Urteil des OLG Köln, Az. 7 U 18/92

OLG Köln (wiedereinsetzung in den vorigen stand, kläger, zusage, grundstück, mutter, sanierung, verkehrswert, vertrag, ersatz, kaufvertrag)
Oberlandesgericht Köln, 7 U 18/92
Datum:
14.05.1992
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 U 18/92
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 4 O 289/91
Schlagworte:
unwirksame Zusage
Normen:
BGB § 839; BBauG § 153
Leitsätze:
1. Verträge oder Zusagen, mit denen eine Behörde eine Leistung
verspricht, die sie in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage nicht zu
erbringen vermag, sind unwirksam. Sagt eine Kommune einem
Interessenten zu, ihm ein Grundstück aus einem Sanierungsgebiet zu
einem Preis zu verkaufen, der den nach Durchführung der Sanierung
gültigen Verkehrswert deutlich unterschreitet, so ist diese Zusage wegen
Verstoßes gegen § 25 Abs. 6 StBauFG bzw. § 153 Abs. 4 BauGB
unwirksam. 2. Hält die Behörde die wegen Gesetzesverstoßes
unwirksame Zusage nicht ein, so ist sie zum Ersatz des Schadens
verpflichtet, der dem Empfänger der Zusage dadurch entstanden ist, daß
er auf die Verbindlichkeit der Zusage vertraut hat; Ersatz des
Erfüllungsschadens kann nicht verlangt werden.
Tenor:
Dem Kläger wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die
Versäumung der Frist zur Begründung der Berufung gegen das Urteil
der 4. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 30. Oktober 1991
bewilligt. Die Berufung des Klägers gegen das vorgenannte Urteil wird
zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 8.200,-- DM abwenden, wenn diese nicht vorab entsprechende
Sicherheit leistet. Als Sicherheitsleistung wird auch die
selbstschuldnerische Bürgschaft einer in Deutschland ansässigen Bank
zugelassen.
T a t b e s t a n d :
1
Der Kläger macht aus abgetretenem Recht seiner Mutter Schadensersatzansprüche
gegenüber der Beklagten geltend, die nach seiner Auffassung im Zusammenhang mit
der Durchführung eines Sanierungsvorhabens der Beklagten entstanden sind. Dem liegt
im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:
2
Die Mutter des Klägers war Eigentümerin der im Sa- nierungsgebiet "D." gelegenen
3
bebauten Grundstücke Josef-Schregel-Straße 31 und Hambachshäuser (Flur Flurstücke
) mit einer Gesamtgröße von 328 qm. Mit Schreiben vom 10. Februar 1976 teilte die
Beklagte (Liegenschaftsamt) der Mutter des Klägers mit, sie sei wegen der
beabsichtigten Sanierung bereit, ihr die Grundstücke zum Preise von 107.000,-- DM
abzukaufen. Der von seiner Mutter in dieser Angelegenheit bevollmächtigte Kläger wies
das Kaufangebot mit Schreiben vom 18. Febaruar 1976 zurück, wobei er eine
Barabfindung für die Grundstücke gänzlich ablehnte; er äußerte vielmehr den Wunsch,
einen Ausgleich in Form der Überschreibung eines anderen Grundstücks
herbeizuführen. Nach weiterem Schriftwechsel und persönlichen Gesprächen mit
Bediensteten der Beklagten stellte der Kläger sodann mit Schreiben vom 31. März 1978
fünf aus seiner Sicht mögliche Lösungen für einen Eigentumsübergang dar. Die von ihm
vorgeschlagene Variante 5 sollte darin bestehen, daß das Grundstück zum damaligen
Verkehrswert an die Beklagte veräußert wird verbunden mit dem "dinglich gesicherten
Junktim", daß nach Verabschiedung
des neuen Bebauungsplans ein größeres Grundstück zum Verkaufspreis des
Altgrundstücks zugeteilt wird. Mit Schreiben vom 26. Juni 1978 erörterte der Kläger
nochmals diese Variante und erklärte, daß für den Fall, daß die Beklagte eine
unwiderrufliche Zusage zum Verkauf eines Neugrundstücks erteile, der Verkauf des
Altgrundstücks auch in einem separaten Rechtsakt ohne Vorbehaltsklausel geregelt
werden könne. In Beantwortung dieser Schreiben teilte das Bauverwaltungsamt -
Sanierungsstelle - der Beklagten dem Kläger unter dem 30. Juni 1978 mit, daß der
Verkehrswert des Grundstücks zum Ende des Jahres 1977 auf 117.000,-- DM
fortgeschrieben worden sei. Da die Wertvorstellungen aber noch sehr weit
auseinanderlägen, seien die Varianten 1 bis 4 wohl nicht zu realisieren, wohingegen die
Variante 5 grundsätzlich in Betracht komme. Es wurde darauf hingewiesen, daß die
Beklagte verpflichtet sei, für die durch die Sanierung bedingte Wertverbesserung einen
Ausgleichsbetrag zu erheben, § 41 Abs. 4 Städtebau- förderungsgesetz (StBauFG).
