Urteil des OLG Köln vom 11.06.2001

OLG Köln: gegen die guten sitten, grundstück, fälligkeit, rückzahlung, erfüllungs statt, darlehensvertrag, widerklage, kaufvertrag, käufer, verrechnung

Datum:

Gericht:

Spruchkörper:

Entscheidungsart:

Tenor:

Aktenzeichen:

Vorinstanz:

Oberlandesgericht Köln, 12 U 228/00

11.06.2001

Oberlandesgericht Köln

12. Zivilsenat

Urteil

12 U 228/00

Landgericht Köln, 2 O 103/00

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des

Landgerichts Köln vom 28.9.2000 - 2 O 103/00 - geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, Löschungsbewilligung für

die im Grundbuch des Amtsgerichts Köln, Grundbuch von M., Blatt 17823,

in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragene Eigentumsübertragungsvormerkung

zu erteilen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung wegen der Kosten abwenden durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 27.000 DM, wenn nicht die Beklagte

zuvor entsprechende Sicherheit erbringt. Als Mittel der

Sicherheitsleistung wird auch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer

deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zugelassen.

T a t b e s t a n d :

Die 1928 geborene Beklagte ist seit dem Ableben ihres Mannes im Jahre 1984

Alleineigentümerin des Grundstücks B.-Str. 1184e in L.-X., das mit einem Einfamilienhaus

bebaut ist und von ihr bewohnt wird. 1993 verkaufte die Beklagte das Grundstück zum

Preis von 480.000 DM an eine Bauträgergesellschaft, die es ausbauen wollte. Ein

Kaufpreisanteil von 290.000 DM wurde bereits an sie ausgezahlt; sie verwendete ihn zur

Abtragung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Konkurs fiel

und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, musste sie die angezahlten 290.000 DM

zurückzahlen. Um diese Mittel aufbringen zu können, entwickelte die Beklagte Ende 1997

den Plan, das Einfamilienhaus nunmehr in Eigenregie zu einem Dreifamilienhaus

auszubauen und zu veräußern. Der Kläger, der ihr als Architekt empfohlen worden war

(aber hauptberuflich im Dienst einer Kommune steht), reichte dann über seinen Vetter, der

als Architekt tätig ist und mit dem der Kläger auf Grund einer ihm von seinem Arbeitgeber

erteilten Nebentätigkeitsgenehmigung zusammenarbeitet, für die Beklagte am 25.3.1998

einen Baugenehmigungsantrag ein. Zur Durchführung des Bauvorhabens wurden

nachfolgend von der Beklagten mehrere Verträge geschlossen:

Mit notariellem Vertrag vom 20.11.1998 - UR.-Nr. 1608/98 des Notars Dr. U. in T. - (AH 1 ff)

kaufte die Beklagte zum Preis von 86.400 DM (zzgl. sämtlicher Erwerbskosten) eine ihrem

Grundstück benachbarte Parzelle von ca. 288 qm, die zur Realisierung des beabsichtigten

Ausbaus benötigt wurde. Da sie keine Barmittel für diesen Kauf besaß und zudem die

Rückzahlung des Betrags von 290.000 DM drängte (AH 127) und weitere Verbindlichkeiten

aus dem in Angriff genommenen Bauvorhaben entstanden waren (vgl. AH 44), entschloss

sich der Kläger, der Beklagten ein Darlehen von 410.000 DM zu einem Zinssatz von 5 %

p.a. zu gewähren. Der Darlehensvertrag wurde ebenfalls am 20.11.1998 beurkundet (UR.-

Nr. 1611/98 desselben Notars; AH 41 - 53). Es wurde u.a. vereinbart, dass das Darlehen

ohne besondere Kündigung am 31.10.1999 zur Rückzahlung fällig sein soll und dass dem

Kläger ein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks u.a. dann zusteht, wenn das

Darlehen nebst Zinsen nicht bis zum 31.10.1999 zurückgeführt ist. Bei einer solchen

