Urteil des OLG Köln vom 28.08.2000
OLG Köln: verwalter, vollmacht, substitution, genehmigung, bevollmächtigung, kaufvertrag, innenverhältnis, zwischenverfügung, vertretungsmacht, ausführung
Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 45/00
Datum:
28.08.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
2. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
2 Wx 45/00
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 4 T 105/00
Tenor:
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 31. Juli 2000 wird der
angefochtene Beschluß des Landgerichts Bonn vom 24. März 2000 - 4 T
105/00 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
"Die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin vom 3. Februar 2000 wird
aufgehoben.
Die Sache wird an das Amtsgericht Bonn zu-rückgegeben. Das
Amtsgericht wird angewiesen, die beantragte Eintragung nicht aus den
Grün-den der Zwischenverfügung vom 3. Februar 2000 abzulehnen."
G r ü n d e
1
I.)
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Die Beteiligten zu 1.) und 2.) schlossen am 3.12.1999 vor Notar Dr. P. K. in Bonn - UR-
Nr. ..../.... .. - einen Kaufvertrag über das vorstehend näher bezeichnete
Wohnungseigentum. Der Kaufvertrag enthält unter 1.2 ("Verwalterzustimmung")
folgende Angabe:
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"Als Inhalt des Sondereigentums ist bestimmt, daß der Wohnungseigentümer zur
Veräußerung seines Wohnungseigentums, abgesehen von hier nicht zutreffenden
Fällen, der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verwalter ist nach Angaben des
Verkäufers Herr U. B. in St.Augustin."
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Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte namens
aller Beteiligter den grundbuchlichen Vollzug des Kaufvertrages. Zum Nachweis der
erforderlichen Verwalterzustimmung legte er folgende Urkunden vor:
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Die Abschrift des Protokolls über die Versammlung der
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Wohnungseigentümergemeinschaft vom 28. August 1997 mit
Beglaubigungsvermerk vom 6. Januar 1998 (UR-Nr. ../....). Nach diesem Protokoll
ist Herr U. B. ab dem 1. Januar 1999 für weitere 4 Jahre zum Verwalter bestellt
worden.
Die Abschrift einer Erklärung des Verwalters U. B. vom 18. Mai 1999 mit
Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage (UR-Nr. ..../.... ..). Hierin bevollmächtigt
Herr B. Herrn R. B., ihn in seiner "Eigenschaft als nach dem WEG bestellter
Verwalter von Wohnungs- und Teileigentum, soweit dies gesetzlich zulässig ist,
gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten". Wegen weiterer Einzelheiten wird
auf die Urkunde (Bl. 79 d.A.) Bezug genommen.
Eine am 6. Dezember 1999 erteilte, mit Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage
versehene "Verwalter-Genehmigung" von Herrn R. B. (UR-Nr. ..../.... ..), in der
dieser die Veräußerung des Wohnungseigentums im Kaufvertrag vom 3.12.1999
unter Bezugnahme auf die ihm erteilte Vollmacht genehmigt.
Mit Schreiben vom 25.1.2000 teilte die Rechtspflegerin Notar Dr. K. mit, es sei eine
Zustimmungserklärung des Herrn B. nachzureichen, da eine Übertragung der
Verwaltertätigkeit auf Dritte nicht möglich sei. Das Amt des Verwalters sei aufgrund der
Vertrauensstellung an die gewählte Person gebunden. Nachdem der Notar der
geäußerten Rechtsauffassung entgegengetreten war, setzte die Rechtspflegerin mit
Schreiben vom 3.2.2000 nach § 18 GBO eine Frist von einem Monat zur Vorlage der
geforderten Zustimmungserklärung. Ergänzend erläuterte sie die umfassend erteilte
Vollmacht - UR.-Nr. ..../.... - sei als Übertragung der Verwaltertätigkeit zu werten und
stehe daher in Widerspruch zur Rechtsnatur des Verwaltervertrages.
