Urteil des OLG Köln, Az. 12 U 228/00

OLG Köln: gegen die guten sitten, grundstück, fälligkeit, rückzahlung, erfüllungs statt, darlehensvertrag, widerklage, kaufvertrag, käufer, verrechnung
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Oberlandesgericht Köln, 12 U 228/00
11.06.2001
Oberlandesgericht Köln
12. Zivilsenat
Urteil
12 U 228/00
Landgericht Köln, 2 O 103/00
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 28.9.2000 - 2 O 103/00 - geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, Löschungsbewilligung für
die im Grundbuch des Amtsgerichts Köln, Grundbuch von M., Blatt 17823,
in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragene Eigentumsübertragungsvormerkung
zu erteilen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung wegen der Kosten abwenden durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 27.000 DM, wenn nicht die Beklagte
zuvor entsprechende Sicherheit erbringt. Als Mittel der
Sicherheitsleistung wird auch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer
deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zugelassen.
T a t b e s t a n d :
Die 1928 geborene Beklagte ist seit dem Ableben ihres Mannes im Jahre 1984
Alleineigentümerin des Grundstücks B.-Str. 1184e in L.-X., das mit einem Einfamilienhaus
bebaut ist und von ihr bewohnt wird. 1993 verkaufte die Beklagte das Grundstück zum
Preis von 480.000 DM an eine Bauträgergesellschaft, die es ausbauen wollte. Ein
Kaufpreisanteil von 290.000 DM wurde bereits an sie ausgezahlt; sie verwendete ihn zur
Abtragung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Konkurs fiel
und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, musste sie die angezahlten 290.000 DM
zurückzahlen. Um diese Mittel aufbringen zu können, entwickelte die Beklagte Ende 1997
den Plan, das Einfamilienhaus nunmehr in Eigenregie zu einem Dreifamilienhaus
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auszubauen und zu veräußern. Der Kläger, der ihr als Architekt empfohlen worden war
(aber hauptberuflich im Dienst einer Kommune steht), reichte dann über seinen Vetter, der
als Architekt tätig ist und mit dem der Kläger auf Grund einer ihm von seinem Arbeitgeber
erteilten Nebentätigkeitsgenehmigung zusammenarbeitet, für die Beklagte am 25.3.1998
einen Baugenehmigungsantrag ein. Zur Durchführung des Bauvorhabens wurden
nachfolgend von der Beklagten mehrere Verträge geschlossen:
Mit notariellem Vertrag vom 20.11.1998 - UR.-Nr. 1608/98 des Notars Dr. U. in T. - (AH 1 ff)
kaufte die Beklagte zum Preis von 86.400 DM (zzgl. sämtlicher Erwerbskosten) eine ihrem
Grundstück benachbarte Parzelle von ca. 288 qm, die zur Realisierung des beabsichtigten
Ausbaus benötigt wurde. Da sie keine Barmittel für diesen Kauf besaß und zudem die
Rückzahlung des Betrags von 290.000 DM drängte (AH 127) und weitere Verbindlichkeiten
aus dem in Angriff genommenen Bauvorhaben entstanden waren (vgl. AH 44), entschloss
sich der Kläger, der Beklagten ein Darlehen von 410.000 DM zu einem Zinssatz von 5 %
p.a. zu gewähren. Der Darlehensvertrag wurde ebenfalls am 20.11.1998 beurkundet (UR.-
Nr. 1611/98 desselben Notars; AH 41 - 53). Es wurde u.a. vereinbart, dass das Darlehen
ohne besondere Kündigung am 31.10.1999 zur Rückzahlung fällig sein soll und dass dem
Kläger ein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks u.a. dann zusteht, wenn das
Darlehen nebst Zinsen nicht bis zum 31.10.1999 zurückgeführt ist. Bei einer solchen
Übereignung hat der Kläger nach den getroffenen Vereinbarungen der Beklagten die
Darlehensschuld inkl. Zinsen zu erlassen; weitere Zahlungen oder Gegenleistungen
sollten von ihm jedoch nicht erbracht werden müssen. Das fragliche Darlehen ist vom
Kläger spätestens zum 1.2.1999 in vollem Umfang ausgezahlt worden. Ebenfalls am
20.11.1998 wurde die Teilungserklärung beurkundet (UR.-Nr. 1609/99 desselben Notars;
