Urteil des OLG Köln vom 12.02.1998

OLG Köln (firma, kläger, höhe, vorzeitige auflösung, geschäftsführer, gemeinschaftliches eigentum, inhalt, bankbürgschaft, zusammensetzung, ausdrücklich)

Oberlandesgericht Köln, 12 U 113/97

Datum:

12.02.1998

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

12. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

12 U 113/97

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 2 O 401/96

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 20.03.1997 verkündete Urteil

der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 2 O 401/96 - wird

zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die

Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die

Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110.000,00

DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in

gleicher Höhe leisten.

T A T B E S T A N D :

Die Kläger bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22 in K.. Die

Beklagte war vom 01.01.1988 bis 31.12.1992 Verwalterin des Objekts. Vorhergehende

Verwalterin war eine Firma A. Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH (im folgenden:

Firma A.), deren Verwaltervertrag zunächst bis zum 31.12.1985 abgeschlossen und mit

Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19.12.1985 bis zum 31.12.1988

verlängert worden war.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.09.1987 beschloß die

Wohnungseigentümergemeinschaft, den Verwaltervertrag mit der Firma A. zum

31.12.1987 aus wichtigem Grund zu kündigen. Außerdem faßte sie folgenden Beschluß:

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"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, ab 01.01.1988 die W. ...

Gesellschaft für aktive Haus- und Wohnungsverwaltung mbH, M. 82, ... K., zum

Verwalter der Wohnanlage bis zum 31.12.1989 unter der Voraussetzung zu

bestellen, daß die Firma W. ... die Eigentümergemeinschaft von eventuellen

Entschädigungsansprüchen aus dem WEG-Verwaltungsvertrag für die vorzeitige

Vertragsauflösung durch die Firma A. H. freistellt und dem Verwaltungsbeirat

zusätzlich dafür eine Bankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM bis zum 31.12.1987

übergeben wird. Der Verwaltungsvertrag muß zu den gleichen Konditionen wie mit

der Firma A. H. abgeschlossen werden. Die Bankbürgschaft muß bis zur Klärung der

Entschädigungsansprüche der Firma A. H. gelten."

Mit Schreiben vom 31.12.1987 an den Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft

übersandte die Beklagte zwei Bankbürgschaften der C.bank AG K. über 20.000,00 DM

und 10.000,00 DM und führte aus:

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"Entsprechend dem Beschluß der Eigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22 vom 12.

September 1987 überreiche ich Ihnen treuhänderisch insgesamt zwei Bürgschaften

über DM 30.000,00 der C.bank AG, K., die als Absicherung für eventuelle

Entschädigungsansprüche der Firma H. A. GmbH, K. ..., für die vorzeitige Auflösung

des bisherigen WEG-Verwaltervertrages dienen sollen.

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Es gilt als einvernehmlich vereinbart, daß die Bankbürgschaften nur in Anspruch

genommen werden dürfen, wenn ein rechtsgültiger Entschädigungsanspruch

gerichtlich festgestellt worden ist.

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Sobald feststeht, daß der Firma H. A. keine Entschädigungsansprüche zustehen, darf

ich um entsprechende Rückgabe der Bürgschaften bitten."

In den Bürgschaftsurkunden heißt es:

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"Die Wohnnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22, ... K., beschließt, ab

01.01.1988 die Firma W. ... Gesellschaft für aktive Haus- und Wohnungsverwaltung

GmbH, M. 82, ... K. zum Verwalter der Wohnungsanlage bis zum 31.12.1989 unter

der Voraussetzung zu bestellen, daß die Firma W. ... die Eigentümergemeinschaft

von eventuellen Entschädigungsansprüchen aus dem WEG-Verwaltungsvertrag für

die vorzeitige Vertragsauflösung durch die Firma A. H. freistellt und dem

Verwaltungsbeirat dafür eine Bankbürgschaft in Höhe von DM 20.000,00 (Anmerkung

des Senats: In der zweiten Urkunde lautet der Betrag DM 10.000,00) übergeben wird.

