Urteil des OLG Köln vom 05.12.1997
OLG Köln (kläger, zeitpunkt, kaution, zpo, rückzahlung, fälligkeit, vermieter, abrechnung, beseitigung, entfernung)
Oberlandesgericht Köln, 19 W 45/97
Datum:
05.12.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
19. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
19 W 45/97
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 21 O 259/97
Schlagworte:
Zeitnahe Abrechnung Mietkaution
Normen:
ZEITNAHE ABRECHNUNG EINER MIETKAUTION;
Leitsätze:
.) 1. Die dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
zuzubilligende Frist, innerhalb deren er zu entscheiden hat, ob und in
welcher Weise er eine vom Mieter geleistete Kaution zur Abdeckung von
Ansprüchen verwenden will, kann sich nach den Umständen des
Einzelfalls auf 2 1/2 Monate beschränken. 2. Ein Untervermieter verhält
sich gegenüber dem Untermieter treuwidrig, wenn er die Rückzahlung
der von diesem im Rahmen des Untermietverhältnisses geleisteten
Kaution mit der NichtEntfernung von Einrichtungsgegenständen
verweigert, deren Beseitigung der Hauptvermieter erklärtermaßen nicht
erwartet.
Tenor:
Auf die sofortige Beschwerde des Klägers wird der Beschluß der 21.
Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26. August 1997 - 21 O 259/97 -
dahin abgeändert, daß die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten als
Gesamt-schuldnern auferlegt werden. Die Kosten des
Beschwerdeverfahrens fallen ebenfalls den Beklagten als
Gesamtschuldnern zur Last.
G r ü n d e
1
Die gemäß § 91 a Abs. 2 ZPO statthafte und auch ansonsten zulässige sofortige
Beschwerde des Klägers ist begründet und führt zur Abänderung des angefochtenen
Beschlusses.
2
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt
erklärt haben, entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und
Streitstandes billigem Ermessen, die Beklagten als Gesamtschuldner (§ 100 Abs. 4
ZPO) mit den Kosten des landgerichtlichen Verfahrens zu belasten. Die vom
Landgericht gewählte Begründung, der Kläger wäre voraussichtlich in dem Rechtsstreit
unterlegen, weil zum Zeitpunkt der Klageeinreichung am 19.06.1997 sein
Kautionsrückzahlungsanspruch noch nicht fällig gewesen sei, trägt die angefochtene
Entscheidung nicht. Denn die 3-monatige Überlegungsfrist, die das Landgericht den
Beklagten hier zugebilligt hat, war bereits zum Zeitpunkt der Klagezustellung - am
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10.07.1997 - verstrichen mit der Folge, daß die Fälligkeit auch aus Sicht des
Landgerichts jedenfalls im Laufe des Verfahrens eingetreten war. Der Senat versteht die
Argumentation des Landgerichts indes dahin, daß es im Rahmen der
Billigkeitsentscheidung nach § 91 a ZPO den Rechtsgedanken des § 93 ZPO zu
Gunsten der Beklagten zur Anwendung gebracht hat, also davon ausgegangen ist, daß
sie den Anspruch nach Eintritt der Fälligkeit sofort anerkannt und erfüllt haben.
Die Auffassung des Landgerichts kann jedoch bereits im Ansatz nicht geteilt werden.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers war nämlich bereits zum Zeitpunkt der
Einreichung der Klage fällig, nachdem seit Beendigung des Untermietverhältnisses
(31.03.1997) rund 2 2/3 Monate verstrichen waren. Die nach den Umständen des
Einzelfalles zu bemessende Zeitspanne, innerhalb derer die Beklagten als Vermieter
entscheiden konnten, ob und gegebenenfalls in welcher Weise sie die Kaution zur
Abdeckung etwaiger Ansprüche verwenden wollten (vgl. hierzu BGHZ 101, 244,
250/251; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Abschnitt
V. B Rn. 288, 289 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung), war zu diesem Zeitpunkt
bereits abgelaufen, der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution damit fällig
geworden (vgl. BGH a.a.O.). Denn angesichts der besonderen Umstände des Falles war
den Beklagten jedenfalls keine über einen Zeitraum von 2 1/2 Monaten hinausgehende
Überlegungsfrist zuzubilligen. Wie sich aus dem an den anwaltlichen Bevollmächtigten
des Klägers gerichteten Schreiben der für die Eigentümerin und Hauptvermieterin
tätigen Immobiliengesellschaft vom 06.05.1997 (Bl. 62 d.A.) ergibt, erhob diese
spätestens Anfang Mai 1997 gegen die Beklagten als Hauptmieter allein noch die
Forderung nach Entfernung des in dem Mietobjekt befindlichen Teppichbodens. Das
war den Beklagten auch bekannt. Sie versuchten, wie das Schreiben ihres anwaltlichen
Bevollmächtigten vom 15.05.1997 (Bl. 66, 67 d.A.) zeigt, allerdings zunächst, diese
Verpflichtung auf den Kläger abzuwälzen. Gleichzeitig beantworteten sie dessen
Begehren nach Rückzahlung der Kaution mit dem Hinweis, es müßten ihnen
mindestens zwei Monate Zeit zur Überprüfung etwaiger Gegenansprüche gelassen
werden, bevor der Anspruch fällig werde. Nachdem der Bevollmächtigte des Klägers mit
Schreiben vom 27.05.1997 (Bl. 68, 69 d.A.) darauf verwiesen hatte, diesen treffe nach
den vertraglichen Vereinbarungen nicht die Verpflichtung zur Entfernung des
Teppichbodens aus dem Ladenlokal, verlegten sich die Beklagten mit Schreiben ihres
Anwaltes vom 06.06.97 (Bl. 70 d.A.) und insbesondere vom 13.06.1997 (Bl. 71 d.A.)
