Urteil des OLG Köln vom 29.06.2000

OLG Köln: bauvertrag, treu und glauben, geschäftsführer, kaufvertrag, bestätigung, haus, beurkundung, eigentümer, anzeige, grundstückserwerb

Oberlandesgericht Köln, 12 U 254/99

Datum:

29.06.2000

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

12. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

12 U 254/99

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 17 O 155/99

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des

Landgerichts Köln vom 05.11.1999 - 17 O 155/99 - wird auf ihre Kosten

zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann

die Zwangsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe

von 10.000 DM, wenn nicht die Beklagten entsprechende Sicherheit

erbringen. Als Mittel der Sicherheitsleistung wird auch die

selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder

öffentlichen Sparkasse zugelassen.

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin, der von den Beklagten ein Auftrag zur Errichtung einer Doppelhaushälfte

erteilt worden ist, nimmt die Beklagten auf Zahlung entgangenen Gewinns bzw. einer

Entschädigung in Anspruch, nachdem der Vertrag von beiden Seiten gekündigt worden

ist. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Auf eine von der Klägerin geschaltete Zeitungsanzeige mit dem Inhalt: "B.G.-H.: In sehr

ruhiger, aber verkehrsgünstiger Ortsrandlage planen und bauen wir Ihr Wunschhaus,

freistehend oder als Doppelhaushälfte, auf Grundstücken von ca. 318 - 367 m2 mit dem

E.-Sicherheitspaket zum Festpreis" (GA 85) setzten sich die Beklagten mit der Klägerin

in Verbindung. Am 12.6.1998 erteilten sie der E. Architektur und Bauplanung GmbH (die

unter derselben Anschrift domiziliert wie die Klägerin und deren Geschäftsführer K. auch

Geschäftsführer der Klägerin ist) einen Planungsauftrag gem. HOAI für das

Leistungsbild des § 15 (Vorplanung) betreffend ein Bauvorhaben auf einem

katastermäßig konkret bezeichneten Grundstück (GA 113). Unter dem 30.6.1998

erteilten die Beklagten der Klägerin den Auftrag zur Ausführung eines im Einzelnen

beschriebenen Bauvorhabens unter konkreter Bezeichnung des Grundstücks zum

Festpreis von 330.000 DM (GA 14). Bei Unterzeichnung dieses Auftrags lag ein Entwurf

eines Grundstückskaufvertrags vor, der dem später abgeschlossenen entsprach; aus

dem Entwurf war der Eigentümer jedoch nicht ersichtlich. Die Fälligkeit der ersten Rate

des vereinbarten Festpreises für das Bauvorhaben wurde mit den

Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises für das Grundstück verknüpft (GA 19). Den

Beklagten wird in dem Bauvertrag ein Rücktrittsrecht eingeräumt u.a. für die Fälle, dass

sie das Grundstück nicht erwerben können, dass eine Lastenfreistellung durch den

Verkäufer nicht erfolgt oder eine zugesicherte Bebaubarkeit nicht möglich ist (GA 20).

Mit Schreiben vom 7.7.1998, das die Beklagten am 8.7.1998 unterschriftlich

"anerkannten" (GA 22/4), bestätigte die Klägerin den ihr erteilten Auftrag. Am 15.7.1998

schlossen die Beklagten mit dem ihnen an diesem Tag erstmals vorgestellten

Eigentümer O. den notariell beurkunden Kaufvertrag über das Grundstück, auf das sich

die vorerwähnten Verträge beziehen (GA 86). Mit anwaltlichem Schreiben vom 4.9.1998

(GA 25) ließen die Beklagten der Klägerin mitteilen, sie seien nicht bereit, die Klägerin

mit der Durchführung des Bauvorhabens zu beauftragen. Mit weiteren Schreiben vom 8.

und 29.9.1998 (GA 32, 34) brachten sie zum Ausdruck, sie wünschten nicht, dass die

Klägerin Arbeiten auf dem Grundstück durchführe. Die Klägerin erklärte daraufhin mit

Schreiben vom 7.10.1998 die Kündigung des Bauvertrags unter Bezugnahme auf § 9

VOB/B.

