Urteil des OLG Köln vom 15.09.1997
OLG Köln (kläger, 1995, miete, objekt, mietvertrag, vorvertrag, kündigung, vereinbarung, mieter, mietzins)
Oberlandesgericht Köln, 19 U 210/96
Datum:
15.09.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
19. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
19 U 210/96
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 20 O 159/96
Schlagworte:
Abgrenzung Mietvertrag Vorvertrag Optionsrecht
Normen:
BGB §§ 145, 326, 545 ff.
Leitsätze:
Vereinbaren Käufer und Verkäufer eines Mietobjektes, daß jede Partei
ab einem bestimmten Zeitpunkt zu einem vorbestimmten Preis eine
Anmietung desselben durch den Verkäufer verlangen kann, so handelt
es sich rechtlich um einen Vorvertrag, nicht um ein Optionsrecht. Bei der
Auslegung einer derartigen Vereinbarung geht ein übereinstimmende
Wille beider Parteien dem Wortlaut des Vertrages und jeder
anderweitigen Interpretation vor (ständige Rechtsprechung des BGH vgl.
u.a. BGH DRsp-ROM Nr. 1994/1133 = NJW 1994, 1528 = MDR 1994,
480).
Rechtskraft:
rechtskräftig
Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 20. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 26.9.1996 - 20 O 159/96 - abgeändert und wie
folgt neu gefaßt: 1. Es wird festgestellt, daß die Beklagten als
Gesamtschuldner verpflichtet sind, an den Kläger für die Zeit vom
1.10.1995 bis zum 30.6.1996 für das Hausgrundstück R.17 -21 in x M. 1
Miete zu zahlen, ausgehend von einer Jahreskaltmiete von 160.000,--
DM und abzüglich der in dieser Zeit vom Kläger erzielten Mieten. 2.
Wegen der Entscheidung über die Höhe des von den Beklagten an den
Kläger zu zahlenden Betrages wird die Sache an das Landgericht
zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des
Berufungsverfahrens übertragen wird.
T a t b e s t a n d
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Die Beklagten, Inhaber der Firma B. oHG, einer Immmobilengesellschaft, haben dem
Kläger durch notariellen Vertrag vom 23. Juni 1992 - UR.Nr. x für 1992 des Notars Dr. R.
in K. - ein in der R.Nr. x. in M. gelegenes Wohn- und Geschäftshaus zum Preis von
1.225.000,-- DM verkauft. Die Parteien streiten darüber, ob die in Ziffer 4 dieses
Vertrages enthaltene Formulierung, "Beide Parteien können verlangen, daß die
Verkäufer oder deren Firma ... das Vertragsobjekt ab dem 1.10.1995 auf unbefristete Zeit
zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM anmieten" auch das Recht des Klägers beinhaltet,
von den Beklagten die Anmietung des Objektes fordern zu können.
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Mit Schreiben vom 16.8.1995 forderte der Kläger die Beklagten auf, eine monatliche
Miete von 13.333,33 DM abzüglich erzielter Nettomieten von 3.012,-- DM. Die Beklagten
haben dies abgelehnt und mit Schreiben vom 21.11.1995 mit sofortiger Wirkung ein
eventuell bestehendes Mietverhältnis gekündigt.
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Der Kläger hat beantragt,
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die Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag zu einer Kaltmiete von
160.000,-- DM jährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen,
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für den Fall, daß dem entsprochen werde, die Beklagten zu verurteilen, an ihn 20.642,66
DM nebst 10 % Zinsenseitdem 6.12.1995 zu zahlen,
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hilfsweise festzustellen, daß die Beklagten ab dem 1.10.1995 Mieter des Objektes R.Nr.
