Urteil des OLG Köln vom 02.06.1997
OLG Köln (1995, kläger, höhe, zustand der mietsache, fläche, zahlung, halle, mietzins, betrag, zpo)
Oberlandesgericht Köln, 19 U 235/96
Datum:
02.06.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
19. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Teilurteil
Aktenzeichen:
19 U 235/96
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 21 0 3/96
Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 07. November 1996
verkündete Urteil des Landgerichts Köln - 21 0 3/96 - teilweise
abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an den
Kläger 13.490,92 DM nebst 7,762 % Zinsen aus 9.479,24 DM seit dem
03. November 1995 und aus weiteren 4.011,68 DM seit dem 30.
November 1995 zu zahlen. Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs
wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung bleibt dem
Schlußurteil vorbehalten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
1
(Ohne Tatbestand gem. § 543 Abs. 1 ZPO)
2
I.
3
Ziel der Berufung des Klägers ist die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von
13.490,92 DM nebst 7,762 % Zinsen seit dem 03. November 1995. Den mit der
Berufungsbegründung vom 25.02.1997 gestellten Zinsantrag hat der Kläger mit
Schriftsatz vom 02. Mai 1997, der Beklagten am 02. Mai 1995 zugestellt, auf 7,762 %
ermäßigt.
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Soweit der Kläger mit Klageerweiterungsschriftsatz vom 02.05.1997 die Zahlung
weiterer 47.124,03 DM - zusammengesetzt aus restlichem Mietzins für den Zeitraum
Dezember 1995 bis April 1997 in Höhe von 43.407,23 DM und aus
Nutzungsentschädigung für die tatsächliche Nutzung von Flächen im Zeitraum
Dezember 1995 bis Februar 1997 in Höhe von 3.716,80 DM - verlangt, ist die
Klageerweiterung gem. §§ 523, 263 ZPO sachdienlich, da mit der erweiterten Klage
unter Verwertung des bisherigen Prozeßstoffs der Streit der Parteien endgültig behoben
und ein neuer Prozeß vermieden werden kann. Über die Klageerweiterung ist indes
noch nicht zu entscheiden, da hierüber noch nicht verhandelt worden ist.
5
II.
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Die Berufung hat in der Sache bis auf einen geringen Teil des Zinsanspruchs Erfolg.
7
1.
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Der Kläger kann von der Beklagten gem. § 535 Satz 2 BGB für den Zeitraum Oktober
1994 bis November 1995 (ursprüngliche Klage) die Zahlung von - noch - 9.479,24 DM
verlangen.
9
Die Beklagte hatte mit schriftlichem Vertrag vom 07. Oktober 1993 (Bl. 13 ff d. A.) die auf
dem Grundstück Q. Straße 205 in L. aufstehende Lagerhalle VI mit Nebenraum in einer
Gesamtfläche von 584 qm sowie vier Stellplätze vom Kläger gemietet. Der
Grundmietzins war je qm mit 6,50 DM festgelegt. Für die vier Stellplätze waren
monatlich jeweils 75,00 DM zu zahlen. Die monatliche Gesamtmiete sollte danach ab
01. Oktober 1993 5.299,43 DM betragen. Die Grundmiete sollte sich ab 01. Oktober
1994 jeweils um 0,50 DM je qm und ab 01. Oktober 1996 jeweils um 1,00 DM je qm
erhöhen. All das war in 1. Instanz hinreichend deutlich vorgetragen.
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(1) Zeitraum Oktober 1994 bis Januar 1995:
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Für den vorgenannten Zeitraum Oktober 1994 bis Januar 1995 legt der Kläger folgende
Berechnung des monatlichen Mietzinses zugrunde:
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488 qm x 7,00 DM = 3.416,00 DM
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Nebenkosten (488 qm x 0,80 DM) = 390,40 DM
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feste Verwaltungskosten 45,00 DM
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vier Stellplätze (zu je 75,00 DM) 300,00 DM
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Zwischenbetrag: 4.151,40 DM
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+ 15 % MwSt 622,71 DM
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Gesamtbetrag 4.774,11 DM.
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Die Zugrundelegung einer Mietfläche von 488 qm ist zwischen den Parteien unstreitig.