Übereignung hat der Kläger nach den getroffenen Vereinbarungen der Beklagten die

Darlehensschuld inkl. Zinsen zu erlassen; weitere Zahlungen oder Gegenleistungen

sollten von ihm jedoch nicht erbracht werden müssen. Das fragliche Darlehen ist vom

Kläger spätestens zum 1.2.1999 in vollem Umfang ausgezahlt worden. Ebenfalls am

20.11.1998 wurde die Teilungserklärung beurkundet (UR.-Nr. 1609/99 desselben Notars;

AH 11 - 23), durch die die Beklagte das durch den Ausbau entstehende Gebäude in 3

Eigentumswohnungen aufteilte. Schließlich schlossen die Parteien an diesem Tag noch

einen Kaufvertrag (UR.-Nr. 1610/98 desselben Notars; AH 24 - 40 = 110 - 126) über die

durch die Teilung entstehende Wohnung Nr. 1 (Erdgeschoss; entspricht dem bislang von

der Beklagten bewohnten Altbau). Es wurde vereinbart, dass der vom Kläger zu

entrichtende Kaufpreis von 300.000 DM in der Weise zu erbringen ist, dass das erwähnte

Darlehen mit den fälligen Kaufpreisbeträgen verrechnet wird, wobei der erste Teilbetrag

nach bezugsfertiger Herstellung des um- und anzubauenden Gebäudes Zug-um-Zug

gegen Besitzübergang fällig sein sollte. Außerdem einigten sich die Parteien darüber, dass

der Kläger ab Besitzübergang der Wohnung auf ihn diese an die Beklagte zu einem

Mietzins von 15 DM/qm zzgl. Nebenkosten vermietet. Für den Fall, dass der Kläger das

Eigentum an dem Grundstück auf Grund der im Darlehensvertrag vorgesehenen Regelung

insgesamt zu Eigentum erwirbt, wurde eine entsprechende Regelung über die Begründung

eines Mietverhältnisses vorgesehen (AH 49/50).

Die Bauabsichten der Beklagten wurden, ebenso wie die des Bauträgers, an den sie das

Grundstück früher einmal verkauft hatte, durch Widerstände aus der Nachbarschaft

beeinträchtigt und verzögert. Nach einer Beteiligung verschiedener Fachämter, die wegen

der Nachbareinwendungen erforderlich wurde (vgl. AH 132), wurde die Baugenehmigung

schließlich am 12.10.1999 erteilt. Daraufhin wurde am 10.12.1999 die Teilungserklärung

ergänzt (UR.-Nr. 1699/99; AH 54 ff = 76 ff). Nachfolgend legte die Beklagte der Bauaufsicht

den Wärmebedarfsnachweis, den Nachweis des Schallschutzes und die Prüfstatik vor und

kündigte den Beginn der Bauarbeiten für den 17.1.2000 an (AH 93). Tatsächlich ist es zu

einer Aufnahme der Bauarbeiten nicht mehr gekommen.

Die Beklagte hat unstreitig weder vor noch nach dem 31.10.1999 irgendwelche Zahlungen

an den Kläger zur Tilgung des Darlehens oder auf die Darlehenszinsen erbracht. Mit

Schreiben vom 17./18.1.2000 machte der Kläger seinen Anspruch auf Übertragung des

Eigentums wegen der nicht fristgerechten Rückzahlung des Darlehens geltend, den er

vorliegend einklagt.

Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug und der

dort von ihnen gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil verwiesen, das der

Klage stattgibt und die auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des

Klägers eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage abweist.

