Urteil des OLG Köln vom 13.01.2004
OLG Köln: fortsetzung des mietverhältnisses, wichtiger grund, haus, mietsache, gebäude, mietvertrag, mietrecht, leistungsklage, vermieter, vertretung
Oberlandesgericht Köln, 22 U 125/03
Datum:
13.01.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 U 125/03
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 9 O 165/03
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 18. Juli 2003 verkündete
Urteil des Landgerichts Aachen - 9 O 165/03 - abgeändert und wie folgt
neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 3.783,50 nebst Zinsen
in Höhe von 9,97 v.H. p.a. aus EUR 1.891,75 seit dem 4. Februar 2003
bis zum 4. März 2003 einschließlich und aus EUR 3.783,50 seit dem 5.
März 2003 bis zum 19. März 2003 einschließlich sowie Zinsen in Höhe
von 8 v.H. p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 3.783,50
seit dem 20. März 2003 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien am 14./15. März
1989 abgeschlossene Mietvertrag über gewerblich nutzbare Räume im
4. OG und im KG des Anwesens B-Weg 32-36, C, bis zum Ablauf des
31. Dezember 2004 fortbesteht.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen,
die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 120 v.H. des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn
nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.
G r ü n d e :
1
I.
2
Der Beklagte mietete im März 1998 von der Klägerin Büroräume im 4. Obergeschoss
des Hauses B-Weg 32-36 in C zum Betrieb seiner Rechtsanwaltskanzlei. Der Vertrag
hat - nach Ausübung einer Verlängerungsoption - eine Laufzeit bis zum 31.12.2004.
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Unter dem 14.11.2002 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 31.12.2002 mit der
Begründung, dass die Klägerin Räume im ersten Obergeschoss an die
Staatsanwaltschaft C vermietet habe und die Führung seiner Rechtsanwaltskanzlei
dadurch erheblich beeinträchtigt werde. Der Beklagte räumte das Mietobjekt zum
31.12.2002 und bezog neue Räume, in denen er seither seine Kanzlei in einer von ihm
gegründeten Rechtsanwaltssozietät betreibt. Zugleich stellte er ab 31. Januar 2003 die
Mietzahlungen an die Klägerin ein.
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Im Laufe des Januar 2003 zog die Wirtschaftsstrafabteilung der Staatsanwaltschaft C in
das 1. Obergeschoss des Gebäudes ein.
5
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Vermietung von Räumlichkeiten im
selben Haus an die Staatsanwaltschaft berechtige den beklagten Rechtsanwalt nicht
zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Mit der Klage hat sie die Zahlung
rückständiger Miete von EUR 3.783,50 für Februar und März 2003 und die Feststellung
der Fortdauer des Mietverhältnisses bis zum vertraglich vorgesehenen Ablauf begehrt.
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Das Landgericht hat einen Grund zur außerordentlichen Kündigung des zwischen den
Parteien geschlossenen Mietvertrages angenommen und die Klage abgewiesen.
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Es hat den Beklagten für berechtigt gehalten, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs.1
BGB n.F. zu kündigen, weil ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer
schweren Beeinträchtigung der Mietsache unzumutbar sei. Eine schwere
Beeinträchtigung liege darin, dass Mandanten des beklagten Rechtsanwalts geneigt
sein könnten, dessen Kanzlei zu meiden. Dessen beruflicher Schwerpunkt - Miet- und
Immobilienrecht - entspreche dem Zuständigkeitsbereich der im Haus untergebrachten
Abteilung "Wirtschaftskriminalität" der Staatsanwaltschaft. Mandanten könnten aus
diesem Grunde das Vertrauen in die Unabhängigkeit des Beklagten verlieren. Der zu
befürchtende Effekt werde durch die örtlichen Besonderheiten noch gefördert. Denn im
Bereich des B-Weges - in der Nähe des Gerichts - seien zahlreiche andere
Anwaltskanzleien angesiedelt, so dass den Mandanten ein Abwandern leicht gemacht
werde. Auch die Überwachung des Eingangsbereichs der von der Staatsanwaltschaft
gemieteten Räume mit einer Kamera könne Mandanten des Beklagten abhalten, dessen
Büro aufzusuchen. Schließlich seien die Möglichkeiten des Beklagten, eine Sozietät in
den angemieteten Räumen einzugehen, dadurch gemindert, dass Anwaltskollegen
durch die vorstehend aufgeführten Gründe hiervon abgehalten werden könnten.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug
und der Begründung der Klageabweisung wird auf den Tatbestand und die Gründe des
angefochtenen Urteils Bezug genommen.
