Urteil des OLG Köln vom 13.03.2017
OLG Köln (kläger, positive vertragsverletzung, verkäuferin, arglistige täuschung, wohnfläche, haus, höhe, vergleich, schaden, inhalt)
Oberlandesgericht Köln, 2 U 112/70
Datum:
28.04.1971
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
2. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 U 112/70
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 7 O 213/70
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das am 27.07.1970 verkündete Urteil der
7. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 7 O 213/70 - wird
zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die
Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d
1
##blob##nbsp;
2
##blob##nbsp;
3
##blob##nbsp;
4
Die Kläger hatten durch den Beklagten 1966 ein Wohnhaus nachgewiesen
bekommen und kauften es notariell von der Eigentümerin Frau Ursula C. in K.H. .
Wegen dieses Kaufes kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Klägern und Frau
C. . Die Kläger erhoben zunächst eine Vollstrek-kungsgegenklage (6 U 37/67 LG
Köln), die auf An-fechtung wegen arglistiger Täuschung gestützt war. Dieser
Rechtsstreit endete mit einem Prozeßver-gleich vom 2. März 1967, durch den der
notarielle Grundstückskaufvertrag unter Vorbehalt von Ersatz-ansprüchen der Kläger
einverständlich aufgehoben wurde. Anschließend machten die Kläger in einem
neuen Prozeß (4 O 159/67 LG Köln = 2 U 5/68 OLG Köln) Ersatzansprüche gegen
Frau C. geltend und berechneten dabei folgenden Schaden:
5
##blob##nbsp;
6
Zahlung der Maklergebühr an den Beklagten
7
##blob##nbsp;
8
dieses Prozesses 4.680,00 DM
9
##blob##nbsp;
10
Notarkosten 1.055,08 DM
11
##blob##nbsp;
12
Gerichtskosten 145,00 DM
13
##blob##nbsp;
14
Sonderwünsche wegen einer
15
##blob##nbsp;
16
Nirosta-Spüle 75,00 DM
17
##blob##nbsp;
18
Nutzlose Anschaffung von Gardinen-
19
##blob##nbsp;
20
brettern 323,20 DM
21
##blob##nbsp;
22
Zinsen aus Kaufpreisvorauszahlung in
23
##blob##nbsp;
24
Höhe von 50.000,00 DM 2.083,33 DM
25
##blob##nbsp;
26
Bereitstellungszinsen 99,37 DM
27
##blob##nbsp;
28
8.460,98 DM
29
##blob##nbsp;
30
===========
31
##blob##nbsp;
32
Auch dieser Rechtsstreit endete mit einem Pro-zeßvergleich, der am 26.02.1969 vor
dem Senat geschlossen wurde. Die Eigentümerin Frau C. verpflichtete sich darin,
zum Ausgleich aller An-sprüche der Kläger an diese 4.360,00 DM zu zahlen. Vor
Abschluß dieses Vergleichs - im Schriftsatz vom 23.01.1969 - hatten die Kläger ihre
Schadens-berechnung gegenüber Frau C. ermäßigt und noch folgende Positionen in
Rechnung gestellt:
33
##blob##nbsp;
34
Maklergebühren 4.680,00 DM
35
##blob##nbsp;
36
Notargebühren 1.055,08 DM
37
##blob##nbsp;
38
Gerichtskosten f. Grundbucheintra-
39
##blob##nbsp;
40
gungen 161,00 DM
41
##blob##nbsp;
42
Nirosta-Spüle 75,00 DM
43
##blob##nbsp;
44
4 % Zinsen von 50.000 DM für die
45
##blob##nbsp;
46
Zeit vom 1.9.66 bis 1.7.67 1.666,65 DM
47
##blob##nbsp;
48
Gebäudeversicherung 103,00 DM
49
##blob##nbsp;
50
7.740,73 DM
51
##blob##nbsp;
52
Im vorliegenden Verfahren verlangen die Kläger nunmehr vom Beklagten die an
diesen gezahlten Mak-lergebühren in Höhe von 4.680,00 DM zurück.
