Urteil des OLG Köln, Az. 12 U 254/99

OLG Köln: bauvertrag, treu und glauben, geschäftsführer, kaufvertrag, bestätigung, haus, beurkundung, eigentümer, anzeige, grundstückserwerb
Oberlandesgericht Köln, 12 U 254/99
Datum:
29.06.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
12. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
12 U 254/99
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 17 O 155/99
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 05.11.1999 - 17 O 155/99 - wird auf ihre Kosten
zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann
die Zwangsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 10.000 DM, wenn nicht die Beklagten entsprechende Sicherheit
erbringen. Als Mittel der Sicherheitsleistung wird auch die
selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder
öffentlichen Sparkasse zugelassen.
T a t b e s t a n d :
1
Die Klägerin, der von den Beklagten ein Auftrag zur Errichtung einer Doppelhaushälfte
erteilt worden ist, nimmt die Beklagten auf Zahlung entgangenen Gewinns bzw. einer
Entschädigung in Anspruch, nachdem der Vertrag von beiden Seiten gekündigt worden
ist. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
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Auf eine von der Klägerin geschaltete Zeitungsanzeige mit dem Inhalt: "B.G.-H.: In sehr
ruhiger, aber verkehrsgünstiger Ortsrandlage planen und bauen wir Ihr Wunschhaus,
freistehend oder als Doppelhaushälfte, auf Grundstücken von ca. 318 - 367 m2 mit dem
E.-Sicherheitspaket zum Festpreis" (GA 85) setzten sich die Beklagten mit der Klägerin
in Verbindung. Am 12.6.1998 erteilten sie der E. Architektur und Bauplanung GmbH (die
unter derselben Anschrift domiziliert wie die Klägerin und deren Geschäftsführer K. auch
Geschäftsführer der Klägerin ist) einen Planungsauftrag gem. HOAI für das
Leistungsbild des § 15 (Vorplanung) betreffend ein Bauvorhaben auf einem
katastermäßig konkret bezeichneten Grundstück (GA 113). Unter dem 30.6.1998
erteilten die Beklagten der Klägerin den Auftrag zur Ausführung eines im Einzelnen
beschriebenen Bauvorhabens unter konkreter Bezeichnung des Grundstücks zum
Festpreis von 330.000 DM (GA 14). Bei Unterzeichnung dieses Auftrags lag ein Entwurf
eines Grundstückskaufvertrags vor, der dem später abgeschlossenen entsprach; aus
dem Entwurf war der Eigentümer jedoch nicht ersichtlich. Die Fälligkeit der ersten Rate
des vereinbarten Festpreises für das Bauvorhaben wurde mit den
Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises für das Grundstück verknüpft (GA 19). Den
Beklagten wird in dem Bauvertrag ein Rücktrittsrecht eingeräumt u.a. für die Fälle, dass
sie das Grundstück nicht erwerben können, dass eine Lastenfreistellung durch den
Verkäufer nicht erfolgt oder eine zugesicherte Bebaubarkeit nicht möglich ist (GA 20).
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Mit Schreiben vom 7.7.1998, das die Beklagten am 8.7.1998 unterschriftlich
"anerkannten" (GA 22/4), bestätigte die Klägerin den ihr erteilten Auftrag. Am 15.7.1998
schlossen die Beklagten mit dem ihnen an diesem Tag erstmals vorgestellten
Eigentümer O. den notariell beurkunden Kaufvertrag über das Grundstück, auf das sich
die vorerwähnten Verträge beziehen (GA 86). Mit anwaltlichem Schreiben vom 4.9.1998
(GA 25) ließen die Beklagten der Klägerin mitteilen, sie seien nicht bereit, die Klägerin
mit der Durchführung des Bauvorhabens zu beauftragen. Mit weiteren Schreiben vom 8.
und 29.9.1998 (GA 32, 34) brachten sie zum Ausdruck, sie wünschten nicht, dass die
Klägerin Arbeiten auf dem Grundstück durchführe. Die Klägerin erklärte daraufhin mit
Schreiben vom 7.10.1998 die Kündigung des Bauvertrags unter Bezugnahme auf § 9
VOB/B.
In einem am 12.10.1998 notariell beurkundeten Vertrag (GA 99) haben die Beklagten
und der Grundstückseigentümer O. festgehalten, die Beklagten hätten im Zeitpunkt des
Kaufver-tragsabschlusses diesen und den Bauvertrag jeweils nicht ohne den anderen
abgeschlossen; da die Vertragsparteien Zweifel an der Wirksamkeit des früher
geschlossenen Kaufvertrags hätten, schlossen sie sodann einen neuen Kaufvertrag zu
den früheren Bedingungen. Aufgrund dieses Kaufvertrags erfolgte die Umschreibung
des Grundstücks auf die Beklagten.