Die Beklagte hat gegen dieses ihr am 17.10.2000 zugestellte Urteil am 31.10.2000

Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel (nach Fristverlängerung bis zum 30.12.2000) mit

am 20.12.2000 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Beklagte macht geltend, die Geschäftsgrundlage für den

Darlehensrückzahlungsanspruch des Klägers sei entfallen, denn der Darlehensvertrag und

der Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 1 seien derart miteinander verknüpft, dass dann,

wenn die Eigentumswohnung bis zum 31.10.1999 nicht fertiggestellt sei, der Kläger auch

die Rückzahlung des Darlehens nicht beanspruchen könne. Sie wirft dem Kläger zudem

vor, er habe entgegen der vertraglich übernommenen Verpflichtung nicht aktiv zur

Förderung des Bauvorhabens beigetragen. Zudem habe er ein Recht auf Übertragung des

Eigentums an dem Grundstück verwirkt. Schließlich rügt sie, das Landgericht habe ihrem

(durch Benennung des Zeugen C. unter Beweis gestellten) Vortrag nachgehen müssen,

wonach der Kläger ihr gegenüber auf seinen Übertragungsanspruch verzichtet habe. Zur

Widerklage stellt sie klar, dass diese für den Fall erhoben werden soll, dass die Klage

keinen Erfolg habe.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen sowie den Kläger im

Wege der Widerklage zu verurteilen, für die im Grundbuch des Amtsgerichts Köln,

Grundbuch von M., Blatt 17823, in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragene

Eigentumsübertragungsvormerkung Löschungsbewilligung zu erteilen.

Der Kläger, der um Zurückweisung des Rechtsmittels bittet, tritt dem Vorbringen der

Beklagten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entgegen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf

den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll vom

12.4.2001 Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Dem Kläger steht der geltend

gemachte Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Hausgrundstück gegen die

Beklagte nicht zu, woraus zugleich die Begründetheit der Widerklage folgt.

Der Einwand der Beklagten, die Geschäftsgrundlage für den

Darlehensrückzahlungsanspruch des Klägers (der als solcher zwischen den Parteien

außer Streit steht) sei entfallen, da der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag über die

Wohnung Nr. 1 so miteinander verknüpft seien, dass dann, wenn die Wohnung nicht bis

zum 31.10.1999 fertig gestellt sei, der Kläger die Rückzahlung des Darlehens nicht

beanspruchen könne, greift allerdings nicht durch.

Der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten und der Darlehens-rückzahlungsanspruch

des Klägers sind zwar zweifellos miteinander verknüpft. Denn in dem Kaufvertrag ist unter

III.5. - im Anschluss an die Regelungen über die Fälligkeit des Kaufpreises - vorgesehen,

dass fällige Kaufpreisbeträge vom Käufer in der Weise erbracht werden, dass das Darlehen

mit ihnen verrechnet wird. Hierauf wird im Darlehensvertrag unter II.4. Abs. 2 Bezug

genommen. Wenn die Verträge keine weiteren Bestimmungen zu diesem Punkt enthielten,

könnte dies dafür sprechen, dass der Anspruch auf den Kaufpreis und der

Darlehensrückzahlungsanspruch so miteinander verknüpft sind, dass die Fälligkeit des

Darlehensrückzahlungsanspruchs von der Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs abhängig

sein sollte oder die mangelnde Fertigstellung der verkauften Wohnung dem

Rückzahlungsanspruch Einredeweise (Zurückbehaltungsrecht) entgegen stehen könnte.

Im Hinblick auf weitere Regelungen in den Verträgen verbietet sich aber eine solche

Annahme. Denn die Fälligkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs unter II.4. Abs. 1 des

Darlehensvertrags wird ausschließlich an den Fristablauf "31.10.1999" geknüpft; eine

Hinausschiebung dieses Termins ist für keinen Fall vorgesehen, obwohl es zwingend

erforderlich gewesen wäre, dies zu tun, falls es beabsichtigt ist, zumal beiden

Urkundsbeteiligten bewusst war, dass zu diesem Zeitpunkt eine Baugenehmigung noch

nicht vorlag. Diese Regelung kann bei ungezwungener Betrachtung deshalb nur dahin

verstanden werden, dass dem Baufortschritt keine maßgebliche Bedeutung für die

Darlehensrückzahlung zukommen sollte. Dass dem Notar insoweit ein Fassungsversehen

unterlaufen oder der Urkundentext ungewollt unvollständig sei, macht die Beklagte nicht

geltend.

