Urteil des OLG Köln vom 11.08.2000
OLG Köln: treu und glauben, verkehrswert, ertragswert, erstellung, gutachter, kaufpreis, anweisung, datum, pachtvertrag, sicherheit
Oberlandesgericht Köln, 19 U 23/00
Datum:
11.08.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
19. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
19 U 23/00
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 20 O 329/99
Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 8. Dezember 1999 verkündete
Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 20 O 329/99 - wird
zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird gestattet, die
Zwangsvollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von
33.000 DM abzuwenden, falls nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in
gleicher Höhe leistet. Die Sicherheit kann von beiden Parteien auch
durch die selbst-schuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank
oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.
T a t b e s t a n d :
1
Der Kläger nimmt den Beklagten mit der Behauptung der unrichtigen Erstattung eines
Wertgutachtens im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gewerbeobjekts auf
Schadensersatz in Anspruch.
2
Der Kläger interessierte sich im Frühjahr 1996 für den Erwerb eines Freizeit-Centers
"E.-S." in K. bei M.. Das von den Veräußerern veranlasste Exposé des
Immobilienmaklers von E. in K. wies einen Gesamtkaufpreis von 1,6 Mio. DM und eine
Gesamtnettomiete von 204.000 DM/Jahr bei Vorliegen langfristiger
Anmietungsbegehren aus (AH 33f.).
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Vor Abschluss des Kaufvertrages wandte sich der Kläger an die D. Bank AG, die das
Objekt finanzieren sollte. Diese machte die Finanzierung zunächst von der Vorlage
eines Wertgutachtens abhängig. Sie benannte als Gutachter den Beklagten, mit dem sie
schon viele Jahre zusammenarbeitet. Dem Kläger wurde von dem zuständigen
Mitarbeiter der D. Bank AG, dem Zeugen von R., erklärt, dass er die Kosten für das
Gutachten zu tragen habe. Ob die Beauftragung des Beklagten durch die D. Bank oder
den Kläger unmittelbar erfolgte, ist zwischen den Parteien streitig.
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Am 11. März 1996 übersandte der Zeuge von R. dem Beklagten "gemäß telefonischer
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Absprache" verschiedene Unterlagen mit einer Kurzmitteilung "mit der Bitte um
Erstellung eines Objektgutachtens (insbes. Überprüfung der Nachhaltigkeit der
angegebenen Pachteinnahmen). Herr G. ist w/Terminvereinbarung .... erreichbar." (AH
32).
Am 14. März 1996 fand eine Ortsbesichtigung des Objekts statt, zu der die Parteien
nach vorheriger Absprache gemeinsam im Pkw des Klägers anreisten. Dabei wurden
auch die im Exposé angegebenen Mieteinnahmen von 204.000 DM jährlich
angesprochen.
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Unter dem 18. März 1996 erstellte der Beklagte eine Wertschätzung des Objekts. Das
Gutachten ist an die D. Bank AG gerichtet, der auch das Original zugesandt wurde. Der
Kläger ist in diesem Gutachten als "Kunde" aufgeführt, an den eine Zweitschrift ging. In
dem Gutachten gelangte der Beklagte zu einem Verkehrswert von 1,6 Mio. DM. Wegen
der Einzelheiten des Gutachtens wird auf AH 26ff. Bezug genommen.
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Der Kläger erwarb ohne weitere Rücksprache mit der D. Bank AG das Objekt auf Grund
des Kaufvertrages vom 24. April 1996 zu einem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM. Die
Finanzierung erfolgte später, nachdem die D. Bank sie abgelehnt hatte, über die
Rheinische Hypothekenbank (AH 37).
8
Im Jahre 1998 holte der Kläger zwei weitere Gutachten der Sozietät Dr. S. und Partner
in B. ein. Das mit "Abschätzung der monatlichen Pacht der Liegenschaft "E.-S." in M. per
April 1996" überschriebene Gutachten vom 1. Dezember 1998 (GA 14ff.) bewertet unter
Zugrundelegung eines 1995 erwirtschafteten Umsatzes im gastwirtschaftlichen Bereich
von 440.000 DM die erzielbare Umsatzpacht auf 26.400 DM bis 61.600 DM/Jahr und für
das Sportstudio auf 24.000 DM bis 36.000 DM/Jahr. Ein weiteres mit "Würdigung des
Gutachtens des Sachverständigen H. vom 18. März 1996 über die Liegenschaft "E.-S."
in M." betiteltes Gutachten vom selben Tage (GA 19ff.) beurteilt das Gutachten des
Beklagten als in mehreren Punkten fehlerhaft und kommt zu dem Ergebnis, dass der
Ertragswert des Objekts zwischen 568.140 DM und 1.098.290 DM liege.
9
Der Kläger hat behauptet, die D. Bank AG habe den Beklagten in seinem Namen
veranlasst, ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des Objekts zu
erstellen. Wegen der Honorarkosten habe er sich selbst mit dem Beklagten
auseinandersetzen sollen. Während der Fahrt zum Objekt habe der Beklagte ihm eine
vorbereitete Auftragserteilung zum Pauschalpreis vorgelegt und den Pauschalpreis
damit begründet, dass Gewerbeobjekte oft einen hohen Verkehrswert hätten, so dass
das Gutachten nach der HOAI teuer werden könne. Er habe daraufhin den Auftrag
erteilt, dem Beklagten die Unterlagen ausgehändigt und allgemeine Fragen beantwortet.