AH 11 - 23), durch die die Beklagte das durch den Ausbau entstehende Gebäude in 3
Eigentumswohnungen aufteilte. Schließlich schlossen die Parteien an diesem Tag noch
einen Kaufvertrag (UR.-Nr. 1610/98 desselben Notars; AH 24 - 40 = 110 - 126) über die
durch die Teilung entstehende Wohnung Nr. 1 (Erdgeschoss; entspricht dem bislang von
der Beklagten bewohnten Altbau). Es wurde vereinbart, dass der vom Kläger zu
entrichtende Kaufpreis von 300.000 DM in der Weise zu erbringen ist, dass das erwähnte
Darlehen mit den fälligen Kaufpreisbeträgen verrechnet wird, wobei der erste Teilbetrag
nach bezugsfertiger Herstellung des um- und anzubauenden Gebäudes Zug-um-Zug
gegen Besitzübergang fällig sein sollte. Außerdem einigten sich die Parteien darüber, dass
der Kläger ab Besitzübergang der Wohnung auf ihn diese an die Beklagte zu einem
Mietzins von 15 DM/qm zzgl. Nebenkosten vermietet. Für den Fall, dass der Kläger das
Eigentum an dem Grundstück auf Grund der im Darlehensvertrag vorgesehenen Regelung
insgesamt zu Eigentum erwirbt, wurde eine entsprechende Regelung über die Begründung
eines Mietverhältnisses vorgesehen (AH 49/50).
Die Bauabsichten der Beklagten wurden, ebenso wie die des Bauträgers, an den sie das
Grundstück früher einmal verkauft hatte, durch Widerstände aus der Nachbarschaft
beeinträchtigt und verzögert. Nach einer Beteiligung verschiedener Fachämter, die wegen
der Nachbareinwendungen erforderlich wurde (vgl. AH 132), wurde die Baugenehmigung
schließlich am 12.10.1999 erteilt. Daraufhin wurde am 10.12.1999 die Teilungserklärung
ergänzt (UR.-Nr. 1699/99; AH 54 ff = 76 ff). Nachfolgend legte die Beklagte der Bauaufsicht
den Wärmebedarfsnachweis, den Nachweis des Schallschutzes und die Prüfstatik vor und
kündigte den Beginn der Bauarbeiten für den 17.1.2000 an (AH 93). Tatsächlich ist es zu
einer Aufnahme der Bauarbeiten nicht mehr gekommen.
Die Beklagte hat unstreitig weder vor noch nach dem 31.10.1999 irgendwelche Zahlungen
an den Kläger zur Tilgung des Darlehens oder auf die Darlehenszinsen erbracht. Mit
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Schreiben vom 17./18.1.2000 machte der Kläger seinen Anspruch auf Übertragung des
Eigentums wegen der nicht fristgerechten Rückzahlung des Darlehens geltend, den er
vorliegend einklagt.
Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug und der
dort von ihnen gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil verwiesen, das der
Klage stattgibt und die auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des
Klägers eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage abweist.
Die Beklagte hat gegen dieses ihr am 17.10.2000 zugestellte Urteil am 31.10.2000
Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel (nach Fristverlängerung bis zum 30.12.2000) mit
am 20.12.2000 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Die Beklagte macht geltend, die Geschäftsgrundlage für den
Darlehensrückzahlungsanspruch des Klägers sei entfallen, denn der Darlehensvertrag und
der Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 1 seien derart miteinander verknüpft, dass dann,
wenn die Eigentumswohnung bis zum 31.10.1999 nicht fertiggestellt sei, der Kläger auch
die Rückzahlung des Darlehens nicht beanspruchen könne. Sie wirft dem Kläger zudem
vor, er habe entgegen der vertraglich übernommenen Verpflichtung nicht aktiv zur
Förderung des Bauvorhabens beigetragen. Zudem habe er ein Recht auf Übertragung des
Eigentums an dem Grundstück verwirkt. Schließlich rügt sie, das Landgericht habe ihrem
(durch Benennung des Zeugen C. unter Beweis gestellten) Vortrag nachgehen müssen,
wonach der Kläger ihr gegenüber auf seinen Übertragungsanspruch verzichtet habe. Zur
Widerklage stellt sie klar, dass diese für den Fall erhoben werden soll, dass die Klage
keinen Erfolg habe.