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Gegenüber dem Klagebegehren haben die Beklagten in erster Linie eingewandt, der
Bauvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, da er wegen der gegebenen
rechtlichen Verknüpfung mit dem zeitlich nachfolgend abgeschlossenen Kaufvertrag
über das Grundstück, auf dem das Haus errichtet werden sollte, hätte notariell
beurkundet werden müssen. Die Beklagten haben zudem weitere
Wirksamkeitsbedenken erhoben. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien
im ersten Rechtszug sowie der von ihnen gestellten Anträge wird auf das Urteil des
Landgerichts Bezug genommen, das die Klage im Wesentlichen abweist.
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Die Klägerin hat gegen das ihr am 18.11.1999 zugestellte Urteil am Montag, den
20.12.1999 Berufung eingelegt und nach Frist-verlängerung bis zum 20.2.2000 mit am
Montag, den 21.2.2000 eingegangenen Schriftsatz ihr Rechtsmittel begründet, mit dem
sie den abgewiesenen Teil der Klage weiter verfolgt. Sie vertritt die Auffassung, der
Bauvertrag sei nicht beurkundungs-bedürftig gewesen, zumindest sei aber eine Heilung
der Formunwirksamkeit eingetreten. Die anderen von den Beklagten erhobenen
Einwendungen gegen die Rechtswirksamkeit hält sie ebenfalls für unbegründet.
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Sie beantragt,
7
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an sie insgesamt 60.981,46 DM nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu
zahlen.
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Die Beklagten, die um Zurückweisung des Rechtsmittels bitten, treten den
Rechtsausführungen der Klägerin entgegen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Berufung der Klägerin ist zulässig, jedoch nicht begründet. Das Landgericht hat die
Klage zu Recht im Wesentlichen abgewiesen, da der Klägerin der geltend gemachte
Anspruch nicht zusteht; ein wirksamer Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses ist
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zwischen den Parteien nämlich nicht zustande gekommen.
1.
12
Der Einwand der Beklagten, ein wirksamer Bauvertrag sei bereits deshalb nicht
zustandegekommen, weil die Auftragsbestätigung der Klägerin vom 7.7.1998 von deren
technischem Leiter unter-zeichnet worden sei, der nicht Geschäftsführer der Klägerin
sei, greift nicht durch, ohne das es darauf ankommt, ob unter der "E.-Geschäftsleitung"
gem. Ziffer 7 des Auftrags nur die als Geschäftsführer gesetzlich zur Vertretung der
Klägerin berufenen Personen zu verstehen sind oder nicht auch Angestell-te mit
Leitungsfunktionen hierunter fallen und ob der die Auftragsbestätigung unterzeichnende
technische Leiter H. ggfls. zu letzterem Personenkreis gehört. Denn individuelle
Vertragsabreden haben vor allgemeinen Geschäftsbedingungen, zu denen die Nr. 7 des
Auftrags vom 30.6.1998 unstreitig gehört, den Vorrang (§ 4 AGBG) und die Parteien
haben sich in zumindest konkludenter Abweichung von diesen AGB individuell dahin
geeinigt, dass der Auftrag mit den ergänzenden Bemerkungen in der Bestätigung vom
7.7.1998 angenommen und damit der Bauvertrag abgeschlossen sein sollte unabhängig
davon, ob die Unterschrift auf der Bestätigung von einem Geschäftsführer der Klägerin
stammt. Dies ergibt sich aus der unterschriftlichen "Anerkennung" durch die beklagte
Ehefrau sowie dem nach-folgenden Geschehensablauf. Denn gerade nach dem Vortrag
der Beklagten hätten sie den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen, wenn sie nicht
davon ausgegangen wären, zuvor mit der Klägerin den Bauvertrag abgeschlossen zu
haben. Ob die Unterschrift unter der Auftragsbestätigung von einem der Geschäftsführer
gem. § 35 GmbHG stammte, spielte für sie dabei ersichtlich keine Rolle, zumal sie dies -
wenn es ihnen nicht ohnehin positiv bekannt war - zumindest unschwer hätten erkennen
können, da die Geschäftsführer der Klägerin (wie es § 35a I GmbHG vorschreibt) auf der
Auftragsbestätigung namentlich aufgeführt sind.