Die Umsatzzahlen bis 1995 hätten zum Zeitpunkt der Begutachtung durch den
Beklagten bereits vorgelegen, der Beklagte habe aber danach nicht gefragt (GA 53f.).
Erst nach der Erstellung des Gutachtens habe er sich zum Kauf entschlossen. Zum
Zeitpunkt der Gutachtenerstellung sei ein Pachtvertrag mit der Tochter des Veräußerers
noch nicht abgeschlossen gewesen.
10
Das Gutachten des Beklagten sei mangelhaft, weil der Ertragswert zu hoch angesetzt
worden sei. Außerdem seien die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung, das
Aggregationsverbot und der Grundsatz der Nachvollziehbarkeit nicht berücksichtigt. Der
vom Beklagten ermittelte Verkehrswert sei um 100 % übersetzt.
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Unter Berücksichtigung eines objektiven Verkehrswerts von 833.215,00 DM sei ihm ein
Schaden von 666.785,00 DM entstanden, wovon er einen Teilbetrag von 566.785,00
DM geltend mache. Wegen des zu hohen Kaufpreises seien auch die Kaufnebenkosten
(Grunderwerbssteuer, Gutachtenkosten, Maklergebühr, Notar- und Grundbuchkosten)
um 45 % zu hoch, woraus sich ein weiterer Schaden von 41.306,85 DM ergebe.
Schließlich habe er zur Finanzierung des überhöhten Kaufpreises auch zwei Kredite bei
der Rheinischen Hypothekenbank aufgenommen, so dass der Beklagte die
Vorfälligkeitsentschädigungen zum 30. Juni 1999 entsprechend einer Schadenssumme
von 750.000 DM anteilig in Höhe von 81.950,00 DM zu tragen habe.
12
Der Kläger hat beantragt,
13
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 690.041,85 DM nebst 4 % Zinsen seit
Rechtshängigkeit ( 26. August 1999) zu zahlen.
14
Der Beklagte hat beantragt,
15
die Klage abzuweisen.
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Er hat behauptet, er sei von dem Zeugen von R. im Namen der D. Bank telefonisch
beauftragt worden, ein Kurzgutachten gegen ein Pauschalhonorar unterhalb der Sätze
der HOAI zu erstatten. Zweck des Gutachtens sei es gewesen festzustellen, ob die D.
Bank bei einer Verwertung mit einem Ertrag in Höhe der Finanzierung rechnen könne.
Der Kläger sei zu diesem Zeitpunkt bereits entschlossen gewesen, das Objekt zu
erwerben. Im Hinblick auf eine nach seiner Vorstellung erreichbare Pacht von 204.000
DM/Jahr sei der Kläger der Ansicht gewesen, das Objekt sei 2 Mio. DM wert. Der Zeuge
von R. habe diesen Wert aber für unrealistisch gehalten und deshalb auf dem Einholen
eines Wertgutachtens für die D. Bank bestanden, wobei die Kosten des Gutachtens von
pauschal 2.000 DM zu Lasten des Klägers gehen sollten.
17
Anlässlich der Ortsbesichtigung habe der Kläger ihm auf seine Frage erklärt, er rechne
mit einer monatlichen Nettopacht von 17.000 DM. Er habe mit der Tochter der
Veräußerer bereits eine Nettopacht in dieser Höhe vereinbart (GA 28). Da ihm, dem
Beklagten, das überhöht erschienen sei, habe er den Kläger nach den Umsatzzahlen
gefragt. Diese seien ihm aber nicht vorgelegt worden (GA 28, 69). Deshalb sei er von
den erzielbaren Erlösen je unterteilbarer Einheit ausgegangen.
18
Der Kläger habe ihn nach Erhalt der Zweitschrift des Gutachtens angerufen und erklärt,
der Verkehrswert von 1,6 Mio. DM sei viel zu niedrig.
19
Sein Gutachten sei auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Der geschätzte Verkehrswert
von 1,6 Mio. DM sei zutreffend. Der Ertragswert sei unter Zugrundelegung einer
Monatsmiete von 13.528,00 DM realistisch angesetzt. Die gewählte Methode zur
Ermittlung des Verkehrswertes entspreche den geltenden Regeln für die Erstattung von
Wertgutachten. In dem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM seien im übrigen auch
Einrichtungsgegenstände von 250.000 DM enthalten gewesen.
20
Das Landgericht hat nach Beweiserhebung durch Vernehmung des Zeugen von R. zu
der Frage, ob die D. Bank dem Beklagten den Gutachtenauftrag erteilt hat, die Klage
abgewiesen. Durch die vorgelegten Unterlagen und die Aussage des Zeugen von R. sei
entsprechend der üblichen Bankpraxis nachgewiesen, dass das Gutachten von der D.
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Bank und nicht dem Kläger selbst in Auftrag gegeben worden sei. Dass zwischen den
Parteien selbst später ein selbständiger Auskunftsvertrag zustande gekommen sei, sei
dem Vorbringen des Klägers nicht zu entnehmen. Auch ein Vertrag mit Schutzwirkung
für Dritte sei nicht zustande gekommen, weil die Beauftragung des Gutachters allein im
Interesse der finanzierenden Bank erfolgt sei, um dieser eine Entscheidungsgrundlage
für die Finanzierung an die Hand zu geben. Dass der Beklagte auf die Richtigkeit dieses
Gutachtens vertrauen und hiervon seine Kaufentscheidung abhängig machen würde,
sei von den Beteiligten nicht angenommen worden. Insbesondere habe die D. Bank
dem Kläger keine Entscheidungshilfe beim Kauf des Objekts bieten, sondern lediglich
ihre eigene Entscheidung vorbereiten wollen.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht
eingereichten und begründeten Berufung.