Der Kläger hatte eine Teilfläche von 96 qm von der vertraglich vereinbarten Mietfläche
von 584 qm abgezogen, so daß sich eine Mietfläche von 488 qm ergibt. Die Höhe des
Mietzinses je qm ist mit 7,00 DM ebenfalls unstreitig, so daß sich als geschuldete
Monatsmiete der vom Kläger in Ansatz gebrachte Betrag von 4.774,11 DM für den
vorgenannten Zeitraum ergibt. Hierauf hatte die Beklagte in den Monaten Oktober bis
Dezember 1994 lediglich jeweils 4.493,51 DM, im Januar 1995 dagegen den vollen
Betrag von 4.774,11 DM gezahlt. Es ergibt sich danach im vorgenannten Zeitraum ein
Rückstand von 841,80 DM (3 Monate x 280,60 DM), der Gegenstand der Klage ist und
den die Beklagte zu bezahlen hat.
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(2) Zeitraum Februar bis Juli 1995:
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Im Zeitraum Februar bis Juli 1995 legt der Kläger eine Mietfläche von 421 qm zugrunde,
woraus folgende monatliche Mietzinsberechnung resultiert:
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421 qm zu je 7,00 DM: 2.947,00 DM
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Nebenkosten (421 qm x 0,80 DM) 336,80 DM
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feste Verwaltungskosten 45,00 DM
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vier Stellplätze(zu je 75,00 DM) 300,00 DM
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Zwischensumme: 3.628,80 DM
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+ 15 % MwSt 544,32 DM
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Gesamtbetrag: 4.173,12 DM.
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Der Kläger hat insoweit dargelegt, daß er aus der ursprünglichen Gesamtmietfläche von
584 qm zwei Teilflächen von 75 qm und von weiteren 88 qm herausgenommen hat.
Nach Abzug der Gesamt-Teilflächen von 163 qm ergibt sich die vom Kläger in Ansatz
gebrachte Restfläche von 421 qm. Die Beklagte macht insoweit geltend, sie habe eine
Teilfläche von 96 qm, die bereits im Zeitraum Oktober 1994 bis Januar 1995 vom Kläger
in Abzug gebracht worden sei im Februar 1995 nicht zurückerhalten, so daß auch diese
weitere Teilfläche von 96 qm von der vergütungspflichtigen Mietfläche in Abzug zu
bringen sei. Der Kläger hat indes im Verhandlungstermin vom 05. Mai 1997 anhand der
Grundrißzeichnungen unwidersprochen dargelegt, daß durch den von ihm
vorgenommenen Umbau lediglich zwei Teilflächen von zusammen 163 qm anderweitig
von ihm vermietet worden seien. Etwas anderes trägt die Beklagte nicht substantiiert
vor, so daß sie sich nach der Zusatzvereinbarung der Parteien vom 07. Dezember 1993
nicht auf den Fortfall der Mietfläche von 96 qm berufen kann. Nach der genannten
Vereinbarung sollte die Mietzahlung entfallen "jeweils nur für die Teilfläche, die an
einen anderweitigen Mieter neu vermietet ist, und zwar ab Vertragsbeginn und Nutzung
durch den Zwischenmieter und solange der Zwischenmieter diese Hallenfläche nutzt".
Die verbleibende Mietfläche sollte dann neu festgelegt werden. Mit der Neuaufteilung
nach dem Umbau hat der Kläger die Mietfläche - was er nach den vertraglichen
Vereinbarungen durfte - neu festgelegt. Neu vermietet hatte der Kläger aber Teilflächen
in einer Gesamtgröße von (lediglich) 163 qm. Die Beklagte hat demgemäß für die Zeit
nach der im Januar 1995 erfolgten Beendigung des Umbaues den Mietzins nach einer
Fläche von (584 qm ./. 163 qm =) 421 qm zu bezahlen. Das ergibt den vom Kläger
beanspruchten monatlichen Mietzinsbetrag (einschl. Nebenkosten und MwSt und
Stellplatzgebühren) in Höhe von 4.173,12 DM und nicht den von der Beklagten im
genannten Zeitraum gezahlten Betrag von monatlich 3.312,00 DM.
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Eine Minderung der Miete für den Monat März 1995 - wegen angeblicher
Staubbelastung des Mietobjektes - ist nicht eingetreten. Die Voraussetzungen für eine
entsprechende Minderung des Mietzinses nach § 537 BGB sind nicht gegeben. Es fehlt
an einem hinreichenden Vortrag der Beklagten dazu, daß der Gebrauch der Mietsache
während der Umbauzeit 1994 bis Januar 1995 erheblich beeinträchtigt gewesen war.