Die Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen sowie den Kläger im
Wege der Widerklage zu verurteilen, für die im Grundbuch des Amtsgerichts Köln,
Grundbuch von M., Blatt 17823, in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragene
Eigentumsübertragungsvormerkung Löschungsbewilligung zu erteilen.
Der Kläger, der um Zurückweisung des Rechtsmittels bittet, tritt dem Vorbringen der
Beklagten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entgegen.
Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf
den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll vom
12.4.2001 Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Dem Kläger steht der geltend
gemachte Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Hausgrundstück gegen die
Beklagte nicht zu, woraus zugleich die Begründetheit der Widerklage folgt.
1.
Der Einwand der Beklagten, die Geschäftsgrundlage für den
Darlehensrückzahlungsanspruch des Klägers (der als solcher zwischen den Parteien
außer Streit steht) sei entfallen, da der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag über die
Wohnung Nr. 1 so miteinander verknüpft seien, dass dann, wenn die Wohnung nicht bis
zum 31.10.1999 fertig gestellt sei, der Kläger die Rückzahlung des Darlehens nicht
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beanspruchen könne, greift allerdings nicht durch.
Der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten und der Darlehens-rückzahlungsanspruch
des Klägers sind zwar zweifellos miteinander verknüpft. Denn in dem Kaufvertrag ist unter
III.5. - im Anschluss an die Regelungen über die Fälligkeit des Kaufpreises - vorgesehen,
dass fällige Kaufpreisbeträge vom Käufer in der Weise erbracht werden, dass das Darlehen
mit ihnen verrechnet wird. Hierauf wird im Darlehensvertrag unter II.4. Abs. 2 Bezug
genommen. Wenn die Verträge keine weiteren Bestimmungen zu diesem Punkt enthielten,
könnte dies dafür sprechen, dass der Anspruch auf den Kaufpreis und der
Darlehensrückzahlungsanspruch so miteinander verknüpft sind, dass die Fälligkeit des
Darlehensrückzahlungsanspruchs von der Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs abhängig
sein sollte oder die mangelnde Fertigstellung der verkauften Wohnung dem
Rückzahlungsanspruch Einredeweise (Zurückbehaltungsrecht) entgegen stehen könnte.
Im Hinblick auf weitere Regelungen in den Verträgen verbietet sich aber eine solche
Annahme. Denn die Fälligkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs unter II.4. Abs. 1 des
Darlehensvertrags wird ausschließlich an den Fristablauf "31.10.1999" geknüpft; eine
Hinausschiebung dieses Termins ist für keinen Fall vorgesehen, obwohl es zwingend
erforderlich gewesen wäre, dies zu tun, falls es beabsichtigt ist, zumal beiden
Urkundsbeteiligten bewusst war, dass zu diesem Zeitpunkt eine Baugenehmigung noch
nicht vorlag. Diese Regelung kann bei ungezwungener Betrachtung deshalb nur dahin
verstanden werden, dass dem Baufortschritt keine maßgebliche Bedeutung für die
Darlehensrückzahlung zukommen sollte. Dass dem Notar insoweit ein Fassungsversehen
unterlaufen oder der Urkundentext ungewollt unvollständig sei, macht die Beklagte nicht
geltend.
