Urteil des OLG Köln vom 06.03.1998

OLG Köln (veränderung der verhältnisse, antragsteller, treu und glauben, wesentliche veränderung, eigentümer, vereinbarung, deklaratorische wirkung, beschwerde, stillschweigend, veränderung)

Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 309/97

Datum:

06.03.1998

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

16. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

16 Wx 309/97

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 29 T 162/97

Schlagworte:

Änderung der Nutzungsregelung für Kfz-Stellplätze

Normen:

WEG § 15 Abs. 1

Leitsätze:

1. Ein stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung mit Billigung

aller Wohnungseigentümer eingeräumtes schuldrechtliches

Sondernutzungsrecht kann nur bei einer wesentlichen Veränderung der

Verhältnisse aus wichtigem Grunde unter Berücksichtigung des

schutzwürdigen Vertrauens des Sondernutzungsberechtigten

aufgehoben werden. 2. Auch ein nicht angefochtener Mehrheitsbeschluß

der Wohnungseigentümer kann kein dingliches, im Grundbuch

eintragbares Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum

begründen. Eine dingliche Rechtsänderung erfordert immer eine

Vereinbarung i. S. des § 10 WEG.

Tenor:

Auf die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) wird der

Beschluß des Landgerichts Köln vom 29.10.97 - 29 T 162/97 - teilweise

abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Der Beschluß der

Eigentümerversammlung vom 4.7.95 zu TOP 4 c) wird für ungültig erklärt

mit Ausnahme der Re-gelung, daß die derzeitigen Nutzungsverhältnisse

a) an den sechs Gemeinschaftsgaragen, wie sie gemäß Vertrag vom

7.11./12.11. 1972 geregelt sind, und b) an den zwanzig offenen Kfz.-

Stellplätzen auf der Außenanlage bestehen bleiben. Die weitergehende

sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des

Amtsgerichts vom 2.5.97 wird zurückgewiesen. Die weitergehende

weitere sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten

aller drei Instanzen tragen die Beteiligten zu 1) einerseits und die

Beteiligten zu 2) bis 24) andererseits je zur Hälfte. Eine Erstattung von

außergerichtlichen Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für

das Rechtsbeschwerdever-fahren wird auf 50.000,- DM festgesetzt.

GRÜNDE:

Die Antragsteller sowie die Antragsgegner zu 2) bis 24) sind die Mitglieder der eingangs

genannten Eigentumswohnanlage, die in 24 Wohneinheiten aufgeteilt ist. Die

Antragsteller erwarben ihre Eigentumswohnung im Jahre 1978. Die Anlage verfügt über

2o offene Kfz.Abstellplätze auf der Außenanlage sowie 11 Garagen, wobei 6 Garagen

im Gemeinschaftseigentum und 5 Garagen im Sondereigentum bestimmter Eigentümer

stehen.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 1o.3.72 war einstimmig (= 24 Ja-

Stimmen) zu TOP 2 beschlossen worden, für die 15 Wohnungseigentümer, die bereit

waren, die Kosten für einen Stellplatz zu übernehmen, auf dem Gemeinschaftseigentum

je einen Kfz.- Abstellplatz herstellen zu lassen, und diesen Wohnungseigentümern

zuzuweisen (Bl. 2o/21 GA). In gleicher Weise wurde in der Versammlung zu TOP 4

beschlossen, auf der Außenanlage 6 im Gemeinschaftseigentum stehende Garagen

errichten zu lassen und diese im Wege der Auslosung bestimmten

Wohnungseigentümern zuzuweisen. Die Nutzung dieser Garagen soll für die

Nutzungsberechtigten nach den gesondert abgeschlosssenen Verträgen mit Ablauf des

31.12.2o22 enden (Bl. 22 GA). Der Beschluß ist unangefochten geblieben. In der

Folgezeit bis 1978 wurden auf den Wunsch weiterer Eigentümer die weiteren offenen

Kfz.-Stellflächen auf der Außenanlage erstellt und diesen zugeordnet.

