Urteil des OLG Köln vom 18.08.1999

OLG Köln: time sharing, versammlung, sachliche zuständigkeit, zivilrechtliche streitigkeit, gesellschafter, stimmrecht, verwalter, prozessführungsbefugnis, beschlussfähigkeit, abstimmung

Datum:

Gericht:

Spruchkörper:

Entscheidungsart:

Vorinstanz:

Schlagworte:

Normen:

Leitsätze:

Tenor:

Aktenzeichen:

Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 78/99

18.08.1999

Oberlandesgericht Köln

16. Zivilsenat

Beschluss

16 Wx 78/99

Landgericht Aachen, 2 T 175/98

Time-Sharing, Ferienwohnpark aus zahlreichen Eigentumswohnanlagen

§§ 25 Abs. 2 , 43 WEG

1. Mehrere Miteigentümer einer Eigentumswohnung können ihr

Stimmrecht bezüglich dieser Wohnung nur einheitlich ausüben. 2.

Schließen sich mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften zu einer

Wirtschaftsgemeinschaft zusammen, um gemeinsam einen

Ferienwohnpark zu betreiben, findet auf diese Wirtschaftsgemeinschaft

nicht das Recht des WEG, sondern der BGB-Gesellschaft Anwendung.

Streitigkeiten über Beschlüsse der Wirtschaftsgemeinschaft sind vor den

ordentlichen Gerichten und nicht im WEG - Verfahren auszutragen.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. werden die

Beschlüsse des Landgerichts Aachen vom 01.04.1999 - 2 T 175/98 - und

des Amtsgerichts Schlei-den vom 04.08.1998 - 6 II 135/97 -, soweit der

Antrag abgewiesen und die Beschwerde zurückgewiesen wurde,

aufgehoben und wird insoweit die Sache an das Amtsgericht Schleiden

zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten in

beiden Rechtsmittelinstanzen, zurückverwiesen. Der Geschäftswert für

das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 254.118,20 DM festgesetzt.

G r ü n d e

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer in der Ferienwohnanlage S. in Sc.-G.. Die

Ferienwohnanlage S. setzt sich zusammen aus sieben selbständigen

Eigentumswohnanlagen H.weg ..., H.weg ..., H.weg ..., H.weg ..., H.weg ..., T.weg ... und

B.weg ... mit insgesamt 113 Eigentumswohnungen, Restaurant, Sauna, Außenanlagen,

Parkplätzen usw. (Bl. 134 GA). Der Ferienwohnpark S. wird als Time-Sharing-Wohnanlage

betrieben und ist dem RC.-Ta.verbund angeschlossen. Die Benutzung zu Urlaubszwecken

erfolgt durch die Time-Sharing-Inhaber. Zwischenzeitlich hat der Kreis E. die Nutzung der

Wohnanlagen T.weg ..., B.weg ... und H.weg ... für touristische Zwecke untersagt. Die

Anlage H.weg ... stand zeitweilig unter Zwangsverwaltung.

Die Beteiligung der Antragsteller an den einzelnen Wohnungseigentumsgemeinschaften

steht nicht fest.

Am 24.03.1995 fand laut Protokoll die Versammlung einer

"Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) G.er Ferienwohnpark S." statt, wozu alle

sieben Wohnungseigentümergemeinschaften gleichzeitig zwecks Abhaltung ihrer

jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen worden waren (Bl. 125 GA).

Diese Versammlung stimmte, auch jeweils mehrheitlich innerhalb jeder einzelnen

Wohnungseigentümergemeinschaft der Abhaltung einer gemeinsamen Versammlung aller

sieben Gemeinschaften des Ferienwohnparks zu. Diese gemeinsame Versammlung

genehmigte sodann die Jahresabrechnung per 31.12.1994 und "bestätigte" dabei die

zwischen den Wohnungseigentümergemeinschaften bereits bestehende

"Wirtschaftsgemeinschaft" (Top 2). Auch innerhalb der einzelnen

Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgte diese Beschlussfassung wiederum

mehrheitlich. Ferner bestellte die Versammlung, gleichfalls wieder mehrheitlich auch die

einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften, rückwirkend zum 01.01.1995 die

Beteiligte zu 3. zum neuen Verwalter (TOP 4). Desweiteren beschloss die Versammlung zu

TOP 5 mehrheitlich mit Feststellung der Stimmenmehrheit auch innerhalb jeder einzelnen

Wohnungseigentümergemeinschaft eine "gemeinschaftlichen Bewirtschaftung der

Objekte".