Dass es dann im nächsten Absatz heißt, die in der Kaufvertragsurkunde getroffene
Vereinbarung über die Verrechnung bleibe von der Fälligkeitsregelung im Absatz zuvor
"unberührt", zwingt zu keiner anderen Auslegung. Die Verrechnungsbefugnis aus der
Kaufvertragsurkunde ist ihrer Formulierung nach nämlich nicht als eine Befugnis der
Darlehensnehmerin zu verstehen, sondern als eine solche des Käufers. Denn es ist nicht
davon die Rede, dass die Darlehensnehmerin die ihr obliegende Rückzahlung dadurch
erbringen kann, dass sie mit ihrem Kaufpreiszahlungsanspruch aufrechnet, sondern
umgekehrt heißt es, dass der Käufer die fälligen Kaufpreisbeträge im Wege der
"Verrechnung" erbringen kann. Wenn in dem Darlehensvertrag nach der Regelung der
Fälligkeit dann desweiteren ausgeführt wird, die "Verrechnung mit
Kaufpreiszahlungsansprüchen des Darlehensnehmers" bleibe unberührt, hat dies die
Bedeutung, dass damit gesagt werden soll, der Käufer = Darlehensgeber habe in dem Fall,
dass der gegen ihn gerichtete Kaufpreiszahlungsanspruch schon vor dem 31.10.1999 fällig
wird, die Möglichkeit, beides miteinander zu "verrechnen". Diese Regelung ist keineswegs
ohne Aussagewert oder wirtschaftliche Bedeutung, denn sie bietet dem Kläger zwei
Vorteile: Zum einen kann er als Darlehensgeber in diesem Fall schon eine (teilweise)
Tilgung seines Rückzahlungsanspruchs vor dessen Fälligkeit erreichen, zum anderen wird
er als Käufer der Notwendigkeit enthoben, den fälligen Kaufpreis aus eigenen Mitteln (oder
durch Kreditaufnahme) zu leisten, er kann vielmehr den Kaufpreis "bargeldlos" durch die
Verrechnung mit seinem noch nicht fälligen Darlehensrückzahlungsanspruch aufbringen.
Daneben spricht aber noch eine andere Bestimmung gegen die von der Beklagten
gewünschte Verknüpfung der beiden Ansprüche: Denn im Abschnitt III. des
Darlehensvertrags, der die bedingte Übereignung des Grundstücks der Beklagten zur
Absicherung des Darlehensrückzahlungsanspruchs des Klägers regelt, wird unter 3. Abs. 2
bestimmt, dass dann, wenn der Kläger seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums
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durchsetzt, sein in dem Kaufvertrag enthaltener Anspruch auf Übereignung der Wohnung
Nr. 1 und der Anspruch der Beklagten auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises entfallen.
Daraus ist unzweifelhaft ersichtlich, dass die Parteien durchaus davon ausgegangen sind,
dass der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens schon überfällig sein kann (denn nur
dann kommt der bedingte Übereignungsanspruch des Klägers zum Tragen), ohne dass der
Kaufvertrag schon durchführungsreif ist.
Da der Zusammenhang der vertraglichen Regelungen dafür spricht, dass der
Darlehensrückzahlungsanspruch hinsichtlich seiner Fälligkeit und voraussetzungslosen
Durchsetzbarkeit von dem Entstehen des Kaufpreisanspruchs unabhängig sein soll, kann
von einer Verknüpfung, die zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führen oder ein
Gegenrecht der Beklagten begründen könnte, nicht ausgegangen werden.
2.
Dem Kläger steht der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks aber nicht zu, weil die
getroffene Abrede als unzulässige (und deshalb gem. § 134 BGB unwirksame)
Verfallabrede zu werten ist.
Das Gesetz bestimmt in mehreren Vorschriften, dass sog. Verfallabreden (Gläubiger und
Schuldner vereinbaren den Verfall des Eigentums an einer Sache bei Fälligkeit der
Verbindlichkeit des Schuldners) unwirksam sind. So kann nach § 1149 BGB der
Grundstückseigentümer dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der
Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen, solange
nicht die durch die Hypothek gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist.