13
2.
14
Das Landgericht hat jedoch zu Recht dahin entschieden, dass der Bauvertrag wegen
Nichteinhaltung der Form des § 313 S. 1 BGB gem. § 125 BGB unwirksam.
15
Der Vertrag begründet zwar (unstreitig) keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten
zum Grundstückserwerb und auch ein mittelbarer Zwang, wie er sich z.B. aus der
Vereinbarung von Vertragsstrafen oder ähnlichen Nachteilen für den Fall des
unterlassenen Erwerbs eines Grundstücks ergibt und der zur Beurkundungsbedürftigkeit
führen kann, wird auf die Beklagten durch den hier zu beurteilenden Vertrag nicht
ausgeübt. Es ist jedoch allgemein anerkannt, dass auch für sich allein nicht
formbedürftige Vereinbarungen dann notariell zu beurkunden sind, wenn sie mit einem
Grundstücksvertrag rechtlich zusammen- hängen. Eine solche Verknüpfung wird dann
angenommen, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart
voneinander abhängig sind, dass sie "miteinander stehen und fallen" (st. Rspr.; vgl. nur
BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829, 830). Dabei ist nicht erforderlich, dass an jedem der
Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt sind (BGH a.a.O u. BGHZ 78,
346, 348 = NJW 1981, 274, 275).
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Vorliegend kann ein solcher Verknüpfungswille der Parteien festgestellt werden. Zwar
sind die Vereinbarungen der Parteien in verschiedenen Urkunden niedergelegt worden,
was eine Vermutung dafür begründen soll, dass die Verträge nicht in rechtlichem
Zusammenhang stehen sollen (so BGH a.a.O.). Diese Vermutung verliert aber deutlich
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an Gewicht, wenn der Partner des Grundstückskaufvertrags ein Dritter ist, der an dem
Bauvertrag in keiner Weise beteiligt ist, weil in diesen Fällen eine formale Trennung der
beiden Verträge näherliegt (so zutreffend OLG Hamm BauR 1998, 545, 546). So war es
vorliegend, da eine Beteiligung des Grundstückseigentümers O. an dem Bauvertrag
nicht in Betracht kam. Ob bei dieser Konstellation überhaupt noch Raum für eine
Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit der Vereinbarungen ist, erscheint fraglich.
Dies bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung, denn jedenfalls wäre eine
solche Vermutung widerlegt.
Zum einen ist bereits zu berücksichtigen, dass die Beklagten seinerzeit nicht
Eigentümer eines Grundstücks waren und auch der Erwerb eines nicht von der Klägerin
vermittelten Grund-stücks von ihnen nicht beabsichtigt war, ein Haus aber ohne
Grundstück nicht errichtet werden kann. Dieser Gesichtspunkt vermag nach der
vorstehend zitierten Rspr. des BGH zwar "allein" bzw. "ohne weiteres" den rechtlichen
Zusammenhang zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag nicht zu begründen.
Dieser Umstand steht hier jedoch nicht allein. Es kommt nämlich hinzu, dass sich
bereits die Anzeige der Klägerin nicht nur auf die Errichtung eines Bauwerks bezog,
sondern die Häuser, zu deren Errichtung sie sich erbot, auf ganz bestimmten
Grundstücken stehen sollten, wobei die "sehr ruhige, aber verkehrsgünstige
Ortsrandlage" dieser Grundstücke ein entscheidendes Werbeargument war. Diese
Anzeige war ohne weiteres dahin zu verstehen, dass die Klägerin dazu in der Lage und
gewillt war, den Bauinteressenten auch das für die Errichtung des Hauses erforderliche
und von ihr konkret dafür vorgesehene Grundstück zu verschaffen. Aufgrund dieses
Anerbietens der Klägerin mußte diese dann, wenn entgegen- stehende besondere
Umstände nicht gegeben waren, davon ausgehen, dass die Interessenten, die sich an
sie wandten, nicht nur ein Haus als bloßes Bauwerk bei ihr ihn Auftrag geben wollten,
sondern auch das dazu von ihr zur Bebauung ins Auge gefaßte Grundstück erwerben
wollten. Dafür, dass die Beklagten bei Abschluss des Bauvertrags abweichende
Vorstellungen hatten, die gegen einen Verknüpfungswillen sprechen könnten, ist nichts
ersichtlich. Ein Vertrag der Beklagten mit der Klägerin lediglich über die Errichtung einer
Doppelhaushälfte kam für diese nicht in Betracht, was für die Klägerin unzweifelhaft
erkennbar war; dies genügt, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender
Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen zu bejahen (BGH NJW 1981, 274,
275; Koeble NJW 1992, 1142, 1143). Denn wenn der Grundstückskaufvertrag nur unter
der Bedingung gelten soll, dass auch der formlose Vertrag zustande kommt, ist der
Normzweck des § 313 S. 1 BGB berührt. Der Notar kann die Beteiligten nur dann vor
unüberlegten Dispositionen bewahren und den Schutzzweck des § 313 BGB erfüllen,
wenn er alle Vertragsbedingungen kennt (so zutreffend Sigle/Maurer NJW 1984, 2657,
2660/2661).