Der Verwaltungsvertrag muß zu den gleichen Konditionen, wie der mit der Firma A.

H. abgeschlossen werden. Die Bankbürgschaft muß bis zur Klärung der

Entschädigungsansprüche der Firma A. H. gelten.

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Dies vorausgeschickt übernehmen wir gegenüber der

Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22, ... K., zur Sicherung aller

Forderungen aus o.g. Verwaltervertrag die selbstschuldnerische Bürgschaft bis zum

Höchstbetrag von ... ."

Die Firma A. focht den Beschluß über ihre vorzeitige Abberufung als Verwalterin

erfolgreich an und nahm sodann die Wohnungseigentümer auf Zahlung der Vergütung

für die Zeit von Januar bis Dezember 1988 gerichtlich in Anspruch. Durch Beschluß des

Amtsgerichts Köln vom 04.03.1992 - 204 II 353/87 - wurden die Eigentümer der

Wohnungseigentumsanlage L. Straße 18 - 22 als Gesamtschuldner verpflichtet, an die

Firma A. 49.849,92 DM nebst 5 % Zinsen aus 9.300,00 DM seit dem 30.03.1988 und

aus 40.549,92 DM seit dem 30.01.1989 zu zahlen. Die hiergegen eingelegte sofortige

Beschwerde der Wohnungseigentümer wurde durch Beschluß des Landgerichts Köln

vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Entscheidung

über die Aufrechnung der Wohnungseigentümer mit einer Schadensersatzforderung

wegen Schlechterfüllung der Sonderverwaltungsverträge vorbehalten bleibt. Diese

Entscheidung wurde durch Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 09.03.1994 - 16

Wx 201/93 - in der Sache bestätigt. Mit Beschluß vom 30.04.1996 - 29 T 4/94 - hielt das

Landgericht Köln seine Entscheidung vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - aufrecht mit der

Maßgabe, daß der Vorbehalt entfällt.

Durch Schreiben vom 23.03.1994 forderten die Verfahrensbevollmächtigten der Firma

A. die damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft

zur Zahlung bis spätestens 31.03.1994 auf. Am 26.04.1994 beschlossen die

Wohnungseigentümer, daß die jetzige Verwalterin die Zahlung bewirken solle.

Gleichzeitig beauftragten sie die Verwalterin, die Ansprüche der

Wohnungseigentümergemeinschaft auf Freistellung von den

Entschädigungsansprüchen der Firma A. bzw. die Schadensersatzansprüche wegen

unterbliebener Freistellung gegenüber der Beklagten außergerichtlich und gerichtlich

unter Einschaltung eines fachkundigen Rechtsanwalts geltend zu machen.

Am 04.05.1994 überwies die Verwalterin der Firma A. einen Betrag in Höhe von

63.357,65 DM, der sich aus der Hauptforderung von 49.849,92 DM sowie den darauf bis

zum 04.05.1994 aufgelaufenen Zinsen in Höhe von 13.507,73 DM zusammensetzt.

Mit der Klage haben die Kläger einen Anspruch auf Erstattung des vorgenannten

Betrages sowie der ihnen entstandenen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von

15.642,35 DM geltend gemacht, die sie wie folgt beziffert haben:

7.449,00 DM gemäß Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989,

8.193,35 DM als Teilbetrag aus der sich über eine Forderung von 11.490,80 DM

belaufenden Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994.

Die Kläger haben beantragt,

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an sie zu Händen der Verwalterin 79.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit

Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat gerügt, daß die Prozeßbevollmächtigten der Kläger nicht bevollmächtigt seien.