53
##blob##nbsp;
54
Sie haben behauptet, der Beklagte habe sie durch wissentlich falsche Angaben über
die Wohnfläche des angebotenen Hauses arglistig getäuscht und dadurch zum
Kaufabschluß und zur späteren Rückgän-gigmachung des Kaufes bewogen. Er habe
deshalb und auch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertrags-verletzung die
Maklergebühren zurückzuzahlen. In-soweit sei von Bedeutung, daß der Beklagte
seine Maklerpflichten weiter dadurch verletzt habe, daß er auch für die Verkäuferin
tätig geworden sei und unter Zurücksetzung der Interessen der Kläger auch deren
Interessen wahrgenommen habe.
55
##blob##nbsp;
56
Die Kläger haben beantragt,
57
##blob##nbsp;
58
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 4.680,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem
1.11.1966 zu zahlen.
59
##blob##nbsp;
60
Der Beklagte hat beantragt,
61
##blob##nbsp;
62
die Klage abzuweisen.
63
##blob##nbsp;
64
Er hat behauptet, die von ihm weitergegebenen An-gaben über die Wohnfläche des
vermittelten Hauses habe er von dem für die Verkäuferin aufgetretenen Zeugen P.
erfahren. Da er die Kläger nicht arg-listig getäuscht habe, berühre die spätere Rück-
gängigmachung des Kaufvertrages seinen Maklerlohn nicht.
65
##blob##nbsp;
66
Wegen aller Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens wird auf die vor dem
Landgericht ge-wechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.
67
##blob##nbsp;
68
Das Landgericht hat durch Urteil vom 27.07.1970 die Klage abgewiesen. Auf den
Inhalt des Urteils wird Bezug genommen.
69
##blob##nbsp;
70
Gegen das am 20.08.1970 zugestellte Urteil haben die Kläger am 18.09.1970
Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 19.11.1970
(gesetzlicher Feiertag) begründet.
71
##blob##nbsp;
72
Die Kläger wiederholen ihr erstinstanzliches Vor-bringen. Sie gehen davon aus, der
Beklagte habe seinen Maklerlohn verwirkt, weil er dem Inhalt des Vertrages zuwider
auch für den anderen Teil tätig gewesen sei. Daher müsse er den empfangenen
Maklerlohn wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückerstatten. Darüber hinaus
habe er es ver-säumt, die Kläger vertragsgemäß zu informieren und über die wirklich
benutzbare Wohnfläche zu unter-richten.
73
##blob##nbsp;
74
Die Kläger haben beantragt,
75
##blob##nbsp;
76
unter Abänderung des angefochtenen Ur-teils nach den Schlußanträgen der Klä-ger
in erster Instanz zu erkennen, notfalls den Klägern zu gestatten, die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheits-leistung, welche auch durch Bürgschaft einer
im Währungsgebiet ansässigen Bank oder öffentlichen Sparkasse er-bracht werden
kann, abzuwenden; zur Sicherheitserklärung gemäß § 713 Abs. 2 ZPO (auch durch
Bankbürgschaft) erklären sich die Kläger bereit.
77
##blob##nbsp;
78
Der Beklagte hat beantragt,
79
##blob##nbsp;
80
die Berufung zurückzuweisen, hilfswei-se Vollstreckungsschutz.
81
##blob##nbsp;
82
Er geht davon aus, daß dem Klagebegehren bereits der in dem Rechtsstreit 4 O
159/67 = 2 U 5/68 OLG Köln geschlossene Vergleich vom 26.02.1969 entge-
genstehe, da damit der Anspruch der Kläger aus Rückzahlung der Maklerprovision
abgegolten sei. Darüber hinaus entfalle ein Rückzahlungsanspruch deshalb, weil der
Beklagte sich keiner haftungsbe-gründenden Vertragsverletzungen gegenüber den
Klä-gern schuldig gemacht habe.
83
##blob##nbsp;
84
Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vor-bringens wird auf den Inhalt der
von den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.
85
##blob##nbsp;
86
Die Akten 6 O 37/67 LG Köln und 4 O 159/67 LG Köln waren Gegenstand der
mündlichen Verhandlung; sie sind zu Informationszwecken beigezogen worden; der
Inhalt der Beiakten ist von beiden Parteien vorge-tragen bzw. in Bezug genommen
worden.
87
##blob##nbsp;
88
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
89
##blob##nbsp;
90
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig. Sie ist jedoch nicht
begründet.
91
##blob##nbsp;
92
1.