Dass es dann im nächsten Absatz heißt, die in der Kaufvertragsurkunde getroffene

Vereinbarung über die Verrechnung bleibe von der Fälligkeitsregelung im Absatz zuvor

"unberührt", zwingt zu keiner anderen Auslegung. Die Verrechnungsbefugnis aus der

Kaufvertragsurkunde ist ihrer Formulierung nach nämlich nicht als eine Befugnis der

Darlehensnehmerin zu verstehen, sondern als eine solche des Käufers. Denn es ist nicht

davon die Rede, dass die Darlehensnehmerin die ihr obliegende Rückzahlung dadurch

erbringen kann, dass sie mit ihrem Kaufpreiszahlungsanspruch aufrechnet, sondern

umgekehrt heißt es, dass der Käufer die fälligen Kaufpreisbeträge im Wege der

"Verrechnung" erbringen kann. Wenn in dem Darlehensvertrag nach der Regelung der

Fälligkeit dann desweiteren ausgeführt wird, die "Verrechnung mit

Kaufpreiszahlungsansprüchen des Darlehensnehmers" bleibe unberührt, hat dies die

Bedeutung, dass damit gesagt werden soll, der Käufer = Darlehensgeber habe in dem Fall,

dass der gegen ihn gerichtete Kaufpreiszahlungsanspruch schon vor dem 31.10.1999 fällig

wird, die Möglichkeit, beides miteinander zu "verrechnen". Diese Regelung ist keineswegs

ohne Aussagewert oder wirtschaftliche Bedeutung, denn sie bietet dem Kläger zwei

Vorteile: Zum einen kann er als Darlehensgeber in diesem Fall schon eine (teilweise)

Tilgung seines Rückzahlungsanspruchs vor dessen Fälligkeit erreichen, zum anderen wird

er als Käufer der Notwendigkeit enthoben, den fälligen Kaufpreis aus eigenen Mitteln (oder

durch Kreditaufnahme) zu leisten, er kann vielmehr den Kaufpreis "bargeldlos" durch die

Verrechnung mit seinem noch nicht fälligen Darlehensrückzahlungsanspruch aufbringen.

Daneben spricht aber noch eine andere Bestimmung gegen die von der Beklagten

gewünschte Verknüpfung der beiden Ansprüche: Denn im Abschnitt III. des

Darlehensvertrags, der die bedingte Übereignung des Grundstücks der Beklagten zur

Absicherung des Darlehensrückzahlungsanspruchs des Klägers regelt, wird unter 3. Abs. 2

bestimmt, dass dann, wenn der Kläger seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums

durchsetzt, sein in dem Kaufvertrag enthaltener Anspruch auf Übereignung der Wohnung

Nr. 1 und der Anspruch der Beklagten auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises entfallen.

Daraus ist unzweifelhaft ersichtlich, dass die Parteien durchaus davon ausgegangen sind,

dass der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens schon überfällig sein kann (denn nur

dann kommt der bedingte Übereignungsanspruch des Klägers zum Tragen), ohne dass der

Kaufvertrag schon durchführungsreif ist.

Da der Zusammenhang der vertraglichen Regelungen dafür spricht, dass der

Darlehensrückzahlungsanspruch hinsichtlich seiner Fälligkeit und voraussetzungslosen

Durchsetzbarkeit von dem Entstehen des Kaufpreisanspruchs unabhängig sein soll, kann

von einer Verknüpfung, die zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führen oder ein

Gegenrecht der Beklagten begründen könnte, nicht ausgegangen werden.

Dem Kläger steht der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks aber nicht zu, weil die

getroffene Abrede als unzulässige (und deshalb gem. § 134 BGB unwirksame)

Verfallabrede zu werten ist.

Das Gesetz bestimmt in mehreren Vorschriften, dass sog. Verfallabreden (Gläubiger und

Schuldner vereinbaren den Verfall des Eigentums an einer Sache bei Fälligkeit der

Verbindlichkeit des Schuldners) unwirksam sind. So kann nach § 1149 BGB der

Grundstückseigentümer dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der

Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen, solange

nicht die durch die Hypothek gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist.