Im übrigen hat sie die Auffassung vertreten, sich nicht gegenüber der

Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet zu haben, diese von eventuellen

Entschädigungsansprüchen der Firma A. wegen vorzeitiger Auflösung des

Verwaltervertrages freizustellen. Eine etwaige Freistellungsverpflichtung übersteige

keinesfalls einen Betrag in Höhe von 30.000,00 DM, wie sich aus dem Beschluß der

Eigentümerversammlung vom 12.09.1987 und den übersandten Bankbürgschaften

ergebe. Die den Eigentümern entstandenen Kosten der Rechtsverfolgung, die zudem im

Hinblick auf die geltend gemachte Erhöhungsgebühr gemäß § 6 BRAGO nicht richtig

berechnet seien, seien nicht Gegenstand einer etwaigen Freistellungserklärung

gewesen. Der Firma A. habe tatsächlich, u.a. mangels wirksamer Verlängerung ihres

Verwaltervertrages, kein Vergütungsanspruch für das Jahr 1988 zugestanden.

Außerdem könnten die Kläger dieses Rechtsstreits keinen Anspruch aus einer

eventuellen Freistellungsverpflichtung herleiten, da sich die Zusammensetzung der

Wohnungseigentümergemeinschaft, was unstreitig ist, sowohl seit Ende des Jahres

1987 als auch nach der gerichtlichen Entscheidung über die Zahlungsverpflichtung der

Wohnungseigentümer an die Firma A. geändert habe.

Das Landgericht hat durch das am 20.03.1997 verkündete Urteil die Beklagte

antragsgemäß verurteilt, an die Kläger zu Händen der Verwalterin 79.000,00 DM nebst

4 % Zinsen seit dem 30.03.1995 zu zahlen. Gegen das ihr am 04.04.1997 zugestellte

Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat die

Beklagte mit einem am 02.05.1997 eingereichten Schriftsatz Berufung eingelegt und

diese nach entsprechender Fristverlängerung am 02.07.1997 begründet.

Mit der Berufung wendet die Beklagte sich gegen ihre Verurteilung. Sie rügt die

mangelnde Bevollmächtigung auch der zweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der

Kläger. Im übrigen wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den

vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen

Bezug genommen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige Berufung der

Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Voraussetzungen für eine Sachentscheidung durch den Senat aufgrund der

mündlichen Verhandlung vom 22.01.1998 liegen vor, da die Kläger im

Berufungsverfahren wirksam durch einen beim Oberlandesgericht Köln zugelassenen

Rechtsanwalt vertreten sind.

Die Wohnungseigentümer haben ihre jetzige Verwalterin, die Firma I. GmbH, mit

Beschluß vom 26.04.1994 ermächtigt, Ansprüche der

Wohnungseigentümergemeinschaft auf Freistellung von den

Entschädigungsansprüchen der Firma A. bzw. die Schadensersatzansprüche wegen

unterbliebener Freistellung gegenüber der Beklagten außergerichtlich und gerichtlich

unter Einschaltung eines fachkundigen Rechtsanwalts geltend zu machen. Dies ergibt

sich aus dem "Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung" zu

Tagesordnungspunkt 9 c. b. (GA Bl. 22 ff, 29, 30). Daß ein wirksamer Beschluß mit

vorgenanntem Inhalt getroffen wurde, hat die Beklagte nicht bestritten.

Ob diese Ermächtigung auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts für das

Berufungsverfahren umfaßt, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Jedenfalls war die

Verwalterin berechtigt, namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft

die erstinstanzlich tätigen Rechtsanwälte He. und Dr. S. zur gerichtlichen Durchsetzung

der Klageforderung zu bevollmächtigen. Die entsprechende Vollmacht- erteilung ist

durch Vorlage der Original-Vollmachtsurkunde vom 12.10.1995 nachgewiesen worden

(GA Bl. 195). Diese Prozeßvollmacht, die nach dem Inhalt der vorgelegten Urkunde

ausdrücklich auch die Befugnis zur Einlegung von Rechtsmitteln umfaßt und insoweit

keine Beschränkung des gesetzlich festgelegten Vollmachtsumfangs enthält,

ermächtigte die Rechtsanwälte He. und Dr. S. gemäß § 81 ZPO zur Bestellung eines

Bevollmächtigten für die höhere Instanz. Die Bevollmächtigung der Rechtsanwälte Dr.