Nachdem die Parteien in der Zwischenzeit die verschiedenen Varianten weiter erörtert
hatten, wurden dem Kläger mit Schreiben des Geschäftsführer des
Umlegungsausschusses der Beklagten vom 23. Februar 1979 die sogenannten
Einwurfs- und Zuteilungswerte für Alt- und Neugrundstück wie folgt mitgeteilt:
Altgrundstück 328 qm x 168,84 DM pro qm = 55.379,52 DM zuzüglich Gebäudewert von
86.280,-- DM = 141.659,52 DM; Wert des Neugrundstücks von
4
951 qm 177.653,28 DM; vom Kläger zu zahlender Umlegungsmehrwert folglich
35.993,76 DM. Außerdem wurde für das weitere Verfahren vorgeschlagen, daß einmal
ein nahtloser Übergang von Alt- in Neueigentum in Betracht komme, alternativ dazu
aber auch ein Reprivatisierungsanspruch nach StBauFG. In seinem Antwortschreiben
vom 12. März 1979 sprach sich der Kläger für die von der Beklagten vorgeschlagene
zweite Alternative aus und wies darauf hin, daß der Rückerwerb für ihn kostenfrei sein
müsse. Das Bauverwaltungsamt - Sanierungsstelle - der Beklagten erklärte sich sodann
mit Schreiben vom 2. April 1979 bereit, das Grund- stück der Mutter des Klägers für
141.659,-- DM zu kaufen und erkannte den Reprivatisierungsanspruch an. Es wurde
vorgeschlagen, diesen verfahrensmäßig in einem getrennten Akt zu erfüllen; zur
Absiche- rung des Klägers solle diese Verpflichtung aber bereits im ersten Kaufvertrag
über das Altgrundstück festgeschrieben werden. Der Kläger erklärte sich mit dieser
verfahrensmäßigen Trennung einverstanden (Schreiben vom 18. April 1979), verlangte
jedoch eine Festschreibung von Lage, Größe und Kaufpreis des Zuteilungsgrundstücks
im jetzt abzuschließenden Kaufvertrag. Die Beklagte unterbreitete daraufhin mit
Schreiben vom 25. April 1979 einen neuen Formulierungsvorschlag für den
5
entsprechenden Passus im Kaufvertrag, der den Rückkaufsanspruch sichern sollte.
Unter Bezugnahme auf die Berechnungen im Schreiben vom 23. Februar 1979 wurde
festgelegt, daß das Ersatzgrundstück 951 qm groß sein soll (+/- 30 qm) und einen Wert
von 177.653,-- DM haben sollte. Mit
Antwortschreiben vom 24. Mai 1979 erklärte der Kläger sein Einverständnis zu diesem
Vorschlag. Nachdem die Beklagte nochmals den Kaufpreis für das Altgrundstück mit
141.659,-- DM bestätigt und eine weitere Abstimmung mit dem Notar des Klägers
angekündigt hatte (Schreiben der Sanierungsstelle vom 1. Juni 1979), unterrichtete das
Liegenschaftsamt der Beklagten den Kläger mit Schreiben vom 24. Oktober 1979
darüber, daß der Stadtrat dem Ankauf des Altgrundstücks zu dem besprochenen
Kaufpreis zugestimmt habe. Es eröffnete ihm jedoch, daß die Neuzuteilung aus
rechtlichen Gründen nicht bereits Gegenstand des jetzigen Kaufvertrages sein könne;
nach dem Stand des Umlegungsverfahrens könne derzeit zu der in Aussicht
genommenen Zuteilung noch keine verbindliche Erklärung abgegeben werden; die
Umlegungsstelle werde deswegen wieder auf ihn zukommen. Der Geschäftsführer des
Umlegungsausschusses der Beklagten erklärte sodann "aufgrund des abschließenden
Verhandlungsergebnisses im Rahmen der Durchführung einer
Bodenordnungsmaßnahme zur Neuordnung des Sanierungsgebietes D." dem Kläger
mit Schreiben vom 21. Dezember 1979 die Ankaufbereitschaft für das Altgrundstück
sowie die Zuteilung eines Neugrundstücks von 951 qm zum Festpreis von 177.653,--
DM. Mit weiterem Schreiben derselben Stelle vom 17. Januar 1980 wurde dem Kläger in
Ergänzung des vorgenannten Schreibens mitgeteilt, daß die zugesicherte Übertragung
eines Neugrundstücks für den Neueigentümer gebühren- und erschließungsbeitragsfrei
erfolge.