x. in M. sind und ab diesem Zeitpunkt Miete an den Kläger zu zahlen haben.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie haben behauptet, von einer Anmietverpflichtung ihrerseits sei zu keiner Zeit die
Rede gewesen, die vertragliche Formulierung entspreche nicht dem tatsächlichen
Willen der Parteien. Desweiteren haben sie sich gegen die Höhe der vom Kläger
angestellten Mietberechnung gewandt.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf
den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
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Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, aufgrund aller
Umstände stehe fest, daß die Parteien etwas anderes gewollt hätten, als in Ziffer 4 des
Vertrages beurkundet worden sei.. Wegen der weiteren Begründung wird auch insoweit
auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
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Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig begründeten Berufung
macht der Kläger geltend:
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Die Formulierung im Notarvertrag entspreche der getroffenen Vereinbarung. Die
Beklagten hätten ihm das Objekt als "Juwel" angeboten, mit dem sich eine ungleich
höhere Mietrendite erzielen lasse, als dies nach den bestehenden Mietverhältnissen der
Fall war. So hätten sie ihm auch vorgerechnet, daß sich für die gewerbliche Ladenfläche
statt des beim damaligen Mieter K. erzileten Preises von 6,-- DM/qm mit Sicherheit ein
Quadratmeterpreis von 20,-- DM bis 25,-- DM erzielen lasse. Deshalb sei in dem
Notartermin die Formulierung aufgenommen worden, wonach beide Parteien verlangen
könnten, daß die Verkäufer oder deren Firma das Objekt ab dem 1.10.1995 anmieten.
Einer Regelung, die nur den Beklagten dieses Recht eingeräumt hätte, hätte er nicht
zugestimmt. Er habe sicherstellen wollen, daß die von den Beklagten als sicher
hingestellte hohe Mietrendite auch tatsächlich realisiert werde, denn sie als
Immobilienfachleute hätten schließlich wissen müssen, welche Miete zu erzielen war. Er
habe sich auch darauf einrichten müssen, wie es ab dem 1.10.1995 mit dem Objekt
weitergehe. Dies sei auch relevant für die Frage gewesen, ob dem Mieter K. zum
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30.9.1995 gekündigt werden sollte. Der Beklagte M. habe sich für die Kündigung
ausgesprochen, weil sich die Sache bei einem Mietzins von 6.000,-- DM für das
Ladenlokal nicht lohne. So hätten die Beklagten auch den im Mai 1995 den von K.
angebotenen 10 - 15 % höheren Mietzins abgelehnt. Ihren Empfehlungen folgend habe
er dann auch nicht weiter an K. vermietet. Er sei vor dem Hintergrund der mit den
Beklagten getroffenen Vereinbarung davon ausgegangen, daß ihm hierdurch kein
Schaden entstünde.
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagten seien deshalb zum Abschluß eines
unbefristeten Mietvertrages ab 1.10.1995 verpflichtet. Sie schuldeten die vertraglich
festgelegte Miete, die für die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30.6.1996 geltend gemacht
werde; jeweils am 1.1., 1.4. und 1.7.1996 hätten die Beklagten deshalb 40.000,-- DM
zahlen müssen. Wie sich aus der Aufstellung des Klägers ergebe, habe er im geltend
gemachten Zeitraum Mieteinnahmen von 21.494,-- DM erzielt; die Beklagte schuldeten
somit noch 98.506,-- DM. Ein Recht zur sofortigen Kündigung habe ihnen nicht
zugestanden.
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In der mündlichen Verhandlung vom 18.8.1997 hat der Kläger auf Befragen des Senats
eingeräumt, über die Aufstellung hinaus noch eine weitere gewerbliche Miete von mtl.
750,-- DM einschließlich Nebenkosten erzielt zu haben. Er hat deshalb seien
ursprünglichen Zahlungsantrag von 98.155,20 DM auf 92.325,20 DM ermäßigt.
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Der Kläger beantragt,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, mit dem
Kläger einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Wirkung ab 1.10.1995 zu einer
Kaltmiete von 160.000,-- DM jährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen;
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die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger 92.325,20 DM nebst
10 % Zinsen von 30.845,-- DM seit dem 1.1.1996, von 33.391,-- DM seit dem 1.4.1996
und von 34.270,-- DM seit dem 1.7.1996 zu zahlen;
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hilfsweise, nach dem erstinstanzlichen Hilfsantrag zu 3) zu erkennen;
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ihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank,
einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.