In der Folgezeit wurden die Jahresabrechnungen - wie schon seit Anbeginn - nicht je

Wohnanlage, sondern unter Berücksichtigung auch des unangefochten gebliebenen

vorgenannten Beschlusses vom 24.03.1995 im Wege einer einheitlichen Abrechnung für

alle Wohnanlagen des Ferienparks erstellt, selbst wenn nur einzelne Anlagen/"Objekte"

von den konkreten Abrechnungspositionen betroffen waren.

In der übernächsten "ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnanlagen

Ferienwohnpark S." vom 28.09.1997 wurden jeweils mit Mehrheit Beschlüsse unter

anderem zur Jahresabrechnung 1996 (TOP 2.2), zum örtlichen Management (TOP 2.3), zur

Entlastung des Verwalters (TOP 2.4) und des Verwaltungsbeirates (TOP 3), zum

Wirtschaftsplan (TOP 4) sowie zur beantragten Neuordnung der Gemeinschaften (TOP 5)

gefasst. Zur Beschlussfähigkeit ist zu Beginn des Versammlungsprotokolls zu Ziffer 1

festgestellt

Anwesende Eigentümer bzw. durch

Vollmacht vertretene Eigentümer 182 Stimmen

I. Ho. Ferienclub (ehemals TS.-Leasing) 738 Stimmen

Hoc. und P.-Gruppe (1.755 Wochen)

davon in Vollmacht durch Herr Th. 20 Stimmen

Stimmvollmachten J., R. und Partner 4.936 Stimmen

gesamt 5.876 Stimmen

Die vorgenannte Gesamtstimmenzahl von 5.876 Stimmen ergibt sich aufgrund der 113

Wohnungen in dem Ferienwohnpark. Ihr liegt eine Vereinbarung in § 10 Ziffer 2 der

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die hier allerdings lediglich für die

Wohnungseigentümergemeinschaft H.weg ... vorliegt, zugrunde, wonach je 1/52

Miteigentumsanteil an einer Wohnung eine Stimme gewährt. Die Vertretung von Stimmen

durch den Verwalter, die Beteiligte zu 3. beruht auf einer Vereinbarung in § 10 Ziffer 1. der

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, wonach Eigentümer, die nicht selbst an der

Versammlung teilnehmen, und sich auch nicht durch einen schriftlich Bevollmächtigten

vertreten lassen, durch den Verwalter vertreten werden, der hierzu bevollmächtigt wird.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Beschlüsse der Versammlung

vom 28.09.1997 für ungültig zu erklären. Im wesentlichen haben sie geltend gemacht, die

Abstimmung sei in der Versammlung durch die Gesamtheit der Eigentümergemeinschaften

erfolgt, und zwar unabhängig davon, ob der Abstimmungsvorgang lediglich eine

Wohnungseigentümergemeinschaft betraf oder mehrere. Ferner habe die Beteiligte zu 3.

gemäß der Teilungserklärung für nicht anwesende Wohnungseigentümer abgestimmt,

obwohl sie bezüglich dreier Wohnanlagen, nämlich T.weg ..., B.weg ... und H.weg ... die

Verwaltung mit Wirkung zum 01.07.1997 niedergelegt habe. Darüber hinaus habe sie bei

Abstimmungspunkten, insbesondere zum TOP 2.2 (Genehmigung der Jahresabrechnung

1996) mitgestimmt, bei denen es um ihre eigenen Interessen gegangen sei.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.07.1998 den Beschluss der Versammlung zur

Entlastung der Beteiligten zu 3) für 1996 (TOP 2.4) für ungültig erklärt und den Antrag im

übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde

der Antragsteller zurückgewiesen. Mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde verfolgen die

Antragsteller ihren Antrag weiter, sämtliche Beschlüsse der Versammlung für ungültig zu

erklären.

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 44 Abs.