Kr. und Me. für das Berufungsverfahren durch Rechtsanwalt He. ergibt sich aus der in

der mündlichen Verhandlung vor dem Senat im Original überreichten

Vollmachtsurkunde vom 21.01.1998 (GA Bl. 536).

Die Klage ist zulässig. Sie ist durch postulationsfähige Rechtsanwälte, welche die

Kläger wirksam vor dem Landgericht haben vertreten können, erhoben worden. Aus den

oben dargelegten Gründen kann die Beklagte mit ihrer Rüge, die Rechtsanwälte He.

und Dr. S. seien von den Klägern nicht zur Durchführung des Klageverfahrens

bevollmächtigt worden, nicht durchdringen.

Die Klage ist auch begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von

79.000,00 DM wegen Verletzung der Verpflichtung zur Freistellung der

Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22 in K.. Die Beklagte hat sich durch

die Übersendung der Bankbürgschaften und ihre Erklärungen in dem begleitenden

Schreiben vom 31.12.1987 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße

18 - 22 in K. verpflichtet, diese von eventuellen Ansprüchen der früheren Verwalterin,

der Firma A., freizustellen, die aus der vorzeitigen Auflösung des Verwaltervertrages

herrühren können.

In den Bürgschaftsurkunden ist der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft

vom 12.09.1987 seinem Wortlaut nach wiedergegeben. Darin heißt es ausdrücklich,

daß die Beklagte unter der Voraussetzung zum Verwalter der Wohnanlage bestellt wird,

daß sie die Eigentümergemeinschaft von eventuellen Entschädigungsansprüchen aus

dem WEG-Verwaltervertrag für die vorzeitige Vertragsauflösung durch die Firma A. H.

freistellt und dafür eine Bankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM übergibt. In dem

Schreiben vom 31.12.1987 hat der Geschäftsführer der Beklagten ausgeführt, daß die

Bürgschaften als Absicherung für eventuelle Entschädigungsansprüche der Firma A. für

die vorzeitige Auflösung des bisherigen WEG-Verwaltervertrages dienen sollen. Auch

wenn in diesem Schreiben nicht ausdrücklich erwähnt ist, daß die Beklagte die

Wohnungseigentümer von Ansprüchen der Firma A. freistellen wird, so kann doch ihre

Erklärung in keinem anderen Sinn verstanden werden, zumal in den

Bürgschaftsurkunden ihre Freistellungsverpflichtung als zu sichernde Schuld genannt

ist. Welchen Sinn die Übersendung der Bürgschaftsurkunden "als Absicherung für

eventuelle Entschädigungsansprüche der Firma A." sonst gehabt haben soll, hat die

Beklagte nicht näher erklärt.

Hinzukommt, daß der Geschäftsführer der Beklagten, der

außerdem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war, vor der

Eigentümerversammlung vom 12.09.1997 in einem an die Eigentümer gerichteten

Rundschreiben vom 28.08.1987 (GA Bl. 478 ff) Fehlleistungen der Firma A. aufgezeigt

und empfohlen hat, den Verwaltervertrag mit dieser aus wichtigem Grund zum

31.12.1987 vorzeitig zu kündigen. Zugleich hat er vorgeschlagen, das Verwalteramt ab

dem 01.01.1988 "seiner eigenen Firma", der Beklagten, zu übertragen. Außerdem hat er

ausdrücklich angeführt, daß der neue Verwalter sich vorher verpflichten muß, zu Lasten

seiner Verwaltergebühr für das Jahr 1988 eine Entschädigung an die Firma A. zu

zahlen, falls diese nach vorzeitiger Kündigung einen Entschädigungsanspruch sollte

durchsetzen können (GA Bl. 482). In der Wohnungseigentümerversammlung vom

12.09.1987 hat er nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kläger in der

Berufungserwiderung sich für die Bestellung seiner Gesellschaft zur Verwalterin

eingesetzt und ausdrücklich seine Bereitschaft zur Abgabe der Freistellungserklärung,

die für die anwesenden Wohnungseigentümer aufgrund des mit der Firma A. noch

bestehenden Verwaltervertrages Voraussetzung für die Annahme des Angebotes des

Geschäftsführers der Beklagten war, erklärt.

