Urteil des OLG Köln vom 07.06.2006, 16 Wx 241/05

Entschieden
07.06.2006
Schlagworte
Einsichtnahme, Abrechnung, Inhaber, Verwaltung, Verfügung, Versuch, Beschwerdeinstanz, Konfrontation, Angriff, Entlastung
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 241/05

Datum: 07.06.2006

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 241/05

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 301/03

Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 29.11.2005 - 29 T 301/03 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass im Tenor des angegriffenen Beschlusses die Verwalterin als Antragsgegnerin zu 2. und als Beteiligte zu 3. aufzuführen ist.

Der Antrag auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zur Abrechnung 1998 in anderen Räumen als die der Verwalterin wird abgelehnt.

Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen den Antragstellern zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.

Der Geschäftswert wird auf 12.750,00 EUR festgesetzt.

G r ü n d e 1

Das zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg. 2

3Die Vorinstanzen haben zu Recht die Anträge auf Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.03.1999 zu TOP 3 und TOP 5 zurückgewiesen sowie eine Verpflichtung der Verwalterin zur Entfernung und Ersatz der Beleuchtungsanlagen an den Eingängen der Häuser X-Straße 2 und 2 a verneint.

4Der Tenor des landgerichtlichen Beschlusses war dahin richtig zu stellen, dass die Verwalterin Antragsgegnerin bezüglich dieser Verpflichtung und damit dritte Beteiligte des Wohnungseigentumsverfahrens ist.

TOP 3 : 5

Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 durch einen Mehrheitsbeschluss der 6

Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht angreifbar. Die Antragsteller haben keine konkreten Einwände gegen die in der Jahresabrechnung enthaltenen Positionen vorgebracht. Das Landgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung eine vollständige und übersichtliche Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie eine Feststellung zu den gebildeten Rücklagen und zu den Kontenständen auf den Gemeinschaftskonten mit Anfangs- und Endbeträgen enthalten muss. Dass die angefochtene Abrechnung diesen Anforderungen nicht genügt, haben die Antragsteller nicht dargelegt. Dies ergibt sich auch nicht aus sonstigen, aus den Akten ersichtlichen Umständen. Hierzu wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, das wiederum auf die Gründe des Beschlusses des Amtsgerichts vom 12.02.2003 verweist, Bezug genommen.

7Die Rechtsbeschwerdebegründung veranlaßt noch zu folgenden Ergänzungen. Die Antragsteller, die selbst einräumen, derzeit keine konkreten Beanstandungen zu der Abrechnung vortragen zu können, berufen sich darauf, sie müssten vor einer sachlichen Stellungnahme zunächst Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung nehmen. Dies sei ihnen allerdings nicht in den Räumen der Verwalterin zumutbar, da der Inhaber der Verwalterin sie, insbesondere den Antragsteller zu 1. a) seit Jahren grundlos beleidige und diffamiere. Deshalb habe der Antragsteller zu 1.a) ein Recht auf Einsicht an einer neutralen Örtlichkeit, d. h. in den Räumen Dritter. Dies sei ihm bisher nicht gewährt worden, so dass sie zu der Abrechnung 1998 bisher nicht Stellung nehmen konnten.

8Dieser Einwand führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Die Antragsteller haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Unterlagen der Verwalterin zur Jahresabrechnung 1998 in anderen Räumen als den Geschäftsräumen der Verwaltung. Der dahin gehende Anspruch, den die Antragsteller bereits in der Vorinstanz gestellt und mit der Rechtsbeschwerde ausdrücklich nochmals wiederholt hat, wurde vom Erstbeschwerdegericht - insoweit verfahrensfehlerhaft - nicht vorbeschieden. Das Rechtsbeschwerdegericht kann deshalb über den - zulässigen - Antrag selbst entscheiden, nachdem keine weitere Sachaufklärung hierzu erforderlich ist. In der Sache ist der Antrag indes unbegründet.

9Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Verwalterunterlagen, das keinen weiteren Voraussetzungen unterliegt. Dieser Einsichtsanspruch richtet sich auf die Inaugenscheinnahme von Urkunden. Die Einsichtnahme in die Urkunden findet grundsätzlich in den Räumen des Verwalters statt und ist angemessene Zeit vorher anzukündigen, wobei auf die Bürozeiten und den Bürobetrieb des Verwalters Rücksicht zu nehmen ist (Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG, Rdnr. 617). Ferner ist auch anlässlich einer Wohnungseigentümerversammlung Einsicht in die Unterlagen zu geben (Staudinger/Bub, a.a.O., Rdnr. 76). Hingegen können die Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass ihnen die Verwaltungsunterlagen an einem "neutralen", möglicherweise von ihnen bestimmten Ort zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden. Der Leistungsort für die Tätigkeiten des Verwalters ist nämlich an dessen Sitz, so dass er von dort Auskünfte erteilt und die gewünschte Einsicht ermöglicht (Staudinger/Bub, a.a.O., Rdnr. 76).

10Ein solches Einsichtsverlangen ist auch aus tatsächlichen Gründen ausgeschlossen, da es schon an einer Durchführung scheitern würde. Bei großen Wohnungseigentumsanlagen, wie sie auch hier mit über 70 Wohnungseigentümern gegeben ist, ist es - mit vertretbarem Aufwand - nicht möglich, die u. U. mehrere Tage dauernde Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der

Einzelabrechnungen in auswärtigen Büroräumen durchzuführen. Der Transport der Unterlagen sowie die Bereithaltung entsprechender Büroräume wären mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden, die den Rahmen der Verwaltertätigkeit deutlich sprengen. Hinzu kommt die Gefahr des Verlustes von Belegen während des Transports. Schließlich kann bei einer auswärtigen Einsichtnahme der Verwalter bei Unklarheiten nicht für Fragen zur Verfügung stehen. Auf diese Möglichkeit legen im Übrigen auch die Antragsteller großen Wert, ohne allerdings auf die damit verbundene Problematik bei einer auswärtigen Einsichtnahme einzugehen.

11Eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen am Sitz des Verwalters ist den Antragstellern mit Schreiben der Verwalterin vom 19.02.1999 in angemessenem Zeitabstand zur Versammlung am 23.03.1999 und auch mit angemessenem Zeitrahmen angeboten worden. Die Antragsteller haben diese Möglichkeit nicht wahrgenommen. Sie haben auch später bis zum Abschluss des Verfahrens in der Beschwerdeinstanz, d.h. bis November 2005 keine Versuche unternommen, die in dem Verwalterbüro angebotene Einsicht durchzuführen.

12Zwar verkennt auch der Senat nicht, dass es nach den zahlreichen verbalen Auseinandersetzungen zwischen den Antragstellern und der Verwalterin, in denen der Inhaber der Verwalterfirma die Antragsteller mit etlichen diffamierenden Äußerungen belegt hat - ob und ggfs. wodurch diese veranlaßt waren, kann hier dahin gestellt bleiben -, für die Antragsteller mit besonderen Belastungen verbunden gewesen sein mag, die Büroräume der Verwaltung aufzusuchen. Gleichwohl war ein solches Vorgehen für die Antragsteller nicht unzumutbar. Zum einen liegen die besonders deutlichen Diffamierungen durch den Inhaber der Verwaltung bereits Jahre zurück, nämlich in den Jahren 1990 bis 1997. Seitdem die Beteiligte zu 3. durch den jetzigen Verfahrensbevollmächtigten vertreten wird, d.h. seit Oktober 1999, ist eine deutliche Mäßigung eingetreten. Zum anderen hätten die Antragsteller, wenn sie ein Zusammentreffen vermeiden wollten, sich beim Aufsuchen des Verwalterbüros entweder durch einen Verwandten, z. B. einen ihrer Söhne oder durch sonstige Vertraute vertreten lassen können. Legten sie dagegen Wert darauf, selbst die Unterlagen einzusehen, so hätten sie ohne weiteres im Beistand eines Verwandten oder Bekannten die Büros der Beteiligten zu 3. aufsuchen können. Im Übrigen konnten sie damit rechnen, in den Büroräumen in erster Linie Angestellte der Verwalterfirma anzutreffen, die sich ihnen gegenüber unauffällig verhalten würden. Insgesamt bestanden - insbesondere seit die Beteiligte zu 3. durch die derzeitigen Verfahrensbevollmächtigten vertreten wird - verschiedene Möglichkeiten, bei einer Einsichtnahme in den Verwalterräumen eine direkte und als unangenehm empfundene Konfrontation mit dem Inhaber der Verwalterfirma zu umgehen.

