Urteil des OLG Köln vom 16.07.2001
OLG Köln: anleger, prospekthaftung, erwerb, sanierung, verjährungsfrist, geschäftsführer, eigentum, bauherr, anteil, kündigung
Oberlandesgericht Köln, 12 U 212/00
Datum:
16.07.2001
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
12. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
12 U 212/00
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 17 O 482/97
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.08.2000 verkündete
Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Köln (AZ.: 17 O 482/97)
geändert und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt
der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird
nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von je 17.000,--DM abzuwenden, wenn
nicht zuvor die Beklagten in gleicher Höhe Sicherheit leisten. Die
Sicherheitsleistung kann auch durch eine selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen
Sparkasse erbracht werden.
T a t b e s t a n d
1
Der Kläger macht gegen die Beklagten Ansprüche aus Prospekthaftung geltend.
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Er hat sich 1994 an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die den Erwerb, die
Restaurierung, den Aufbau und die Vermietung und Verwaltung des Bauvorhabens in
L., A.-B.-Straße 12, zum Ziel hatte, beteiligt. Die GbR und die Beteiligung des Klägers
gründet auf folgenden vertraglichen Regelungen:
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- mit notariellem Gesellschaftsvertrag vom 11.11.1994 (K2 Bl.
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64ff) gründeten die Beklagte zu 1., deren Geschäftsführer der
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Beklagte zu 2. ist, und der Beklagte zu 3. eine Gesellschaft
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bürgerlichen Rechts mit dem Zweck des Erwerbs, der Sanierung
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und Vermietung des Hausobjekts A.-B.-Straße 12 in
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L.; an der GbR waren die Beklagte zu 1. mit 7.092.027,--
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DM und der Beklagte zu 3. mit 100.000,--DM beteiligt;
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- gleichzeitig am 11.11.1994 wurde zwischen dem Beklagten zu 1.
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und der GbR, bestehend aus den Beklagten zu 1. und 3., ein
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notarieller Kaufvertrag über das vorgenannte Grundstück, das
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im Eigentum des Beklagten zu 1. stand, geschlossen (K3 Bl.
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78ff); der Kaufpreis betrug 1.826.774,--DM;
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- unter dem 13.12.1994 gab der Kläger ein notarielles Angebot
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über den Abschluss eines Treuhandvertrages mit der D.
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Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft mbH ab (K4
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Bl.86ff), die für den Kläger Anteile an der GbR erwerben
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sollte mit allen dazu erforderlichen Rechtsgeschäften.
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Die Einlage des Klägers sollte 1.457.647,--DM betragen und
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zu 20% durch Eigenkapital und im Übrigen durch Fremd-
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finanzierung aufgebracht werden;
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- das Angebot wurde unter dem 17.12.1994 (K5 Bl. 96) von der
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Treuhänderin angenommen;
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- schließlich wurde am 31.12.1994 ein Generalunternehmervertrag
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zwischen der GbR und der Fa. R., deren Geschäftsführer
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der Beklagte zu 2. ist, über die Renovierung und Erweiterung
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des Objektes A.-B.-Straße 12 in L. mit einem
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Pauschalpreis von 3.101.952,--DM geschlossen (K7 Bl. 108ff);
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- unter dem 29./31.03.1995 wurde ein Darlehensvertrag zwischen
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der GbR und der S.G. S.A. über eine Darlehensge-
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währung von 3.392.913,--DM und 3.000.000,--DM geschlossen (K6
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Bl. 98 ff); der Kläger war hieran mit 20,5% daran beteiligt.
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Unter dem 05.08.1995 teilte die Fa. R. (K9 Bl. 129f) dem Kläger mit, dass Schädigungen
an den Holzbalkendecken vorgefundenen worden seien. Am 12.03.1996 fand eine
Gesellschafterversammlung statt (B1 Bl.163ff). Es wurde Übereinstimmung dahin
gehend erzielt, dass die Sanierung der Holzschädigungen eine Zusatzleistung der Fa.
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R. darstelle und zusätzlich zu vergüten sei. Es wurde ein Gutachten über den Umfang
der erforderlichen Bauleistungen im Zusammenhang mit der Schwammsanierung in
Auftrag gegeben, das mit Sanierungskosten in Höhe von 497.496,03 DM abschloß (K11
Bl. 207ff). Der Beklagte zu 1. informierte den Kläger unter dem 24.08.1996 (K10 Bl. 131)
über die Mehrkosten infolge der Deckenschädigung. Für den Kläger sollte sich ein
Anteil von 128.629,37 DM bzw. 86.645,43 DM (Bl. 133 GA) ergeben. Unter dem
29.10.1997 (K10a Bl. 135f) äußerte sich das Planungsbüro L. GmbH auf Anfrage der
Anleger dazu, ob allein bei visueller Betrachtung der Befall durch Echten
Hausschwamm festzustellen sei und ob von der Bauzeit/dem Baustil mit großer
Sicherheit auf das Vorhandensein des Echten Hausschwamms geschlossen werden
könne. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 29.10.1997 Bezug
genommen.
Der Zahlungsaufforderung vom 24.08.1996, sich an den Schwammsanierungskosten zu
beteiligen, ist der Kläger bislang nicht nachgekommen; die GbR ist zwischenzeitlich
aufgelöst worden.
