 schon erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden
und dies wird jedenfalls für das Jahr 1998 durch die vorliegenden Fotos bestätigt. In
diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass der Anlageberater S. bereits
1996 eine Vermarktung des Objekts wegen des ihm bekannten desolaten Zustands
abgelehnt hat (Schreiben vom 17.07.1996, Bl. 23 AH) und dass er in dem Schreiben
vom 26.06.1997 (Bl. 24 ff. AH) eingehend für nahezu sämtliche Räume der Wohnung
und den Keller starke Feuchtigkeitsschäden beschrieben hat. Auch diese Urkunden
sind ein ausreichendes Indiz dafür, dass den Aussagen der Zeugen S. und den
Feststellungen des Sachverständigen M. zu folgen ist. Weiterer Feststellungen zu
diesem Punkt bedarf es nicht.
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b) Die Beklagte hat die Kläger über den fehlerhaften Zustand des verkauften Objekts
unstreitig nicht aufgeklärt. Dazu wäre sie indes nach der festgestellten Sachlage
verpflichtet gewesen. Dass sie die erforderliche Aufklärung unterlassen hat, begründet
den Vorwurf der Arglist.
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aa) Erhebliche Unzulänglichkeiten eines Wohngebäudes beim Schutz gegen
Feuchtigkeit stellen ohne Zweifel nach der Verkehrsauffassung einen schwer zu
gewichtenden Umstand dar, der für die Kaufentscheidung von ganz erheblicher
Bedeutung ist. Der Verkäufer eines Hauses oder von Wohnungseigentum ist deshalb
verpflichtet, derartige Unzulänglichkeiten dem Kaufinteressenten zu offenbaren. Dies gilt
nicht nur dann, wenn der Verkäufer ein bestehendes Schadensbild in seinem ganzen
Ausmaß kennt. Eine Offenbarungspflicht besteht vielmehr schon dann, wenn aufgrund
greifbarer Anhaltspunkte der Verdacht erheblicher Mängel besteht (vgl. BGH, NJW-RR
1993, 1703, 1704; OLG Frankfurt, OLGR 1998, 39 f.). Beim Verschweigen eines
offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für
möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass
der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder
nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der
Arglist erfasst nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht
getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im
Sinne eines "Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches
Unwerturteil verbunden sein muss; es muss lediglich feststehen, dass der Veräußerer
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den Fehler für möglich gehalten hat (vgl. BGH, NJW 1995, 1549, 1550; 2001, 2326 f.).
Muss der Verkäufer aufgrund greifbarer Umstände davon ausgehen, dass der von ihm
zum Verkauf angebotene Grundbesitz erhebliche Feuchtigkeitsmängel aufweist, und
unterlässt er die insoweit gebotene Aufklärung des Verkäufers, handelt er mithin
arglistig (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 1703, 1704; OLG Frankfurt, a.a.O.).
bb) Nach diesem Maßstab hat die Beklagte arglistig gehandelt. Es spricht viel dafür,
dass sie den auswärtigen Klägern sehenden Auges ein desolates Objekt als Anlage
"angedreht" hat. Der Senat muss sich insoweit nicht festlegen. Denn - wie ausgeführt -
reicht es aus, dass die Beklagte bei dem Verkauf ausreichende Anhaltspunkte für
erhebliche Feuchtigkeitsmängel hatte. Daran kann nach Ansicht des Senats allerdings
überhaupt kein Zweifel bestehen.
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Die Zeugin S. hat glaubhaft bekundet, dass der Geschäftsführer der Beklagten zweimal
in der Wohnung gewesen sei. Einmal sei es um ein Heizungsproblem gegangen, das
andere Mal um eine Mieterhöhung. Dabei sei er unzweifelhaft auf die
Feuchtigkeitserscheinungen hingewiesen worden, sie, die Zeugin, habe einmal sogar
ein Möbelstück beiseite gerückt, damit er sich das ansehe; er habe aber nur
abgewunken oder mit der Schulter gezuckt. Der Zeuge S. hat sich nicht mehr konkret
daran erinnern können, ob die Beklagte auf die Feuchtigkeit in der Wohnung
angesprochen worden ist. Er hat allerdings bekundet, nach seiner Meinung habe der
Vermieter zumindest aufgrund der massiv überall im Keller vorhandenen Feuchtigkeit
und der Flecken auf der Außenwand, die vor dem Verkauf einfach nur übergestrichen
worden seien, Kenntnis von der Feuchtigkeit haben müssen. Auch der Sachverständige
M. hat in seinem Gutachten festgestellt, aufgrund des Zustandes der Fassadenfläche
und des Kellergeschosses habe seinerzeit von Fachleuten, die beruflich auch mit
Immobilien und Bauinvestitionen zu tun haben, auf eine rauminnenseitig geschädigte
Bausubstanz geschlossen werden können.