Danach kann dem Inhalt des Schreibens vom 31.12.1987 sowie der Übersendung der

Bankbürgschaften, die in Ausführung des von dem Geschäftsführer der Beklagten

angeregten und sodann gefaßten Beschlusses übersandt worden sind, kein anderer als

der oben dargelegte Erklärungsinhalt beigemessen werden.

Als zusätzliche Bestätigung des Verpflichtungswillens der Beklagten kann die am

25.02.1988 erfolgte Unterschriftsleistung ihres Geschäftsführers unter das den

vorgenannten Beschluß ausweisende Protokoll der Wohnungseigentümergemeinschaft

vom 12.09.1987 gewertet werden, auch wenn dieser nach dem Vorbringen der

Beklagten nicht als deren Geschäftsführer, sondern "nur" als Wohnungseigentümer

gehandelt haben will. Dies gilt umsomehr, als das Protokoll vom 12.09.1987 am

20.02.1988 durch die Bestätigung eines Verwaltungsbeiratsmitglieds ergänzt wurde,

daß die Voraussetzungen für die Bestellung des Verwalters erfüllt seien und der

Geschäftsführer der Beklagten nach Aufnahme dieses Zusatzes am 14.03.1988 seine

Unterschrift unter das Protokoll hat notariell beglaubigen lassen.

Mit der Auslegung der von der Beklagten abgegebenen Erklärungen und ihres

Verhaltens als Freistellungsverpflichtung befindet sich der Senat im übrigen im Einklang

mit mehreren Entscheidungen des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln

(Beschluß vom 11.07.1994 - 16 Wx 33/94 -; vom 18.06.1996 - 16 Wx 109/96 -; vom

11.04.1997 - 16 Wx 233/96 -) sowie den zugrunde liegenden Entscheidungen des

Amtsgerichts und Landgerichts Köln.

Entgegen der Auffassung der Beklagten kann gegen eine Freistellungsverpflichtung

nicht angeführt werden, daß in dem am 08.02.1988 zwischen der

Eigentümergemeinschaft und der Beklagten abgeschlossenen Verwaltervertrag die

Freistellungsverpflichtung nicht erwähnt ist. Ein Regelungsbedürfnis für die

Freistellungsverpflichtung bestand bei Abschluß des Verwaltervertrages nicht mehr, da

die Beklagte die Freistellungserklärung bereits bindend abgegeben hatte. Daher kann

aus dem Unterbleiben einer ausdrücklichen Erwähnung dieser Verpflichtung nichts

hergeleitet werden.

Auch geht der Hinweis der Beklagten auf die Schriftformklausel in § 9 des

Verwaltervertrages fehl. Das Schrift-

formerfordernis umfaßt seinem Inhalt nach nämlich nur Änderungen und Ergänzungen

des Verwaltervertrages und nicht die bereits vor Abschluß des Verwaltervertrages

eingegangenen Verpflichtungen.

Gläubiger des Freistellungsanspruchs bzw. des nunmehr mit der Klage verfolgten

Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung der Freistellungsverpflichtung sind

die Kläger als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in ihrer bei Klageerhebung

bestehenden Zusammensetzung. Die Auslegung der von der Beklagten abgegebenen

Freistellungserklärung ergibt, daß die Beklagte sich nicht bestimmten einzelnen

Wohnungseigentümern gegenüber verpflichten wollte, sondern gegenüber den

Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft in ihrer jeweils aktuellen Zusammensetzung.