1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) und hat in der Sache einen vorläufigen

Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung ist aus Rechtsgründen zu beanstanden, denn sie ist

verfahrensfehlerhaft im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG i.V.m. § 12 FGG, § 550 ZPO

zustande gekommen. Die insoweit fehlenden, für die Sachentscheidung aus

Rechtsgründen unentbehrlichen Feststellungen kann der Senat in der

Rechtsbeschwerdeinstanz nicht nachholen, so dass die Sache zur erneuten Verhandlung

und Entscheidung zurückzuverweisen war.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen beurteilt sich das vorliegende Verfahren nicht

maßgeblich nach dem Recht des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern dem Recht der

Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß §§ 705 ff. BGB. Es handelt sich um eine

zivilrechtliche Streitigkeit, nicht jedoch um eine Wohnungseigentumssache.

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist das Wohnungseigentumsgericht auf einen entsprechenden

Antrag nur zur Entscheidung von Streitigkeiten über Beschlüsse zuständig, die - vom

Sonderfall des § 23 Abs. 3 WEG abgesehen - in einer Versammlung der

Wohnungseigentümer im Sinne von § 23 Abs. 1 WEG gefasst worden sind. Die

Versammlung vom 28.09.1997 war indes keine Versammlung der Wohnungseigentümer

nach dem WEG, sondern eine Versammlung der Mitglieder der aus den sieben

Wohnungseigentümergemeinschaften gebildeten Wirtschafts- und Abrechnungs-

/Verwaltungsgemeinschaft des Ferienparks S.. Dem steht der Beschluss der Versammlung

vom 24.03.1995, in dem sich die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften (oder die

einzelnen Eigentümer) zur gemeinsamen Bewirtschaftungen des Ferienparks

zusammengeschlossen haben, nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer mehrerer

selbständiger Eigentumswohnanlagen mögen zwar vereinbaren, künftig jeweils in

gemeinsam abgehaltenen Versammlungen über ihre Angelegenheiten jeweils

gemeinschaftlich abzustimmen und einheitliche Beschlüsse zu fassen. Bei solchen

Versammlungen handelt es sich dann aber nicht mehr um eine

Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des WEG, auch wenn daran die

Wohnungseigentümer der sieben Anlagen teilnehmen. Eine Eigentümerversammlung nach

dem Wohnungseigentumsrecht beschränkt sich immer auf die Mitglieder der durch die

konkrete Wohnanlage gebildeten Eigentümergemeinschaft.

Die Mitglieder der einzelnen Wohnungseigentumsgemeinschaften haben sich in der

Versammlung vom 24.03.1995 durch unangefochten gebliebenen Beschluss zu einer

Wirtschaftsgemeinschaft zusammen geschlossen. Sie haben damit zur Verfolgung und

Erreichung gemeinsamer Zwecke (gemeinsame Bewirtschaftung des Ferienparks) eine die

sieben konkreten Eigentümergemeinschaften überlagernde Gesellschaft bürgerlichen

Rechts gebildet. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist demzufolge die

Wirksamkeit der von dieser Gesellschaft bürgerlichen Rechts gefassten Beschlüsse.

Nicht geklärt ist allerdings bisher und wird zur Beurteilung des Falles nachzuholen sein,

welche Konstruktion im einzelnen zur Bildung dieser Gesellschaft bürgerlichen Rechts

gewählt worden ist.

Denn davon hängt bereits die Prozessführungsbefugnis der Antragsteller sowie Aktiv- und

Passivlegitimation der Beteiligten ab. Zur Prozessführung befugt und aktivlegitimiert sind

bei der hier zu beurteilenden sogenannten Gesellschafterklage auf Feststellung der

Wirksamkeit von Gesellschaftsbeschlüssen nur ein oder mehrere Gesellschafter der

Gesellschaft. Eine solche Klage richtet sich gegen die übrigen Gesellschafter. Die

Antragsteller wären deshalb nur dann prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert, wenn sie

selbst Gesellschafter dieser am 24.03.1995 gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts

sind. Sind dagegen die einzelnen Wohnungseigentumsgemeinschaften in ihrer

Verbundenheit als gesamthänderische Rechtsträger Gesellschafter dieser Gesellschaft, ist

für die Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation zu klären, welche der einzelnen