93
##blob##nbsp;
94
In Höhe eines Betrages von mindestens 2.588,50 DM ist die Klage unschlüssig, da
es nach dem eigenen Vorbringen der Kläger an einem Schaden fehlt. Im Vorprozeß 4
O 159/67 machte der Anteil der Scha-densposition "Maklergebühr" mit 4.680,00 DM
einen Prozentsatz von 55,31 % des Klagebegehrens aus. 55,31 % der
Vergleichssumme von 4.360,00 DM ent-fielen daher zumindest auf die
Schadensposition "Maklergebühren". Insoweit ist der von den Kläger behauptete
Schaden bereits durch die Zahlung der Frau Ursula C. abgegolten. Daß die Kläger
diese Kosten nicht von ihrer ursprünglichen Verkäuferin und darüber hinaus vom
Beklagten, also doppelt zurückverlangen dürfen, ist außer Zweifel, da sie die
Maklerkosten auch nur einmal bezahlt haben.
95
##blob##nbsp;
96
Die Kläger hatten im Vorprozeß 4 O 159/67 LG Köln mit Schriftsatz vom 10.01.1969
ihre Schadensfor-derung gegenüber der Verkäuferin auf 7.740,73 DM herabgesetzt.
Ob infolgedessen der auf die Scha-densposition "Maklergebühr" erfallende
Vergleichs-betrag nicht noch höher anzusetzen ist oder ob gar - wie der Beklagte
meint - durch den Vergleich vom 26.02.1969 jeglicher Erstattungsanspruch gegen
den Beklagten ausgeräumt worden ist, braucht hier nicht erörtert und entschieden zu
werden. Auch die nach der vorstehenden, den Kläger günstig-sten Berechnung
allenfalls noch verbleibende Kla-geforderung von (4.680 DM minus 2.588,50 DM =)
2.091,50 DM muß in Übereinstimmung mit dem Landge-richt verneint werden.
97
##blob##nbsp;
98
2.
99
##blob##nbsp;
100
Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung des Beklagten nach § 812 BGB
entfällt. Zwischen den Klägern und der Grundstückseigentümerin war ein notarieller
Vertrag abgeschlossen worden. Dieser Vertrag ist durch einen Prozeßvergleich, also
durch einen weiteren Vertrag im Rechtsstreit 6 O 37/67 LG Köln aufgehoben worden.
Die Entste-hungsvoraussetzungen des Makleranspruches des Be-klagten sind davon
unberührt geblieben. Inwieweit neben der vertraglichen Aufhebung des Grundstücks-
kaufvertrages noch die Berufung darauf möglich ist, dieser Vertrag sei auch wegen
arglistiger Täuschung anfechtbar gewesen, kann dahinstehen. Eine arglistige
Täuschung der Verkäuferin Frau C. , die allein die Anfechtung des Grundstücks-
kaufvertrages hätte rechtfertigen können, ist im Vorprozeß 4 O 159/67 LG Köln nicht
bewiesen wor-den. Die Kläger können daher auch dem Beklagten nicht mit Erfolg
entgegenhalten, derjenige Grund-stückskaufvertrag, für dessen Vermittlung eine
Maklerprovision gezahlt worden sei, sei rückwir-kend vernichtet worden.
101
##blob##nbsp;
102
3.
103
##blob##nbsp;
104
Positive Vertragsverletzung des Beklagten scheidet entgegen der Auffassung der
Kläger als Anspruchs-grundlage ebenfalls aus. Einen dahingehenden Be-weis
haben die Kläger nicht geführt. Das Beweiser-gebnis im Vorprozeß 4 O 159/67 hatte
zu einem non liquet geführt. Diese Beweiswürdigung ändert sich nicht dadurch, daß
die Kläger auf der Grundlage der Beweisaufnahme des Vorprozesses nunmehr den
Beklagten in Anspruch nehmen. Es ist nicht einmal nachgewiesen, daß der
Maklerauftrag unter Aus-schluß aller anderen Objekte auf 150 qm Wohnfläche
gerichtet war. Aus dem Maklerangebot vom 7.8.1966 (Bl. 21 d.A.) folgt das entgegen
der Auffassung der Kläger nicht. Unklar ist weiter nach wie vor, was die Kläger sich
unter dem Begriff "Quadrat-meter" beim Hauserwerb vorgestellt haben. Reine
Wohnfläche kann damit schwerlich gemeint gewesen sein. Dann hätte das von den
Klägern gesuchte Haus eine bautechnisch berechnete Wohnfläche von annähernd
200 qm haben müssen. Dielen, Toilet-ten, Nebenräume und dergleichen werden
nämlich bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Die Beweisaufnahme im
Vorprozeß 4 O 159/67 begründet auch nicht die gemäß § 286 ZPO notwendige, an
Si-cherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, daß der Be-klagte die Kläger schuldhaft
irregeführt hat. Der Beklagte war als Makler nicht gehalten, das ange-botene
Wohnhaus auszumessen. Es ist sogar zweifel-haft, ob er dazu technisch überhaupt in
der Lage gewesen wäre; derartige Aufgaben gehören in den Bereich der
Architektenleistungen. Darüber hinaus kann nicht übersehen werden, daß die Kläger
das von dem Beklagten nachgewiesene Objekt besichtigt und sogar bezogen haben.