In einem am 12.10.1998 notariell beurkundeten Vertrag (GA 99) haben die Beklagten

und der Grundstückseigentümer O. festgehalten, die Beklagten hätten im Zeitpunkt des

Kaufver-tragsabschlusses diesen und den Bauvertrag jeweils nicht ohne den anderen

abgeschlossen; da die Vertragsparteien Zweifel an der Wirksamkeit des früher

geschlossenen Kaufvertrags hätten, schlossen sie sodann einen neuen Kaufvertrag zu

den früheren Bedingungen. Aufgrund dieses Kaufvertrags erfolgte die Umschreibung

des Grundstücks auf die Beklagten.

Gegenüber dem Klagebegehren haben die Beklagten in erster Linie eingewandt, der

Bauvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, da er wegen der gegebenen

rechtlichen Verknüpfung mit dem zeitlich nachfolgend abgeschlossenen Kaufvertrag

über das Grundstück, auf dem das Haus errichtet werden sollte, hätte notariell

beurkundet werden müssen. Die Beklagten haben zudem weitere

Wirksamkeitsbedenken erhoben. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien

im ersten Rechtszug sowie der von ihnen gestellten Anträge wird auf das Urteil des

Landgerichts Bezug genommen, das die Klage im Wesentlichen abweist.

Die Klägerin hat gegen das ihr am 18.11.1999 zugestellte Urteil am Montag, den

20.12.1999 Berufung eingelegt und nach Frist-verlängerung bis zum 20.2.2000 mit am

Montag, den 21.2.2000 eingegangenen Schriftsatz ihr Rechtsmittel begründet, mit dem

sie den abgewiesenen Teil der Klage weiter verfolgt. Sie vertritt die Auffassung, der

Bauvertrag sei nicht beurkundungs-bedürftig gewesen, zumindest sei aber eine Heilung

der Formunwirksamkeit eingetreten. Die anderen von den Beklagten erhobenen

Einwendungen gegen die Rechtswirksamkeit hält sie ebenfalls für unbegründet.

Sie beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu

verurteilen, an sie insgesamt 60.981,46 DM nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu

zahlen.

Die Beklagten, die um Zurückweisung des Rechtsmittels bitten, treten den

Rechtsausführungen der Klägerin entgegen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, jedoch nicht begründet. Das Landgericht hat die

Klage zu Recht im Wesentlichen abgewiesen, da der Klägerin der geltend gemachte

Anspruch nicht zusteht; ein wirksamer Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses ist

zwischen den Parteien nämlich nicht zustande gekommen.

Der Einwand der Beklagten, ein wirksamer Bauvertrag sei bereits deshalb nicht

zustandegekommen, weil die Auftragsbestätigung der Klägerin vom 7.7.1998 von deren

technischem Leiter unter-zeichnet worden sei, der nicht Geschäftsführer der Klägerin

sei, greift nicht durch, ohne das es darauf ankommt, ob unter der "E.-Geschäftsleitung"

gem. Ziffer 7 des Auftrags nur die als Geschäftsführer gesetzlich zur Vertretung der

Klägerin berufenen Personen zu verstehen sind oder nicht auch Angestell-te mit

Leitungsfunktionen hierunter fallen und ob der die Auftragsbestätigung unterzeichnende

technische Leiter H. ggfls. zu letzterem Personenkreis gehört. Denn individuelle

Vertragsabreden haben vor allgemeinen Geschäftsbedingungen, zu denen die Nr. 7 des

Auftrags vom 30.6.1998 unstreitig gehört, den Vorrang (§ 4 AGBG) und die Parteien

haben sich in zumindest konkludenter Abweichung von diesen AGB individuell dahin

geeinigt, dass der Auftrag mit den ergänzenden Bemerkungen in der Bestätigung vom

7.7.1998 angenommen und damit der Bauvertrag abgeschlossen sein sollte unabhängig

davon, ob die Unterschrift auf der Bestätigung von einem Geschäftsführer der Klägerin

stammt. Dies ergibt sich aus der unterschriftlichen "Anerkennung" durch die beklagte

Ehefrau sowie dem nach-folgenden Geschehensablauf. Denn gerade nach dem Vortrag

der Beklagten hätten sie den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen, wenn sie nicht

davon ausgegangen wären, zuvor mit der Klägerin den Bauvertrag abgeschlossen zu

haben. Ob die Unterschrift unter der Auftragsbestätigung von einem der Geschäftsführer

gem. § 35 GmbHG stammte, spielte für sie dabei ersichtlich keine Rolle, zumal sie dies -

wenn es ihnen nicht ohnehin positiv bekannt war - zumindest unschwer hätten erkennen

können, da die Geschäftsführer der Klägerin (wie es § 35a I GmbHG vorschreibt) auf der

Auftragsbestätigung namentlich aufgeführt sind.