Dasselbe Verbot gilt auch für die Grund- oder Rentenschuld (§ 1192 BGB), die Reallast (§
1107 BGB) sowie für das Pfandrecht an beweglichen Sachen (§ 1229 BGB) und Rechten
(§§ 1275, 1277 BGB). Das Gesetz missbilligt es, wenn dem Gläubiger schon vor Fälligkeit
seiner Forderung die Befugnis eingeräumt wird, mit dem Fälligwerden der Forderung das
Eigentum an dem Pfandgegenstand beanspruchen zu können, weil er dadurch von der
Verpflichtung zur Pfandverwertung in dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren (das u.a.
auch die Pflicht zur Auskehrung eines eventuellen Übererlöses beinhaltet) befreit wird. Den
Anwendungsbereich dieser Vorschriften hat der BGH in der grundlegenden Entscheidung
BGHZ 130, 101 = NJW 1995, 2635 = LM § 1149 BGB Nr. 1 allerdings sehr eng gezogen.
Unter Hinweis auf den Wortlaut der Vorschriften und Rückgriff auf die Gesetzesmaterialien
hat er das Verbot von Verfallabreden begrenzt auf den Fall, dass der Verfall eines
verpfändeten Gegenstands vorab vereinbart worden ist; eine entsprechende Ausdehnung
auf Verfallabreden mit nicht dinglich gesicherten Gläubigern hat er (entgegen einer in Rspr.
und Literatur vertretenen Auffassung) grundsätzlich abgelehnt. Nach dieser Auffassung ist
es folglich zulässig, dass der Schuldner schon bei Begründung seiner Verbindlichkeit
seinem Gläubiger das Recht zubilligt, bei Fälligkeit der Forderung die Übertragung des
Eigentums an einem ihm gehörenden Gegenstand zu verlangen; unzulässig soll dies nur
dann sein, wenn diese Sache dem Gläubiger auch verpfändet wurde. Der Entscheidung
des BGH ist zustimmt worden (BayObLG NJW-RR 1997, 590; Bülow Anmerkung in LM
a.a.O.; Wolfsteiner in Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 1996, § 1249 RN 16); sie hat aber
auch deutliche Ablehnung erfahren (Eickmann in MüKo, BGB, 3. Aufl., § 1149 RN 12; ders.
EWiR 1995, 1183; Soergel/Konzen, BGB, 12. Aufl., § 1149 RN 4; eingehend Tiedtke ZIP
1995, 57 ff).
Ob auch die Ablehnung einer analogen Anwendung der Vorschrift im entschiedenen Fall
zu überzeugen vermag unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Gefahr, der das
Gesetz nach seiner Begründung vorbeugen will (Übervorteilung des Schuldners, der sich
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veranlasst sieht, einen Gegenstand aus der Hand zu geben, der im Verhältnis zu seiner
Schuld zu wertvoll ist) und die unabhängig davon besteht, ob die Sache auch verpfändet
worden ist, mag letztlich dahinstehen. Denn jedenfalls bei einer Fallkonstellation, wie sie
vorliegend gegeben ist, ist nach Auffassung des Senats die analoge Anwendung der
Vorschrift angezeigt:
In II.2. des Darlehensvertrags des Parteien wird der Kläger bevollmächtigt, Hypotheken
oder Grundschulden bis zur Höhe von 410.000 DM nebst Zinsen zu Lasten des
Grundbesitzes eintragen zu lassen, soweit dies zur Sicherung der an die Beklagte
ausgezahlten Darlehensbeträge dient. Von dieser Möglichkeit hat der Kläger noch am
selben Tag (UR.-Nr. 1612/98 des Notars) Gebrauch gemacht und zu Gunsten der
Raiffeisenbank N. eine Grundschuld über 410.000 DM bestellen lassen (vgl.
Grundbuchauszug AH 68). Der Kläger hat den Betrag von 410.000 DM, den er der
Beklagten darlehensweise zur Verfügung stellen sollte, seinerseits bei der Raiffeisenbank
ausgeliehen unter Verschaffung der Sicherheit an dem Grundstück der Beklagten und das
Geld dann an die Beklagte "weitergereicht".