Die Antragsteller, die die Nutzung einer Gemeinschaftsgarage anstreben, haben die

Beendigung der bisherigen Nutzungsverhältnisse und die Neuordnung der Nutzung der

Gemeinschaftsgaragen- und der Stellplatznutzung mit Vergabe im Losverfahren

verlangt. In der Eigentümerversammlung vom 4.7.95 lehnten die Eigentümer zu TOP 4

b) den Antrag der Antragsteller mit Mehrheit ab, und beschlossen dagegen zu TOP 4 c)

mehrheitlich u.a., daß die derzeitigen Nutzungsverhältnisse an den 6

Gemeinschaftsgaragen, wie sie gemäß Vertrag vom 7.11./12.11.72 geregelt sind, und

an den 2o offenen Stellplätzen bestehenbleiben.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragsteller, den vorgenannten Mehrheitsbeschluß

zu TOP 4 c) für ungültig zu erklären und die Antragsgegner zu verpflichten, ihrem Antrag

auf Neuregelung der Nutzungsverhältnisse zuzustimmen, abgewiesen. Auf die sofortige

Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise

abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde den

Eigentümerbeschluß insoweit für ungültig erklärt, als eine Neuregelung der Kosten der

Instandsetzung, Instandhaltung und Unterhaltung der Gemeinschaftsgaragen und

Stellplätze (c), und eine Verteilung der Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung

der Sondernutzungsrechte in die Grundbücher zu Lasten der Wohnungseigentümer zu

je 1/24-stel getroffen wurde (zu d) Abs. 2). Gegen den ihnen am 1o.11.97 zugestellten

Beschluß haben die Antragsteller unter dem 21.11.97 weitere sofortige Beschwerde

eingelegt, mit der sie ihre Anträge weiterverfolgen, soweit ihnen nicht bereits

stattgegeben wurde.

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43

Abs.1 Nr.1 + 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG), in der Sache hat sie teilweise

Erfolg.

1) Die Entscheidung des Landgerichts, den Beschluß der Wohnungseigentümer über

das Beibehalten der bestehenden Nutzungsverhältnisse an den Gemeinschaftsgaragen

und den Stellplätzen nicht für ungültig zu erklären, hält der rechtlichen Nachprüfung

stand (§§ 27, 55o ZPO).

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:

Es könne dahinstehen, ob der Beschluß der Eigentümer vom 1o.3.72 ordnungsgemäß

gefaßt wurde und auch gegenüber den Antragstellern wirke. Jedenfalls seien die in dem

Beschluß geregelten Nutzungsberechtigungen in der Folgezeit von sämtlichen

Miteigentümern anerkannt und in die Praxis umgesetzt worden, so daß die Antragsteller

- was der Senat in einer anderen Sache mit Beschluß vom 8.1.97 - 16 Wx 319/96

entschieden habe - an die bestehenden Nutzungsverhältnisse sowohl aus dem

Gesichtspunkt der stillschweigend getroffenen Vereinbarung als auch aus dem

Gesichtspunkt der Verwirkung gebunden seien, zumal sie selbst den ihnen zugeteilten

Stellplatz bereits seit 1978 nutzen.

Die Entscheidung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Der angefochtenen Regelung

liegt die Feststellung zugrunde, daß für eine abändernde Nutzungsregelung keine

begründete Veranlassung besteht. Damit ist der Beschlußinhalt nicht zu beanstanden,

denn er entspricht der bestehenden Rechtslage in der Gemeinschaft und mithin

ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 Abs. 3 WEG).

Den Beteiligten zu 1) bis 24) steht ein Recht auf alleinige Nutzung des ihnen bzw. ihren

Rechtsvorgängern in den Jahren 1972 bis 1978 jeweils zugewiesenen Stellplatzes bzw.

der Gemeinschaftsgarage zu, und zwar hinsichtlich der 6 Gemeinschaftsgaragen und

der 14 Stellplätze aufgrund des einstimmigen bestandskräftigen Beschlusses vom

1o.3.72 und hinsichtlich der restlichen 6 Stellplätze aufgrund einer stillschweigend

getroffenen Gebrauchsregelung i.S. des § 15 Abs.1 WEG. Für eine Abänderung der

Nutzungsregelungen fehlt die Rechtsgrundlage.