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Er behauptet, der Zeuge von R. habe ihm den Beklagten als Gutachter lediglich
vorgeschlagen und ihm dessen Namen, Adresse und Telefonnummer gegeben. Dabei
habe er ihm gleichzeitig erklärt, er müsse die Kosten tragen, damit habe die D. Bank
nichts zu tun. Die Entscheidung über die Beauftragung des Beklagten habe also allein
bei ihm und nicht bei der D. Bank gelegen.
23
Im Anschluss an die Unterredung mit dem Zeugen von R. habe er mit dem Beklagten
telefonisch einen Besichtigungstermin vereinbart. Vor der gemeinsamen Fahrt zum
Objekt habe er sich mit dem Beklagten über die Honorierung unterhalten. Er habe dem
Beklagten mitgeteilt, er benötige ein Verkehrswertgutachten, welches zum einen für ihn
selbst der Überprüfung des vom Verkäufer verlangten Kaufpreises dienen und
andererseits Grundlage für die Überprüfung seiner Kreditanfrage bei der D. Bank sein
solle. Daraufhin habe der Beklagte ihm ein vorbereitetes Auftragsformular unterbreitet
und ihn gebeten, dieses zu unterschreiben, was er getan habe, ohne eine Durchschrift
zu erhalten (GA 122/123). Dem Beklagten sei daher gemäß § 421 ZPO aufzugeben, das
von ihm am 14. März 1996 unterzeichnete Schriftstück zu den Akten zu reichen. Sodann
seien die Parteien die Unterlagen durchgegangen, die der Zeuge R. ohne sein Wissen
an den Beklagten geschickt habe.
24
Dass er selbst dem Beklagten den Auftrag erteilt habe, ergebe sich auch aus der
Rechnung an ihn vom 18. März 1996, in der es heißt: "Ihr Auftrag vom 14.03.1996"
sowie "In Ihrem Auftrag fertigte ich ... Hierfür vereinbarten wir ein Pauschalhonorar...".
Dabei handele es sich nicht etwa um ein Versehen der Sekretärin des Beklagten oder
um versehentlich übernommene Standardformulierungen; vielmehr seien diese
Formulierungen auf ausdrückliche Anweisung des Beklagten gewählt worden (Zeugin
K., GA 125). Vor diesem Hintergrund erscheine die Aussage des Zeugen von R. nicht
glaubhaft, dessen erneute Vernehmung beantragt werde. Jedenfalls sei aber am 14.
März 1996 ein Auskunftsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Der
Beklagte habe nämlich gewusst, dass er von ihm den Verkehrswert des zu
besichtigenden Objekts erfahren wollte; er habe selbst vorgetragen, dass der Kläger
schon auf der Heimfahrt von ihm den Objektwert wissen wollte.
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Zumindest sei er aber in den Schutzbereich eines Vertrages mit der D. Bank
einbezogen. Indem er nicht selbst einen Gutachter ausgewählt habe, der ein Gutachten
"mit geschönten Zahlen" erstellen sollte, sondern sich auf den Gutachter der D. Bank
eingelassen habe, habe er zu erkennen gegeben, dass er an einem "realistischen"
Gutachten interessiert gewesen sei. Auch dem Erwerbsinteressenten gehe es nämlich
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erkennbar darum, seine Investitionsentscheidung auf "sichere Füße" zu stellen und
keinen überhöhten Kaufpreis zu zahlen. Allein schon die Tatsache, dass er das
Gutachten bezahlt habe, zeige sein Interesse an Erstellung und Inhalt des Gutachtens.
Das sei auch für den Beklagten klar gewesen, der ihm eine "Zweitschrift" des
Gutachtens übersandt habe.
Der Kläger beantragt,
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unter Abänderung des Urteil des Landgerichts Köln vom 8. Dezember 1999 - 20 O
329/99 - den Beklagten zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 690.041,85 DM nebst 4
% Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
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hilfsweise, das Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung und
Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
29
Der Beklagte beantragt,
30
die Berufung zurückzuweisen.
31
Er meint, der Kläger habe ein Auftragsverhältnis zwischen den Parteien nicht zu
beweisen vermocht. Der Zeuge von R. habe eindeutig bekundet, dass er im Namen der
D. Bank den Auftrag erteilt habe. Dass der Kläger die Kosten des Gutachtens zu tragen
gehabt habe, stehe nicht entgegen, weil der Bankkunde stets sämtliche im
Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten zu tragen habe. Im Falle des
Scheiterns einer Finanzierung zahle im übrigen die D. Bank die Gutachterkosten, wenn
die Kunden sich weigerten, diese zu übernehmen.
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Er habe den Auftrag vom Zeugen von R. zunächst telefonisch und dann schriftlich am
11. März 1996 erhalten. Es treffe nicht zu, dass der Beklagte ihm am 14. März 1996 im
Auto einen Auftrag oder eine Honorarvereinbarung unterzeichnet habe. Das habe er
auch nicht im Termin vor dem Landgericht zugestanden. Allerdings treffe es zu, dass er
das konkrete Honorar nicht mit dem Zeugen von R., sondern mit dem Beklagten auf der
Autofahrt am 14. März 1996 besprochen habe. Es sei aber klar gewesen, dass das
Honorar nach den üblichen Sätzen, die mit der D. Bank abgesprochen gewesen seien,
berechnet werden sollte.