Die Vorschrift des § 1149 BGB greift auch hier zwar unmittelbar nicht ein, denn der Kläger
ist nicht Grundpfandgläubiger und wird deshalb durch die Vereinbarung des
Übertragungsanspruchs nicht von den Verwertungsregeln befreit, die für Pfandgläubiger
gelten. Es ist aber eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 1149 BGB möglich und
geboten. Der vorliegende Fall weist nämlich - anders als der vom BGH entschiedene - die
Besonderheit auf, dass das Grundstück der Beklagten zwecks Beschaffung eines
Darlehens sowohl verpfändet worden ist als auch ein bedingter Übereignungsanspruch
begründet wurde für den Fall der unterlassenen Rückzahlung des Darlehensbetrags und
somit eine Situation gegeben ist, die der des § 1149 BGB im Wesentlichen entspricht. Dass
der Grundpfandgläubiger und der Gläubiger, dem der Eigentumsverschaffungsanspruch
zugebilligt wurde, personenverschieden sind, liegt nur an der "gestuften"
Kreditbeschaffung; für beide Kredite muss das Grundstück als Sicherungsmittel herhalten,
obwohl es wirtschaftlich nur darum ging, einen Kredit für die Beklagte zu beschaffen. Wäre
der Kredit der Beklagten unmittelbar von der Raiffeisenbank gewährt worden, wäre eine
Absicherung dieser Verbindlichkeit sowohl durch Bestellung eines Grundpfandrechts als
auch durch Verfallabrede zweifellos unzulässig gewesen, ebenso dann, wenn der Kläger
der Beklagten das Darlehen aus eigenen Mitteln zur Verfügung gestellt und sich so
abgesichert hätte. Dass die Kreditbeschaffung in zwei Geschäfte aufgespalten worden ist,
bei denen das Grundstück der Beklagten letztlich aber in derselben Weise zur Absicherung
herhalten musste, vermag nach Auffassung des Senats keine abweichende Bewertung der
rechtlichen Zulässigkeit zu begründen.
3.
Aber auch dann, wenn der Anspruch des Klägers nicht bereits wegen eines
Gesetzesverstoßes der Verfallabrede nicht bestehen würde, begegnete sein Begehren
durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Es wäre nämlich auch eine Nichtigkeit der Abrede
wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 I BGB) zu bejahen.
Das Landgericht hat eine sittenwidrige Übersicherung des Klägers "angesichts des
Grundstückspreises" verneint (UA 11 Abs. 2), wobei es davon ausging, dass der
Verkehrswert des Grundstücks 410.000 DM beträgt (vgl. UA 14 u. Beschluss vom
29.11.2000, GA 121). Nachfolgend hat sich jedoch ergeben, dass diese Annahme nicht
tragfähig ist. Für einen höheren Wert sprach bereits der Umstand, dass die Beklagte das
Hausgrundstück mit seiner damals noch geringeren Fläche bereits 1993 für 480.000 DM
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verkauft hatte. Desweiteren ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin 1998 die benachbarte
Parzelle für ca. 86.000 DM hinzuerworben hat (die der bereits in ihrem Eigentum stehenden
gem. § 890 II BGB als Bestandteil zugeschrieben wurde) und im Oktober 1999 eine -
bestandskräftig gewordene - Baugenehmigung für den geplanten Erweiterungsbau erteilt
wurde, was zu einer weiteren Wertsteigerung geführt hat. Es war deshalb bereits für die
erste Instanz von einem Verkehrswert von jedenfalls 600.000 DM auszugehen (vgl.