Hierfür spricht schon der Wortlaut der übersandten Bankbürgschaften, in denen es heißt,

daß die Beklagte die "Eigentümergemeinschaft" freistellt und daß gegenüber der

"Wohnungseigentümergemein-schaft" die Bürgschaft übernommen wird. Hinzu kommt,

daß der mit der Freistellungserklärung verfolgte Zweck wirkungsvoll nur durch eine

Verpflichtung gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer jeweils aus dem

Grundbuch ersichtlichen Zusammensetzung erreicht werden konnte. Bei Abgabe der

Erklärung war es völlig ungewiß, welche Personen eventuell von der Firma A. in

Anspruch genommen und aus wessen Vermögen schließlich etwaige Forderungen

beglichen werden würden, da die Zusammensetzung der mehr als 150 Mitglieder

umfassenden Eigentümergemeinschaft einem laufenden Wechsel unterworfen ist.

Weder die Beklagte noch die Eigentümergemeinschaft konnten davon ausgehen, daß

die Firma A. etwaige Ansprüche gegen diejenigen Wohnungseigentümer durchsetzen

würde, die Ende 1987 im Grundbuch eingetragen waren. Nach dem Inhalt der

abgegebenen Erklärungen war zunächst gerichtlich zu klären, ob der Firma A.

überhaupt Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer zustehen. Dies ergibt sich zum

einen aus dem in der Bürgschaftsurkunde zitierten Beschluß vom 12.09.1987, in dem es

heißt: "Die Bankbürgschaft muß bis zur Klärung der Entschädigungsansprüche der

Firma A. H. gelten." Außerdem hatte der Geschäftsführer der Beklagten in dem

Schreiben vom 31.12.1987 ausdrücklich ausgeführt: "Es gilt als einvernehmlich

vereinbart, daß die Bankbürgschaften nur in Anspruch genommen werden dürfen, wenn

ein rechtsgültiger Entschädigungsanspruch gerichtlich festgestellt worden ist."

Daher lag es nahe, daß bis zum rechtskräftigen Abschluß des Gerichtsverfahrens

Wechsel in der Eigentümergemeinschaft stattfinden würden. Im Falle der Verurteilung

mußten auch zwischenzeitlich neu eingetretene Wohnungseigentümer damit rechnen,

daß sie in Anspruch genommen werden würden. All das konnte auch dem

Geschäftsführer der Beklagten, der ausweislich seines Rundschreibens vom 28.08.1987

im Wohnungseigentumsrecht nicht unerfahren war, nicht unbekannt sein. Letztlich lag

es auch in seinem Interesse, sich im Fall der Inanspruchnahme nicht der Prüfung

aussetzen zu müssen, ob alle Wohnungseigentümer schon bei Abgabe der

Verpflichtungserklärung Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft waren und

auf welche Weise er ggf. Ansprüche der ausgeschiedenen Wohnungseigentümer

erfüllen konnte.

Da sich die Beklagte gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer jeweils aktuellen

Zusammensetzung verpflichtet hat, ist es entgegen der Auffassung der Beklagten auch

unerheblich, ob die im Rubrum der Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom

09.03.1994, durch die die Verurteilung der Wohnungseigentümer zur Zahlung der

Vergütung an die Firma A. rechtskräftig geworden ist, aufgeführten Eigentümer mit

sämtlichen Klägern des vorliegenden Verfahrens identisch sind.

Daß die an der Beschlußfassung vom 12.09.1987 beteiligten Wohnungseigentümer die

Erklärungen der Beklagten nicht anders verstanden haben, zeigt der Umstand, daß sich

ersichtlich keiner der inzwischen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer an die

Beklagte gewandt und von ihr Erfüllung der Zusage verlangt hat.