6
Zwischenzeitlich war am 27. Dezember 1979 der Kaufvertrag über das Altgrundstück zu
dem vorgesehenen Kaufpreis von 141.659,-- DM geschlossen worden.
7
Unter Hinweis auf den durch den Umlegungsausschuß zugesicherten
Zuteilungsanspruch forderte das Vermessungsamt den Kläger mit Schreiben vom 22.
Mai 1987 dazu auf, sich bis zum 20. Juni 1987 zu äußern, ob er den
Rückübertragungsanspruch aufrechterhalte. Nachdem der Kläger erklärt hatte, daß er
diesen Anspruch aufrechterhalte und Informationen über die planerischen und
baulichen Absichten im Sanierungsgebiet wünschte, teilte die Beklagte dem Kläger im
August 1987 mit, in welcher Weise das Sanierungsgebiet baulich genutzt werden
könne; gleichzeitig wies sie darauf hin, daß das Zuteilungsgrundstück jetzt besser
nutzbar sei, als 1979 vorgesehen; der Preis solle sich an der Zusage aus dem Jahre
1979 orientieren, es sei jedoch ein Zuschlag für die Verbesserungen erforderlich. Mit
Schreiben vom 30. Dezember 1987 teilte das Bauverwaltungsamt dem Kläger sodann
mit, daß der am 28. Juni 1983 in Kraft getretene Bebauungsplan vom O. für unwirksam
erklärt worden und der neu aufgestellte Plan noch nicht rechtswirksam sei; ein
Ratsbeschluß über einen Grundstücksverkauf an den Kläger könne deshalb noch nicht
gefaßt werden. Mit Schreiben vom 28. Februar 1989 unterrichtete die Beklagte den
Kläger schließlich dahingehend, daß der Planungsausschuß dem Stadtrat
vorgeschlagen habe, ihm ein Grundstück von 925 qm zum Preis
8
von 400,-- DM pro qm einschließlich Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB zu verkaufen
mit der Auflage, daß er binnen drei Jahren ab Vertragsschluß das Grundstück bebauen
müsse; ihm wurde eine Frist von vier Wochen gesetzt, um sich zu seinem Bauwillen zu
erklären. Nachdem der Kläger erwidert hatte, er berufe sich auf die ihm unter dem 21.
9
Dezember 1979 und 17. Januar 1980 gemachten Zusagen, teilte die Beklagte dem
Kläger mit Schreiben vom 10. Mai 1989 mit, daß sie sich an die früheren Zusagen nicht
gebunden fühle aus folgenden Gründen: 1) Ein Umlegungsbeschluß oder Beschluß des
Stadtra- tes liege nicht vor; für Grundstücksveräußerungen außerhalb eines
Umlegungsverfahrens sei zudem die notarielle Form erforderlich; 2) bei den Zusagen
seien die gesetzlichen Vorschriften über den Verkehrswert nach StBauFG nicht
berücksichtigt worden; 3) die für Verpflichtungserklärungen erforderliche Form des § 56
Abs. 1 GO sei nicht eingehalten; 4) die erforderliche Genehmigung der
Aufsichtsbehörde für den Grundstücksverkauf werde für den vom Kläger gewünschten
Verkaufspreis nicht erteilt werden. Der Kläger könne folglich nicht damit rechnen, daß
der Stadtrat etwas anderes als das bisher vorgeschlagene beschließen werde; es sei
vielmehr nicht auszuschließen, daß das Grundstück an einen anderen Interessenten
verkauft werde. Nachdem der Kläger erklärt hatte, er beharre auf den ihm früher erteilten
Zusagen, unterrichtete die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 21. September 1989
darüber, daß der Stadtrat am 12.
September 1989 beschlossen habe, ihm ein Grundstück von 925 qm zum Preis von
400,-- DM pro qm zu verkaufen; eine Aus- gleichung der Differenz zu dem unter dem 21.