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Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie
ausgeführt, die erteilte Vollmacht enthalte keine Übertragung der Verwalterbefugnisse
und -pflichten auf Dritte. Das Gericht verwechsele im übrigen bei seiner Argumentation
Geschäftsführungsbefugnis (im Innenverhältnis) und Vertretungsmacht (im
Außenverhältnis)
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Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, die
Rechtspflegerin habe den grundbuchlichen Vollzug der Urkunde UR-Nr. ..../.... .. Notar
Dr. K. zu Recht von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters, Herrn B.,
abhängig gemacht. Die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung habe der Verwalter
weder persönlich noch durch einen Angestellten erteilt. Im Rahmen seiner Prüfung nach
§§ 19, 20, 29 GBO habe das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den
Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die
Vollmacht für ausreichend angesehen habe. Mit Recht sei das Amtsgericht davon
ausgegangen, daß der Verwalter seine Verwaltertätigkeit ohne Beteiligung der
Wohnungseigentümer im Wege der Vollmacht nicht wirksam auf einen Dritten
übertragen dürfe. Der Verwaltervertrag sei Auftrag bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag im
Sinne von §§ 662 ff.,675 BGB. Nach § 664 BGB dürfe er ohne Gestattung des
Auftraggebers die Ausführung nicht einem Dritten übertragen. Dem Auftrag liege ein
besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde, weshalb die Einschaltung Dritter nur in dem
in § 664 BGB normierten Umfang und mit den dort genannten Folgen möglich sei.
Werde hiergegen - wie im vorliegenden Fall mit der umfassenden Bevollmächtigung
eines Dritten - verstoßen, so betreffe dies zwar auch, aber nicht nur das Innenverhältnis.
Eine entgegen § 664 BGB erteilte Vollmacht unterliege im Grundbuchverfahren der
Prüfung und - im konkreten Fall der Ablehnung - durch das Grundbuchamt.
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Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1.)
und 2.).
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II.)
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Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist an sich statthaft (§ 78 GBO) und
formgerecht eingelegt (§ 80 Abs.1 GBO).
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Das Rechtsmittel ist auch begründet.
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Das Landgericht hat zu Unrecht eine wirksame Verwalterzustimmung verneint. Die
namens und mit Vollmacht des Verwalters abgegebene Zustimmungserklärung des
Herrn R. B. enthält die erforderliche Genehmigung. Soweit das Landgericht diese
Genehmigung nicht als ausreichend angesehen hat, weil der (umfassenden)
Bevollmächtigung § 664 BGB entgegenstehe, hat es sowohl den Regelungsgehalt
dieser Bestimmung als auch die Folgen eines Verstoßes verkannt.
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A)
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Ein Verstoß gegen § 26 WEG i.V.m. §§ 675, 664 BGB liegt nicht vor. Zutreffend hat das
Landgericht zunächst ausgeführt, daß § 664 BGB im vorliegenden Falle anwendbar ist.
Der Vertrag zwischen Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein auf
Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH NJW-RR 1993, 1227 = WM 1994,
161). Auf personengebundene Geschäftsbesorgungsverträge ist § 664 BGB
entsprechend anwendbar, obwohl § 675 BGB auf diese Bestimmung nicht verweist
(Palandt-Sprau, BGB, 59. Aufl., § 675 Rdnr. 8; § 664 Rdnr. 1 mit weiteren Nachweisen).
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Nach § 664 BGB ist dem Verwalter aber nur eine "Substitution" untersagt. Sie liegt vor,
wenn der Beauftragte einem Dritten die Geschäftsbesorgung ganz oder in Teilbereichen
in eigener Verantwortung überläßt (BayObLG 1990,173; BGH - III ZR 133/91 - vom
17.12.92 = NJW 1993, 1704 = MDR 1993, 1178 = WM 1993, 658; Palandt-Sprau, BGB,
59. Aufl., § 664 Rdnr. 2; Soergel-Beuthien, 12. Aufl., § 664, Rdnr. 3 - jeweils mit weiteren
Nachweisen). Dagegen ist die Einschaltung Dritter als Erfüllungsgehilfen gestattet.
