Urteil des OLG Köln vom 27.02.1997
OLG Köln (provision, abweisung der klage, objekt, zeuge, höhe, ehefrau, tätigkeit, zahlung, richtigkeit, betrag)
Oberlandesgericht Köln, 10 U 9/96
Datum:
27.02.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 U 9/96
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 12 O 466/94
Schlagworte:
Maklervertrag Vermittlung Verkenntnis Ursächlichkeit Vertragspartner
Normen:
BGB § 652
Leitsätze:
1.) Weist der Kaufinteressent bei der ersten Kontaktaufnahme mit dem
Makler darauf hin, daß er das angebotene Objekt bereits kennt, kann
gleichwohl ein auf eine Vermittlungstätigkeit gerichteter Maklervertrag
zustandekommen. 2.) Zur Entstehung des Honorars genügt es, wenn die
Vermittlung für den Kaufabschluß ursächlich geworden ist; auf die
Intensität der Vermittlungstätigkeit kommt es nicht an. 3.) Unter mehreren
anfänglichen Gesprächspartnern des Maklers wird Partner des
Maklervertrages derjenige, der zu Anfang als Erwerber vorgesehen ist;
tritt später eine weitere Person als Käufer auf (hier die Ehefrau), ändert
oder erweitert dies den Maklervertrag nicht.
Rechtskraft:
rechtskräftig
Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten zu 1) wird das Urteil des Landgerichts
Aachen vom 26.03.1994 - 12 O 466/94 - teilweise abgeändert und wie
folgt neu gefaßt: Unter Abweisung der weitergehenden Klage wird der
Beklagte zu 1) verurteilt, an die Klägerin 25.022,69 DM nebst 4 % Zinsen
seit dem 01.10.1994 zu zahlen. Die Berufung der Klägerin wird
zurückgewiesen. Von den Gerichtskosten trägt die Klägerin 2/3 und der
Beklagte zu 1) 1/3. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2)
trägt die Klägerin. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt
der Beklagte zu 1) 1/3 und von denen des Beklagten zu 1) die Klägerin
1/3. Im übrigen tragen die Klägerin und der Beklagte zu 1) ihre
außergerichtlichen Kosten selbst. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerin ein Maklerhonorar in Höhe
von 40.250,-- DM zu zahlen. Die Klage gegen die Beklagte zu 2), die Ehefrau des
Beklagten zu 1), hat es abgewiesen.
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Die Berufung des Beklagten, mit der er die Abweisung der Klage begehrt, ist zulässig
und hat auch in der Sache teilweise Erfolg. Die zulässige Berufung der Klägerin, mit der
sie die Verurteilung der Beklagten zu 2) zur Zahlung einer Provision von 40.250,-- DM
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gesamtschuldnerisch mit dem Beklagten zu 1) erstrebt, ist dagegen unbegründet.
Der Beklagte und die Klägerin haben einen Maklervertrag gemäß § 652 BGB
geschlossen, aufgrund dessen der Beklagte zur Zahlung der aus dem Urteilstenor
ersichtlichen Provision verpflichtet ist.
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Die Klägerin machte dem Beklagten ein Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages,
indem sie ihm, nachdem er sich auf ihre Zeitungsanzeige telefonisch gemeldet hatte, ein
Exposé übersandte, das das zum Verkauf angebotene Wohn- und Geschäftshaus
S.straße 3 a in A. beschrieb und in dem gleichzeitig auf die Provisionspflichtigkeit ihrer
Tätigkeit hingewiesen wurde. Dieses Angebot nahm der Beklagte konkludent an, indem
er am 31.7.1994 zusammen mit seiner Ehefrau nach entsprechender Vereinbarung mit
dem Ehemann der Klägerin, dem Zeugen M., das Büro der Klägerin aufsuchte und in
Anwesenheit des Zeugen mit der Verkäuferin und deren Ehemann, den Eheleuten R.,
über den Ankauf des Objektes verhandelte. Denn er brachte hierdurch zum Ausdruck,
daß er die Maklerdienste der Klägerin in Anspruch nehme und im Falle eines Ankaufs
des Objekts auch eine Provision zahlen werde.