Dezember 1979 genannten Betrag von 186,81,-- DM pro qm wurde abgelehnt. Mit
Schreiben vom 9. November 1989 übersandte die Beklagte dem Kläger Planunterlagen
und teilte ihm mit, ihm könne jetzt nur noch ein Grundstück von 783 qm Fläche verkauft
werden, wovon 249 qm auf eine Wegeparzelle entfielen. Die Beklagte beauftragte den
Notar Dr. C. in D. mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs über ein Grundstück mit
der genannten Größe zum Preis von 400,-- DM pro qm und setzte dem Kläger eine Frist
für die Beurkundung bis zum 31. März 1990. Der Kläger wies diesen Entwurf zurück und
äußerte Zweifel hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks. Unter dem 28. August
1990 teilte die Beklagte dem Kläger sodann mit, daß das Grundstück nach Ablauf der
gesetzten Frist an einen Dritten veräußert worden sei. Nachdem der Kläger die Beklagte
mit Schreiben vom 7. März 1991 aufgefordert hatte, ihm bis zum 15. April 1991 ein den
früheren Zusagen entsprechendes Grundstück anzubieten, erwiderte die Beklagte unter
dem 9. April 1991, ein entsprechendes Grundstück sei nicht mehr vorhanden; selbst
wenn ein solches noch vorhanden wäre, könne dies nur zum jetzigen Verkehrswert
verkauft werden. Auf eine weitere Fristsetzung zum 30. April 1991 erwiderte die
Beklagte unter dem 25. April 1991, sie habe von der ursprünglichen Festpreiszusage
abrücken
10
müssen, weil diese mit § 25 Abs. 6 StBauFG nicht vereinbar gewesen sei.
11
Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger von der Beklagten die Zahlung von
Schadensersatz in Höhe von 250.297,-- DM nebst Zinsen aus abgetretenem Recht
seiner Mutter begehrt. Er stützt dieses Verlangen darauf, die Beklagte habe ihre
eindeutige Zusage aus dem Schreiben vom 21. Dezember 1979 nicht eingehalten. Der
ihm entstandene Schaden bestehe in dem Unterschiedsbetrag zwischen dem
derzeitigen Wert eines vergleichbaren Grundstückes, der inzwischen 450,-- DM je qm
betrage und dem von der Beklagten zugesagten Festpreis für den Erwerb eines solchen
Ersatzgrundstücks. Bei der zugesagten Größe von 951 qm ergebe sich ein jetziger
Verkehrswert von 427.950,-- DM, dem ein im Jahre 1979 zugesagter Festpreis von
177.653,-- DM gegenüberstehe, so daß ihm ein Mehrwert von 250.297,-- DM zugefallen
wäre. Durch die Nichterfüllung ihrer Zusage sei ihm ein entsprechender Schaden
entstanden.
12
Der Kläger hat beantragt,
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15
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 250.297,-- DM nebst 7,5 % Zinsen seit Klagezu-
stellung (= 6. Juni 1991) zu zahlen.
16
Die Beklagte hat beantragt,
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19
die Klage abzuweisen.
20
Sie hat insbesondere geltend gemacht, das Ersatzbegehren des Klägers sei
unbegründet, weil der Sanierungsgewinn nicht von privaten Grundstückseigentümern
abgeschöpft werden dürfe.
21
Das Landgericht hat durch Urteil vom 30. Oktober 1991, auf das wegen weiterer
Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens und der Entscheidungsbegründung
Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.
22
Gegen das ihm am 5. November 1991 zugestellte Urteil hat der Kläger durch am 5.
Dezember 1991 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt. Mit am selben Tag bei
Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 30. Dezember 1991 haben die
Prozeßbevollmächtigten des Klägers beantragt, "die am 6. Januar 1992 ablaufende Frist
zur Begründung der Berufung erstmals um einen Monat zu verlängern". Durch
Verfügung vom 30. Dezember 1991 wurde die Frist zur Einreichung der
Berufungsbegründung "bis zum 5. Februar 1992 einschließlich" verlängert. Die auf den
29. Januar 1992 datierte Berufungsbegründung ging am Donnerstag, dem 6. Februar
1992 bei Gericht ein. Nachdem der Prozeßbevollmächtigte des Klägers seitens des
Gerichts am 20. März 1992 telefonisch auf die Fristüberschreitung hingewiesen worden
war, hat er mit am 31. März 1992 eingegangenen Schriftsatz beantragt, dem Kläger
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der
Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Gleichzeitig wurde nochmals die
Berufungsbegründungsschrift
23
eingereicht. Wegen der Einzelheiten des Wiedereinsetzungsgesuchs wird auf dessen
Inhalt sowie die beigefügten eidesstattlichen Versicherungen verwiesen.
24
Der Kläger verfolgt in erster Linie seinen in erster Instanz geltend gemachten Anspruch
auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung der ihm gemachten Zusage weiter. Hilfsweise
begehrt er Ersatz des negativen Interesses. Er wiederholt, ergänzt und vertieft hierzu
seine Rechtsausführungen aus der ersten Instanz.
25
Der Kläger beantragt,
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27
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28
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn
250.297,-- DM nebst 7,5 % Zinsen seit dem 6. Juni 1991 zu zahlen; hilfsweise, ihm
nachzulassen, zur Abwendung der Zwangsvollstreckung Sicherheit durch
Bankbürgschaft zu leisten, weiter hilfsweise, den Rechtsstreit an das
Verwaltungsgericht zu verweisen, falls das Gericht die Auseinandersetzung der
Parteien - überwiegend - dem öffentlichen Recht zuordnet.