Senatsbeschluss vom 3.1.2001 - 12 W 57/00 -, GA 15 f). Auch ein solcher Wert wäre im
Hinblick auf die Vorschrift des § 138 BGB allerdings noch unbedenklich, denn ein grobes
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf eine
verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulässt, kann nach st. Rspr. erst dann
angenommen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert
der Gegenleistung (BGH NJW 1995, 2635, 2636 m.w.N.). Es ist aber zu berücksichtigen,
dass es sich bei dem Wert von 600.000 DM nicht um den endgültigen Wert des
Grundstücks handelt, sondern dass vielmehr gerade nach den gemeinsamen Plänen der
Parteien eine weitere Wertsteigerung bis zu einem Betrag von ca. 900.000 DM stattfinden
sollte (vgl. Abschnitt VI. der notariellen Urkunde 1609/1998, AH 15/6 u.
Streitwertbeschwerde vom 20.10.2000, GA 106). Erreichte das Grundstück der Beklagten
diesen Wert, konnte die fragliche "Missbilligungsgrenze" im Verhältnis zur Forderung des
Klägers aber deutlich überschritten werden, insbesondere dann, wenn - was nach den
Ausführungen des Klägers im Bereich des Möglichen lag - das Bauvorhaben bis zum
31.10.1999 beendet war, da bis dahin nur relativ geringfügige Zinsforderungen des Klägers
entstehen konnten. Darauf, dass ein solches Missverhältnis am 31.10.1999 tatsächlich
noch nicht erreicht war, kommt es nicht entscheidend an. Bei der Beurteilung der Frage, ob
einer Vertragspartei eine verwerfliche Gesinnung vorgeworfen werden kann, ist vielmehr
auch zu berücksichtigen, was die Parteien in Betracht gezogen haben bzw. für sie
absehbar war. Für die Beteiligten war aber ohne weiteres abzusehen, dass das Grundstück
nicht den damaligen Wert behalten würde, diente doch die Darlehensgewährung durch den
Kläger gerade dazu, das Bauvorhaben der Beklagten "anzuschieben", in dessen Verlauf
das Grundstück ständig an Wert zunehmen würde. Der Wertzuwachs war nicht nur
vorhersehbar, er war vielmehr gerade das erstrebte Ziel des Vorhabens; die Beklagte
wollte das Grundstück durch den Um- und Ausbau wertvoller machen und diesen
Wertzuwachs durch die Veräußerung der Eigentumswohnungen realisieren. Dass das
Übernahmerecht des Klägers zu einem Zeitpunkt entstehen oder geltend gemacht werden
könnte, in dem das Grundstück mehr als doppelt so viel wert sein könnte wie seine
Darlehensforderung, war nach dem möglichen Geschehensablauf keineswegs fernliegend.
Ein anstößiges Ungleichgewicht wäre bei dieser Konstellation nur dann zu verneinen,
wenn der Darlehensvertrag entweder vorsehen würde, dass der Kläger verpflichtet ist, der
Beklagten einen Mehrwert des Grundstücks zu erstatten oder wenn der Vertrag insoweit
zumindest schweigen würde, weil dann eine solche Ausgleichungspflicht noch im Wege
der ergänzenden Vertragsauslegung angenommen werden könnte. Vorliegend ist es
jedoch so, dass unter III.2. des Darlehensvertrags ausdrücklich bestimmt wird, dass der
Kläger bei Ausübung seines Übernahmerechts nur vorgehende Belastungen zu
übernehmen hat und der Beklagten die Darlehensschuld einschließlich Zinsen erlassen
muss, "im übrigen (soll die Übernahme) ohne weitere Zahlungen oder sonstige
Gegenleistungen an den Darlehensnehmer" erfolgen. Dass ein Mehrwert des Grundstücks
dem Kläger ohne Rücksicht auf dessen Höhe ohne Gegenleistung zufallen soll, ist damit im
Vertrag ausdrücklich bestimmt und verleiht der Vereinbarung das Gepräge der Anstößigkeit
und Sittenwidrigkeit.
4.
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Wenn die Klage nicht bereits deshalb unbegründet wäre, weil die Vereinbarung über die
Pflicht der Beklagten zur Übertragung des Grundeigentums unwirksam ist, bestünden noch
unter einem anderen Gesichtspunkt erhebliche Bedenken gegen das Begehren des
Klägers.