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Dem steht nicht entgegen, daß der Beklagte das Objekt aufgrund einer früheren
Nachweistätigkeit des Maklers L. bereits kannte und er dies dem Zeugen M. im ersten
Telefongespräch mitgeteilt hatte. Der Beklagte wollte nämlich keine Nachweistätigkeit
der Klägerin in Anspruch nehmen, vielmehr ging es ihm darum, mit Hilfe der Dienste der
Klägerin, letztlich somit durch deren Vermittlungstätigkeit, das Objekt zu erwerben. Dies
ergibt sich insbesondere daraus, daß der Beklagte trotz Kenntnis des Objektes nicht auf
eine weitere Tätigkeit der Klägerin verzichtete, sondern sich das Exposé zusenden ließ
und anschließend den mit ihm vereinbarten Besprechungstermin im Büro der Klägerin
wahrnahm. Dieses Verhalten ist vor dem Hintergrund zu sehen, daß die früheren
Bemühungen des Beklagten, das Objekt zu erwerben, zu keinem Ergebnis geführt
hatten. Die Eheleute R. hatten es abgelehnt, das Haus an den Beklagten zu dem von
ihm gewünschten Preis zu verkaufen. Nach der Darstellung der Klägerin waren die
Verhandlungen sogar so verlaufen, daß die Eheleute R. gegenüber dem Beklagten eine
Abneigung entwickelt und es abgelehnt hatten, mit ihm weiter zu verhandeln. Im
Hinblick hierauf mußte es aus der Sicht des Beklagten fraglich erscheinen, daß erneute
Verhandlungen mit den Eheleuten R. ohne Einschaltung der nunmehr mit der
Vermarktung des Objekts beauftragten Klägerin sinnvoll und letztlich erfolgreich sein
würden; vielmehr war zu erwarten, daß sich die Chance, das Objekt doch noch zu
erwerben, bei Inanspruchnahme der Dienste der Klägerin verbesserte. Wenn der
Beklagte bei dieser Sachlage eine weitere Maklertätigkeit der Klägerin wünschte und
entgegennahm, dann durfte diese davon ausgehen, daß der Beklagte auch die Zahlung
einer Provision bei einem entsprechenden Erfolg akzeptierte.
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Dem steht auch nicht entgegen, daß der Beklagte auf eine mögliche zusätzliche
Provisionszahlungspflicht gegenüber dem Makler L. hingewiesen hatte. Diesen Hinweis
durfte die Klägerin nicht so verstehen, daß der Beklagte unter keinen Umständen bereit
war, an die Klägerin eine Maklerprovision zu zahlen. Eine solche Bedeutung wird man
bereits deswegen nicht annehmen können, weil der Beklagte wußte, daß die Klägerin
für ihre Tätigkeit Provision verlangte und daß er nur dann in den Genuß weiterer Dienste
der Klägerin kommen konnte, wenn er sich mit der Zahlung einer Provision
einverstanden erklärte. Aus dem Hinweis des Beklagten durfte die Klägerin lediglich
entnehmen, daß es dem Beklagten darum ging, bei einem Erwerb des Objekts nicht mit
zwei vollen Provisionen belastet zu werden.