Daß die Beklagte entsprechende Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietsache
während der Umbauzeit gerügt hätte, ist nicht vorgetragen. Ebensowenig hat die
Beklagte konkrete Gebrauchsbeeinträchtigungen oder gar Schäden ihres Eigentums
durch den Zustand der Mietsache oder das Verhalten des Klägers konkret dargelegt,
deren Behebung einen finanziellen Aufwand von 1.200,00 DM erfordern würde. Es muß
vielmehr davon ausgegangen werden, daß sie die gebotene notwendige
Eigensicherung im Zuge des von ihr indizierten Umbaues nicht beachtet hat. Ein Recht
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der Beklagten, die Miete für März 1995 zu kürzen, ist danach nicht gegeben.
Die Beklagte ist vielmehr zur Nachzahlung der einbehaltenen Beträge von 19,32 DM
(für Februar 1995), von 2.241,12 DM (für März 1995) und von jeweils 861,12 DM (für die
Monate April bis Juli 1995) verpflichtet.
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(3) Zeitraum August bis November 1995:
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Der Kläger nimmt hier folgende Berechnung des monatlichen Mietzinses vor:
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325 qm zu je 8,50 DM: 2.762,50 DM
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Nebenkosten (325 qm zu je 0,80 DM) 260,00 DM
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feste Verwaltungskosten 45,00 DM
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Stellplätze (4 x 75,00 DM) 300,00 DM
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Zwischensumme: 3.367,50 DM
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+ 15 % MwSt 505,13 DM
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Gesamtbetrag: 3.872,63 DM
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Der Kläger hat von der bis Juli 1995 in Ansatz gebrachten Mietfläche von 421 qm
weitere 96 qm in Abzug gebracht, so daß sich eine Mietfläche von 325 qm ergibt. Die
Inanspruchnahme einer solchen Fläche ist zwischen den Parteien im vorgenannten
Zeitraum August bis November 1995 unstreitig. Der Kläger kann auch als Qm-Mietzins
einen Betrag von 8,50 DM in Ansatz bringen, weil sich die Grundmiete von 6,50 DM auf
8,00 DM erhöht hat infolge der Reduzierung der Mietfläche der Beklagten von
ursprünglich 584 qm um mehr als 200 qm auf 325 qm. Für diesen Fall der Reduzierung
der Mietfläche um mehr als 200 qm sah die Vereinbarung der Parteien vom 07.
Dezember 1993 (Bl. 24/25 d.A.) die Erhöhung der Grundmiete auf 8,00 DM vor. Die
Grundmiete selbst wurde aber nach § 5 Ziffer 2 a) des Mietvertrages (Bl. 15 d. A.) ab 01.
Oktober 1994 um 0,50 DM je qm erhöht. Da die Zusatzvereinbarung vom 07.12.1993
keine Abänderung des Staffelmietvertrages vom 07. Oktober 1993 beinhaltete, ist der
staffelmietvertragliche Erhöhungsbetrag von 0,50 DM (ab 01. Oktober 1994) dem
erhöhten Grundmietzins von 8,00 DM je qm zuzuschlagen, so daß sich ab dem
Zeitpunkt der Reduzierung der Mietfläche um mehr als 200 qm ein Qm-Mietzins von
8,50 DM ergibt. Nach den Berechnungen des Klägers, denen zu folgen ist, beläuft sich
der Mietzins ab August 1995 danach auf insgesamt 3.872,63 DM.
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Die Beklagte war in den Monaten Oktober und November 1995 zur Kürzung der
monatlichen Miete um jeweils 345,00 DM wegen angeblicher nicht zur
Verfügungstellung der Stellplätze nicht berechtigt. Zwar behauptet die Beklagte, seit
Eröffnung einer Pizzeria auf dem Gelände des Klägers "stünden die Stellplätze... nicht
mehr zur Verfügung, weil... der Hof ständig von Gästen... mit... belegt würden und eine
Abstellmöglichkeit für die Fahrzeuge der Beklagten nicht mehr vorhanden sei". Dieses
Vorbringen reicht nicht aus für die Annahme, daß der Kläger der Beklagten die vier
vertraglich zugesicherten Stellplätze nicht zur Verfügung gestellt hat. Die genaue
Örtlichkeit dieser Stellplätze war allerdings vertraglich nicht festgelegt. der Kläger hält
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dem Vorbringen der Beklagten entgegen, daß auf dem gesamten Gelände etwa dreißig
bis vierzig Stellplätze vorhanden seien, so daß für die Fahrzeuge der Beklagten vier
Plätze jedenfalls zur Verfügung gestanden hätten. Dieses Vorbringen des Klägers ist
durch das Sachvorbringen der Beklagten - insbesondere im Hinblick auf deren
Schreiben vom 04. Oktober 1995 (Anlage B 9 - Bl. 64 d.. A.) - nicht widerlegt. In dem
Schreiben vom 04. Oktober 1995 führt die Beklagte gegenüber dem Kläger aus, daß sie
"die Plätze gar nicht mehr in Anspruch genommen habe", war nur den Schluß darauf
zuläßt, daß eine Fremdbelegung von vier Stellplätze auf dem gesamten Gelände -
entgegen ihrem prozessualen Vorbringen - nicht stattgefunden hat. Wären vier
Stellplätze auf dem Gelände ständig von Fremdparkern belegt gewesen, hätte die
Beklagte dies in ihrem Schreiben an den Kläger vom 04. Oktober 1995 auch zum
Ausdruck gebracht. In dem genannten Schreiben beschwert sich die Beklagte
gegenüber dem Kläger vielmehr darüber, daß sie - als einzige der Mieter - für die
Parkflächen "bezahlen müsse". Weiter bringt sie zum Ausdruck, daß sie dies - allerdings
nicht wegen Fremdbelegung der Plätze - nicht mehr tun wolle. Dem hiervon
abweichenden Sachvorbringen der Beklagten, für das eine nachvollziehbare Erklärung
nicht gegeben wird, ist angesichts des Widerspruches zu dem eigenen vorprozessualen
Verhalten nicht nachzugehen.