13Die Antragsteller können sich auch nicht darauf berufen, ein Versuch zur Einsichtnahme im Jahre 1993 sei erfolglos geblieben. Dieser Vorfall lag bei Beschlussfassung bereits über 6 Jahre zurück. Ebenso wenig können sie mit dem Einwand, bei dem Angebot zur Einsicht handle es sich lediglich um ein "Scheinangebot", gehört werden. Dieses Vorbringen wird nicht durch konkrete Anhaltspunkte erläutert. Im Übrigen hätten die Antragsteller ihr Begehren auf Einsicht ab Oktober 1999 über die Düsseldorfer Verfahrensbevollmächtigten abwickeln können, wenn die unmittelbaren Angebote der Beteiligten zu 3. nicht verlässlich erschienen.

14Da die Antragsteller die Formulierung weiterer Einwände gegen die Jahresabrechnung 1998 von einer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen abhängig gemacht haben, sie

diese indes zwischen 1999 und 2005 nicht wahrgenommen haben, bleibt ihr Angriff gegen die Jahresabrechnung 1998 aus den oben dargelegten Gründen ohne Erfolg.

TOP 5: 15

16Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht den Anfechtungsantrag zu dem Punkt "Entlastung des Verwaltungsbeirats" als unbegründet angesehen. Die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme hat gezeigt, dass die Verwaltungsbeiräte die ihnen obliegenden Aufgaben erfüllt haben, ohne dass Anlass zu Beanstandungen besteht.

17Anspruch gegenüber der Beteiligten zu 3. auf Entfernung und Neuanbringung der Außenbeleuchtung der Häuser X-Straße 2 und 2a :

18Ein diesbezüglicher Anspruch der Antragsteller gegen die Verwalterin - insofern war der Beschluss des Landgerichts im Tenor richtig zu stellen - besteht aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht. Hierauf verweist der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen.

19Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da die Antragsteller mit ihrem Rechtsmittel erfolglos blieben, entspricht es billigem Ermessen, sie mit den Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu belasten.

20Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.

21Zur beantragten Abänderung der Kostenentscheidung des Landgerichts bzw. des Amtsgerichts besteht unter dem Gesichtspunkt des § 21 GKG, der eine Nichterhebung bei unrichtiger Sachbehandlung vorsieht, keine Veranlassung. Diese Vorschrift kommt nur bei offensichtlichen schweren Fehlern zur Anwendung (vgl. Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl., 21 GKG, Anm. 8-10). Ein solcher Fehler liegt hier nicht in Sachbehandlung des Landgerichts bei seiner (ersten) Entscheidung vom 15.08.2002. Die damals von der Zivilkammer vertretenen Rechtsansichten, die zu einer Verwerfung des Rechtsmittels der Antragsteller als unzulässig und zur Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs führten, beruhten nicht auf einem eindeutigen Verstoß gegen gesetzliche Normen, sondern auf einer im Schrifttum vertretenen Meinung, die der Senat nicht teilt (vgl. dazu Beschluss des Senats vom 26.05.2004 - 16 Wx 185/02 -, dort S. 5).

22Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht dem vom Senat am 26.05.2003 beschlossenen Wert.

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Anmerkungen zum Urteil