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Im Hinblick hierauf haben die Parteien sodann auch nicht die an sich übliche Provision
von 3,45 %, wie sie der Klägerin vorschwebte, vereinbart, sondern lediglich eine
Provision von 2,3 %. Der Zeuge M. hatte aufgrund des Hinweises des Beklagten
zunächst erklärt, er werde wegen einer möglichen doppelten Inanspruchnahme des
Beklagten Rechtsrat bei seinem Anwalt einholen. Dies durfte der Beklagte zwar nicht so
verstehen, daß die Klägerin auf Provisionsansprüche verzichten werde, falls der
Beklagte an den Makler L. Provision zu zahlen hätte, mit dieser Äußerung brachte der
Zeuge jedoch bereits zum Ausdruck, daß im Falle einer
Provisionszahlungsverpflichtung des Beklagten gegenüber dem Makler L. das letzte
Wort über die Höhe der an die Klägerin zu zahlenden Provision noch nicht gesprochen
sei. Der Zeuge deutete damit an, daß hinsichtlich der Höhe der an die Klägerin zu
zahlenden Provision Spielraum bestand. Die Bereitschaft, sich möglicherweise mit einer
geringeren als der üblichen Provision zufrieden zu geben, erscheint auch
nachvollziehbar, weil im Falle einer doppelten Provisionszahlungspflicht eine
zusätzliche finanzielle Belastung auf den Beklagten zukam, die im Ergebnis den
Kaufpreis erhöhte und die sich damit nachteilig auf den Kaufentschluß des Beklagten
und somit auch die Provisionserwartung der Klägerin auswirken konnte. Tatsächlich hat
sich die Klägerin denn auch aufgrund des an den Makler L. gerichteten Schreibens vom
17.08.1994 bereit erklärt, an den Makler L. 1/3 der üblichen Provision, somit 1,15 %,
abzutreten, falls der Beklagte das fragliche Objekt erwerben sollte. Dieses Vorgehen
erfolgte, wie die Klägerin selbst vorträgt, in Abstimmung mit dem Beklagten. Ziel des
Schreibens war es, wie sich aus seinem weiteren Wortlaut ergibt, zu verhindern, daß der
Beklagte insgesamt eine höhere Provision als 3,45 % zu zahlen hatte. Mit der auf den
Makler L. entfallenden anteiligen Provision sollten "dessen eventuelle Ansprüche gegen
die Eheleute Ketteniß endgültig erledigt und abgegolten sein". Auch wenn die Klägerin
noch eine Antwort von L. auf dieses Schreiben, insbesondere dessen Zustimmung,
erwartete, läßt der Sinn und Zweck des Vorgehens der Klägerin nur den Schluß zu, daß
sie sich mit einer Provision von 2,3 % begnügen wollte. Da dieses Vorgehen mit dem
Beklagten abgestimmt war, durfte dieser auch davon ausgehen, daß die Klägerin ihren
Provisionsanspruch ihm gegenüber auf 2,3 % beschränkte. Dabei kann dahinstehen, ob
hierdurch eine zwischen den Parteien noch nicht genau ausgehandelte Provision in
ihrer Höhe festgelegt wurde oder ob die Klägerin eine bereits vereinbarte höhere
Provision reduzierte. Darüber hinaus kann nicht davon ausgegangen werden, daß sich
die Provision der Klägerin für den Fall erhöhen sollte, daß sich der Makler L. mit dem
Vorschlag der Klägerin nicht einverstanden erklärte oder auf das Schreiben nicht
reagierte. Allenfalls wäre denkbar, daß sich die Provision der Klägerin nach dem Willen
beider Parteien erhöhen sollte, falls der Beklagte an den Makler L. keine oder eine
geringere Provision als 1,15 % zahlen würde. Ob eine solche Auslegung in Betracht
kommt, bedarf allerdings keiner Überprüfung, da der Beklagte durch die Vorlage eines
Zahlungsbeleges nachgewiesen hat, daß er an L. eine Provision in Höhe von 15.000,--
DM, also einen über 1,15 % hinausgehenden Betrag, gezahlt hat.