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Dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit waren, das Grundstück auch
ohne Bebauung durch die Klägerin zu erwerben, ist insoweit ohne Belang. Denn
entscheidungserheblich ist nicht die Bereitschaft der Beklagten zum isolierten Erwerb
des Grundstücks, sondern nur die Bereitschaft zu einem isolierten Bauvertrag, die nicht
gegeben war (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1995, 1045).
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Es kommt hinzu, dass während der Verhandlungen der Parteien zudem offensichtlich
war, dass auch die Klägerin den Beklagten den Erwerb des Grundstücks nur dann
ermöglichen wollte, wenn mit ihr ein Bauvertrag geschlossen wurde. Dies belegt schon
der Umstand, dass die Klägerin nicht als Makler tätig geworden ist, der durch die bloße
Herbeiführung von Vertragsabschlüssen sein Honorar verdient, sondern nur der
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Abschluss eines Kaufvertrags zwischen den Beklagten und dem
Grundstückseigentümer in Verbindung mit einem Bauvertrag zwischen der Klägerin und
den Beklagten der Klägerin wirtschaftlichen Nutzen einbrachte. Für sie war die
Vermittlung eines Kaufvertrags überhaupt nur dann von Interesse, wenn im
Zusammenhang damit ein Bauvertrag mit ihr selbst geschlossen wurde. Es fehlt
jeglicher Anhalt dafür, dass die Klägerin bereit gewesen wäre, den Grundstückserwerb
der Beklagten auch ohne Abschluss des Bauvertrags zu vermitteln. Dies zeigt
insbesondere die Vorgehensweise der Klägerin, den Beklagten zwar das Grundstück zu
zeigen und ihnen dessen Erwerb als möglich darzustellen, ihnen jedoch den
Grundstückseigentümer vorerst nicht zu benennen. Die Klägerin hat den Beklagten
zuerst den Antrag zum Abschluss des Bauvertrags zur Unterzeichnung vorgelegt und
dieses Angebot angenommen und damit den Bauvertrag abgeschlossen; erst danach
wurde der Beurkundungstermin für den Grundstückskaufvertrag festgelegt und die
Person des Eigentümers und Verkäufers wurde den Beklagten schließlich erst in
diesem Termin (und damit zum spätest möglichen Zeitpunkt) offenbart.
Der Bauvertrag bezog sich auch konkret auf ein ganz bestimmtes Grundstück und die
Regelung der Fälligkeit des Werklohns der Klägerin knüpft an die Bestimmungen des
Grundstückskaufvertrags an, was zusätzlich die rechtliche Verknüpfung der beiden
Rechtsgeschäfte dokumentiert und zur Beurkundungsbedürftigkeit der gesamten
Regelung führt (vgl. dazu BGH NJW 1994, 721 = BauR 1994, 239 u. OLG Hamburg
DNotZ 1983, 625, 627).
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Die Klägerin hat auch keine Umstände aufzuzeigen vermocht, aus denen sich ergibt,
dass die Beklagten einen konkreten Anlass gehabt haben könnten, den Bauvertrag
bereits vor dem Erwerb des Grundstücks abzuschließen. Ein solcher Anlass könnte
bestanden haben, wenn Preisänderungen drohten oder angekündigt waren oder
sonstige wirtschaftlich vernünftige Gründe dafür gesprochen hätten, insoweit bereits
vorab eine vertragliche Bindung einzugehen (vgl. dazu BGH NJW 1994, 721, 722 =
BauR 1994, 239, 240). Wie vorstehend dargestellt, gab es aber nur wirtschaftliche
Gründe im Interesse der Klägerin, die Beklagten bereits vertraglich zu binden, noch
bevor sie über das Grundstück verfügten, das nach der von der Klägerin entwickelten
Planung bebaut werden sollte.