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Es treffe nicht zu, dass der Kläger bei der Fahrt zum Objekt erklärt habe, das Gutachten
sei auch für ihn bestimmt. Der Kläger sei bereits bei der ersten Kontaktaufnahme mit der
D. Bank fest entschlossen gewesen, das Objekt zu erwerben. Für ihn sei die Kalkulation
des Ertrages und der Kaufpreis völlig klar gewesen. Er habe lediglich eine
finanzierende Bank gesucht. Der Kläger habe allerdings an ihn den dringenden Wunsch
gerichtet, über den im Exposé angegebenen Kaufpreis hinaus einen Wert von 2 Mio.
DM zu bescheinigen. Grund sei offenbar gewesen, dass der Kläger eine
hundertprozentige Finanzierung gesucht habe. Als er dem Kläger noch vor Erstellung es
schriftlichen Gutachtens telefonisch erklärt habe, er könne nur 1,6 Mio. DM
bescheinigen, sei dieser regelrecht grob geworden. Dies zeige aber, dass der Kläger
selbst davon ausgegangen sei, nicht Auftraggeber zu sein; anderenfalls hätte er ihm den
Auftrag vor Abfassung eines schriftlichen Gutachtens entzogen.
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Die Formulierungen in der Rechnung ließen schließlich nicht auf eine Auftragserteilung
durch den Kläger schließen. Es handele sich vielmehr um vorgefertigte
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Standardformulierungen. Vermutlich sei ein im PC gespeichertes Standarddokument
verwendet worden, wobei als Adressat anstelle der D. Bank der Kläger eingefügt
worden sei. So erkläre sich, dass im Rechnungstext auf einen Auftrag des Klägers
Bezug genommen sei. Das Datum des 14. März 1996 sei möglicherweise deshalb
eingesetzt worden, weil unter diesem Datum das konkrete Honorar vereinbart worden
sei.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, auch ein Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte sei
nicht geschlossen worden. Hierfür genüge es nicht, dass ein Dritter durch ein Gutachten
verleitet werde, falsche Entscheidungen zu treffen. Das Gutachten müsse vielmehr den
Zweck haben, die Entscheidung des Dritten zu beeinflussen. Ein Kaufinteressent, der
eine Finanzierung durch eine Bank beantrage, sei sich aber über die Kaufentscheidung
selbst schlüssig. Ein von der Bank beauftragtes Gutachten diene daher nicht der
Absicherung seiner Verkaufsentscheidung.
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Im übrigen sei sein Gutachten auch nicht mangelhaft. Es habe sich entsprechend dem
von der D. Bank erteilten Auftrag um ein Kurzgutachten gehandelt, nicht um ein
Wertermittlungsgutachten nach der Wertermittlungsverordnung. Nach der jahrelangen
Übung zwischen ihm und der D. Bank habe sogar mitunter ein "Dreizeiler" oder eine
bloße telefonische Auskunft genügt. Auch die übrigen Einwände gegen sein Gutachten
seien nicht berechtigt. Insbesondere treffe der von ihm bestätigte Verkehrswert von 1,6
Mio. DM zu. Demgegenüber bestünden gegen die Richtigkeit des Gutachtens Dr. S.
erhebliche Bedenken. Das Zugrundelegen des Umsatzertrages sei für die Ermittlung der
Pacht gerade nicht geeignet. Eine Überprüfung des Umsatzes von 440.000 DM sei nicht
erfolgt. Es sei auch fraglich, ob der angeführte "Unternehmensspiegel" überhaupt
taugliches Material enthalte.
37
Schließlich habe sich der Kläger einen etwaigen Schaden selbst zuzuschreiben. Wer
ein lebendes Unternehmen erwerbe, lasse sich vor dem Kauf aktuelle
Jahresabschlüsse und monatliche betriebliche Auswertungen vorlegen, auf Grund derer
er sich ein eigenes Bild von der Ertragskraft machen könne. Der Mitverschuldensvorwurf
sei auch deshalb begründet, weil der Kläger nach Vorlage des Gutachtens das Objekt
vom Fleck weg gekauft habe, ohne die Finanzierungszusage der D. Bank abzuwarten
und deren Zweifel bei der Entscheidung mit zu berücksichtigen.
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Die Einwendungen zur Schadenshöhe blieben aufrechterhalten. Da das Gutachten Dr.
S. im Maximum einen Ertragswert von nahezu 1,2 Mio. DM angenommen habe, der
Kläger aber (ohne Einrichtung) nur 1,25 Mio. DM bezahlt habe, ergebe sich allenfalls
eine Differenz von 150.000 DM.. Die anteiligen Nebenkosten und Finanzierungskosten
blieben bestritten.
39
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen, die sämtlich
Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
41
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.
42
Zu Recht hat das Landgericht die auf Schadensersatz gerichtete Klage abgewiesen. Auf
die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung, die der Senat sich zu eigen
43
macht, wird verwiesen. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung haben keinen
Erfolg:
1.