Der Kläger kann von der Beklagten im Zeitraum August bis November 1995 die
Nachzahlung von 2 x 560,63 DM (für die Monate August und September 1995) und von
2 x 905,63 DM (für die Monate Oktober und November 1995) verlangen.
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Nach Addition der von der Beklagten im Gesamtzeitraum Oktober 1994 bis November
1995 nicht gezahlten Beträge ergibt sich entsprechend der Aufstellung des Klägers (Bl.
31/87 d. A.) ein Gesamtrückstandsbetrag von 9.479,24 DM,
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den die Beklagte dem Kläger zu erstatten hat.
46
2.
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Der Kläger kann von der Beklagten ferner gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2, 818
Abs. 2 BGB die Zahlung von 4.011,68 DM verlangen. Das Landgericht hat die hierzu
seit jeher bestehende ständige Rechtsprechung nicht gesehen. Zwischen den Parteien
ist unstreitig, daß die Beklagte ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Kläger und ohne
dessen Zustimmung eine Fläche im Bereich der Halle VIII durch Abstellen von
Baugerätschaften - jedenfalls auch im hier geltend gemachten Zeitraum April bis
November 1995 - genutzt hat. Die Beklagte hat damit "in sonstiger Weise auf Kosten
eines anderen" etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, nämlich: Die Nutzung von
Teilflächen der dem Kläger gehörenden Halle VIII zwecks Unterstellung von
Baugerätschaften ihres Tiefbaugeschäfts. Die Beklagte hätte bei ordnungsgemäßem
Vorgehen - nach Rücksprache mit dem Kläger - für die Benutzung der Teilflächen der
Halle VIII eine Entschädigung (Vergütung) an den Kläger zahlen müssen. Durch das
eigenmächtige Abstellen von Baugerät in der Halle VIII des Klägers hat die Beklagte
Mietaufwendungen auf Kosten des Klägers erspart. Ihr Einwand, der Kläger hätte die
Teilfläche nicht anderweitig vermieten können, ist rechtlich unerheblich. Bei
Bereicherungshandlungen "des Bereicherten" kommt ein Anspruch aus § 812 Abs. 1
Satz 1 Alternative 2 BGB schon dann in Betracht, wenn der Bereicherte für seine
Handlung kein im Gesetz begründetes oder vom Berechtigten abgeleitetes Recht zum
Eingriff in dessen Vermögensphäre hat (Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 812 Rn. 94).
Der Kläger ist als gewerblicher Vermieter tätig. Er hätte bei entsprechender Äußerung
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eines Nutzungswunsches der Beklagten dieser die gewünschte Mehrfläche überlassen
gegen Zahlung des üblichen Entgeltes. Dessen Höhe kann nach den zwischen den
Parteien abgeschlossenen Mietvertrag über die Räumlichkeiten in der Halle VI auf 7,00
DM je qm genutzter Fläche angenommen werden (§ 287 ZPO).
Der Umfang der tatsächlich erfolgten "Fremdnutzung" durch die Beklagte bedarf keiner
tatsächlichen Aufklärung mehr. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 02. Mai 1997 eine
Grundrißskizze der Halle VIII überreicht, in welche er - mit Meterangaben versehen - die
von der Beklagten rein faktisch genutzte Fläche eingezeichnet und schraffiert hat. Aus
der Skizze ergibt sich eine in Anspruch genommene Fläche von 17 m x 3 m (= 51 qm).