In der Rspr. ist anerkannt, dass sog. Verfallklauseln dann, wenn sie Strafcharakter haben,
zumindest in entsprechender Anwendung den Bestimmungen über die Vertragsstrafe (§§
339 ff BGB) unterliegen. Unter derartigen Verfallklauseln werden in erster Linie diejenigen
Bestimmungen verstanden, die vorsehen, dass eine Vertragspartei, die die ihr obliegende
Leistung teilweise erbracht hat (Anzahlung, teilweise Ratenzahlung) oder eine Kaution
geleistet hat, diese Leistung "verliert", wenn sie gegen vertragliche Pflichten verstößt (vgl.
beispielhaft BGH NJW 1968, 1625; NJW-RR 1993, 243, 246; Staudinger/Rieble, BGB, 13.
Bearbeitung, Vorbem 148 zu §§ 339 ff). Auch vorliegend haben die Parteien eine
Verfallklausel vereinbart, denn die Beklagte soll ihr Eigentum verlieren, weil sie nicht
fristgerecht geleistet hat. Diese Regelung war auch erkennbar darauf gerichtet, auf sie
Druck auszuüben mit dem Ziel, den Rückzahlungstermin einzuhalten, hatte also
Strafcharakter. Dass die Übertragung des Eigentums auch (an Erfüllungs Statt) dazu
dienen sollte, dem Kläger Befriedigung wegen seines Darlehensrückzahlungsanspruchs
zu verschaffen, steht der Wertung als Vertragsstrafe nicht entgegen, wie sich aus § 340 I
BGB ergibt.
Ist damit jedenfalls die entsprechende Anwendung der §§ 339 ff BGB gerechtfertigt, gilt
auch § 343 BGB, wonach der Schuldner die Herabsetzung einer unangemessenen
Vertragsstrafe verlangen kann. Handelt es sich bei der "verfallenen" Sache - wie vorliegend
- nicht um Geld oder andere vertretbare Sachen, sondern um eine Speziessache, kommt
nach einer in der Literatur vertretenen Auffassung nur eine Herabsetzung auf Null in
Betracht (Staudinger/Rieble a.a.O. § 343 RN 17), andere Autoren vertreten die Auffassung,
es sei dann eine quotenmäßig beschränkte Übertragung des Rechts vorzunehmen (Erman/
Westermann, BGB, 10. Aufl., § 343 RN 6; Soergel/Lindacher, BGB, 12. Aufl., § 343 RN 22;
MüKo/Gottwald, BGB, 3. Aufl., § 343 RN 5). Die ebenfalls diskutierte Lösung der
Erbringung einer Ausgleichszahlung durch den Gläubiger ist wohl nur dann zu erzielen,
wenn der Gläubiger zu einer solchen Leistung bereit ist und der Schuldner sich damit
begnügt; das Gericht kann nicht von sich aus eine solche Lösung treffen, da sie über den
gesetzlich vorgegebenen Rahmen hinaus gestaltend in die Rechtsbeziehungen der
Parteien eingreift. Diese Fragen bedürfen vorliegend aber letztlich keiner abschließenden
Entscheidung.
5.
Die von der Beklagten vorgenommene Klarstellung, dass der mit der Widerklage verfolgte
Antrag auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des Klägers in III.4. Abs.
1 des Darlehensvertrags bewilligte und im Grundbuch eingetragene
Auflassungsvormerkung nur gestellt wird für den Fall, dass die Klage abgewiesen wird,
begegnet keinen prozessualen Bedenken. Eine solche bedingte Widerklage ist zulässig
(Zöller/Vollkommer, ZPO, 22.Aufl., § 33 RN 26). Sie ist auch begründet, da dann, wenn
dem Kläger - wie vorstehend ausgeführt - ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums
nicht zusteht, seiner Auflassungsvormerkung die rechtfertigende Grundlage entzogen ist.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Beschwer des Klägers und Berufungsstreitwert: 600.000 DM