44
Das Landgericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu dem zutreffenden
Ergebnis gekommen, dass zwischen den Parteien selbst ein Vertragsverhältnis nicht
begründet worden ist, sondern dass die D. Bank im eigenen Namen dem Beklagten den
Gutachtenauftrag erteilt hat.
45
Der Zeuge von R. hat erklärt, in Fällen der vorliegenden Art, in denen die Finanzierung
von der Einholung eines Wertgutachtens abhängig gemacht werde, habe der Kunde die
Wahl, entweder selbst ein Gutachten eines von ihm selbst gewählten Sachverständigen
vorzulegen oder aber sich mit einem von der Bank einzuholendes
Sachverständigengutachten einverstanden zu erklären. Letzteres habe für den Kunden
den Vorteil der Abrechnung auf der Basis einer günstigen Pauschalhonorierung. Wird
danach ein von der Bank benannter Sachverständiger gewählt, so kommt der Vertrag,
wie der Zeuge von R. eindeutig bekundet hat, mit der D. Bank unmittelbar zustande.
Dem steht nicht entgegen, dass der Kunde die Kosten des Gutachtens als Teil der
Finanzierungskosten im Innenverhältnis zu tragen hat. Auch die Vereinbarung einer
unmittelbaren Zahlung durch den Kunden an den Sachverständigen begründet nicht ein
unmittelbares Vertragsverhältnis zu diesem, sondern kürzt nur den Zahlungsweg ab.
Dagegen spricht auch nicht, dass - wie hier - eine Einigung auf die konkrete
Honorarhöhe nicht zwischen der D. Bank und dem Sachverständigen, sondern direkt
zwischen diesem und dem Kunden erfolgt. Wie der Zeuge von R. glaubhaft bekundet
hat, war nämlich im Rahmen der langjährigen Geschäftsbeziehungen zwischen dem
Beklagten und der D. Bank festgelegt, dass Pauschalhonorare unterhalb der Sätze der
HOAI gezahlt werden sollten, deren Höhe der Beklagte im Verhältnis zur D. Bank
entweder einseitig nach § 316 BGB oder entsprechend §§ 317ff. BGB (vgl. Palandt/
Heinrichs, BGB, 59. Aufl. § 315 Rdnr. 4 aE; § 317 Rdnr.3) im Einvernehmen mit einem
Dritten, hier dem Kläger, bestimmen konnte.
46
Dass auch im vorliegenden Fall so verfahren worden ist, hat der Zeuge von R. glaubhaft
bestätigt. Er hat erklärt, dass er den Beklagten im Namen der D. Bank angerufen und um
kurzfristige Erstattung des Gutachtens gebeten hat, dass er sodann den Kläger über die
Beauftragung des Beklagten unterrichtet und ihm erklärt habe, er solle mit diesem
unmittelbar die Honorarhöhe vereinbaren. Die Richtigkeit der Bekundungen des Zeugen
wird durch seine Kurzmitteilung vom 11. März 1996 (AH 32) bestätigt. Mit dieser
Mitteilung, die ausdrücklich auf die telefonische Absprache Bezug nimmt, hat die D.
Bank dem Beklagten die erforderlichen Unterlagen übersandt und in eigenem Namen
um die Erstellung eines Objektgutachten gebeten.
47
Dass auch der Beklagte von einem direkten Vertragsverhältnis zur D. Bank ausging,
ergibt sich nicht nur aus der vom den Zeuge von R. bekundeten langjährigen Übung,
sondern auch aus dem Gutachten selbst. Dieses ist an die D. Bank gerichtet, und zwar
unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den Auftrag der D. Bank vom 12. März 1996.
Ferner ergibt sich aus der Formulierung "auf der Basis der mir übermittelten
Sachunterlagen mache ich Ihnen hierzu folgenden Bericht" eindeutig, dass der Beklagte
das Gutachten für die D. Bank als Auftraggeberin erstattet hat. Dementsprechend hat er
auch das Originalgutachten an die D. Bank gesandt, während er dem Kläger lediglich
eine Zweitschrift übermittelte.
48
Zweifel an der Richtigkeit der Bekundungen des Zeuge von R. ergeben sich nicht aus
der an den Kläger gerichteten Rechnung vom 18. März 1996. Die Tatsache, dass die
Rechnung an den Kläger ging, entsprach der Absprache zwischen den Parteien und
den üblichen Gepflogenheiten bei der Erstattung entsprechender Wertschätzungen.