Wohnungseigentümergemeinschaften hier, vertreten durch die Antragsteller, ihre

Gesellschafterrechte geltend machen, ob die Antragsteller überhaupt diesen

Wohnungseigentümergemeinschaften angehören (aus dem beim Senat ebenfalls

anhängigen Verfahren -16 Wx 103/99- ist bekannt, dass nur der Antragsteller P. den

Wohnungseigentümergemeinschaften B.weg ... und T.weg ... angehört), und woraus ggfls.

die Antragsteller ihre (gewillkürte) Prozessführungsbefugnis ableiten. Korrespondierend

damit ist weiter aufzuklären, wer auf der Passivseite dieser Gesellschafterklage steht.

Dabei wird ferner nicht darauf verzichtet werden können, auf der Passivseite sämtliche

"Mitglieder" der einzelnen Eigentümergemeinschaften des Ferienparks entweder selbst als

jeweilige Mitgesellschafter oder in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit der einzelnen

auf Passivseite stehenden Wohnungseigentümergemeinschaften, der sie angehören,

namentlich anzuführen. Zwar wird bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine

vereinfachende Kurzbezeichnung bezüglich der Klageschrift sowohl im Aktiv- als auch im

Passivprozess als genügend angesehen, wenn zugleich der gemeinsame Vertreter der

Wohnungseigentümer, regelmäßig der Verwalter, angegeben ist (vgl. BGH NJW 77, 1686;

BGH NJW 81, 283; Zöller/Vollkommer, ZPO, 21. Aufl., 1999, § 50 Rdnr. 27 m.w.N.). Nicht

als zulässig angesehen werden kann eine solche Sammelbezeichnung aber im Beschluss-

wie auch im Urteilsrubrum. Denn es lässt sich ansonsten nicht mit hinreichender Sicherheit

feststellen, gegen wen ein solcher Beschluss in Rechtskraft erwächst und gegen wen

gegebenenfalls die Zwangsvollstreckung zulässig ist.

Darüber hinaus werden zur Beurteilung der materiellen Rechtsfragen die

Rechtsverhältnisse innerhalb der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften

aufzuklären sein. Nach den bisherigen Feststellungen ist das einzelne Wohnungseigentum

auf 52 Teilnehmer des Time-Sharing-Modells aufgeteilt. Offen und zu klären ist, ob die

jeweiligen sogenannten "Eigentümer" der "Wochen" tatsächlich auch Miteigentümer nach

Bruchteilen oder aber nur Nutzungsberechtigte sind, die ihr Recht etwa von dem

Dauerwohnrecht (§ 31 WEG) eines anderen ableiten. Möglich ist auch, dass - teilbare und

zulässigerweise mehreren Berechtigten nach Bruchteilen (etwa 3/52) zustehende -

Dauerwohnrechte nach § 31 WEG bei dem hier vorliegenden Time-Sharing-Modell

gebildet und jeweils in 52 gleichrangige Anteile aufgeteilt und im Wege eines Verkaufs

verschiedenen Berechtigten zur Nutzung für jeweils bestimmte Wochen innerhalb eines

Jahres zugewiesen sind.

Ebenso wird weiter aufzuklären sein, ob und in welcher Weise die gewerblichen Einheiten,

die bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit offenbar nicht selbständig berücksichtigt

wurden, an den jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften beteiligt sind und

ebenfalls bei der Beschlussfassung am 28.9.1997 eventuell nicht berücksichtigte

Stimmrechte haben.

Von der Klärung dieser Frage hängt schließlich ab, wer überhaupt Mitglied der jeweiligen

einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist und wem insoweit in seiner

Wohnungseigentümergemeinschaft für sein Wohnungseigentum das Stimmrecht zusteht.