29
Die Beklagte beantragt,
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31
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die Berufung zurückzuweisen.
33
Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird
auf den Inhalt der von ihnen eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
34
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
35
I.
36
Dem Kläger ist auf seinen Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die
Versäumung der Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Das Wieder-
einsetzungsgesuch ist zulässig, insbesondere innerhalb der Frist des § 234 Abs. 2 ZPO
eingereicht, die am 20. März 1992 mit der Unterrichtung des Prozeßbevollmächtigten
des Klägers über die Fristüberschreitung begann. Das Wiedereinsetzungsgesuch ist
auch sachlich begründet, weil schlüssig vorgetragen und durch die beigefügten
eidesstattlichen Versicherungen glaubhaft gemacht ist, daß die Fristversäumung nicht
vom Prozeßbevollmächtigten des Klägers zu vertreten ist, weil sie auf eine fehlerhafte
Arbeitsweise der von ihm mit der Notierung und Kontrolle von Fristen beauftragten,
angewiesenen und überwachten Bürobediensteten zurückzuführen ist.
37
II.
38
Der somit fristgerechten und auch in sonstiger Hinsicht formell unbedenklichen
Berufung ist jedoch in der Sache selbst
39
der Erfolg zu versagen. Das Landgericht hat dem Kläger zu Recht einen
Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nicht zuerkannt. Auch eine Verweisung
des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht kommt nicht in Betracht.
40
1)
41
Dem Kläger steht ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der
Amtspflichtverletzung, § 839 BGB, Art. 34 GG, gegen die Beklagte nicht zu.
42
Die Beklagte hat dem Kläger durch das Schreiben vom 21. Dezember 1979 zugesagt,
43
ihm aus dem Sanierungsgebiet ein Grundstück mit einer Fläche von 951 qm (+/- einer
Vermessungsdifferenz von bis zu 30 qm) zum Festpreis von 177.653,-- DM zu
verkaufen. Dies ergibt sich unmißverständlich aus dem Wortlaut des Schreibens und
dem Ablauf der Verhandlungen zwischen den Beteiligten, wie er im Tatbestand dieses
Urteils dargestellt ist. Gleichwohl steht dem Kläger ein Schadensersatzanspruch wegen
der Nichteinhaltung dieser Zusage nicht zu.
a)
44
Zwar obliegt den Amtsträgern die grundsätzliche Amtspflicht, von ihnen Dritten
gegenüber gemachte Zusagen einzuhalten. Eine Einschränkung dieser Pflicht ist
allerdings insoweit erforderlich, als sie nicht mit der Bindung der öffentlichen Gewalt an
das Gesetz (Art. 20 Abs. 3 GG) kollidieren darf. Anderenfalls hätten es die Behörden in
der Hand, sich durch Zusagen oder Verträge von dieser Bindung
45
zu befreien. Es entspricht deshalb gefestigter Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, daß Verträge, in denen von der Behörde eine Leistung
versprochen wird, die sie in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage nicht zu erbringen
vermag, ebenso wie entsprechende Zusagen grundsätzlich unwirksam sind (BVerwGE
49, 359 = NJW 1976, 686 f. m.w.N.). Ist ein Vertrag oder eine Zusage aber unwirksam,
besteht auch keine Amtspflicht zu ihrer Einhaltung.
46
Da der Kläger in erster Linie Schadensersatz begehrt dafür, daß die Beklagte die
gemachte Zusage nicht eingehalten hat, kann er mit diesem Begehren nur dann
erfolgreich sein, wenn die Beklagte verpflichtet war, ihre Zusage einzuhalten, was
wiederum voraussetzt, daß dieses Versprechen rechtswirksam war (vgl. BGH WM 1976,
98), wobei nach der dargestellten Rechtsprechung es an der Rechtswirksamkeit fehlt,
wenn die zugesagte Leistung gegen öffentlichrechtliche Normen verstößt. Ein solcher
Verstoß war hier gegeben. Nach § 25 Abs. 6 des im Zeitpunkt der Erteilung der Zusage
geltenden Städtebauförderungsgesetzes ist nach erfolgter Sanierung das Grundstück zu
dem Verkehrswert zu veräußern, "der sich durch die rechtliche und tatsächliche
Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt", das heißt also zu dem Verkehrswert nach
Durchführung der Sanierung. Dem entspricht die seit dem 01.07.1987 geltende
Bestimmung des § 159 Abs. 4 BauGB. Der Grund für diese Vorgabe liegt darin, daß die
durch städtebauliche Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde
47
herbeigeführte Wertsteigerung nicht dem Grundstückserwerber zufließen, sondern bei
der Gemeinde verbleiben soll, die auch die Kosten der Maßnahme zu tragen hat, vgl. §
41 Abs. 1 StBauFG, der auch nach Inkrafttreten des Baugesetzbuchs zum 1. Juli 1987
fortgilt (§ 245 Abs. 11 BauGB). Die Vorschrift des § 25 Abs. 6 StBauFG bzw. § 153 Abs.