Dasselbe Verbot gilt auch für die Grund- oder Rentenschuld (§ 1192 BGB), die Reallast (§

1107 BGB) sowie für das Pfandrecht an beweglichen Sachen (§ 1229 BGB) und Rechten

(§§ 1275, 1277 BGB). Das Gesetz missbilligt es, wenn dem Gläubiger schon vor Fälligkeit

seiner Forderung die Befugnis eingeräumt wird, mit dem Fälligwerden der Forderung das

Eigentum an dem Pfandgegenstand beanspruchen zu können, weil er dadurch von der

Verpflichtung zur Pfandverwertung in dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren (das u.a.

auch die Pflicht zur Auskehrung eines eventuellen Übererlöses beinhaltet) befreit wird. Den

Anwendungsbereich dieser Vorschriften hat der BGH in der grundlegenden Entscheidung

BGHZ 130, 101 = NJW 1995, 2635 = LM § 1149 BGB Nr. 1 allerdings sehr eng gezogen.

Unter Hinweis auf den Wortlaut der Vorschriften und Rückgriff auf die Gesetzesmaterialien

hat er das Verbot von Verfallabreden begrenzt auf den Fall, dass der Verfall eines

verpfändeten Gegenstands vorab vereinbart worden ist; eine entsprechende Ausdehnung

auf Verfallabreden mit nicht dinglich gesicherten Gläubigern hat er (entgegen einer in Rspr.

und Literatur vertretenen Auffassung) grundsätzlich abgelehnt. Nach dieser Auffassung ist

es folglich zulässig, dass der Schuldner schon bei Begründung seiner Verbindlichkeit

seinem Gläubiger das Recht zubilligt, bei Fälligkeit der Forderung die Übertragung des

Eigentums an einem ihm gehörenden Gegenstand zu verlangen; unzulässig soll dies nur

dann sein, wenn diese Sache dem Gläubiger auch verpfändet wurde. Der Entscheidung

des BGH ist zustimmt worden (BayObLG NJW-RR 1997, 590; Bülow Anmerkung in LM

a.a.O.; Wolfsteiner in Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 1996, § 1249 RN 16); sie hat aber

auch deutliche Ablehnung erfahren (Eickmann in MüKo, BGB, 3. Aufl., § 1149 RN 12; ders.

EWiR 1995, 1183; Soergel/Konzen, BGB, 12. Aufl., § 1149 RN 4; eingehend Tiedtke ZIP

1995, 57 ff).

Ob auch die Ablehnung einer analogen Anwendung der Vorschrift im entschiedenen Fall

zu überzeugen vermag unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Gefahr, der das

Gesetz nach seiner Begründung vorbeugen will (Übervorteilung des Schuldners, der sich

veranlasst sieht, einen Gegenstand aus der Hand zu geben, der im Verhältnis zu seiner

Schuld zu wertvoll ist) und die unabhängig davon besteht, ob die Sache auch verpfändet

worden ist, mag letztlich dahinstehen. Denn jedenfalls bei einer Fallkonstellation, wie sie

vorliegend gegeben ist, ist nach Auffassung des Senats die analoge Anwendung der

Vorschrift angezeigt:

In II.2. des Darlehensvertrags des Parteien wird der Kläger bevollmächtigt, Hypotheken

oder Grundschulden bis zur Höhe von 410.000 DM nebst Zinsen zu Lasten des

Grundbesitzes eintragen zu lassen, soweit dies zur Sicherung der an die Beklagte

ausgezahlten Darlehensbeträge dient. Von dieser Möglichkeit hat der Kläger noch am

selben Tag (UR.-Nr. 1612/98 des Notars) Gebrauch gemacht und zu Gunsten der

Raiffeisenbank N. eine Grundschuld über 410.000 DM bestellen lassen (vgl.