Soweit in der Rechnung ein Auftrag des Klägers vom 14. März 1996 genannt ist, handelt
es sich offensichtlich um das Datum der Ortsbesichtigung, anlässlich derer die
Honorarabsprache getroffen worden ist. Allein aus der Formulierung "In Ihrem Auftrag
fertigte ich für o.a. Objekt eine Wertschätzung an. Hierfür vereinbarten wir ein
Pauschalhonorar in Höhe .." kann angesichts der übrigen Umstände und der klaren
Bekundungen des Zeugen von R. nicht auf ein unmittelbares Vertragsverhältnis
zwischen den Parteien geschlossen werden. Es brauchte deshalb nicht aufgeklärt zu
werden, ob diese Formulierung entsprechend der Behauptung des Beklagten (GA
145ff.) nur auf der Verwendung eines Standardtextes beruhte. Dass sie auf
ausdrückliche Anweisung des Beklagten verwendet wurde (so der Kläger, GA 127) und
zwar als Bestätigung eines Auftragsverhältnisses zwischen den Parteien, ist lediglich
eine Mutmaßung des Klägers. Der Kläger hat nicht näher dargelegt, dass der Beklagte
seiner Sekretärin die "Anweisung" erteilt hat, ein Auftragsverhältnis zwischen den
Parteien zu bestätigen. Aber selbst wenn der Beklagte seine Sekretärin angewiesen
haben sollte, die Rechnung in einer bestimmten Weise zu erstellen, kann daraus noch
nicht hergeleitet werden, dass der Gutachtenauftrag nicht von der D. Bank, sondern von
dem Kläger erteilt worden ist. Die indizielle Bedeutung, die einer entsprechenden
Anweisung zur Erstellung der Rechnung zukäme, reicht nicht aus, um entgegen den
Bekundungen des Zeugen von R. einen Vertragsschluss zwischen den Parteien
unmittelbar zu begründen. Der Vernehmung der Zeugin K. (GA 127) bedurfte es danach
nicht. Ebensowenig bestand angesichts seiner eindeutigen Bekundungen Anlass, den
Zeugen von R. erneut zu vernehmen.
49
2.
50
Auch von dem Abschluss eines Zusatzauftrages oder eines Auskunftsvertrages
zwischen den Parteien anlässlich der Ortsbesichtigung am 14. März 1996 kann nicht
ausgegangen werden. Nachdem der Vertrag zwischen dem Beklagten und der D. Bank
unmittelbar zustande gekommen war und sich die Parteien in diesem Rahmen über die
Höhe des Honorars geeinigt hatten, bestand für einen weiteren, gesonderten Auftrag
durch den Kläger kein Raum. Während die D. Bank ein Gutachten als Kreditunterlage
brauchte, hätte der Kläger, dem es nur noch im die Finanzierung ging, von sich aus "nie
und nimmer" ein Gutachten eingeholt. Er hatte daher kein eigenes Interesse, einen
zusätzlichen Auftrag gleichen Inhalts abzuschließen. Soweit er im Berufungsrechtszug
erstmals behauptet, er habe noch vor Fahrantritt im Auto erklärt, er benötige das
Verkehrswertgutachten auch zur Überprüfung des Kaufpreises (GA 122), handelt es sich
um neues, ersichtlich an den begehrten Rechtsfolgen orientiertes Vorbringen, das von
dem Beklagten bestritten worden ist und das der Kläger nicht unter Beweis gestellt hat.
Das gilt erst recht für die vom Kläger jetzt behauptete schriftliche Auftragserteilung an
den Beklagten, der der Beklagte widersprochen hat. Es bestand daher kein Anlass,
diesem die Vorlage eines solchen Schriftstückes aufzugeben. Auch zu der Behauptung
des Klägers, der Beklagte habe im Termin vor dem Landgericht zugestanden, der
Kläger habe ihm eine Unterschrift geleistet, bedarf es der Erhebung weiterer Beweise
durch Vernehmung der Zeugen Richter V. (GA 123) und Rechtsanwalt Dr. S. (GA 141)
nicht. Eine solche Erklärung während der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht
reicht nicht aus, um damit ein Zugeständnis für eine Unterzeichnung eines
51
Auftragsformulars über einen selbständigen Gutacherauftrag zwischen den Parteien zu
begründen.
3.
52
Dem Kläger stehen auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung für
Dritte (analog § 328 BGB) Ansprüche nicht zu.
53
Aus einem Vertrag zwischen Auftraggeber und Sachverständigem kann der durch ein
unrichtiges Gutachten geschädigte Käufer Schadensersatzansprüche herleiten, wenn
sich aus den Umständen des Falles hinreichende Anhaltspunkte für einen auf
Drittschutz gerichteten Parteiwillen ergeben (BGHZ 127, 378; NJW 1984, 356; 1987,
1758; 1997, 1235; st. Rspr.). Drittschutz ist in der Regel zu bejahen, wenn das
Gutachten erkennbar für einen Dritten bestimmt ist und der Sachverständige über
besondere, durch staatliche Anerkennung oder einen vergleichbaren Akt ausgewiesene
Sachkunde verfügt.
54
Da weder die D. Bank noch der Beklagte eine besondere Fürsorgepflicht für den Kläger
wahrzunehmen hatten, kommt eine Einbeziehung in den Schutzbereich des zwischen
ihnen geschlossenen Vertrages nur in Betracht, wenn das zu erstattende Gutachten als
Grundlage für die Entscheidung des Klägers dienen sollte (vgl. BGH NJW 1984, 355,
356; 1982, 2431; 1983, 1053) und nach den Umständen anzunehmen ist, dass die
Vertragsparteien den Willen hatten, zugunsten des Klägers eine Schutzpflicht des
Sachverständigen zu begründen. Dabei sind auch die Interessen des Sachverständigen
zu berücksichtigen, der nicht in unzumutbarer Weise mit Schadensersatzpflichten
gegenüber Dritten belastet werden darf, so dass auch sein Vertragspartner nach Treu
und Glauben nicht davon ausgehen darf, er werde eine solche Schutzpflicht für Dritte
übernehmen (BGH NJW 1984, 355, 356).