Das Landgericht hat jedoch zu Recht dahin entschieden, dass der Bauvertrag wegen

Nichteinhaltung der Form des § 313 S. 1 BGB gem. § 125 BGB unwirksam.

Der Vertrag begründet zwar (unstreitig) keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten

zum Grundstückserwerb und auch ein mittelbarer Zwang, wie er sich z.B. aus der

Vereinbarung von Vertragsstrafen oder ähnlichen Nachteilen für den Fall des

unterlassenen Erwerbs eines Grundstücks ergibt und der zur Beurkundungsbedürftigkeit

führen kann, wird auf die Beklagten durch den hier zu beurteilenden Vertrag nicht

ausgeübt. Es ist jedoch allgemein anerkannt, dass auch für sich allein nicht

formbedürftige Vereinbarungen dann notariell zu beurkunden sind, wenn sie mit einem

Grundstücksvertrag rechtlich zusammen- hängen. Eine solche Verknüpfung wird dann

angenommen, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart

voneinander abhängig sind, dass sie "miteinander stehen und fallen" (st. Rspr.; vgl. nur

BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829, 830). Dabei ist nicht erforderlich, dass an jedem der

Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt sind (BGH a.a.O u. BGHZ 78,

346, 348 = NJW 1981, 274, 275).

Vorliegend kann ein solcher Verknüpfungswille der Parteien festgestellt werden. Zwar

sind die Vereinbarungen der Parteien in verschiedenen Urkunden niedergelegt worden,

was eine Vermutung dafür begründen soll, dass die Verträge nicht in rechtlichem

Zusammenhang stehen sollen (so BGH a.a.O.). Diese Vermutung verliert aber deutlich

an Gewicht, wenn der Partner des Grundstückskaufvertrags ein Dritter ist, der an dem

Bauvertrag in keiner Weise beteiligt ist, weil in diesen Fällen eine formale Trennung der

beiden Verträge näherliegt (so zutreffend OLG Hamm BauR 1998, 545, 546). So war es

vorliegend, da eine Beteiligung des Grundstückseigentümers O. an dem Bauvertrag

nicht in Betracht kam. Ob bei dieser Konstellation überhaupt noch Raum für eine

Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit der Vereinbarungen ist, erscheint fraglich.

Dies bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung, denn jedenfalls wäre eine

solche Vermutung widerlegt.

Zum einen ist bereits zu berücksichtigen, dass die Beklagten seinerzeit nicht

Eigentümer eines Grundstücks waren und auch der Erwerb eines nicht von der Klägerin

vermittelten Grund-stücks von ihnen nicht beabsichtigt war, ein Haus aber ohne

Grundstück nicht errichtet werden kann. Dieser Gesichtspunkt vermag nach der

vorstehend zitierten Rspr. des BGH zwar "allein" bzw. "ohne weiteres" den rechtlichen

Zusammenhang zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag nicht zu begründen.

Dieser Umstand steht hier jedoch nicht allein. Es kommt nämlich hinzu, dass sich

bereits die Anzeige der Klägerin nicht nur auf die Errichtung eines Bauwerks bezog,

sondern die Häuser, zu deren Errichtung sie sich erbot, auf ganz bestimmten

Grundstücken stehen sollten, wobei die "sehr ruhige, aber verkehrsgünstige

Ortsrandlage" dieser Grundstücke ein entscheidendes Werbeargument war. Diese

Anzeige war ohne weiteres dahin zu verstehen, dass die Klägerin dazu in der Lage und

gewillt war, den Bauinteressenten auch das für die Errichtung des Hauses erforderliche

und von ihr konkret dafür vorgesehene Grundstück zu verschaffen. Aufgrund dieses

Anerbietens der Klägerin mußte diese dann, wenn entgegen- stehende besondere

Umstände nicht gegeben waren, davon ausgehen, dass die Interessenten, die sich an

sie wandten, nicht nur ein Haus als bloßes Bauwerk bei ihr ihn Auftrag geben wollten,

sondern auch das dazu von ihr zur Bebauung ins Auge gefaßte Grundstück erwerben

wollten. Dafür, dass die Beklagten bei Abschluss des Bauvertrags abweichende

Vorstellungen hatten, die gegen einen Verknüpfungswillen sprechen könnten, ist nichts

ersichtlich. Ein Vertrag der Beklagten mit der Klägerin lediglich über die Errichtung einer