Im übrigen würde auch eine abweichende Würdigung der Freistellungserklärung nicht

zu einer anderen Beurteilung führen. Es ist nämlich davon auszugehen, daß die

ausscheidenden Wohnungseigentümer ihren Anteil an dem Freistellungsanspruch

jedenfalls stillschweigend auf den jeweiligen Erwerber übertragen haben. Einen

solchen Rechtsübergang bejaht das Oberlandesgericht Düsseldorf (NJW-RR 1994,

1038) hinsichtlich des Anteils am Instandhaltungsfonds in analoger Anwendung von §§

314, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser Rechtsauffassung schließt der Senat sich an. Der

Anteil an dem hier in Rede stehenden Freistellungsanspruch bildet ebenso wie der

Anteil am Instandhaltungsfonds gemeinschaftliches "Eigentum" aller

Wohnungseigentümer. Ähnlich wie Zubehör gemäß § 97 BGB dient der Anteil der

Wohnungseigentümer an dem Freistellungsanspruch dem wirtschaftlichen Zweck der

Hauptsache und geht damit im Zweifel analog §§ 314, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dieser

auf den Erwerber über.

Da die Beklagte ihre Verpflichtung zur Freistellung der Kläger von den Anprüchen der

früheren Verwalterin verletzt hat, ist sie ihnen zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß der Beschluß des Amtsgerichts Köln

vom 04.03.1992 - 204 II 353/87 -, durch den die Wohnungseigentümer verpflichtet

worden sind, an die Firma A. eine Vergütung zu zahlen, sowie die Beschlüsse des

Landgerichts Köln vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - und des Oberlandesgerichts Köln vom

09.03.1994 - 16 Wx 201/93 -, mit denen die hiergegen eingelegten Rechtsmittel

zurückgewiesen worden sind, materiell falsch gewesen seien. Wie oben dargestellt, war

nach dem Inhalt der mit Schreiben vom 31.12.1987 abgegebenen Erklärung der

Beklagten Voraussetzung für ihre Inanspruchnahme, daß ein rechtsgültiger

Entschädigungsanspruch der Firma A. gerichtlich festgestellt wurde. Damit war für die

Freistellungsverpflichtung der Beklagten die Herbeiführung einer rechtskräftigen

Gerichtsentscheidung erforderlich, aber auch ausreichend. Der Einwand, die

Entscheidungen seien falsch, ist der Beklagten damit abgeschnitten.

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auch der Höhe nach zu.

Die Beklagte haftet nicht nur bis zu einem Betrag in Höhe von 30.000,00 DM. Eine

derartige Beschränkung ergibt sich weder aus dem Schreiben vom 31.12.1987 noch aus

den in Bezug genommenen Bürgschaftsurkunden. Eine solche kann auch nicht allein

aus dem Umstand hergeleitet werden, daß nach dem Beschluß der

Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.09.1987 die Beibringung einer

Bankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM gefordert wurde. Daß damit eine

Begrenzung der Freistellung gewollt war, ergibt sich aus dem Beschluß nicht. Nach der

dem Beklagten erkennbaren Interessenlage der Wohnungseigentümer sollten diese

vielmehr das finanzielle Risiko einer vorzeitigen Abberufung der früheren Verwalterin,

für die sich der Geschäftsführer der Beklagten v. eingesetzt hatte, nicht tragen.

Die Klageforderung ist in voller Höhe berechtigt. Gegen die Verpflichtung zum Ersatz

der an die Firma A. gezahlten Verwaltervergütung in Höhe von 49.849,92 DM nebst

Zinsen in Höhe von 13.507,73 DM wendet die Beklagte sich nicht.

Der Inhalt ihrer Freistellungserklärung umfaßt aber auch die Kosten, die den Klägern

durch die hier in Rede stehenden Gerichtsverfahren entstanden sind. Da die Kläger

nach dem Sinn und Zweck der Freistellungserklärung nicht mit Kosten belastet werden

sollten, die im Zusammenhang mit der vorzeitigen Abberufung der Firma A. entstehen

würden, die Kläger jedoch aufgrund des Schreibens vom 31.12.1987 gehalten waren,

einen Anspruch der Firma A. gerichtlich klären zu lassen, kann die

Freistellungserklärung bei vernünftiger Auslegung nur so verstanden werden, daß die

Beklagte auch die Kläger von Kosten der Rechtsverfolgung freistellen werde.