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Mit der gegen das Urteil des Landgerichts gerichteten Berufung verfolgt die Klägerin ihre
Klageanträge weiter.
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Sie meint, die Voraussetzungen für die vom Beklagten erklärte Kündigung des
Mietvertrags nach § 543 Abs.1 BGB seien nicht erfüllt. Sie vermutet, dass die Kündigung
des Beklagten ihren Grund in der von diesem zum 1.1.2003 eingegangenen Sozietät
11
habe, für die die bisherigen Räumlichkeiten zu klein gewesen seien.
Sie beantragt,
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unter Aufhebung des am 18. Juli 2003 verkündeten Urteils des Landgerichts
Aachen
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1. festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 14./15.03.1989 abgeschlossene
Mietvertrag über gewerblich nutzbare Räume im 4. OG des Anwesens B-Weg 32-
26, C, bis zum Ablauf des 31.12.2004 fortbesteht;
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie EUR 3.783,50 nebst Zinsen in Höhe von 9,97
% p.A. und zwar aus EUR 1.891,75 seit dem 04.02.2003 sowie aus EUR 3.783,50
seit dem 05.03.2003 bis zum 19.03.2003 (einschließlich), sowie seit dem
20.03.2003 Zinsen i.H.v. 8 % p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR
3.783,50 zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
15
die Berufung zurückzuweisen.
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Er bestreitet, dass die Kündigung der Büroräume ihren Grund in der von ihm
beabsichtigten Gründung einer Anwaltssozietät habe, und verteidigt im übrigen das
angefochtene Urteil.
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Hilfsweise macht er eine Mietminderung in Höhe von mindestens 50 % der Miete
geltend. Dazu behauptet er, das Mietobjekt sei mangelhaft, die Nutzungsmöglichkeit
eingeschränkt, und es drohten erhebliche Schäden und Umsatzausfälle, weil die
Chance zur Kostenreduzierung durch Aufnahme eines Partners weiter eingeschränkt
sei.
18
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die eingereichten
Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
19
II.
20
Die Berufung ist zulässig und begründet.
21
Auf der Grundlage des vom Landgericht zutreffend festgestellten und im
Berufungsrechtszug zugrunde zu legenden (§ 529 Abs.1 Nr.1 ZPO) Geschehens steht
der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete und
die Feststellung zu, dass der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag bis zu
seinem vertragsgemäßen Ablauf am 31.12.2004 fortbesteht.
22
1.
23
Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung von Miete aufgrund des mit dem Beklagten bis
zum 31.12.2004 geschlossenen Mietvertrages, § 535 BGB.
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Dieser Anspruch ist nicht durch die Kündigung des Mietvertrages durch den Beklagten
zum 31.12.2003 erloschen. Denn dem Beklagten stand ein außerordentliches
Kündigungsrecht nach § 543 BGB n.F. nicht zu - das seit 1.9.2001 geltende Mietrecht ist
gemäß Art. 229 § 3 Abs.1 Nr.1 EGBGB anzuwenden, weil die Kündigungserklärung
nach diesem Zeitpunkt erfolgte.
25
Gem. § 543 Abs.1 Satz 1 BGB n.F. kann jede Mietpartei das Mietverhältnis aus
wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund im Sinne des
Satzes 1 liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum
Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zugemutet werden kann.