Doppelhaushälfte kam für diese nicht in Betracht, was für die Klägerin unzweifelhaft

erkennbar war; dies genügt, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender

Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen zu bejahen (BGH NJW 1981, 274,

275; Koeble NJW 1992, 1142, 1143). Denn wenn der Grundstückskaufvertrag nur unter

der Bedingung gelten soll, dass auch der formlose Vertrag zustande kommt, ist der

Normzweck des § 313 S. 1 BGB berührt. Der Notar kann die Beteiligten nur dann vor

unüberlegten Dispositionen bewahren und den Schutzzweck des § 313 BGB erfüllen,

wenn er alle Vertragsbedingungen kennt (so zutreffend Sigle/Maurer NJW 1984, 2657,

2660/2661).

Dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit waren, das Grundstück auch

ohne Bebauung durch die Klägerin zu erwerben, ist insoweit ohne Belang. Denn

entscheidungserheblich ist nicht die Bereitschaft der Beklagten zum isolierten Erwerb

des Grundstücks, sondern nur die Bereitschaft zu einem isolierten Bauvertrag, die nicht

gegeben war (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1995, 1045).

Es kommt hinzu, dass während der Verhandlungen der Parteien zudem offensichtlich

war, dass auch die Klägerin den Beklagten den Erwerb des Grundstücks nur dann

ermöglichen wollte, wenn mit ihr ein Bauvertrag geschlossen wurde. Dies belegt schon

der Umstand, dass die Klägerin nicht als Makler tätig geworden ist, der durch die bloße

Herbeiführung von Vertragsabschlüssen sein Honorar verdient, sondern nur der

Abschluss eines Kaufvertrags zwischen den Beklagten und dem

Grundstückseigentümer in Verbindung mit einem Bauvertrag zwischen der Klägerin und

den Beklagten der Klägerin wirtschaftlichen Nutzen einbrachte. Für sie war die

Vermittlung eines Kaufvertrags überhaupt nur dann von Interesse, wenn im

Zusammenhang damit ein Bauvertrag mit ihr selbst geschlossen wurde. Es fehlt

jeglicher Anhalt dafür, dass die Klägerin bereit gewesen wäre, den Grundstückserwerb

der Beklagten auch ohne Abschluss des Bauvertrags zu vermitteln. Dies zeigt

insbesondere die Vorgehensweise der Klägerin, den Beklagten zwar das Grundstück zu

zeigen und ihnen dessen Erwerb als möglich darzustellen, ihnen jedoch den

Grundstückseigentümer vorerst nicht zu benennen. Die Klägerin hat den Beklagten

zuerst den Antrag zum Abschluss des Bauvertrags zur Unterzeichnung vorgelegt und

dieses Angebot angenommen und damit den Bauvertrag abgeschlossen; erst danach

wurde der Beurkundungstermin für den Grundstückskaufvertrag festgelegt und die

Person des Eigentümers und Verkäufers wurde den Beklagten schließlich erst in

diesem Termin (und damit zum spätest möglichen Zeitpunkt) offenbart.

Der Bauvertrag bezog sich auch konkret auf ein ganz bestimmtes Grundstück und die

Regelung der Fälligkeit des Werklohns der Klägerin knüpft an die Bestimmungen des

Grundstückskaufvertrags an, was zusätzlich die rechtliche Verknüpfung der beiden

Rechtsgeschäfte dokumentiert und zur Beurkundungsbedürftigkeit der gesamten

Regelung führt (vgl. dazu BGH NJW 1994, 721 = BauR 1994, 239 u. OLG Hamburg

DNotZ 1983, 625, 627).

Die Klägerin hat auch keine Umstände aufzuzeigen vermocht, aus denen sich ergibt,

dass die Beklagten einen konkreten Anlass gehabt haben könnten, den Bauvertrag

bereits vor dem Erwerb des Grundstücks abzuschließen. Ein solcher Anlass könnte

bestanden haben, wenn Preisänderungen drohten oder angekündigt waren oder

sonstige wirtschaftlich vernünftige Gründe dafür gesprochen hätten, insoweit bereits

vorab eine vertragliche Bindung einzugehen (vgl. dazu BGH NJW 1994, 721, 722 =

BauR 1994, 239, 240). Wie vorstehend dargestellt, gab es aber nur wirtschaftliche

Gründe im Interesse der Klägerin, die Beklagten bereits vertraglich zu binden, noch

bevor sie über das Grundstück verfügten, das nach der von der Klägerin entwickelten

Planung bebaut werden sollte.