Danach hat die Beklagte die Gebühren gemäß Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr.

Ho. vom 24.02.1989 (GA Bl. 76), deren Erstattung die Kläger in vollem Umfang

verlangen, zu ersetzen. Diese Rechnung betrifft offensichtlich das Verfahren zweiter

Instanz, in dem die Firma A. ihre Abberufung angefochten hat. Auch Kosten, die durch

die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses entstanden sind, gehören zu dem

Schaden, der von der Freistellungsverpflichtung umfaßt wird. Die Wirksamkeit der

Verwalterabberufung war als Vorfrage eines sodann geltend gemachten Vergütungs-

bzw. Entschädigungsanspruchs der Firma A. zu klären.

Soweit die Beklagte die Berechtigung der von den Verfahrensbevollmächtigten der

Wohnungseigentümer geltend gemachten 20 3/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1

BRAGO beanstandet, ist dies unbeachtlich. Nach fast einhelliger obergerichtlicher

Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, fällt im Fall der Vertretung einer

Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhöhungsgebühr nach § 6 BRAGO an (vgl.

Gerold/Schmidt/v. Eicken/Madert, BRAGO, 13. Auflage 1997, § 6 Rdnr. 13 und die dort

genannten Rechtsprechungshinweise).

Die Beklagte hat danach die im übrigen nicht angegriffenen Gebühren, die ausweislich

der Rechnung vom 24.02.1989 7.413,19 DM (und nicht wie im Schriftsatz der Kläger

vom 18.10.1995 angegeben 7.449,00 DM) betragen, zu ersetzen.

Weiterhin steht den Klägern ein Teilbetrag in Höhe von 8.229,16 DM gemäß der

Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994 (GA Bl. 81) zu. Diese

Gebührenrechnung betrifft die Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht Köln - 30 T

46/92 - und vor dem Oberlandesgericht Köln - 16 Wx 201/93 -, in denen die

Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Vergütung an die Firma A.

angegriffen wurde. Kosten, die den Wohnungseigentümern in diesem Zusammenhang

entstanden sind, sind nach den oben dargelegten Grundsätzen von der

Freistellungserklärung umfaßt. Gegen die Höhe der Berechnung wendet die Beklagte

nichts ein.

Zwar haben die Kläger ausweislich ihres Schriftsatzes vom 18.10.1995 (GA Bl. 194)

ihren insoweit geltend gemachten Teilanspruch lediglich mit 8.193,35 DM beziffert.

Ihrem Vorbringen ist jedoch zu entnehmen, daß sie Ansprüche auf Erstattung der ihnen

entstandenen Rechtsverfolgungskosten jedenfalls bis zum einem Betrag in Höhe von

insgesamt 15.642,35 DM mit der Klage geltend machen wollen. Da ihnen gemäß

Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989 lediglich ein Anspruch auf

Erstattung von 7.413,19 DM, nicht 7.449,00 DM, zusteht, war der Restbetrag bis zur

Höhe von 15.642,35 DM mit einem weiteren Teilbetrag aus der Honorarnote des

Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994 aufzufüllen.

Der Zinsanspruch der Kläger ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit einer

entsprechenden Anwendung des § 92 Abs. 2 ZPO, soweit ein geringfügiges Unterliegen

der Kläger darin liegt, daß sie mit einem Teilbetrag in Höhe von 35,81 DM nicht

aufgrund des in erster Linie verfolgten Anspruchs auf Erstattung der Gebühren gemäß

Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989 durchdringen, sondern

mit dem lediglich hilfsweise geltend gemachten Anspruch aus der Rechnung des

Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711

ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Beklagten: 79.000,00 DM.