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Der Umstand, dass den Beklagten im Bauvertrag ein Rücktritts-recht eingeräumt wird, ist
nicht geeignet, die rechtliche Verknüpfung zwischen ihm und dem bei Abschluss dieses
Vertrags vorgesehenen und später auch abgeschlossenen Grundstückskauf-vertrag zu
verhindern oder zu beseitigen. In der Entscheidung BGHZ 101, 396 = NJW 1988, 132,
die die vom rechtlichen Ansatz her gleichgelagerte Frage nach der Formbedürftigkeit
von Treu-handverträgen im Bauherrenmodell behandelt, wird überzeugend darauf
hingewiesen, dass insoweit nichts anderes gelten könne als in den Fällen, in denen ein
Grundstückskaufvertrag ein Rücktrittsrecht beinhaltet: Auch dann ist der Kaufvertrag
unzweifelhaft beurkundungsbedürftig. Vorliegend ist entschei-dend, dass der Bauvertrag
auch und gerade dann wirksam sein sollte, wenn die Beklagten gemäß dem in erster
Linie verfolgten Zweck von dem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machten. Dem
eingeräumten Rücktrittsrecht kommt deshalb für die Frage der
Beurkundungsbedürftigkeit keine entscheidende Bedeutung zu (so auch BGH NJW-RR
1990, 340, 341).
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3.
24
Der Formmangel ist auch nicht nachträglich geheilt worden.
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Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die aufgrund der erneuten
Beurkundung vom 12.10.1998 erfolgte Auflassung und Umschreibung auf die Beklagten
keine Heilungswirkung gem. § 313 S. 2 BGB hat.
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Soweit die Berufung unter Bezugnahme auf BGHZ 82, 398 (= NJW 1982, 759) geltend
macht, ein Formmangel des Bauvertrags sei bereits durch die Beurkundung des
Grundstückskaufvertrags am 15.7.1998 in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2
BGB geheilt worden, verkennt sie die Aussage dieser Entscheidung. Der BGH hat
lediglich dahin entschieden, dass eine form-unwirksam eingegangene Verpflichtung zur
Veräußerung eines Grundstücks über die Regelung in § 313 S. 2 BGB hinaus (die
grundsätzlich auf die Auflassung und Eintragung im Grundbuch abstellt) bereits dann in
Betracht kommt, wenn die Verpflichtung nachträglich formwahrend erneut eingegangen
wird. Ein vergleichbarer Sachverhalt ist vorliegend jedoch nicht gegeben, denn der
Bauvertrag, der nach den vorstehenden Ausführungen beurkundungsbedürftig war, ist
am 15.7.1998 gerade nicht erneut (formwirksam) abgeschlossen worden.
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Auch eine stillschweigende formwahrende Bestätigung (§ 141 BGB) durch die
Beurkundung vom 15.7.1998 scheidet aus, da die Klägerin an diesem Vorgang nicht
beteiligt war.
28
4.
29
Die Beklagten sind auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht
gehindert, sich gegenüber dem Zahlungs-begehren der Klägerin auf die Nichtigkeit des
Bauvertrags zu berufen. Auch hierzu kann auf die Ausführungen im angefochtenen
Urteil verwiesen werden.
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Soweit die Berufung darauf hinweist, die Beklagten hätten in der von ihnen entworfenen
Aufhebungsvereinbarung (GA 31) beansprucht, die Bauplanungen und -entwürfe
unentgeltlich benutzen zu dürfen, mag es zwar zutreffen, dass dieses Begehren der
Beklagten nicht gerechtfertigt ist. Soweit es um von der E. Architektur und Bauplanungs
GmbH aufgrund des Auftrags vom 12.6.1998 gefertigte Pläne und Entwürfe geht, kann
die Klägerin sich darauf ohnehin nicht berufen, weil ihre Rechtsposition davon nicht
berührt wird. Falls sie auch schon selbst Pläne/ Entwürfe gefertigt und den Beklagten
überlassen hat, steht es ihr frei, deren Herausgabe gem. § 812 BGB zu beanspruchen.
Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind derartige Ansprüche nicht. Für die
Frage, ob die Beklagten sich gegenüber einem vertraglichen Erfüllungs- bzw.
Schadensersatzverlangen der Klägerin auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen
können, ist dieser Vorgang zudem ohne jegliche Bedeutung.
31
5.
32
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Beschwer der Klägerin und Berufungsstreitwert: 60.281,46 DM.
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