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War, wie ausgeführt, Gegenstand des Maklervertrages keine Nachweis-, sondern eine
Vermittlungstätigkeit der Klägerin, so kann es auch nicht zweifelhaft sein, daß diese
Tätigkeit zum erfolgreichen Abschluß des Kaufvertrages zumindest beigetragen und
damit jedenfalls mitursächlich hierfür war. In diesem Zusammenhang ist darauf
hinzuweisen, daß sich die Tätigkeit der Klägerin bzw. des Zeugen M. nicht darin
erschöpfte, dem Beklagten das Exposé zuzusenden und einen Besprechungstermin mit
den Eheleuten R. zu arrangieren; der Beklagte erhielt darüber hinaus von der Klägerin
weitere Unterlagen über das Objekt; ferner suchte der Zeuge M. die Eheleute R. auf und
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unterbreitete ihnen das Kaufangebot des Beklagten, das schließlich zum Verkauf des
Objekts führte. All dies stellt eine provisionsbegründende Vermittlungstätigkeit im Sinne
von § 652 BGB dar, ohne daß es darauf ankommt, wie intensiv der Zeuge M. im
einzelnen auf die Willensbildung der Vertragsparteien eingewirkt hat. Hiervon muß im
übrigen auch der Beklagte selbst ausgegangen sein, anderenfalls hätte er nicht in
seinem Schreiben vom 29.08.1994, also nach Abschluß des Kaufvertrages, seine
grundsätzliche Zahlungsbereitschaft gegenüber der Klägerin zum Ausdruck gebracht,
indem er erklärte, daß er "im Moment die Provision, die er grundsätzlich zu zahlen bereit
sei, noch nicht auszahlen könne, weil die Provisionszahlungspflicht gegenüber Herrn L.
noch nicht geklärt sei".
Bei einem Provisionssatz von 2,3 % berechnet sich zugunsten der Klägerin ein
Anspruch in Höhe von 25.022,69 DM. Hierbei ist allerdings Bemessungsgrundlage nicht
der im Kaufvertrag aufgeführte Kaufpreis von 550.000,-- DM zuzüglich der zusätzlich
vereinbarten Rentenzahlungsverpflichtung, d.h. der vom Finanzamt gemäß dem
Grunderwerbsteuerbescheid vom 26.09.1994 ermittelte Gesamtbetrag von 1.037.943,--
DM, sondern ein um 50.000,-- DM höherer Betrag, also ein Kaufpreis von insgesamt
1.087.943,-- DM. Unstreitig hat die Verkäuferin vom Beklagten vor der Beurkundung des
Kaufvertrages einen zusätzlichen Betrag von 50.000,-- DM in bar erhalten. Nach der
Darstellung der Beklagten soll es sich hierbei um die Gegenleistung für
Einrichtungsgegenstände des in dem Objekt befindlichen Ladenlokals nebst Küche
gehandelt haben; bezüglich der Richtigkeit dieser Angaben bestehen allerdings so
erhebliche Zweifel, daß nach Auffassung des Senats nicht von der Richtigkeit des vom
Beklagten behaupteten Sachverhalts ausgegangen werden kann. Es ist schon schwer
vorstellbar, daß ein Betrag von 50.000,-- DM für Einrichtungsgegenstände gezahlt wird,
obwohl nur eine unsichere Möglichkeit bestand, diese Gegenstände bei einer
Vermietung des Ladenlokals zu verwerten. Die Angaben hinsichtlich der hierfür in Frage
kommenden Interessenten sind vage und nicht überprüfbar. Tatsächlich sind die
Einrichtungsgegenstände offensichtlich auch nicht verwertet worden; denn in dem
Ladenlokal befindet sich keine Imbißstube, in der die Gegenstände möglicherweise
hätten gebraucht werden können, sondern ein Hutgeschäft. Schließlich fällt auf, daß der
Beklagte kein Inventarverzeichnis über die übernommenen Einrichtungsgegenstände
vorgelegt hat, so daß Art, Zahl und Wert der Gegenstände nicht feststellbar sind. Nicht
zuletzt auch im Hinblick auf den erheblichen Barbetrag von 50.000,-- DM erscheint es
nicht nachvollziehbar, daß eine solche Summe für Gegenstände gezahlt wurde, für die
nicht einmal ein Inventarverzeichnis vorhanden war.
