Urteil des OLG Köln vom 27.06.2004
OLG Köln: abberufung, vergütung, ermessen, verwaltung, innenverhältnis, beschwerdeschrift, bezifferung, verwalter, datum
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 105/03
Datum:
27.06.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 105/03
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 38/02
Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der
Beschluss des Landgerichts Köln vom 23.12.2002 - 29 T 38/02 -
abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000
zu Tagesordnungspunkt 7 wird für ungültig erklärt. Der Geschäftswert für
den Anfechtungsantrag zu Tagesordnungspunkt 7 wird auf 1472,52
EUR festgesetzt. Die gerichtlichen Kosten der ersten Instanz tragen die
Antragsteller zu je 30 %, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 40
%. Von den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die
Antragsteller als Gesamtschuldner 32 %, die Antragsgegner 68 %.
Die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den
Antragsgegnern als Gesamtschuldnern auferlegt. Eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf
1.472,52 EUR festgesetzt.
G r ü n d e :
1
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß den §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27
Abs. 1, 29 FGG statthaft und auch im übrigen zulässig. Insbesondere übersteigt der Wert
der Beschwer der weiteren Beschwerde den Betrag von 750,00 EUR, § 45 Abs. 1 WEG.
Er beträgt nämlich, wie festgesetzt, 1.472,52 EUR..
2
Nach dem Inhalt der weiteren Beschwerdeschrift vom 30.04.2003 wird lediglich noch
der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000 zu
Tagesordnungspunkt 7, Erhöhung der Verwaltergebühren von 140,00 DM auf 220,00
DM monatlich, beginnend mit dem 01.01.2001, durch die Antragsteller angefochten
(Antrag Nr. 13 des Schreibens vom 11.01.2001, nach Bezifferung des Amtsgerichts
3
Antrag Nr. 9). Die insoweit erfolgte Festsetzung des Geschäftswertes durch das
Landgericht auf den Jahresbetrag der Erhöhung (960,00 DM = 490,84 EUR) trägt dem
Interesse der Beteiligten an der Entscheidung über die Gültigkeit des Beschlusses nicht
hinreichend Rechnung, § 48 Abs. 3 WEG. Vielmehr ist nach Auffassung des Senats der
Erhöhungsbetrag für die noch laufende Dauer der Verwalterbestellung, beginnend mit
dem 01.01.2001, zugrunde zu legen. Nach dem Akteninhalt ist die Bestellung des
Beteiligten zu 6) als Verwalter zuletzt mit Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom 07.01.1999 für die Dauer von 5 Jahren
verlängert worden. Die Verwalterbestellung dauert demnach jedenfalls noch bis zum
31.12.2003 an, so dass die Erhöhungsgebühr von 80,00 DM monatlich bezogen auf die
Dauer von 3 Jahren zugrunde zu legen war. Dies entspricht einem Betrag von 1.472,52
EUR (= 2.880,00 DM = 36 x 80,00 DM). Da die Wohnungseigentümer für die
Verwaltergebühren gesamtschuldnerisch haften - eine andere Haftungsverteilung ist
nicht ersichtlich -, ist auch jener volle Betrag und nicht nur der nach dem Innenverhältnis
der Wohnungseigentümer auf die Antragsteller entfallene Anteile von 1/4 der
Bestimmung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde zugrunde zu legen.
Das Rechtsmittel der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg. In dem noch
angefochtenen Umfang ist die Entscheidung des Landgerichts Köln nicht frei von
Rechtsfehlern, §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO.
4
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der in Rede stehende Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 12 der bestehenden
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unwirksam, da er nicht einstimmig gefasst
wurde. Die Vorschrift des § 26 Abs. 1, Abs. 2 WEG ist nicht in dem vom Landgericht
angenommenen Sinne unabdingbar, sondern, wie aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG folgt,
nur in dem durch das Gesetz selbst bestimmten Umfang, also gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4
WEG nur bezogen auf die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (vgl.
zutreffend Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 26 Rz.64). Es besteht kein
sachlicher Grund, dies bezogen auf die Festsetzung der Verwaltergebühren anders zu
sehen, jedenfalls nicht für die vorliegende Fallgestaltung, in der die nachträgliche
Erhöhung der Verwaltergebühren während der Laufzeit eines bereits vor einiger Zeit
abgeschlossenen Verwaltervertrages in Rede steht. Insoweit kann nämlich der
Schutzzweck des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG i.V.m. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG, zu
verhindern, dass bei einem Einstimmigkeitserfordernis betreffend die Bestellung und
Abberufung des Verwalters eine solche Entscheidung nicht getroffen werden kann und
die Wohnungseigentümergemeinschaft damit blockiert wird, nicht greifen. Für die
unmittelbare Bestellung des Verwalters und die hierbei festzusetzende Vergütung im
Rahmen des Bestellungsvertrages ist der Argumentation des Landgerichts allerdings zu
folgen, dass bei einem Einstimmigkeitserfordernis der Schutzzweck des § 26 Abs. 1
Satz 4 WEG unterlaufen würde. Darum geht es vorliegend aber nicht, so dass der in
Rede stehende Beschluss zu Tagesordnungspunkt 7 wegen Verstoßes gegen das
Einstimmigkeitserfordernis des § 12 Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für
ungültig zu erklären war. Auf die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer
Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entsprach, kam es mithin nicht mehr an.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entsprach billigem Ermessen, den im
Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Antragsgegnern die gerichtlichen Kosten
des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Im übrigen bestand keine
Veranlassung, von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten im WEG-Verfahren
nicht erstattet werden, abzurücken.
6
Die Festsetzung des Geschäftswertes für die Rechtsbeschwerde beruht auf § 48 Abs. 3
WEG.
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