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Die Beklagten beantragen,
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die gegnerische Berufung zurückzuweisen;
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ihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank,
einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.
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Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und führen ergänzend aus:
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Sie seien nur deshalb bereit gewesen, den um 150.000,-- DM unter ihren ursprünglichen
Forderungen liegenden Kaufpreis zu akzeptieren, weil der Kläger ihnen die Möglichkeit
eingeräumt habe, die Differenz durch Einräumung eines Mietrechts auszugleichen. Es
habe kein Anlaß bestanden, auch dem Kläger einen wirtschaftlichen Vorteil
einzuräumen. Sie hätten dem Kläger deshalb geraten, das Mietverhältnis mit K. nicht
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fortzusetzen, weil nach ihrer Auffassung ein höherer Mietzins als 6,--DM/qm erzielbar
gewesen sei. Sie selbst hätten dem Kläger schon mehrere Monate vor dem Oktober
mitgeteilt, das Objekt nicht anmieten zu wollen.
Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Schriftsätze der
Parteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug genommen. Der Senat hat gemäß
dem Beschluß vom 16. Mai 1997 (Bl. 145 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des
beurkundenden Notars Dr. R.. Wegen des Ergebnisses wird auf den Inhalt der
Sitzungsniederschrift vom 18. August 1997 (Bl. 180 ff. d.A.) verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg. Auch der Kläger konnte von den
Beklagten aufgrund der in Ziffer III 4 des notariellen Vertrages getroffenen Regelung die
Anmietung des Vertragsobjekts verlangen.
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Den Beklagten ist zuzugeben, daß die einzelnen Regelungen in Ziffer III 4 Absatz 3 des
Vertrages sich nahezu ausschließlich mit der Verpflichtung des Klägers, ihnen das
Objekt zu vermieten, befassen, was für ihre Ansicht, es habe ihrerseits nur ein
Anmietungsrecht, nicht aber eine Anmietungsverpflichtung bestanden, zu sprechen
scheint. Andererseits streitet der Eingangswortlaut, "Beide Vertragsseiten können
verlangen ..." für die vom Kläger behauptete Anmietungsverpflichtung. Die danach
auftauchende Frage, ob es sich bei der Eingangsformulierung nur um ein
Redaktionsversehen gehandelt hat, ist allerdings entgegen der Ansicht des
Landgerichts nicht allein durch Interpretation des Wortlautes und der vermuteten
Motivlage zu lösen, vielmehr ist zunächst festzustellen, was die Parteien
übereinstimmend gewollt haben. Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes geht ein überstimmender Wille der Parteien dem Wortlaut des
Vertrages und jeder anderweitigen Interpretation vor (BGH Urteil vom 15. März 1978 -
VIII ZR 180/76 = BGHZ 71, 75, 77 f; Urteil vom 5. Oktober 1988 - IVa ZR 91/87 = NJW
1989, 526 , 527, insoweit in BGHZ 105, 250 nicht abgedruckt; Senat Urteil vom 30. April
1992 - VII ZR 78/91.= NJW 1992, 2489 = ZfBR 1992, 218 = BauR 1992, 680; BGH - VII
ZR 174/92 - 20.01.94; DRsp-ROM Nr. 1994/1133 = MDR 1994, 480 = NJW 1994, 1528 =
WM 1994, 551]. Übereinstimmend ging aber zur Überzeugung des Senats der Wille der
Vertragsparteien dahin, daß auch der Kläger sollte verlangen können, daß die
Beklagten das Objekt anmieteten, wie dies in der Eingangsformulierung zum Ausdruck
gekommen ist. Das ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen Dr. R., der den Vertrag
beurkundet und ausgesagt hat, er könne ausschließen, daß die gewählte Formulierung
("Beide Parteien ... ") nicht dem wirklichen Willen der Parteien entsprochen habe.