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Soweit das Landgericht einen höheren Provisionsanspruch damit begründet hat, daß
sich der Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme im Beurkundungstermin vor
dem Notar zur Zahlung der mit der Klage geltend gemachten Provision verpflichtet habe,
folgt der Senat dem nicht. Selbst wenn man von der Richtigkeit der Bekundungen des
Zeugen Sch. ausginge, ergäbe sich hieraus lediglich, daß der Beklagte bereit war, eine
nicht genau bezifferte Provision an die Klägerin zu zahlen. Daß die von der Klägerin mit
der Klage verlangte Provision gezahlt werden sollte, läßt sich dagegen aus der Aussage
des Zeugen nicht entnehmen. Im übrigen ergeben sich daraus, daß der Beklagte die im
Vertragsentwurf enthaltene Provisionszahlungsklausel hat streichen lassen, erhebliche
Zweifel, daß der Beklagte tatsächlich bereit gewesen sein soll, die erhöhte Provision zu
zahlen. Im Hinblick darauf, daß sich die Klägerin bereit erklärt hatte, sich mit einer
Provision von 2,3 % zu begnügen, hatte der Beklagte auch keine Veranlassung, eine
darüber hinausgehende Provision zu akzeptieren. Schließlich war im Notartermin von
seiten der Klägerin niemand anwesend, dem gegenüber der Beklagte die von der
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Klägerin behauptete Zahlungsverpflichtung hätte eingehen können. Der Zeuge Sch. trat
im Termin nicht für die Klägerin, sondern als Interessenvertreter der Eheleute R. auf. Ob
die Bekundungen des nicht unbeteiligten Zeugen Sch. - auch unter Berücksichtigung
der Angaben der Eheleute R. - allein ausreichen könnten, den Nachweis für die
Richtigkeit der Darstellung der Klägerin zu erbringen, kann bei dieser Sachlage letztlich
dahinstehen.
Soweit das Landgericht die Klage gegen die Beklagte zu 2) abgewiesen hat, hat die
Klägerin in der Berufung keine neuen Angaben gemacht, die eine zusätzliche
Zahlungsverpflichtung der beklagten Ehefrau begründen könnten. Auftraggeber und
Vertragspartner der Klägerin war aus deren Sicht der Beklagte zu 1). Dies gilt
insbesondere auch für den Besprechungstermin vom 31.07.1994, bei dem nicht nur der
Beklagte zu 1), sondern auch dessen Ehefrau anwesend waren. Da nach der
Vorstellung der Klägerin nur der Beklagte zu 1) und nicht auch dessen Ehefrau das
fragliche Objekt erwerben wollte, bestand keine Veranlassung, vertragliche Leistungen
auch gegenüber der Beklagten zu 2) zu erbringen. Dies gilt umso mehr, als es sich bei
dem fraglichen Objekt um ein Renditeobjekt handelte und nicht um eine Immobilie - wie
z.B. ein Einfamilienhaus -, die zum Zwecke des gemeinsamen Wohnens vielfach von
beiden Eheleuten gemeinsam erworben wird. Der Umstand, daß die Beklagten
schließlich das fragliche Objekt gemeinsam erworben haben, ändert nichts daran, daß
aus der Sicht der Klägerin die Beklagte zu 2) nicht ihre Vertragspartnerin war und damit
auch ihre Maklerdienste nicht in Anspruch nahm. Fehlte es somit bereits an einem
entsprechenden Leistungswillen auf Seiten der Klägerin, kommt bereits aus diesem
Grunde ein Provisionsanspruch gegenüber der Beklagten nicht in Betracht.
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Der Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt des Verzugs gerechtfertigt.
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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 97, 708 Ziffer 10, 713 ZPO.
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Streitwert für die Berufung: 40.250,-- DM.
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