a) Bei dem einstimmigen Beschluß vom 1o.3.72 liegt - wie der Senat bereits

entschieden hat (Senat im Beschluß v 27.3.92 = WE 92, 26o = DWE 92, 121) - eine

schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern über

die Einräumung bestimmter Nutzungsrechte vor, wobei die entsprechenden

Nutzungsberechtigten auch die Herstellungskosten für ihren Stellplatz bzw. ihre

Gemeinschaftsgarage übernommen und getragen haben. Dieser den jeweiligen

Wohnungseigentümern wirksam zugewiesene Nutzungsanspruch kann diesen nicht

beliebig, sondern nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wieder entzogen

werden, wenn die dafür vereinbarten Voraussetzungen vorliegen - wie bei den Garagen

nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne - bzw. wenn eine wesentliche Veränderung

der Verhältnisse dies gebietet. Die Nutzungsberechtigten müssen im Rahmen ihrer

Dispositionen darauf vertrauen können, daß sie begünstigende bestandskräftige

Beschlüsse fortgelten, wenn nicht eine Veränderung der Verhältnisse eintritt, die auch

unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und des Vertrauensschutzes eine

Abänderung geboten erscheinen läßt (Senat aaO). Eine solche Veränderung der

Umstände ist hier ersichtlich nicht gegeben, insbesondere kann sie nicht schon nur der

bisherige Zeitablauf begründen.

b) Hinsichtlich der übrigen 6 Stellplätze, deren Zuweisung in der Folgezeit unter den

gleichen Bedingungen erfolgt ist, und zwar teils aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses

vom 7.3.77 (Bl. 146 GA) sowie eines nur schriftlichen Beschlusses vom 11.4.72, wobei

in der Urkunde allerdings die Unterschrift von 3 Eigentümern fehlt (Bl. 144 GA) - der

angeblich weitere schriftliche Beschluß betreffend den Eigentümer C. liegt dem

Verwalter nicht vor - ist jedenfalls aufgrund deren langjähriger faktischen Nutzung mit

Billigung auch der Antragsteller eine schuldrechtliche Verpflichtung der

Eigentümergemeinschaft entstanden.

Es ist anerkannt, daß durch eine Vereinbarung aller WE i.S. des § 1o Abs. 1 S. 2 WEG

ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung unter Ausschluß der

anderen WE vom Mitgebrauch (Sondernutzung) einem oder mehreren WE überlassen

werden kann (Senat, NJW-RR 92, 598; Beschlüsse vom 26.4.96 = WuM 97, 59 = WE

97, 197, und vom 8.1.97 = OLGReport 97,234; BayObLG NJW-RR 92, 81, 83;

Weitnauer/Lüke WEG § 15 Rdnr. 23, 25 mwN). Eine solche das

Gemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung ist als schuldrechtlicher Vertrag

formlos gültig (BGH NJW 84, 612; BayObLG DWE 93, 168) und gewährt dem

begünstigten Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen auf

Gewährung des ausschließlichen Gebrauchs. Die Vereinbarung kann entsprechend der

Rechtsprechung des Senats auch stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung

mit Billigung aller WE geschlossen werden. Dabei muß den Eigentümern bewußt sein,

daß sie eine Regelung treffen, die auch für die Zukunft gelten soll (vgl. den von den

Vorinstanzen zitierten Beschluß des Senats vom 8.1.97 = OLGReport 97, 234). Das

Vorliegen dieser Voraussetzungen haben die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler bejaht.

Die Antragsteller sind seit 1978 Eigentümer einer Wohnung und Nutzungsberechtigte

eines Stellplatzes und haben selbst jahrelang die Nutzungsregelungen bezüglich auch

der anderen Stellplätze sowie der Garagen hingenommen. Die Investitionskosten der

Nutzungsberechtigten sowie das Verhalten der Eigentümer begründen danach das

schutzwürdige Vertrauen der Antragsgegner - wie auch der Antragsteller - auf eine auch

zukünftige Gewährung des ausschließlichen Gebrauchs der Gemeinschaftsgarage bzw.

des Stellplatzes. Die Antragsteller sind mithin an die konkludent unter den WE

zustandegekommenen Nutzungsregelungen gebunden, auch wenn nur schuldrechtlich

vereinbarte Sondernutzungsrechte vorliegen.