Sie waren also zumindest ebenso genau über die tatsächlichen Verhältnisse
informiert wie der Beklagte. Selbst wenn sie von einer falschen
Wohnflächenberechnung ausgegangen sind, muß mit Rücksicht auf ihr eigenes
Verhalten davon ausgegangen werden, daß sie das Haus dennoch als angemessen
ansahen. Nach der Lebenserfahrung erkennt normalerweise jemand nicht erst nach
dem Einzug, daß ein Haus um 30 % zu wenig Wohnfläche hat. Alle diese und weitere
konkrete Umstände müs-sen gem. § 286 ZPO bei der Beweiswürdigung berück-
sichtigt werden und stehen der Annahme der Kläger entgegen, die Beweislage stütze
ihre Rechtsauffas-sung völlig.
105
##blob##nbsp;
106
4.
107
##blob##nbsp;
108
Entgegen der Annahme der Kläger sind auch die Voraussetzungen des § 654 BGB
nicht gegeben. Nach dieser Vorschrift ist der Anspruch auf den Makler-lohn
ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den
anderen Teil tätig gewesen ist. Daß dies geschehen sei, schlie-ßen die Kläger
daraus, daß der Beklagte sich auch von der Verkäuferin eine Vergütung
ausbedungen habe und auf sein Anraten hin der Kaufpreis um 1.000,00 DM erhöht
worden sei, um diese Vergütung aufzubringen. Auch wenn man davon ausgeht, fehlt
es an einem "Tätigwerden" für die andere Partei im Sinne des § 654 BGB. Die enge
Auslegung, die die Kläger dieser Vorschrift geben, ist nicht mit der einschlägigen
Rechtsprechung und dem Schrifttum zu vereinbaren. So heißt es etwa im BGB-
Kommentar von Soergel-Mormann, 10. Aufl. § 654 Anm. 1, der hier statt vieler
angeführt sei: "Dem Nachweismakler ist es nach allgemeiner Meinung grundsätzlich
109
nicht verwehrt, auch für die Gegenpartei tätig zu werden, dem Vermittlungsmakler
nicht, sich von der Gegenpartei eine Provision für den Nachweis versprechen zu
lassen". Im Streitfall ist - vom Vorbringen der Kläger ausgehend - seitens des Be-
klagten nur das Aufbringen der Verkäuferprovision ermöglicht worden. Der vom
Beklagten beschrittene Weg ist im Maklergewerbe üblich. Fast alle Makler,
insbesondere auch diejenigen, die im Ring Deut-scher Makler
zusammengeschlossen sind, arbeiten heute mit Vergütungen von 3 + 3 % bis 5 + 5
%. Das heißt, Grundstückskäufer und Grundstücksver-käufer müssen je 3 bis 5 %
Provision zahlen. Der Verkäufer ist häufig nicht dazu bereit, weil dies seinen
Kaufpreis mindern würde. Deshalb wird des öfteren der dem Verkäufer
vorgeschriebene Mindest-kaufpreis um den ihn belastenden Provisionssatz - im
Streitfall 1.000,00 DM - erhöht. Richtig ist zwar, daß auf diese Weise der Käufer unter
Umstän-den die Mehrprovision tragen muß, ebenso wie er ja auch die Notar- und
sonstigen Nebenkosten al-leine aufzubringen hat. Der Verkäufer kann diesen
Berechnungsmodus aber jedenfalls dann durchsetzen, wenn das von ihm
angebotene Haus wegen seiner Lage oder sonstiger Vorzüge auf Interesse stößt und
er anderenfalls an einen sonstigen Erwerber veräußern kann. Der Aufschlag von
1.000,00 DM auf seiten der Verkäuferin kann unter diesen Umständen nicht als eine
mit § 654 BGB unvereinbare Vertragswidrigkeit gewertet werden, die die
Provisionszahlung der Kläger von 4.680,-- DM wegen Verwirkung völlig entfallen
ließe.