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Der Senat ist danach davon überzeugt, dass der Geschäftsführer der Beklagten - die
unter der Bezeichnung "Immobilien-Investitions-Gesellschaft" firmiert - ausreichende
Anhaltspunkte für den hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden offenbarungspflichtigen
Zustand des Objekts hatte. Dies betrifft zum einen den Zustand der Wohnung, der ihm
nach der Aussage der Zeugin S. bekannt war. Dabei kommt es nicht auf die genaue
Ursache des mangelhaften Zustands an. Selbst wenn dieser ausschließlich auf dem
Wohnverhalten der Zeugen S. beruht haben sollte, musste die Beklagte dies den
Kaufinteressenten offenbaren. Dies betrifft zum anderen den Zustand des Kellers, der
dem Geschäftsführer der Beklagten nach der Aussage des Zeugen S., den
Ausführungen des Sachverständigen und den vorliegenden Fotos keinesfalls
unbekannt sein konnte. Die Offenbarungspflicht bezog sich dabei nicht nur auf den zum
Sondereigentum gehörenden Kellerraum, sondern auf den Keller insgesamt, der
Gegenstand des Kauferwerbs (Gemeinschaftseigentum, Miteigentum) war. Der
Verkäufer von Wohnungseigentum ist auch hinsichtlich der Mängel des Gesamtobjekts
offenbarungspflichtig, die für den Erwerber von Bedeutung sein können. Es kann nicht
zweifelhaft sein, dass es für den Erwerber von Wohnungseigentum von erheblicher
Bedeutung sein kann, wenn der gesamte Kellerbereich durch eindringende Feuchtigkeit
geschädigt ist. Entsprechendes gilt für eine durch Feuchtigkeit verunstaltete
Außenfassade, insbesondere, wenn diese - wie hier - im Bereich der Außenfront vor
dem Verkauf lediglich übertüncht wird.
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Ungeachtet dessen kann sich die Beklagte nach Ansicht des Senats ohnehin nicht
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darauf berufen, nichts vom Zustand der Wohnung gewusst zu haben. Wenn dies der Fall
war, musste sie die Kaufinteressenten zumindest darauf hinweisen, dass ihr Angebot
ohne tatsächlich festgestellte Grundlage hinsichtlich des Zustandes und damit auch des
Wertes der Wohnung erfolgte. Die war um so mehr notwendig, weil die Wohnung als
Anlageobjekt verkauft werden sollte. Durch die Zusicherung, ihr seien keine
verborgenen Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum bekannt, erweckte die
Beklagte indes den Eindruck, der nicht verborgene Zustand des Objekts sei ihr bekannt
und insoweit bestehe kein Anlass zu besonderen Hinweisen.
Ob der Zeuge E., dessen vollmachloses Handeln die Beklagte genehmigt hat und
dessen Handeln sie sich zurechnen lassen muss (vgl. nur BGH NJW 1992, 899, 900),
unrichtige oder beschönigende Erklärungen abgegeben hat, kann danach dahin stehen.
Jedenfalls hätte die Beklagte dafür sorgen müssen, dass den Vermittlern ausreichende
Informationen über die bestehenden oder zu befürchtenden Mängel oder die fehlenden
Informationen über den Zustand des Objekts zur Verfügung standen, die sie an die
Kaufinteressenten weiter geben konnten. Dass dies geschehen sei, behauptet die
Beklagte - die ja ihre damalige Kenntnis bestreitet - selbst nicht.
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c) Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich die Beklagte demnach
nicht mit Erfolg berufen (§ 476 BGB).
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2. Auch wenn man die Auffassung vertreten wollte, die arglistige Verletzung der der
Beklagten obliegenden Aufklärungspflicht betreffe nicht einen Fehler des
Wohnungseigentums, sondern einen sonstigen für die Kaufentscheidung wesentlichen
Umstand, haftet die Beklagte. Der Anspruch der Kläger ergibt sich dann aus dem
Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (cic; vgl. BGH, NJW-RR 1993,
1703 f.).
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II. Der Senat entscheidet durch Grundurteil (§ 304 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Höhe
noch nicht entscheidungsreif. Die Parteien haben in erster Instanz darüber gestritten, ob
die Beklagte den Klägern im Rahmen der Rückabwicklung des Vertrages über den
gezahlten Kaufpreis hinaus weitere Beträge zu ersetzen hat. Dieser Gesichtspunkt hat
im Berufungsverfahren, in dem der Streit sich auf den Grund der Haftung konzentriert
hat, keine Rolle gespielt, so dass den Parteien, nachdem die Haftung der Beklagten
dem Grunde nach feststeht, Gelegenheit zu geben ist, dazu abschließend Stellung zu
nehmen. Erst aufgrund des erforderlichen ergänzenden Parteivorbringens sind die zur
Höhe erforderlichen Feststellungen zu treffen. Bereits jetzt kann aber über den
Feststellungsantrag entschieden werden. Dieser ist begründet, denn die Beklagte
befindet sich mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug.
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Zur Entscheidung über die Höhe des Anspruchs verweist der Senat die Sache gemäß §
538 Nr. 3 ZPO a.F. an das Landgericht zurück. Die Zurückverweisung erscheint als
sachdienlich (§ 540 ZPO a.F.), zumal zu erwarten ist, dass die Kläger nach dem Auszug
der Zeugen S. an die Beklagte mit weiteren Schadensersatzansprüchen heran treten,
über die im vorliegenden Rechtsstreit zur endgültigen Bereinigung des Streits mit
entschieden werden kann.
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Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens ist dem Schlussurteil des
Landgerichts vorzubehalten, da noch nicht feststeht, in welchem Umfang die Kläger
obsiegen werden.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
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Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 ZPO n.F.). Die Rechtssache hat
keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist auch
nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung
erforderlich. Der Rechtsstreit wirft keine ungeklärten Rechtsfragen auf; zur Beurteilung
stehen lediglich Sachfragen des Einzelfalls.
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Die Beschwer der Parteien übersteigt 20.000,00 EUR (§ 26 Ziffer 8 EGZPO).
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Berufungsstreitwert: 146.740,77 EUR = 287.000,00 DM
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