Urteil des OLG Köln vom 08.06.2005
OLG Köln: wichtiger grund, verwalter, versammlung, entlastung, verwaltung, abrechnung, anfechtbarkeit, anfechtung, geeignetheit, zusammenarbeit
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 53/05
Datum:
08.06.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 53/05
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 112/04
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den
Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.01.2005 -
29 T 112/04 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den
Antragsgegnern auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
G r ü n d e
1
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG), hat in
der Sache jedoch keinen Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer
Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).
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Die in der Eigentümerversammlung vom 08.10.2003 zu Top 2, 3 und 4 gefassten
Beschlüsse sind - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - nicht schon deshalb für
ungültig zu erklären, weil die Versammlung von dem Beteiligten zu 4.) zu einer Zeit
einberufen wurde, als dessen Bestellungszeit als Verwalter bereits abgelaufen war. Es
handelte sich gleichwohl um eine Versammlung der Wohnungseigentümer, so dass die
dort gefassten Beschlüsse nicht von vornherein unwirksam sind. Im Falle der
Anfechtung sind die in einer solchen Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse
nur dann für ungültig zu erklären, wenn fest steht, dass der Einberufungsmangel für das
Zustandekommen der Beschlüsse kausal geworden ist. Hiervon kann vorliegend im
Hinblick auf die Anwesenheit aller drei Wohnungseigentümer sowie die
Stimmverhältnisse und die Stimmabgabe, wie sie sich aus dem vorgelegten Protokoll
ergeben, nicht ausgegangen werden.
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Die Eigentümerbeschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2001 und
2002 sowie die Beschlussfassung über die Verwalterentlastung und die Neuwahl des
Verwalters entsprechen jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und können aus
diesem Grunde - wie auch das Landgericht ausgeführt hat - keinen Bestand haben.
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Die Jahresabrechnungen genügen nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG. Die
Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende
Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten.
Sie ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen
Beträge einander gegenüber zu stellen hat, das heißt in die Gesamtabrechnung und die
Einzelabrechnungen sind - mit Ausnahme der nach der Heizkostenverordnung
verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizkosten - alle Einnahmen und Ausgaben
aufzunehmen, die in dem Abrechnungszeitraum getätigt worden sind (vgl. BayObLG
ZMR 2004, 359, 360; OLG Hamm ZMR 2001, 1001 ff.). Ferner muss die
Jahresabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten
ausweisen. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der
Abrechnungsperiode vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren
Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der
Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben zu den Konten
sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und
Einzelabrechnung darzulegen. Diese sogenannte Kontenabstimmung indiziert dann die
rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (vgl. OLG Hamm a.a.O.; BayObLG
NZM 2000, 280, 281).
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Nach diesen Maßstäben entsprechen die von der Eigentümerversammlung am
08.10.2003 genehmigten Abrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 nicht
ordnungemäßer Verwaltung. Die Art der Abrechnung genügt nicht den dargelegten
Anforderungen. Es sind insbesondere die Einnahmen nicht gesondert ausgewiesen und
es fehlt an einer Darstellung der gemeinschaftlichen Konten.
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Bereits wegen dieser gravierenden Mängel konnten die Wohnungseigentümer deshalb
die Jahresabrechnungen nicht mit Stimmenmehrheit beschließen, so dass dahinstehen
kann, ob die Abrechnungen darüber hinaus weitere inhaltliche Unrichtigkeiten
aufweisen.
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Die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnungen hat - wie
auch das Landgericht weiter zutreffend ausgeführt hat - zur Folge, dass die
Voraussetzungen für die Entlastung des Verwalters entfallen sind und deshalb auch der
Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters für ungültig zu erklären ist.
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Schließlich hält der Senat - ebenso wie das Landgericht - den Beteiligten zu 4.) für
ungeeignet, das Verwalteramt wahrzunehmen, so dass auch seine Wiederwahl als
Verwalter den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach.
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Es liegen so wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen
Abrechnung vor, dass ein wichtiger Grund für die Anfechtbarkeit der Verwalterbestellung
nicht verneint werden kann. Die dargestellten groben Mängel der Jahresabrechnungen
geben Veranlassung, ernsthaft an der fachlichen Geeignetheit des Verwalters zu
zweifeln. Dass der Beteiligte zu 4.) seine Pflichten als Verwalter nicht kennt, zeigt
zudem auch die Tatsache, dass er in der Eigentümerversammlung vom 04.06.2003 über
seine Entlastung abstimmen ließ, obwohl bis zu diesem Zeitpunkt die
Jahresabrechnungen 2001 und 2002 noch nicht vorlagen und er zu dieser
Versammlung - wie auch zu derjenigen vom 08.10.2003 - eingeladen hatte, obwohl
seine Bestellzeit bereits zum 29.03.2003 abgelaufen war.
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Unter Berücksichtigung dieser Umstände kann der Antragstellerin eine Fortsetzung der
Zusammenarbeit mit dem Beteiligten zu 4.) als Verwalter nicht mehr zugemutet werden.
Die aufgezeigten Pflichtverletzungen geben in ihrer Gesamtheit Anlass zu der
begründeten Befürchtung, dass der Beteiligte zu 4.) zu einer ordnungsgemäßen
Erfüllung seiner Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein wird.
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Da das Rechtsmittel unbegründet ist, entsprach es billigem Ermessen im Sinne von § 47
WEG, die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde den Antragsgegnern
aufzuerlegen. Dem gegenüber bestand kein Anlass, sie auch mit den
außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin zu belasten.
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Geschäftswert für die Rechtsbeschwerde (§ 48 Abs. 3 WEG): 9.000,- EUR
(entsprechend der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht).
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