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Diese Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung sind - unter Abwägung
der beiderseitigen Interessen im Einzelfall - nicht erfüllt:
27
Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist dem Beklagten nicht dadurch im Sinne
des § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 BGB entzogen worden, dass die Klägerin Büroräume im
selben Gebäude, in dem der Beklagte seine Rechtsanwaltskanzlei betrieb, an die
Staatsanwaltschaft vermietet hat. Dieser Umstand stellt weder für sich einen
Sachmangel der vom Beklagten angemieteten Räume da, noch lässt er die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zu seiner Beendigung wegen der damit verbundenen
Auswirkungen auf den Betrieb der Anwaltskanzlei unzumutbar erscheinen.
28
a)
29
Ein Mangel liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch der
Mietsache beeinträchtigt ist ( § 536 BGB). Dies ist nicht der Fall.
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Dass die Vermietung anderer Räumlichkeiten im selben Gebäude an die
Staatsanwaltschaft die Mietsache selbst in ihrer Substanz nicht betrifft, ist offensichtlich
und bedarf keiner weiteren Begründung.
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Zwar kann ein Mangel auch dann vorliegen, wenn tatsächliche Umstände oder
rechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse aus dem Umfeld des Mietobjekts die
Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht,
8.Aufl., § 536 Rdn. 7, 12 m.w.Nachw.). Eine solche Beeinträchtigung ergibt sich jedoch
ebenfalls nicht aus dem Umstand, dass mit der Staatsanwaltschaft eine staatliche
Behörde Mitmieterin in dem Gebäude geworden ist. Deshalb ist dem Beklagten die
Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vertraglich vorgesehenen Ablauf nicht
unzumutbar im Sinne des § 543 Abs.1 BGB.
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Weder gibt es eine allgemeine "Unverträglichkeit" zwischen der Behörde
"Staatsanwaltschaft" und einem Rechtsanwalt als Mietparteien im selben Gebäude -
beide sind Organe der Rechtspflege - noch hat diese Tatsache im konkreten Fall
unzumutbare Auswirkungen auf die vertragliche Nutzung der Büroräume als
Anwaltskanzlei mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im zivilrechtlichen Bereich.
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Soweit das Landgericht eine schwerwiegende Beeinträchtigung darin gesehen hat,
dass Mandanten des beklagten Rechtsanwalts geneigt sein könnten, dessen Kanzlei zu
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meiden, weil sein beruflicher Schwerpunkt - Miet- und Immobilienrecht - dem
Zuständigkeitsbereich der im Haus untergebrachten Abteilung "Wirtschaftskriminalität"
der Staatsanwaltschaft entspreche und Mandanten aus diesem Grunde das Vertrauen in
die Unabhängigkeit des Beklagten verlieren könnten, hält dies einer rechtlichen Prüfung
nicht stand. Die Unterstellung, gegenwärtige oder potentielle Mandanten eines
Rechtsanwalts könnten meinen, ihr Rechtsanwalt ließe sich in seiner unabhängigen
Anwaltstätigkeit von dem Umstand beeinflussen, dass unter dem selben Dach auch
Teile der Staatsanwaltschaft mietweise untergebracht sind, hat keine tatsächliche
Grundlage.
Schon das Bestehen eines allgemeinen Erfahrungssatzes des Inhalts, dass Mandanten
abgehalten werden, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren, der seine Kanzlei im selben
Gebäude hat wie eine Abteilung der Staatsanwaltschaft, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls
würde er für die Mandantschaft des Beklagten nicht gelten: Der beklagte Rechtsanwalt
hat seinen Tätigkeitsschwerpunkt ausweislich seiner eigenen homepage in der
Beratung und Vertretung von Eigentümern bei allen Rechtsfragen rund um "Haus und
Grund". Er berät im Mietrecht "vornehmlich" Vermieter. Außerdem berät und vertritt er
Verwalter von Wohnungseigentum in Fragen des Wohnungseigentumsrechts, ebenso
einzelne Eigentümer von Eigentumswohnungen. Er ist seit 1993 stellvertretender
Vorsitzender des C'er Haus- und Grundbesitzervereins. Damit ist sein
Tätigkeitsschwerpunkt so stark zivilrechtlich geprägt, dass schon deshalb seine
Mandantschaft keinen Anlass hat, Anstoß an der Anwesenheit der Staatsanwaltschaft
im selben Haus zu nehmen.