4 BauGB ist, wie sich bereits aus ihrem Wortlaut ergibt, zwingend (vgl. auch Berkemann
in Berliner Kommentar zum BauGB, § 89 Rn. 98 m. w. Nw.). Eine Abweichung
zugunsten des Er- werbers verbietet sich auch deshalb, weil dann, wenn das
Grundeigentum bei Abschluß der Sanierung im Privateigentum steht und deshalb nicht
reprivatisiert zu werden braucht, der Eigentümer verpflichtet ist, nach § 41 Abs. 4
StBauFG (jetzt: § 154 Abs. 1 BauGB) an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu
zahlen, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Werts seines Grundstücks
entspricht (wegen der Einzelheiten der Bemessung vgl. § 41 Abs. 5 StBauFG und § 2
AusgleichsbetragVO bzw. § 154 Abs. 2 BauGB). Dieser Ausgleichsbetrag ist
grundsätzlich durch Bescheid von der Gemeinde anzufordern. Vereinbarungen
zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer sind kraft ausdrücklicher gesetzlicher
48
Bestimmung nur über einen höheren Ausgleichsbetrag zulässig (vgl. § 41 Abs. 4 Satz 2,
Abs. 8 StBauFG bzw. § 154 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 BauGB). Die Unzulässigkeit von
Vereinbarungen, durch die direkt oder indirekt von dem Gebot zur "Abschöpfung" der
sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung abgewichen werden soll, steht damit außer
Zweifel. Bei der
von der Beklagten im Jahre 1979 erteilten Zusage handelt es sich aber der Sache nach
um eine Umgehung dieses Gebots. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Sachvortrag
des Klägers, wonach der ihm zugesagte Festpreis 186,81 DM pro qm betragen hat,
wohingegen der Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung von ihm auf 450,-- DM
pro qm beziffert wird. Letztlich nichts anderes gilt, wenn hier nicht der vom Kläger ange-
setzte Quadratmeterpreis von 450,-- DM angenommen wird, sondern der Kaufpreis von
400,-- DM pro Qua- dratmeter, den die Beklagte dem Kläger 1989/1990 angeboten hat.
49
b)
50
Eine zum Schadensersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung kann allerdings auch
dadurch begangen werden, daß ein Beamter etwas zusagt, was die Behörde aus
Rechtsgründen nicht erfüllen darf. Hält die Behörde deshalb die Zusage nicht ein und
erleidet der Betroffene einen Schaden, kann der Dienstherr des Beamten ersatzpflichtig
sein (BGH NJW 1970, 1414 = WM 1970, 915 = LM § 839 (Ca) BGB Nr. 20). Ein solcher
Sachverhalt, der - wie sich aus dem Vorstehenden ergibt - hier vorliegt, verpflichtet den
Dienstherrn aber nur zum Ersatz des Schadens, der dem Bürger dadurch entstanden ist,
daß er auf die Rechtswirksamkeit der Zusage vertraut hat, das heißt den er nicht erlitten
hätte, wenn die Zusage nicht gemacht worden wäre (BGH WM 1976, 98, 99; vgl. auch
OLG Hamburg MDR 1965, 657, 658).
51
Davon, daß dem Kläger ein solcher Vertrauensschaden entstanden ist, kann aber nicht
ausgegangen werden.
52
Der Kläger macht hierzu geltend, daß dann, wenn die Festpreiszusage von der
Beklagten nicht abgegeben worden wäre, er bzw. seine Mutter das Altgrundstück nicht
an die Beklagte freihändig verkauft hätten. Dieser Vortrag erscheint nicht nur
nachvollziehbar, sondern durchaus naheliegend und glaubhaft. Denn wie sich aus dem
vorliegenden Schriftwechsel deutlich ergibt, bestand von vornherein kein Interesse des
Klägers bzw. seiner Mutter daran, das Grundstück gegen eine Gegenleistung in Form
von Geld zu veräußern, vielmehr wurde stets Wert darauf gelegt, als Gegenleistung für
eine eventuell nicht zu vermeidende Aufgabe des Eigentums an den vorhandenen
Grundstücken neues Grundeigentum zu erhalten. Auf die Lösung, zuerst einmal zu
verkaufen und ein Ersatz- grundstück später zu erhalten, haben sich der Kläger und
seine Mutter nur eingelassen, weil dies von der Beklagten so angeregt worden ist und
diese die fragliche Festpreiszusage gemacht hat. Dies reicht zur Begründung eines
Schadensersatzanspruchs aber keineswegs aus. Es stellt sich vielmehr die weitere
Frage, welcher Schaden dem Kläger bzw. seiner Mutter dadurch entstanden ist, daß sie
im Vertrauen auf die Erfüllung der gemachten Zusage sich Ende 1979 zum Verkauf des
Grundstücks entschlossen haben.