55
Für die Einbeziehung des Klägers in den Schutzbereich des Vertrages ergibt weder der
Wille noch die Interessenlage der Vertragsparteien hinreichende Anhaltspunkte:
56
Der Kläger hatte sich zu einem Zeitpunkt an die D. Bank gewandt, als es um die
Finanzierung des Erwerbsobjektes ging. Unstreitig hatte er bestimmte
Kaufpreisvorstellungen, die er von sich aus weder in Frage stellen noch
sachverständigerseits überprüfen lassen wollte. Die Einschaltung des
Sachverständigen sollte allein auf Betreiben der D. Bank erfolgen. Der Wille der D.
Bank ging also nur dahin, eine Grundlage für ihre eigene Finanzierungszusage zu
schaffen. Dass sie darüber hinaus durch das Gutachten auch die Interessen des Klägers
wahrnehmen oder schützen wollte, kann nicht angenommen werden. Eine solche
Interessenlage kann etwa in Betracht kommen gegenüber einem langjährigen Kunden
oder im Rahmen einer umfassenden Vermögensberatung. Das war hier aber nach dem
Vortrag des Klägers nicht der Fall. Es war auch nicht so, dass der Kläger gegenüber der
D. Bank etwa Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises oder der Ertragslage des
Objekts geäußert oder zu verstehen gegeben hätte, dass er seinen Kaufentschluss von
dem Ergebnis des Gutachtens abhängig machen wollte. Er war vielmehr lediglich mit
der Bitte um Finanzierung des Kaufpreises bei der D. Bank vorstellig geworden und
hätte "nie und nimmer" von sich aus ein entsprechendes Wertgutachten eingeholt. Für
die D. Bank bestand deshalb keinerlei Veranlassung, bei der Auswahl des Gutachters
oder dem Umfang der Beauftragung auch die Interessen des Klägers mit zu
berücksichtigen und diesen in den Schutzbereich des Vertrages einzubeziehen. Auch
57
damit, dass der Beklagte vereinbarungsgemäß die Kosten des Gutachtens tragen sollte,
läßt sich eine Drittschutzwirkung des Vertrages nicht begründen. Bei einem
Nettohonorar des Beklagten von nur 2.000 DM handelte es sich bei verständiger Sicht
um einen geringen Teilposten im Rahmen der Finanzierung des Kaufobjekts. Die
Übernahme eines derartigen Betrages reicht nicht aus, um daraus eine Einbeziehung
des Klägers in den Schutzbereich eines Vertrages zu begründen, die eine Haftung des
Beklagten für die Richtigkeit seines Gutachtens auch gegenüber dem Kläger zur Folge
hätte. Indem sich der Kläger auf einen von der D. Bank benannten Gutachter "einließ",
ohne ein eigenes Gutachten einzuholen, machte er im Gegenteil deutlich, wie gering
sein eigenes Interesse an der Begutachtung war. Es erschöpfte sich nämlich darin, eine
möglichst preisgünstige Begutachtung und Bestätigung des Objektwerts zu erhalten, um
dieses über die D. Bank (oder ein anderes Kreditinstitut) finanzieren zu können.
Dementsprechend hat der Kläger das Gutachten auch später verwandt, um eine
Finanzierung durch die R. Hypothekenbank zu erhalten.
Auch die geringe Höhe des Honorars und der vereinbarte Gutachtenumfang sprechen
gegen den Willen der Vertragsparteien, den Kläger in den Schutzbereich des Vertrages
mit der Folge einzubeziehen, dass der Beklagte auch ihm gegenüber mit
Schadensersatzpflichten belastet werden konnte. Unstreitig handelte es sich um ein
Honorar weit unterhalb der Sätze der HOAI. Der Auftrag sollte innerhalb weniger Tage
abgewickelt werden, um der D. Bank eine rasche Grundlage für die
Finanzierungsentscheidung an die Hand zu geben. Das Gutachten sollte nach den
übersandten Unterlagen und einer einmaligen Ortsbesichtigung erstattet werden.
Aktuelle Umsatzzahlen wurden von dem Beklagten unstreitig und für den Kläger
erkennbar nicht eingesehen. Der Gesamtzuschnitt des Auftrags, als dessen Ergebnis
das Gutachten bereits eine Woche nach Auftragserteilung vorlag, spricht sowohl aus der
Sicht der D. Bank als auch aus der Sicht des Beklagten eindeutig dagegen, dass der
Kläger in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden sollte mit der Folge,
dass der Beklagte ihm auf vollen Schadensersatz haftete. Der Beklagte, der, wie der
Kläger wusste, keine Umsatzzahlen kannte, würde auch in unzumutbarer Weise
belastet, wenn er wegen eines Fehler in seinem "groben" Wertschätzungsgutachten
Schadensersatzforderungen des Klägers ausgesetzt wäre.
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4.