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Zwar können erfahrungsgemäß auch zivilrechtliche Mandate mitunter die Vertretung in
OWi- oder Strafsachen nach sich ziehen. Selbst wenn aus seiner Klientel heraus aber
gelegentlich um Rat in einer Ordnungswidrigkeiten- oder Strafrechtsangelegenheit
nachgesucht würde, wäre dies kein Umstand, der es dem beklagten Rechtsanwalt
unzumutbar gemacht hätte, den Mietvertrag über die Kanzleiräume während der
überschaubaren Restlaufzeit von seinerzeit zwei Jahren zu erfüllen. Dies gilt um so
mehr, als die von ihm geäußerten Befürchtungen jedenfalls erst einen längeren
Beobachtungszeitraum erfordert hätten.
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Ohne reale Grundlage ist auch das in der Berufungserwiderung angeführte Argument,
ein Mandant könne glauben, Vermieter des Hauses, in dem eine Staatsanwaltschaft
untergebracht ist, sei die öffentliche Hand, dies könne den Anwalt als Mieter in ein
"gewisses Abhängigkeitsverhältnis" bringen und ihn möglicherweise zur
Rücksichtnahme bewegen.
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Was die von dem Beklagten geltend gemachte Abschreckungswirkung der
"Überwachung" mit einer Kamera betrifft, handelt es sich nach dem unwidersprochen
gebliebenen Vortrag der Klägerin lediglich um den Teil einer Gegensprechanlage vor
den Mieträumen der Staatsanwaltschaft im 1. Obergeschoss (Fotos Bl. 52, 53 d.A.). Eine
solche Gegensprechanlage mit Videoübertragung findet sich heute an und in einer
Vielzahl von Gebäuden mit privater wie öffentlicher Nutzung. Außerdem ist nicht
ersichtlich, dass Mandanten des Beklagten mit dieser Anlage konfrontiert werden, da sie
im Zweifel den Aufzug zu den Büroräumen des Beklagten im vierten Stock des
Gebäudes nutzen.
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Schließlich greift - aus den vorstehenden Erwägungen - auch das Argument des
Beklagten nicht, seine Möglichkeiten, eine Sozietät in den angemieteten Räumen
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einzugehen, seien dadurch gemindert, dass Anwaltskollegen durch die Anwesenheit
der Staatsanwaltschaft im 1. Obergeschoss davon abgehalten würden, sich mit ihm in
seinen damaligen Mieträumen - unterstellt, diese wären der Größe nach dafür überhaupt
geeignet gewesen (vgl. Grundrißplan Bl. 21 d.A.) - beruflich zusammenzuschließen. Es
handelt sich um eine durch konkrete Tatsachen nicht belegte und damit unbegründete
Vermutung. Insbesondere ist nicht vorgetragen, daß die vom Beklagten im zeitlichen
Zusammenhang mit seinem Auszug gegründete Anwaltssozietät T A und Partner, die er
seither mit seinen Sozien in den neuen Kanzleiräumen betreibt, seine früheren
Kanzleiräume hätte beziehen können und sollen.
Damit besteht insgesamt kein zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs.1, 2
BGB berechtigender wichtiger Grund. Auf die Frage, ob die Kündigung überhaupt ohne
eine vorherige erfolglose Abmahnung oder den erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe
bestimmten angemessenen Frist zulässig gewesen wäre (§ 543 Abs.3 BGB), kommt es
nicht an.