53
Zu diesem Punkt bringt der Kläger einmal vor, daß dann, wenn die Grundstücke nicht an
die Beklagte verkauft worden,
54
sondern weiterhin im Eigentum seiner Mutter verblieben wären, dieser die durch die
55
Sanierung verursachte Steigerung des Verkehrswertes zugute gekommen wäre. Er
errechnet hierzu folgenden Schaden: Damaliger Wert 328 qm x 168,84 DM = 55.379,52
DM Wert nach Sanierung 328 qm x x 450,-- DM = 147.600,-- DM entgangene
Wertsteigerung 92.220,48 DM
Das darauf abzielende Schadensersatzbegehren ist jedoch ersichtlich nicht begründet.
Denn wenn das Grundstück im Eigentum der Mutter des Klägers verblieben wäre, hätte
sie - wie vorstehend unter a) bereits dargelegt - nach Durchführung der
Sanierungsmaßnahme den Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung des Sanierungsgewinns
an die Beklagte zahlen müssen, der exakt dem hier geltend gemachten Schaden ent-
spricht.
56
Der Kläger macht desweiteren geltend, daß dann, wenn der Verkauf Ende 1979 nicht
erfolgt wäre, die Beklagte zwar das Grundstück hätte enteignen können, dies aber erst
nach Inkrafttreten des (2.) Bebauungsplans im November 1989 habe geschehen
können; bis zu diesem Zeitpunkt hätten er bzw. seine Mutter noch weiter die
Mieteinnahmen aus dem Haus gezogen. Der Kläger verweist insoweit auf das
Gutachten des G. vom 16. Juni 1976 (Anlagenhefter 4), wo nach Einholung von
Ausküntften über die seinerzeit vereinnahmten
57
Mieten unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag auf 7.224,--
DM jährlich veranschlagt wird. Der Kläger rechnet die- sen Betrag auf 10 Jahre hoch
und verlangt insoweit 72.240,-- DM. Auch dieses Begehren ist nicht be- gründet.
58
Ob davon ausgegangen werden könnte, daß die Mutter des Klägers diese
Mieteinnahmen noch 10 Jahre lang gehabt hätte oder ob eine Enteignung bzw.
Umlegung nicht zu einem früheren Eigentumsverlust geführt hätte, kann dahinstehen.
Bei der Ermittlung des Schadens kann nämlich nicht unberücksichtigt bleiben, daß der
Mutter des Klägers der Verkaufserlös in Höhe von 141.659,-- DM im Januar 1980
zugeflossen ist. Jährliche Einnahmen in Höhe von 7.224,-- DM, wie sie die Mutter des
Klägers nach seiner Darstellung aus dem Grundstück gezogen haben würde, konnte sie
aber auch unschwer aus diesem Verkaufserlös ziehen. Zur Erzielung solcher
Einnahmen reichte bereits eine Verzinsung von 5,1 % aus, die bei einem Betrag in
dieser Größenordnung aber mit Leichtigkeit auf Dauer erzielt werden konnte, so daß ein
Schaden in Form von entgangenem Einnahmengewinn nicht ersicht- lich ist.
59
2)
60
Ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei
Vertragsverhandlungen scheidet ebenfalls aus. Auch dann, wenn die Voraussetzungen
eines solchen Anspruchs vorliegen, kann der Kläger nicht den Ausgleich des
Erfüllungsschadens verlangen, sondern nur den Ersatz des
61
sogenannten Vertrauensschadens. Daß dem Kläger ein solcher Anspruch nicht zusteht,
ist bereits vorstehend unter 1) b) ausgeführt worden.
62
In diesem Zusammenhang bedarf es auch keiner Erörterung, ob die Parteien sich in
Verhandlungen zur Anbahnung eines privat-rechtlichen oder öffentlich-rechtlichen
Vertrages befunden haben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
gehören auch Ansprüche aus Verschulden bei der Anbahnung oder dem Abschluß
eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vor die Zivilgerichte (NJW 1986, 1109 = DVBl
63
1986, 409 = LM § 40 VwGO Nr. 31; BGHZ 110, 1 = NJW 1990, 1042, 1045 = WM 1990,
865), so daß die Zuständigkeit des Senats für die sachliche Entscheidung über diese
Anspruchsgrundlage gegeben ist.