Denn die Regelung in den Gemeinschaftsordnungen zum Stimmrecht, nämlich dass die

Abstimmungen in der Versammlung nach der "Höhe der Anteile" erfolgen und je "1/52

Miteigentumsanteil an einer Wohnung" eine Stimme gewährt, ist nach dem zur Beurteilung

dieser Frage maßgeblichen Wohnungseigentumsrecht nicht möglich und nichtig. Auch

wenn an einem Wohnungseigentum mehrere berechtigt sind, kann es immer nur eine

Stimme gewähren. Das folgt aus der in § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenen Regelung,

dass Mit-Wohnungseigentümer das Stimmrecht nur einheitlich ausüben können. Die

Regelung besagt zugleich, dass sie nicht gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abdingbar ist.

Folglich können die Wohnungseigentümer nicht wirksam vereinbaren, dass - wie hier aber

geschehen - jedes Wohnungseigentum 52 Stimmen hat, weil dadurch nicht mehr

gewährleistet ist, dass der zwingenden Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG genüge

getan wird. Sollten mehrere Bruchteilseigentümer pro Wohneinheit vorhanden sein, so

können sie innerhalb der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft die Stimme für ihre

Wohnungseinheit nur einheitlich abgeben. Denn nur alle zusammen sind bei der

Abstimmung der "Wohnungseigentümer" im Sinne des § 16 WEG.

Anhand dieser nach den vorstehenden Ausführungen noch zu ermittelnden jeweiligen

rechtlichen Zusammensetzung und Konstruktion des einzelnen Wohnungseigentums, der

jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften sowie der gebildeten Gesellschaft wird

sodann zu prüfen sein, ob die Beschlüsse dieser Gesellschaft gemäß § 709 BGB

ordnungsgemäß zustande gekommen sind, insbesondere ob die Stimmabgabe den

jeweiligen Stimmrechten der einzelnen Wohnungseigentümer (in ihrer zu ermittelnden

rechtlichen Zusammensetzung) entweder als selbständige Gesellschafter entspricht oder

dem jeweiligen Stimmrecht der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer

gesamthänderischen Verbundenheit als Gesellschafter, dem wiederum eine nach

Wohnungseigentumsrecht zu beurteilende ordnungsgemäße Stimmabgabe der einzelnen

Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde liegen

muss.

Mangels hinreichender Feststellungen der für die Entscheidung maßgeblichen Tatsachen

durch die Vorinstanzen können die Entscheidungen der Vorinstanzen im von den

Antragstellern angegriffenen Umfang kein Bestand haben. Sie werden insoweit

aufgehoben. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil die nunmehr

erforderlichen Feststellungen dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht verwehrt sind. Die

Sache wird daher an das Amtsgericht - WEG-Abteilung - zur erneuten Behandlung und

Entscheidung, auch über die Kosten der beiden Beschwerdeverfahren, zurückverwiesen.

Eine Verweisung des Verfahrens an das - von der Sache her an sich zuständige -

Landgericht als Prozessgericht scheidet aus. Der Senat ist durch den im Rahmen einer

Abgabe nach § 46 WEG entsprechend anwendbaren § 17 a Abs. 5 GVG daran gehindert,

die von den Vorinstanzen inzident bejahte sachliche Zuständigkeit des

Wohnungseigentumsgerichts zu prüfen. Keiner der Beteiligten hatte bereits erstinstanzlich

die Zuständigkeit gerügt, so dass eine Vorabentscheidung des Amtsgerichts nach § 17 a

Abs. 3 Satz 2 GVG nicht etwa pflichtwidrig unterblieben war (vgl. BGH NJW 95, 2851;

Senatsbeschluss vom 21.03.1997 = NJW-RR 97, 1443; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 14.

Aufl. 1997, § 46 Rdnr. 6), und damit das Wohnungseigentumsgericht zuständig bleibt, auch

wenn die Streitigkeit - wie bereits ausgeführt - maßgeblich nicht nach dem Recht des WEG,

sondern nach den Regeln der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu entscheiden ist. Da

nunmehr ein "gewöhnlicher" Rechtsstreit vor dem WEG-Gericht zu entscheiden ist, gilt

auch der Amtsermittlungsgrundsatz nicht mehr. Die Durchführung des Verfahrens richtet

sich nach dem Zivilverfahrensrecht.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht im wesentlichen (bis auf

einen Rechenfehler: 287.641,50 DM abzüglich 33.523,30 DM = 254.118,20 DM) der von

den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch das Landgericht.