40
b)
41
Der Zahlungsanspruch ist auch der Höhe nach begründet.
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Die Klägerin macht zwei Monatsmieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlung, jew.
zuzügl. Umsatzsteuer, (zuletzt 1.529,96 EUR + 361,79 EUR = 1.891,75 EUR) geltend,
wie sich aus der Höhe des eingeklagten Betrages ergibt (3.783,50 EUR : 2 = 1.891,75
EUR) ergibt.
43
Der Beklagte greift die Berechnung als solche nicht an. Ein Minderungsgrund nach §
536 BGB besteht nach den vorstehenden Ausführungen ebenfalls nicht.
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Dem Zinsanspruch ist der Beklagte nicht entgegengetreten.
45
2.
46
Auch der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet.
47
Zwar könnten Bedenken gegen die Annahme eines "schutzwürdigen
Feststellungsinteresse" für den Feststellungsantrag bestehen, weil bereits die
Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Miete die Feststellung voraussetzt, dass
die Kündigung durch den Beklagten unwirksam war und das Mietverhältnis über den
31.12.2002 fortbesteht.
48
Allerdings wird ein Feststellungsinteresse bejaht, wenn sich der anspruchsbegründende
Sachverhalt - wie hier - noch in der Fortentwicklung befindet ((vgl. Zöller-Greger, ZPO,
23. Aufl., vor § 253 Rdn.5, § 256 Rdn. 7a). Da mit der Leistungsklage mangels Fälligkeit
noch nicht die Mietzinsen bis zum Ende der Mietlaufzeit eingeklagt werden können, ist
ein Feststellungsinteresse zu bejahen.
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Zwar muss das Feststellungsinteresse grundsätzlich im Zeitpunkt der mündlichen
Verhandlung bestehen, was nicht der Fall ist, wenn für einen weiteren Mietzeitraum
Zahlungsansprüche geltend gemacht werden könnten. Der Kläger ist jedoch - jedenfalls
im Berufungsrechtszug - nicht gezwungen, zur bezifferten Leistungsklage überzugehen,
sobald dies nachträglich möglich ist (Zöller/Greger, § 256 Rdn.7c unter Hinweis auf
50
BGHZ 70, 39 = NJW 78,210).
III.
51
Zu der vom Beklagten mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2003 beantragten
Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung besteht kein Anlass.
52
Der Rechtsstreit ist in der mündlichen Verhandlung in allen entscheidungserheblichen
Aspekten erörtert worden. Der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Dezember 2003, der dem
Beklagten, wie sich im Nachhinein herausgestellt hat, im Zeitpunkt der mündlichen
Verhandlung nicht vorgelegen hat, enthält keinerlei neuen Tatsachenvortrag. Das dem
Schriftsatz beigefügte Schreiben des Leitenden Oberstaatsanwalts in C vom
24.11.2003, in dem dieser gegenüber der Klägerin zu dem angefochtenen Urteil aus der
Sicht der Staatsanwaltschaft Stellung bezieht, hat für die Meinungsbildung des Senats
keine Rolle gespielt. Es ist für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne Bedeutung und
deshalb vom Senat auch nicht in der mündlichen Verhandlung angesprochen worden.
Unabhängig hiervon war es dem Beklagten unbenommen, sich zu möglichen
rechtlichen Aspekten in diesem Schreiben schriftsätzlich innerhalb der Spruchfrist zu
äußern.
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IV.
54
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.
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V.
56
Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen. Der Senat weicht mit seiner
Entscheidung weder von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ab, noch hat die
Sache über die Rechtsanwendung auf den Einzelfall hinaus grundsätzliche Bedeutung.
57
VI.
58
Streitwert für das Berufungsverfahren und Wert der Beschwer für den Beklagten:
26.484,50 EUR (Zahlungsantrag: 3.783,50 EUR; Feststellungsantrag: 22.701,- EUR)
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