Gegenstand einer Substitution ist die vollständige Übertragung der
Geschäftsführerpflicht insgesamt oder in einem Teilbereich mit der Folge, daß der
ursprünglich Beauftragte aus seiner Rechts- und Pflichtenstellung ausscheidet und die
Verantwortlichkeit ganz auf den Substituten übergeht (Soergel- Beuthien, 12. Aufl., §
664, Rdnr. 3).
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Eine solche Vollübertragung ist eindeutig nicht gewollt. Der Vollmachtsurkunde ist
lediglich zu entnehmen, daß Herr B. Erklärungen für den Verwalter abgeben darf. Die
abgegebenen Erklärungen sollen also unmittelbar für den Verwalter wirken und diesem
zurechenbar sein (§ 164 Abs.1 BGB). Bereits hieraus ergibt sich, daß die
Verantwortlichkeit uneingeschränkt beim Verwalter verbleiben und nicht auf Herrn B.
übertragen werden sollte. Eine derartige Vollmacht würde bei einer echten Substitution
keinen Sinn machen. Da der Substitut im übertragenen Geschäftsbereich ja gerade
eigenverantwortlich handeln soll, müßte er auch die zur Wahrnehmung des Geschäfts
notwendigen Erklärungen im eigenen Namen abgeben.
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B)
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Entgegen der Auffassung des Landgerichts müßte im übrigen wohl auch bei Annahme
einer unzulässigen Substitution von einer wirksamen Genehmigung ausgegangen
werden. Die Begründung des Landgerichts, der Verstoß gegen § 664 BGB betreffe
"zwar auch, aber nicht nur das Innenverhältnis" läßt nicht genau erkennen, welche
Konsequenz das Landgericht insoweit gezogen hat. Da eine Genehmigung verneint
wurde, ist das Landgericht offenbar von einer "Unwirksamkeit" der Bevollmächtigung
ausgegangen. Als Rechtsgrundlage hierfür käme allenfalls § 134 BGB in Betracht. §
664 BGB ist jedoch keine Verbotsnorm im Sinne dieser Bestimmung, deren
"Verletzung" zur Nichtigkeit der Bevollmächtigung führen würde. Von § 134 werden
Gesetze erfaßt, die sich gerade gegen die Vornahme eines Geschäfts richten, nicht
jedoch Normen, die nur die rechtsgeschäftliche Gestaltungsmacht einschränken
(Palandt-Heinrichts, BGB, 59. Aufl., § 134 Rdnr. 1 mit weiteren Nachweisen). Um eine
solche Norm handelt es sich bei § 664 BGB. Sie verbietet nicht schlechthin die
Übertragung der Ausführung eines Auftrags, sondern nur "im Zweifel", also ohne
rechtsgeschäftliche Vereinbarung. Ob eine "Substitution" mit oder ohne Erlaubnis
vorgenommen wird, hat daher auch lediglich haftungsrechtliche Konsequenzen. Ist
einem Beauftragten die Substitution gestattet, so haftet er nur für ein Verschulden bei
Auswahl des Substituten, falls nicht, haftet er für das Verhalten des Substituten nach §
278 BGB (BGH - III ZR 133/91 - vom 17.12.92 = NJW 93, 1704 = MDR 93, 1178 = WM
93, 658). Die Beauftragung des Substituten sowie Rechtsgeschäfte, die ein Substitut
vornimmt, bleiben jedoch wirksam.
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Auf die weitere Beschwerde ist daher die Zwischenverfügung aufzuheben.
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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt.
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Wert der weiteren Beschwerde: DM 5.000,00 (wie Landgericht)
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