3)
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Dem Kläger steht auch ein vertraglicher Schadenser- satzanspruch gegen die Beklagte
nicht zu, wobei zu seinen Gunsten das Zustandekommen eines Vertrages unterstellt
werden kann.
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Für die Beurteilung der Frage, ob dem Kläger Ersatzansprüche dieser Art zustehen, ist
der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet. Eines der Ziele des am 1. Januar
1991 in Kraft getretenen 4. Gesetzes zur Änderung der Verwaltungsgerichtsordnung
vom 17. Dezember 1990, Bundesgesetzblatt 2809, ist es, eine Klageabweisung wegen
Unzulässigkeit des Rechtswegs sowie Teilverweisungen zu
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vermeiden. Aus diesem Grund bestimmt § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG n. F., daß das Gericht
des zulässigen Rechtsweges den Rechtsstreit unter allen in Betracht kommenden
rechtlichen Gesichtspunkten zu entscheiden hat. Dies bedeutet, daß das angerufene
Gericht den Rechtsstreit grundsätzlich umfassend entscheidet, sofern der zu ihm
beschrittene Rechtsweg auch nur für einen von mehreren Klagegründen zulässig ist.
Hieraus folgt, daß vorliegend von den ordentlichen Gerichten über die Frage des
Schadensersatzes wegen Vertragsverletzung auch dann zu entscheiden ist, wenn es
sich bei dem Vertrag um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag handeln sollte, da der
Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten bereits wegen anderer Klagegründe (vgl.
vorstehend 1) und 2)) eröffnet ist.
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Die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte ist unabhängig von dieser gesetzlichen
Neuregelung vorliegend aber ohnehin gegeben, da es sich bei dem Vertrag zwischen
den Parteien (falls ein solcher zustandegekommen sein sollte) nicht um einen öffentlich-
rechtlichen Vertrag handelt.
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Bei Unterstellung eines Vertragsabschlusses ist dieser im Jahre 1979 über den
Festpreis zustandegekommen, um mit ihm die Modalitäten eines später noch
abzuschließenden Grundstückskaufvertrages teilweise bereits vorab festzulegen.
Dieser für einen künftigen Zeitpunkt ins Auge gefaßte Kaufvertrag ist - ebenso wie der
Ende 1979 beurkundete Kaufvertrag über die der Klägerin gehörenden
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Grundstücke - dem Privatrecht zuzuordnen, da es sich hierbei um einen typischen
zivilrechtlichen Vorgang handelt. Der noch abzuschließende Kaufvertrag zur
Reprivatisierung einer Teilfläche des Sanierungsgebiets sollte auch nicht der Ersetzung
eines Hoheitsakts dienen, da das Städtebauförderungsgesetz bzw. das Baugesetzbuch
eine Reprivatisierung per Verwaltungsakt nicht kennen. Der Umstand, daß der Vertrag
über den Verkauf des Grundstücks der Mutter des Klägers an die Beklagte
möglicherweise geschlossen worden ist, um eine Enteignung oder Umlegung zu
vermeiden, führt nicht zu einer Qualifizierung als öffentlich-rechtlich, da der Vertrag
gerade nicht in Form einer Einigung nach § 110 Bundesbaugesetz geschlossen worden
ist, sondern außerhalb eines Enteignungsverfahrens (vgl. BGHZ 84, 1, 3 = NJW 1982,
2184 und NVwZ 1987, 258, 259 unter II. 1) b)).
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Da der durch die Festpreiszusage eventuell geschlossene Vertrag auf etwas rechtlich
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Unmögliches gerichtet war (vgl. vorstehend 1) a)), war er gemäß § 306 BGB nichtig.
Damit scheiden Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung aus. In Betracht
kommt lediglich ein Schadensersatzanspruch nach § 307 BGB, der auf Ersatz des
Vertrauensschadens gerichtet ist. Daß ein solcher Anspruch dem Kläger nicht zusteht,
wurde oben unter 1) b) bereits ausgeführt.
Der Vertrag dürfte desweiteren auch nach § 134 BGB nichtig sein; auch insoweit kommt
nur ein Ersatz des negativen
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Interesses in Betracht, der vorliegend aber ausscheidet.
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4)
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Ansprüche des Klägers aus anderen Rechtsgrundlagen (so zum Beispiel § 39 Abs. 1 b
OBGNW oder enteignungsgleicher Eingriff) bestehen offensichtlich nicht.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 238 Abs. 4, 97 Abs. 1, 708 Nr.
10, 711 ZPO.
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Beschwer des Klägers und Berufungsstreitwert: 250.297,-- DM.
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