Der Umstand, dass den Beklagten im Bauvertrag ein Rücktritts-recht eingeräumt wird, ist

nicht geeignet, die rechtliche Verknüpfung zwischen ihm und dem bei Abschluss dieses

Vertrags vorgesehenen und später auch abgeschlossenen Grundstückskauf-vertrag zu

verhindern oder zu beseitigen. In der Entscheidung BGHZ 101, 396 = NJW 1988, 132,

die die vom rechtlichen Ansatz her gleichgelagerte Frage nach der Formbedürftigkeit

von Treu-handverträgen im Bauherrenmodell behandelt, wird überzeugend darauf

hingewiesen, dass insoweit nichts anderes gelten könne als in den Fällen, in denen ein

Grundstückskaufvertrag ein Rücktrittsrecht beinhaltet: Auch dann ist der Kaufvertrag

unzweifelhaft beurkundungsbedürftig. Vorliegend ist entschei-dend, dass der Bauvertrag

auch und gerade dann wirksam sein sollte, wenn die Beklagten gemäß dem in erster

Linie verfolgten Zweck von dem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machten. Dem

eingeräumten Rücktrittsrecht kommt deshalb für die Frage der

Beurkundungsbedürftigkeit keine entscheidende Bedeutung zu (so auch BGH NJW-RR

1990, 340, 341).

Der Formmangel ist auch nicht nachträglich geheilt worden.

Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die aufgrund der erneuten

Beurkundung vom 12.10.1998 erfolgte Auflassung und Umschreibung auf die Beklagten

keine Heilungswirkung gem. § 313 S. 2 BGB hat.

Soweit die Berufung unter Bezugnahme auf BGHZ 82, 398 (= NJW 1982, 759) geltend

macht, ein Formmangel des Bauvertrags sei bereits durch die Beurkundung des

Grundstückskaufvertrags am 15.7.1998 in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2

BGB geheilt worden, verkennt sie die Aussage dieser Entscheidung. Der BGH hat

lediglich dahin entschieden, dass eine form-unwirksam eingegangene Verpflichtung zur

Veräußerung eines Grundstücks über die Regelung in § 313 S. 2 BGB hinaus (die

grundsätzlich auf die Auflassung und Eintragung im Grundbuch abstellt) bereits dann in

Betracht kommt, wenn die Verpflichtung nachträglich formwahrend erneut eingegangen

wird. Ein vergleichbarer Sachverhalt ist vorliegend jedoch nicht gegeben, denn der

Bauvertrag, der nach den vorstehenden Ausführungen beurkundungsbedürftig war, ist

am 15.7.1998 gerade nicht erneut (formwirksam) abgeschlossen worden.

Auch eine stillschweigende formwahrende Bestätigung (§ 141 BGB) durch die

Beurkundung vom 15.7.1998 scheidet aus, da die Klägerin an diesem Vorgang nicht

beteiligt war.

Die Beklagten sind auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht

gehindert, sich gegenüber dem Zahlungs-begehren der Klägerin auf die Nichtigkeit des

Bauvertrags zu berufen. Auch hierzu kann auf die Ausführungen im angefochtenen

Urteil verwiesen werden.

Soweit die Berufung darauf hinweist, die Beklagten hätten in der von ihnen entworfenen

Aufhebungsvereinbarung (GA 31) beansprucht, die Bauplanungen und -entwürfe

unentgeltlich benutzen zu dürfen, mag es zwar zutreffen, dass dieses Begehren der

Beklagten nicht gerechtfertigt ist. Soweit es um von der E. Architektur und Bauplanungs

GmbH aufgrund des Auftrags vom 12.6.1998 gefertigte Pläne und Entwürfe geht, kann

die Klägerin sich darauf ohnehin nicht berufen, weil ihre Rechtsposition davon nicht

berührt wird. Falls sie auch schon selbst Pläne/ Entwürfe gefertigt und den Beklagten

überlassen hat, steht es ihr frei, deren Herausgabe gem. § 812 BGB zu beanspruchen.

Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind derartige Ansprüche nicht. Für die

Frage, ob die Beklagten sich gegenüber einem vertraglichen Erfüllungs- bzw.

Schadensersatzverlangen der Klägerin auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen

können, ist dieser Vorgang zudem ohne jegliche Bedeutung.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Beschwer der Klägerin und Berufungsstreitwert: 60.281,46 DM.