##blob##nbsp;
110
5.
111
##blob##nbsp;
112
Abgesehen von den vorstehend unter Ziffer 2. bis 4. erörterten Gründen muß der
durch den Vergleich im Vorprozeß 4 O 159/67 LG Köln nicht befriedigte restliche
Zahlungsanspruch der Kläger in Höhe von allenfalls 2.091,50 DM jedenfalls wegen
Mitver-schuldens (§ 254 BGB) verneint werden. Unstreitig haben die Kläger das
Haus vor dem Erwerb besich-tigt, die Baupläne eingesehen und sogar ihrer Ver-
wunderung über die niedrige Geschoßhöhe im unteren Bereich des Hauses
Ausdruck gegeben. Selbst wenn man dem Beklagten ein zum Ersatz verpflichtendes
schuldhaftes vertragswidriges Verhalten vorwerfen will, muß die Außerachtlassung
der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in den eigenen Angelegen-heiten der Kläger
diese nach § 254 Abs. 1 BGB mitbelasten. Darüber hinaus ist den Klägern auch der
Vorwurf zu machen, daß sie es entgegen § 254 Abs. 2 BGB unterlassen haben, den
nach ihrer An-sicht drohenden Schaden abzuwenden. Bereits zu ei-nem Zeitpunkt, in
dem zwischen den Klägern und der Verkäuferin die Streitigkeiten begonnen hatten,
nämlich Ende 1966, konnten die Kläger das Haus zum Preise von 156.000,-- DM,
also für ihren eigenen Kaufpreis an einen Dritten verkaufen. Der Zeuge F.D. hat im
Vorprozeß (Bl. 97 d.A. 4 O 159/67) ausgesagt: "Ich hatte mich dem Kläger gegenüber
bereit erklärt, das Haus zu kaufen gegen Zahlung von 156.000,-- DM. Der Kläger
wollte jedoch auch seine Umzugskosten von mir übernommen haben. Dazu war ich
nicht bereit". Das heißt, die Kläger hätten durch Verzicht auf Erstattung der
Umzugskosten den nach ihrer Darlegung erheblichen Schaden aus dem Hauserwerb
im wesentlichen abwen-den können. Daß sie dies unterlassen haben, müssen sie
sich nach § 254 Abs. 2 BGB als Mitverschulden anrechnen lassen.
113
##blob##nbsp;
114
Der Mitverschuldensanteil der Klägerin müßte je-denfalls mit 1/2 angesetzt werden.
Dann ergibt sich folgende Schadensberechnung:
115
##blob##nbsp;
116
Von den Klägern gezahlte Maklergebühr 4.680,-- DM 1/2 davon entfielen nach § 254
BGB auf die
117
##blob##nbsp;
118
Kläger 2.340,-- DM
119
##blob##nbsp;
120
gezahlt worden sind im Vorprozeß
121
##blob##nbsp;
122
4 O 159/67 auf den Schadensposten
123
##blob##nbsp;
124
"Maklergebühr" mindestens 2.588,50 DM.
125
##blob##nbsp;
126
Soweit den Klägern also überhaupt ein Schadener-satzanspruch zugestanden
werden könnte, wäre er auf jeden Fall unter Berücksichtigung ihres Mit-verschuldens
durch die vergleichsweise Zahlung im Vorprozeß 4 O 159/67 abgegolten.
127
##blob##nbsp;
128
6.
129
##blob##nbsp;
130
Nach den vorstehenden Ausführungen kann der Klage im Ergebnis aus keinem
rechtlichen Gesichtspunkt stattgegeben werden. Das landgerichtliche Urteil ist
deshalb zu bestätigen.
131
##blob##nbsp;
132
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 7, 713 a ZPO.
133
##blob##nbsp;
134
Streitwert: 4.680,00 DM.
135