Grundbuchauszug AH 68). Der Kläger hat den Betrag von 410.000 DM, den er der

Beklagten darlehensweise zur Verfügung stellen sollte, seinerseits bei der Raiffeisenbank

ausgeliehen unter Verschaffung der Sicherheit an dem Grundstück der Beklagten und das

Geld dann an die Beklagte "weitergereicht".

Die Vorschrift des § 1149 BGB greift auch hier zwar unmittelbar nicht ein, denn der Kläger

ist nicht Grundpfandgläubiger und wird deshalb durch die Vereinbarung des

Übertragungsanspruchs nicht von den Verwertungsregeln befreit, die für Pfandgläubiger

gelten. Es ist aber eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 1149 BGB möglich und

geboten. Der vorliegende Fall weist nämlich - anders als der vom BGH entschiedene - die

Besonderheit auf, dass das Grundstück der Beklagten zwecks Beschaffung eines

Darlehens sowohl verpfändet worden ist als auch ein bedingter Übereignungsanspruch

begründet wurde für den Fall der unterlassenen Rückzahlung des Darlehensbetrags und

somit eine Situation gegeben ist, die der des § 1149 BGB im Wesentlichen entspricht. Dass

der Grundpfandgläubiger und der Gläubiger, dem der Eigentumsverschaffungsanspruch

zugebilligt wurde, personenverschieden sind, liegt nur an der "gestuften"

Kreditbeschaffung; für beide Kredite muss das Grundstück als Sicherungsmittel herhalten,

obwohl es wirtschaftlich nur darum ging, einen Kredit für die Beklagte zu beschaffen. Wäre

der Kredit der Beklagten unmittelbar von der Raiffeisenbank gewährt worden, wäre eine

Absicherung dieser Verbindlichkeit sowohl durch Bestellung eines Grundpfandrechts als

auch durch Verfallabrede zweifellos unzulässig gewesen, ebenso dann, wenn der Kläger

der Beklagten das Darlehen aus eigenen Mitteln zur Verfügung gestellt und sich so

abgesichert hätte. Dass die Kreditbeschaffung in zwei Geschäfte aufgespalten worden ist,

bei denen das Grundstück der Beklagten letztlich aber in derselben Weise zur Absicherung

herhalten musste, vermag nach Auffassung des Senats keine abweichende Bewertung der

rechtlichen Zulässigkeit zu begründen.

Aber auch dann, wenn der Anspruch des Klägers nicht bereits wegen eines

Gesetzesverstoßes der Verfallabrede nicht bestehen würde, begegnete sein Begehren

durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Es wäre nämlich auch eine Nichtigkeit der Abrede

wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 I BGB) zu bejahen.

Das Landgericht hat eine sittenwidrige Übersicherung des Klägers "angesichts des

Grundstückspreises" verneint (UA 11 Abs. 2), wobei es davon ausging, dass der

Verkehrswert des Grundstücks 410.000 DM beträgt (vgl. UA 14 u. Beschluss vom

29.11.2000, GA 121). Nachfolgend hat sich jedoch ergeben, dass diese Annahme nicht

tragfähig ist. Für einen höheren Wert sprach bereits der Umstand, dass die Beklagte das

Hausgrundstück mit seiner damals noch geringeren Fläche bereits 1993 für 480.000 DM

verkauft hatte. Desweiteren ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin 1998 die benachbarte

Parzelle für ca. 86.000 DM hinzuerworben hat (die der bereits in ihrem Eigentum stehenden

gem. § 890 II BGB als Bestandteil zugeschrieben wurde) und im Oktober 1999 eine -

bestandskräftig gewordene - Baugenehmigung für den geplanten Erweiterungsbau erteilt

wurde, was zu einer weiteren Wertsteigerung geführt hat. Es war deshalb bereits für die

erste Instanz von einem Verkehrswert von jedenfalls 600.000 DM auszugehen (vgl.