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Im übrigen hat der Kläger auch nicht dargelegt, dass das Gutachten des
Sachverständigen für seinen Kaufentschluss ursächlich gewesen ist. Wenn er nicht
schon, wie der Beklagte behauptet hat, vor der Erstellung des Gutachtens zum Ankauf
des Grundstücks entschlossen gewesen ist, so spricht jedenfalls alles dafür, dass das
Gutachten des Beklagten seinen Kaufentschluss nicht entscheidend bestimmt hat. Wie
der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt hat, hat er nicht nur
den Kaufvertrag ohne weitere Rücksprache mit der D. Bank abgeschlossen, sondern
auch den zum Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters zwar noch nicht
geschlossenen, aber in Aussicht genommenen Pachtvertrag mit der Tochter des
Veräusserers später zu den im Exposé genannten Bedingungen, nämlich 17.000 DM
netto monatlich, abgeschlossen. Dies entspricht auch dem im Exposé genannten
"langfristigen Anmietungsbegehren" (AH 34). Der Kläger hatte auf dieser Grundlage
keinen Anlass zur Einholung des Gutachtens. Er hat vielmehr seine Kaufentscheidung
von einem langfristigen Pachtvertrag zu einer monatlichen Pacht von 17.000 DM
abhängig gemacht, und nicht etwa von dem Ergebnis des Gutachtens. Wenn die
Durchführung des Pachtverhältnisses schon wenige Monate nach dem Kauf scheiterte,
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wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angedeutet hat, so kann
der Kläger das Risiko einer Fehleinschätzung oder unvorhergesehenen Entwicklung
nicht auf den Beklagten, dem er keinerlei Umsatzzahlen zur Verfügung gestellt hatte,
abwälzen.
5.
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Nach Auffassung des Senats ist das von dem Beklagten erstellte Gutachten auch nicht
fehlerhaft. Der von dem Beklagten im Rahmen einer summarischen Wertschätzung
ermittelte Verkehrswert entspricht nicht nur der Einschätzung im Makler-Exposé. Er ist
vielmehr auf Grund nachvollziehbarer Kriterien ermittelt worden. Dabei sind Sach- und
Ertragswert getrennt ausgeworfen worden. Der ermittelte Verkehrswert liegt unterhalb
beider Werte, so dass es auch auf die Frage, ob das arithmetische Mittel aus beiden
Werten gebildet werden kann, nicht ankommt. Die von dem Kläger vorgetragene Kritik
der Sachverständigen Dr. S. ##blob##amp; Partner geht insofern fehl. Soweit diese
Sachverständigen meinen, der Rohertrag, also die nachhaltig erzielbare Pacht, lasse
sich nur umsatzorientiert ermitteln, erscheint dies bereits im Ansatz verfehlt. Im Rahmen
der Frage der Sittenwidrigkeit von Geschäftspachtzinsen hat der Bundesgerichtshof
(MDR 1999, 1432) die sog. EOP-Methode abgelehnt, weil die ertragsorientierte
Pachtzinsermittlung keinen geeigneten Maßstab für die Angemessenheit der Pacht
biete. Das bedeutet aber auch, dass die erzielbare Pacht nicht notwendig nach dem
Umsatz des Pächters zu ermitteln ist. Auch die von den Gutachtern vorgenommene
Orientierung am Jahresumsatz 1995 in Höhe von 440.000 DM kann nicht ohne weiteres
übernommen werden, weil die tatsächlichen Verhältnisse nach Abschluss des
Kaufvertrages nicht beschrieben werden. Die Spielräume in dem Gutachten Dr. S.
##blob##amp; Partner sind außerdem so erheblich, dass der Aussagewert des
Gutachtens insgesamt zweifelhaft wird. So soll der Ertragswert zwischen 568.140,00
DM und 1.098.290,00 DM liegen, die monatliche Gesamtpacht zwischen 4.200,00 DM
und 8.133,00 DM. Insgesamt teilt der Senat danach nicht die Einschätzung der
Gutachter Dr. S. ##blob##amp; Partner, dass das Gutachten des Beklagten vom Ansatz
und der Methodik fehlerhaft ist.
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6.
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Selbst wenn entgegen den vorstehenden Ausführungen davon auszugehen wäre, dass
der Beklagte dem Kläger für die Richtigkeit seines Gutachtens einzustehen hätte und
weiter feststünde, dass das Gutachten fehlerhaft wäre und dass der Kläger im Hinblick
auf das Gutachten den Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM abgeschlossen
hat, führte das im Ergebnis nicht zu einer Haftung des Beklagten. Der geltend gemachte
Schaden wäre dann nämlich so überwiegend durch das eigene Verhalten des Klägers
entstanden, dass ein etwaiges Verschulden des Beklagten dahinter zurücktreten
müsste. Der Kläger hätte seinen Kaufentschluss nicht davon abhängig machen dürfen,
dass ein von der D. Bank benannter Sachverständiger bei einer bloßen
Ortsbesichtigung im Rahmen einer Kurzbegutachtung für ein Honorar von 2.000 DM
eine Verkehrswertbestimmung vornimmt, ohne Einsicht in die einschlägigen Unterlagen
zu nehmen und sich hiermit ausführlich auseinanderzusetzen. Ihm musste klar sein,
dass nach einer bloßen Ortsbesichtigung nur eine grobe Wertschätzung möglich war,
die keinesfalls eine nachhaltig erzielbare Pacht garantierte. Hätte der Kläger wirklich
seine Kaufentscheidung von der Beurteilung durch einen Sachverständigen abhängig
machen wollen, so hätte er ein umfassendes Gutachten mit der entsprechenden
Fragestellung nach dem nachhaltigen Ertragswert einholen müssen. Das hat er zu
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keiner Zeit erwogen. Das "zufällig" von der D. Bank im Rahmen der Finanzierung
eingeholter Kurzgutachten kann er deshalb nicht zum Anlass nehmen, den
eingetretenen finanziellen Verlust auf den Beklagten abzuwälzen, der lediglich eine
grobe Wertschätzung binnen kurzer Zeit vorgenommen hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10,
711 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren und Wert der Beschwer des Klägers: 690.041,85
DM.
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