Diesen, durch die Skizze substantiierten Angaben des Klägers hat die im Termin vom
05. Mai 1995 anwesende Beklagte nicht widersprochen; das entsprechende
Sachvorbringen des Klägers gilt damit als zugestanden (§ 138 Abs. 2 u. Abs. 3 ZPO)
und damit als unstreitig. Ihr bisheriges Vorbringen, tatsächlich nur eine "3 qm
umfassende Fläche" in Anspruch genommen zu haben, reicht angesichts der
detallierten Angaben des Klägers im Termin vom 05. Mai 1997 nicht aus, das
Sachvorbringen des Klägers ernsthaft in Zweifel zu ziehen, weshalb von dessen
Richtigkeit zum Umfang der tatsächlichen "Fremdnutzung" seitens der Beklagten
auszugehen ist.
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Bei Zugrundelegung der vom Kläger in Ansatz gebrachten Fläche der tatsächlichen
Nutzung von 51 qm und einer als angemessen anzusehenden Nutzungsentschädigung
von 7,00 DM je qm ergibt sich eine monatliche Nutzungsentschädigung für den Zeitraum
April bis Juli 1995 in Höhe von 457,47 DM, wie vom Kläger auf Seite 9 der
Berufungsbegründung vom 25. Februar 1997 (Bl. 129 d. A.) berechnet.
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Für die vier Monate April bis Juli 1995 ergibt sich demgemäß ein
Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers in Höhe von (vier Monate x 457,47 DM
=) 1.829,88 DM.
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Von dem Zeitraum August bis November 1995 sind dieselben Flächenverhältnisse (51
qm) zugrunde zu legen. Der Betrag einer angemessenen Nutzungsentschädigung ist
indes für diesen Zeitraum mit 8,50 DM je qm anzusetzen. Die Beklagte hatte nämlich
durch die Inanspruchnahme der Fläche im Zeitraum ab August 1995 die Zahlung des
entsprechenden - erhöhten - Mietzinsbetrages (wegen der mehr als 200 qm
zurückgegebenen Hallenflächen) auf Kosten des Klägers erspart. Sie muß sich
demgemäß so behandeln lassen, wie sie stünde, wenn sie den Kläger um Zustimmung
zur Nutzung der eigenmächtig in Anspruch genommenen Flächen angegangen hätte.
Dann wäre die Nutzung der hier eigenmächtig in Anspruch genommenen Flächen an
die Nutzungsregelung im Mietvertrag gekoppelt worden. Dies rechtfertigt die
Zugrundelegung des erhöhten Grundmietzinses für den Zeitraum ab August 1995.
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Für diesen Zeitraum ergibt sich mithin eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe
von 545,45 DM, wie vom Kläger auf Seiten 9/10 der Berufungsbegründung vom 25.
Februar 1997 (Bl. 129/130 d. A.) berechnet. Für die vier Monate August bis November
1995 ergibt dies eine Gesamtforderung
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von 2.181,80 DM.
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Nach Addition der Nutzungsentschädigungsbeträge für die Gesamtzeit April bis
November 1995 ergibt sich ein Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers gegen
55
die Beklagte in Höhe von (1.829,88 DM + 2.181,80 DM =) 4.011,68 DM.
3.
56
Der Zinsanspruch auf die zuerkannte Hauptforderung ist nach §§ 284, 286, 288 BGB im
tenorierten Umfang gerechtfertigt. Der Kläger hat seinen ursprünglichen Zinsantrag mit
der Klageerhöhung von 02. Mai 1997 teilweise zurückgenommen auf eine Höhe von
7,762 %. Verzug mit der Zahlung der Restmietzinsforderung lag seit dem 03. November
1995 vor. Verzug mit der Zahlung der geforderten Nutzungsentschädigung für April bis
November 1995 lag erst mit Zustellung des Mahnbescheides (30. November 1995) vor;
ein früherer Verzug ist vom Kläger insoweit nicht dargetan und der Zinsanspruch
insoweit abzuweisen.
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II.
58
Soweit mit der Klageerhöhung vom 02. Mai 1997 Mietzinsansprüche für den Zeitraum
Dezember 1995 bis April 1997 in Höhe von 43.407,23 DM und
Nutzungsentschädigungsansprüche für den Zeitraum Dezember 1995 bis Februar 1997
in Höhe von 3.716,80 DM geltend gemacht werden, ist der Rechtsstreit noch nicht
entscheidungsreif.
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Die Kostenentscheidung war der das Verfahren abschließenden Entscheidung
vorzubehalten.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
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Beschwer der Beklagten: 13.490,92 DM
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