Senatsbeschluss vom 3.1.2001 - 12 W 57/00 -, GA 15 f). Auch ein solcher Wert wäre im

Hinblick auf die Vorschrift des § 138 BGB allerdings noch unbedenklich, denn ein grobes

Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf eine

verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulässt, kann nach st. Rspr. erst dann

angenommen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert

der Gegenleistung (BGH NJW 1995, 2635, 2636 m.w.N.). Es ist aber zu berücksichtigen,

dass es sich bei dem Wert von 600.000 DM nicht um den endgültigen Wert des

Grundstücks handelt, sondern dass vielmehr gerade nach den gemeinsamen Plänen der

Parteien eine weitere Wertsteigerung bis zu einem Betrag von ca. 900.000 DM stattfinden

sollte (vgl. Abschnitt VI. der notariellen Urkunde 1609/1998, AH 15/6 u.

Streitwertbeschwerde vom 20.10.2000, GA 106). Erreichte das Grundstück der Beklagten

diesen Wert, konnte die fragliche "Missbilligungsgrenze" im Verhältnis zur Forderung des

Klägers aber deutlich überschritten werden, insbesondere dann, wenn - was nach den

Ausführungen des Klägers im Bereich des Möglichen lag - das Bauvorhaben bis zum

31.10.1999 beendet war, da bis dahin nur relativ geringfügige Zinsforderungen des Klägers

entstehen konnten. Darauf, dass ein solches Missverhältnis am 31.10.1999 tatsächlich

noch nicht erreicht war, kommt es nicht entscheidend an. Bei der Beurteilung der Frage, ob

einer Vertragspartei eine verwerfliche Gesinnung vorgeworfen werden kann, ist vielmehr

auch zu berücksichtigen, was die Parteien in Betracht gezogen haben bzw. für sie

absehbar war. Für die Beteiligten war aber ohne weiteres abzusehen, dass das Grundstück

nicht den damaligen Wert behalten würde, diente doch die Darlehensgewährung durch den

Kläger gerade dazu, das Bauvorhaben der Beklagten "anzuschieben", in dessen Verlauf

das Grundstück ständig an Wert zunehmen würde. Der Wertzuwachs war nicht nur

vorhersehbar, er war vielmehr gerade das erstrebte Ziel des Vorhabens; die Beklagte

wollte das Grundstück durch den Um- und Ausbau wertvoller machen und diesen

Wertzuwachs durch die Veräußerung der Eigentumswohnungen realisieren. Dass das

Übernahmerecht des Klägers zu einem Zeitpunkt entstehen oder geltend gemacht werden

könnte, in dem das Grundstück mehr als doppelt so viel wert sein könnte wie seine

Darlehensforderung, war nach dem möglichen Geschehensablauf keineswegs fernliegend.

Ein anstößiges Ungleichgewicht wäre bei dieser Konstellation nur dann zu verneinen,

wenn der Darlehensvertrag entweder vorsehen würde, dass der Kläger verpflichtet ist, der

Beklagten einen Mehrwert des Grundstücks zu erstatten oder wenn der Vertrag insoweit

zumindest schweigen würde, weil dann eine solche Ausgleichungspflicht noch im Wege

der ergänzenden Vertragsauslegung angenommen werden könnte. Vorliegend ist es

jedoch so, dass unter III.2. des Darlehensvertrags ausdrücklich bestimmt wird, dass der

Kläger bei Ausübung seines Übernahmerechts nur vorgehende Belastungen zu

übernehmen hat und der Beklagten die Darlehensschuld einschließlich Zinsen erlassen

muss, "im übrigen (soll die Übernahme) ohne weitere Zahlungen oder sonstige

Gegenleistungen an den Darlehensnehmer" erfolgen. Dass ein Mehrwert des Grundstücks

dem Kläger ohne Rücksicht auf dessen Höhe ohne Gegenleistung zufallen soll, ist damit im

Vertrag ausdrücklich bestimmt und verleiht der Vereinbarung das Gepräge der Anstößigkeit

und Sittenwidrigkeit.

Wenn die Klage nicht bereits deshalb unbegründet wäre, weil die Vereinbarung über die

Pflicht der Beklagten zur Übertragung des Grundeigentums unwirksam ist, bestünden noch

unter einem anderen Gesichtspunkt erhebliche Bedenken gegen das Begehren des

Klägers.