2) Die Entscheidung des Landgerichts, der von den Antragstellern angefochtene

Beschluß sei auch insoweit rechtmäßig, als die Teilungserklärung notariell i.S. der

bestehenden Nutzungsregelungen geändert und die Änderung in den Grundbüchern

eingetragen werden soll, ist hingegen aus Rechtsgründen zu beanstanden (§ 27 FGG).

Der Beschluß verstößt gegen die zwingenden Bestimmungen der §§ 873 Abs. 1, 877

BGB und damit gegen Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht

verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG).

Zwar hat das Landgericht nicht verkannt, daß die Einräumung eines dinglichen, d.h. in

den Grundbüchern eingetragenen Sondernutzungsrechts die Teilungserklärung ändert

und nicht mit Mehrheit beschlossen werden kann. Es meint jedoch, hier läge der Fall

anders, weil die Sondernutzungsrechte bereits durch stillschweigende Vereinbarung

bzw. Verwirkung wirksam auch schon gegenüber dem jeweiligen

Sonderrechtsnachfolger eingeräumt worden seien, so daß die Grundbucheintragung nur

deklaratorische Wirkung habe und nicht einmal erforderlich sei. Damit läßt sich indes

die beschlossene Durchführung der Abänderung der Teilungserklärung mit

entsprechender Grundbucheintragung nicht rechtfertigen.

Die Einräumung eines dinglichen Sondernutzungsrechts, das den Vorteil hat, daß es

unentziehbar ist und auf einen Rechtsnachfolger übergeht, führt zum Ausschluß der

übrigen Miteigentümer von der Befugnis zum Mitgebrauch und stellt daher eine

Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums i.S. des § 877 BGB dar (BGH NJW

84, 24o9 = JZ 84, 1114; BayObLG DNotZ 9o, 383; OLG Frankfurt OLGZ 86, 38). Sie

bedarf deshalb der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, die die Eintragung des

Sondernutzungsrechts im Grundbuch auch gemäß § 19 GBO bewilligen müssen, und

kann danach grundsätzlich nur aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung i.S. des §

1o WEG erfolgen (Senat im Beschluß vom 5.3.97 - 16 Wx 279/96 = NJW-RR 97, 1442 =

DWE 97, 126 mwN sowie im Beschluß vom 23.1.95 - 16 Wx 2o2/ 94), an der es hier

ersichtlich fehlt.

Den Antragsgegnern steht auch nicht etwa ein materiellrechtlicher Anspruch auf

Zustimmmung zu einer solchen Änderung der Teilungserklärung mit entsprechender

Eintragung in den Grundbüchern zu. Selbst durch den einstimmigen Beschluß aus dem

Jahre 1972 haben die Nutzungsberechtigten kein dingliches Sondernutzungsrecht an

den Gemeinschaftsgaragen bzw. den Stellplätzen erworben bzw. erwerben sollen. Ein

Wille der Eigentümer zur Verdinglichung der Rechtsposition läßt sich nicht feststellen,

denn es ist nicht zugleich beschlossen worden, die Teilungserklärung entsprechend zu

ändern und die Änderung im Grundbuch zu bewilligen und einzutragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. In der Regel entspricht es billigem

Ermessen, die Gerichtskosten in Übereinstimmung mit dem Ausgang des Streits in der

Hauptsache zu verteilen. Deshalb sind gemäß § 47 S.1 WEG die Antragsteller

einerseits und die Antragsgegner andererseits jeweils mit der Hälfte der Gerichtskosten

zu belasten, da diese jeweils etwa hälftig obsiegt haben bzw. unterlegen sind. Eine

Erstattung außergerichtlicher Kosten ist hingegen nicht anzuordnen. Gemäß § 47 S. 2

WEG haben die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten grundsätzlich selbst zu

tragen. Für eine davon abweichende Billigkeitsentscheidung bestand mangels

Vorliegens besonderer Umstände kein Anlaß.

Die Wertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Dabei ist der Senat davon ausgegangen, daß das Interesse der Antragsteller an der

Beschlußanfechtung einerseits und der verlangten Neuregelung der

Nutzungsverhältnisse an den Garagen und den Stellplätzen andererseits - abweichend

von der Wertfestsetzung des Landgerichts - mit einem Betrag von jeweils 25.ooo,- DM

angemessen bewertet ist.