Hierbei handelt es sich aber nicht um eine bloße Schlußfolgerung; der Zeuge hat
vielmehr eine Gesprächsnotiz vorlegen können, die auf ihm gemachten Angaben des
Klägers zur Vorbereitung des Vertrages beruhen, und in ihr heißt es u.a.: "Verk.
garantiert die Vermietung". Das bestätigt die Behauptung des Klägers und die Aussage
des Zeugen Dr. R., er habe die Formulierung so gemeint, wie er sie gewählt habe, sie
gebe richtig wieder, was die Parteien gewollt hätten. Angesichts dessen bedurfte es
nicht mehr der Vernehmung des vom Kläger indiziell benannten Zeugen Sch.. Wie der
Zeuge weiter bekundet hat, ist die Regelung im Termin auch diskutiert worden; auch
wenn das Augenmerk der Beklagten, wie sie betonen, darauf gerichtet war, sich durch
die Vereinbarung eines Anmietungsrechts die Chance zu wahren, ihre
Preisvorstellungen anderweitig zu realisieren, so mußte ihnen als in diesem Geschäft
erfahrenen Kaufleuten aufgrund der getroffenen Formulierung auch klar sein, daß sie
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auch eine Anmietungsverpflichtung eingingen. Das hierin zum Ausdruck gekommene
Bestreben des Klägers, sich abzusichern, konnte für die Beklagten auch nicht
überraschend sein. Es handelte sich um ein Renditeobjekt und die Beklagten hatten
dem Kläger unstreitig erklärt, daß er wesentlich höhere Mieten erzielen könne, als
derzeit erzielt wurden; ebenso unstreitig war mit der derzeit von dem gewerblichen und
für die Rendite entscheidenden Mieter K. erzielte Miete von 6,--DM/qm eine vernünftige
Rendite nicht zu erzielen, weshalb die Beklagten dem Kläger auch ausdrücklich geraten
haben, dieses Mietverhältnis zu kündigen. Da dem Kläger bewußt war, daß der
Kaufpreis und seine Rendite nur stimmten, wenn auch die von den Beklagten als sicher
hingestellt erzielbaren Mieteinnahmen tatsächlich erzielt wurden, wird auch
verständlich, daß er sich absichern und sie notfalls an ihren Erklärungen festhalten
wollte. Andererseits bedeutete dieses Zugeständnis für die Beklagten dann kein
besonderes Opfer, wenn sie von der Richtigkeit ihrer Prognosen überzeugt waren; denn
dadurch wurde ihre Intention, ihrerseits einen Preisnachlaß zu kompensieren, in keiner
Weise beeinträchtigt, wie das Landgericht gemeint hat; der Kläger hatte ihnen auf ihr
Verlangen das Objekt zur der vertraglich festgelegten Kaltmiete zu vermieten, falls er es
nicht vorzog, diese Verpflichtung durch Zahlung von 150.000,-- DM abzulösen, der
Kompensation stand somit nichts im Wege.
Bei der getroffenen Regelung handelt es sich rechtlich um einen Vorvertrag, d.h. einen
Vertrag, durch den die Verpflichtung zum späteren Abschluß eines Hauptvertrages
begründet wird und nicht um ein Optionsrecht, d.h. das Recht, durch einseitige
Erklärung einen Mietvertrag zustande zu bringen (zur Abgrenzung vgl. Palandt -
Heinrichs, BGB, 56. Aufl., Einf v § 145 Rn 19 u. 23). Solange es am Abschluß des
Hauptvertrages fehlt, kann eine Klage auf Erfüllung der aus dem Hauptvertrag
geschuldeten Leistung allenfalls mit der vorrangigen Klage auf Abschluß des
Hauptvertrages verbunden (BGHZ 98, 130 , 134; BGH, Urteil vom 18. April 1986 aaO.),
nicht aber isoliert erhoben werden (BGH WM 1971, 44 unter 3 a; BGH, Urteil vom 31.