In der Rspr. ist anerkannt, dass sog. Verfallklauseln dann, wenn sie Strafcharakter haben,

zumindest in entsprechender Anwendung den Bestimmungen über die Vertragsstrafe (§§

339 ff BGB) unterliegen. Unter derartigen Verfallklauseln werden in erster Linie diejenigen

Bestimmungen verstanden, die vorsehen, dass eine Vertragspartei, die die ihr obliegende

Leistung teilweise erbracht hat (Anzahlung, teilweise Ratenzahlung) oder eine Kaution

geleistet hat, diese Leistung "verliert", wenn sie gegen vertragliche Pflichten verstößt (vgl.

beispielhaft BGH NJW 1968, 1625; NJW-RR 1993, 243, 246; Staudinger/Rieble, BGB, 13.

Bearbeitung, Vorbem 148 zu §§ 339 ff). Auch vorliegend haben die Parteien eine

Verfallklausel vereinbart, denn die Beklagte soll ihr Eigentum verlieren, weil sie nicht

fristgerecht geleistet hat. Diese Regelung war auch erkennbar darauf gerichtet, auf sie

Druck auszuüben mit dem Ziel, den Rückzahlungstermin einzuhalten, hatte also

Strafcharakter. Dass die Übertragung des Eigentums auch (an Erfüllungs Statt) dazu

dienen sollte, dem Kläger Befriedigung wegen seines Darlehensrückzahlungsanspruchs

zu verschaffen, steht der Wertung als Vertragsstrafe nicht entgegen, wie sich aus § 340 I

BGB ergibt.

Ist damit jedenfalls die entsprechende Anwendung der §§ 339 ff BGB gerechtfertigt, gilt

auch § 343 BGB, wonach der Schuldner die Herabsetzung einer unangemessenen

Vertragsstrafe verlangen kann. Handelt es sich bei der "verfallenen" Sache - wie vorliegend

- nicht um Geld oder andere vertretbare Sachen, sondern um eine Speziessache, kommt

nach einer in der Literatur vertretenen Auffassung nur eine Herabsetzung auf Null in

Betracht (Staudinger/Rieble a.a.O. § 343 RN 17), andere Autoren vertreten die Auffassung,

es sei dann eine quotenmäßig beschränkte Übertragung des Rechts vorzunehmen (Erman/

Westermann, BGB, 10. Aufl., § 343 RN 6; Soergel/Lindacher, BGB, 12. Aufl., § 343 RN 22;

MüKo/Gottwald, BGB, 3. Aufl., § 343 RN 5). Die ebenfalls diskutierte Lösung der

Erbringung einer Ausgleichszahlung durch den Gläubiger ist wohl nur dann zu erzielen,

wenn der Gläubiger zu einer solchen Leistung bereit ist und der Schuldner sich damit

begnügt; das Gericht kann nicht von sich aus eine solche Lösung treffen, da sie über den

gesetzlich vorgegebenen Rahmen hinaus gestaltend in die Rechtsbeziehungen der

Parteien eingreift. Diese Fragen bedürfen vorliegend aber letztlich keiner abschließenden

Entscheidung.

Die von der Beklagten vorgenommene Klarstellung, dass der mit der Widerklage verfolgte

Antrag auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des Klägers in III.4. Abs.

1 des Darlehensvertrags bewilligte und im Grundbuch eingetragene

Auflassungsvormerkung nur gestellt wird für den Fall, dass die Klage abgewiesen wird,

begegnet keinen prozessualen Bedenken. Eine solche bedingte Widerklage ist zulässig

(Zöller/Vollkommer, ZPO, 22.Aufl., § 33 RN 26). Sie ist auch begründet, da dann, wenn

dem Kläger - wie vorstehend ausgeführt - ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums

nicht zusteht, seiner Auflassungsvormerkung die rechtfertigende Grundlage entzogen ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Beschwer des Klägers und Berufungsstreitwert: 600.000 DM