nunmehr darauf, den verschmutzten und beschädigten Zustand des Teppichbodens zu
rügen und auf das Vorhandensein einer Holzverkleidung und einer Spiegelwand zu
verweisen, die von ihnen nicht angebracht worden seien. Wenn sie mit dieser
Begründung und unter Hinweis darauf, es müsse die abschließende Abnahme durch
den Vermieter abgewartet werden, weiterhin die Auszahlung der Kaution verweigerten,
so hat der Kläger dieses Verhalten zu Recht als Hinhalte-Versuch aufgefaßt und,
nachdem einige weitere Tage verstrichen waren, am 19.06.1997 Klage einreichen
lassen. Es handelte sich nämlich ersichtlich um einen Vorwand, wenn die Beklagten
nunmehr auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des
Teppichbodens hinwiesen, obwohl sie zunächst vom Kläger dessen Entfernung
verlangt und damit klar zum Ausdruck gebracht hatten, daß sie auf diesen keinen Wert
mehr legten, was letztlich auch die weitere Entwicklung bestätigt hat. Die
Zeitverzögerung, die mit dem Umstand verbunden war, daß die Beklagten
möglicherweise zunächst irrig davon ausgingen, der Kläger sei zur Beseitigung des
Teppichbodens verpflichtet, ist ihnen zuzurechnen. Denn der Zustand des Mietobjekts
und dessen Einrichtung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages mit
dem Rechtsvorgänger des Klägers hätte ihnen bekannt sein müssen.
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Die Beklagten können auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, der
Kautionsrückzahlungsanspruch sei noch nicht fällig gewesen, weil sie zunächst noch
mit der Hauptmieterin hätten abklären müssen, was mit der nicht von ihnen
eingebrachten Holzverkleidung und der Spiegelwand zu geschehen habe. Denn da
seitens der von der Eigentümerin eingeschalteten Immobilienfirma bereits Anfang Mai
1997 unmißverständlich mitgeteilt worden war, daß im Rahmen des
Hauptmietverhältnisses nur die Beseitigung des Teppichbodens verlangt werde,
verhielten sich die Beklagten gegenüber dem Kläger treuwidrig, als sie im Rahmen des
Untermietverhältnisses das Vorhandensein dieser Gegenstände gleichwohl als -
nachträgliches - Argument für die Einbehaltung des Kautionsbetrages anführten. Im
übrigen ist auch festzustellen, daß nach den eigenen Ausführungen der Beklagten in
der Beschwerdeerwiderung die angeblich erforderliche Abklärung mit der Eigentümerin
bzw. der Immobilienfirma jedenfalls Mitte Juni 1997 vollzogen war. Spätestens ab
diesem Zeitpunkt bestand also auch aus ihrer Sicht Gewißheit darüber, daß gegen den
Kläger keine Ansprüche mehr geltend zu machen waren, zumal offenbar keine
Abrechnung von Nebenkosten oder die Durchführung von Renovierungsarbeiten durch
den Kläger bzw. auf dessen Kosten im Raum stand. Der Kautionsrückzahlungsanspruch
des Klägers gegen die Beklagten war damit jedenfalls zum Zeitpunkt der
Klageeinreichung fällig. Dem steht nicht der von den Beklagten angeführte Umstand
entgegen, daß sie selbst die von ihnen im Rahmen des Hauptmietverhältnisses
geleistete Kaution erst zu einem späteren Zeitpunkt von der Eigentümerin
zurückerhielten. Denn davon war der Eintritt der Fälligkeit des
Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers nicht abhängig, weil Haupt- und
Untermietverhältnis mangels gegenteiliger Vereinbarung isoliert zu betrachten sind.
Zudem lag der Grund für die verzögerte Rückzahlung der im Rahmen des
Hauptmietverhältnisses durch die Beklagten geleisteten Kaution offenbar darin, daß
deren anwaltlicher Bevollmächtigter keine Vollmacht vorgelegt hatte, obwohl dies von
der Immobilienfirma bereits mit Schreiben vom 13.05.1997 erbeten worden war, wie aus
deren Schreiben vom 01.07.1997 (Bl. 72 d.A.) hervorgeht.
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Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100
Abs. 4 ZPO.
6
Beschwerdewert:
7
Summe aller Kosten des landgerichtlichen Verfahrens.
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