Oktober 1956 - V ZR 157/55 = LM ZPO § 256 Nr. 40 unter A; BGH - VIII ZR 219/94 -
12.07.95; DRsp-ROM Nr. 1995/6203). Dem hat der Kläger mit seinen Anträgen zu Ziffer
1) und 2) aus der Berufungsbegründung Rechnung getragen.
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Diese Anträge sind allerdings umzudeuten in einen Schadensersatzanspruch wegen
Nichterfüllung, der nach § 326 Abs. 1 u. 2 BGB, der auch bei Vorverträgen Anwendung
findet (vgl. Palandt - Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 326 Rn 2 m.w.N.), gerechtfertigt ist.
Denn die Beklagten haben den Vorvertrag trotz mehrfacher Aufforderung nicht erfüllt,
weil sie den Abschluß und die Durchführung des im Vorvertrag vorgesehenen
Hauptvertrages aus von ihnen zu vertretenden Gründen durchgehend und endgültig
verweigert haben; der Kläger seinerseits hat seinen Zahlungsanspruch auf die Zeit vom
1.10.1995 bis zum 30. Juni 1996 begrenzt, womit er auch der Tatsache Rechnung trägt,
daß der abzuschließende Hauptvertrag ohnehin durch die von den Beklagten
vorsorglich ausgesprochene Kündigung am 30.6.1996 geendet hätte (§§ 564 Abs. 2,
565 Abs. 1 Ziff. 3 (1a) BGB). Das zeigt, daß es ihm im Grund nur mehr um die Erstattung
des Schadens geht, der ihm dadurch entstanden ist, daß die Beklagten für diesen
Zeitraum entgegen ihrer Verpflichtung keinen Mietvertrag abgeschlossen haben.
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Die Beklagten haben den Kläger mithin so zu stellen, wie er stehen würde, wenn sie
den Mietvertrag abgeschlossen und erfüllt hätten. Dann hätten sie, ausgehend von einer
Jahresmiete von 160.000,-- DM, Mietzins für 9 Monate, das sind 120.000,-- DM, zahlen
müssen. Denn das Kündigungsrecht des auf unbestimmte Zeit abzuschließenden
Hauptvertrages bestimmte sich nach §§ 564 Abs. 2, 565 Abs. 1 Ziffer 3 (1a) BGB.
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Hiernach ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die Kündigung spätestens
am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahres zulässig. Das bedeutet, daß die Beklagten, da sie am 3.10.1995
noch nicht gekündigt hatten, erst wieder am 3. Januar 1996 zum 30. Juni 1996 kündigen
konnten.
Auf die vereinbarte Jahresmiete von 160.000,-- DM will der Kläger sich die von 5
Mietern vereinnahmten Mieten anrechnen lassen, wie sie sich aus seiner Aufstellung
(Bl. 106 d.A.), deren Richtigkeit er unter Beweis gestellt hat (Bl. 126 d.A.), ergeben. Der
Kläger hat zunächst so einen Restanspruch von 98.155,20 DM errechnet. Die Beklagten
bestreiten die behaupteten Mieteinnahmen und haben schon erstinstanzlich behauptet,
nach ihrer Kenntnis erziele er eine weitere (gewerbliche) Miete von 1.200,-- DM
monatlich (Bl. 39 d.A.). Das hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung auf Befragen
des Senats teilweise eingeräumt; er will einschließlich Nebenkosten 750,-- DM
monatlich erzielen, was die Beklagten ebenfalls bestritten haben. Insgesamt bedarf die
Höhe der Mieteinnahmen, die der Kläger sich auf seinen Schadensersatzanspruch
anrechnen lassen muß, der Aufklärung; deshalb war die Sache gemäß § 538 Abs. 1 Ziff.
3 ZPO aufzuheben und an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die
Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden hat.
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Beschwer für beide Parteien: über 60.000,-- DM
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Berufungsstreitwert:
36
bis zum 18.4.1997 98.506,00 DM
37
vom 19.4.1997 bis zum 18.8.1997 98.155,20 DM
38
ab 19.8.1997 92.325,20 DM
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