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Der Kläger hat mit seiner Klage den auf ihn entfallenden Anteil an den
Sanierungskosten mit 86.645,43 DM sowie einen Finanzierungsaufwand für die Zeit
01.04.1996 bis 28.02.1997 wegen verzögerter Baufertigstellung durch die zusätzlichen
Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 35.924,16 DM geltend gemacht. Er hat die
Auffassung vertreten, dass der Prospekt unzutreffende Angaben über den
Gesamtaufwand enthalte. Die Beklagten hätten eine sachverständige Untersuchung des
Hauses vornehmen müssen, da Hausschwammbefall in L. nicht ungewöhnlich sei und
auf dieser Basis eine sorgfältigere Kostenkalkulation einschließlich der Kosten für die
Schwammsanierung erstellen müssen.
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Er hat beantragt,
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1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 121.939,59 DM zzgl.
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4% Zinsen seit Rechtshängigkeit als Gesamtschuldner zu
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zahlen,
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2. hilfsweise, die Beklagten zu verurteilen, ihn von sämt-
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lichen Ansprüchen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
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"A.-B.-Straße 12" in L. im Zusammenhang mit
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dem Befall des Bauvorhabens A.-B.-Straße 12 in
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L. mit Echtem Hausschwamm und den daraus resultie-
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renden Sanierungskosten freizustellen.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten haben behauptet, dass mit dem Auftreten von Echtem Hausschwamm
nicht zu rechnen gewesen sei. Der von ihnen mit der Begutachtung des Hauses
beauftragte Architekt G. habe bei der Begehung des Hauses keinerlei Anzeichen für
einen Befall mit Hausschwamm vorgefunden. Eine genauere Holzuntersuchung sei
daher nicht erforderlich gewesen. Die Bauzeitverzögerung sei nicht auf die Sanierung
wegen des Hausschwammbefalls zurückzuführen, sondern insbesondere durch
Grundrißänderungswünsche der Gesellschafter bedingt gewesen. Sie haben zudem
den Eintritt eines Schadens bei dem Kläger bestritten und die Einrede der Verjährung
erhoben.
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Das Landgericht hat durch die Beschlüsse vom 16.03.1999 und 03.05.1999 Beweis
erhoben über die Frage, ob bei Häusern aus der Gründerzeit in L. Hausschwamm so
häufig auftrete, dass mit einem derartigen Hausschwammbefall gerechnet werden
müsse und zwar bezogen auf den Erkenntnisstand des Jahres 1994, und welche
Untersuchungen erforderlich sind, um die Frage des Hausschwammbefalls bei
Gebäuden aus der Gründerzeit in L. vor dessen Sanierung hinreichend sicher
abzuklären, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen der näheren
Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen V. vom 03.11.1999 und
seine ergänzende Stellungnahme vom 15.06.2000 Bezug genommen.
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Das Landgericht hat sodann durch Urteil vom 18.08.2000 die Klage in Höhe von
73.014,27 DM zugesprochen und einen Anspruch aus Prospekthaftung in Höhe der dem
Kläger entstandenen zusätzlichen Kosten für die Sanierung im Zusammenhang mit dem
Echten Hausschwamm für berechtigt gehalten. Im Übrigen hat es die Klage
abgewiesen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die
Entscheidungsgründe des Urteils vom 18.08.2000 verwiesen.
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Die Beklagten haben hiergegen mit Schriftsatz vom 02.10.2000 form- und fristgerecht
Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist, die Beklagten
zu 1. und 2. mit Schriftsatz vom 04.12.2000 und der Beklagte zu 3. mit Schriftsatz vom
16.01.2001, begründet.
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Die Beklagten zu 1. und 2. haben darauf verwiesen, dass die Grundsätze der
Prospekthaftung keine Anwendung auf steuerbegünstigte Kapitalanlagen eines sog.
geschlossenen Immobilienfonds finden, weil nicht der Immobilienerwerb, sondern der
Erwerb von Gesellschaftsanteilen beabsichtigt sei. Außerdem seien sie nicht
Haftungsadressat einer Prospekthaftung. Der Prospekt sei auch nicht mangelhaft, weil
mit dem Auftreten von Echtem Hausschwamm nicht zu rechnen gewesen sei. Soweit
sich das Landgericht dazu auf das Gutachten des Sachverständigen V. stütze, sei
dessen Vorgehensweise bereits erstinstanzlich gerügt worden. Jedenfalls sei das
Landgericht verpflichtet gewesen, dazu den Sachverständigen anzuhören, wie dies von
dem Beklagten zu 3. beantragt worden sei. Sie bestreiten zudem, dass eine
unterbliebene Aufklärung kausal für die Anlageentscheidung des Klägers gewesen sei.
Ein Schaden sei nicht entstanden, da die Aufwendungen Werterhöhungen zur Folge
gehabt hätten, die den Steuervorteilen gegenüber stünden. Der Kläger habe zudem der
Sanierung in der Gesellschafterversammlung zugestimmt. Schließlich wiederholen sie
die Einrede der Verjährung.
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Der Beklagte zu 3. rügt zum einen die Verwertung des Sachverständigengutachtens.
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Der Gutachter hätte die an ihn gestellten Fragen nicht an andere Personen weitergeben
dürfen. Seine Zahlen seien nicht nachprüfbar, die von ihm an Dritte gestellten Fragen
ungenau formuliert und die Bezeichnung der Häuser unterblieben. Auch er verweist
darauf, dass der Prospekt nicht mangelhaft sei, weil mit dem Befall von Hausschwamm
nicht habe gerechnet werden müssen. Schließlich habe sich der Kläger im Wege der
Vorteilsausgleichung Steuervorteile anzurechnen.
Sie beantragen,
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das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzu-
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weisen.
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Der Kläger beantragt,
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die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
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Er tritt den Ausführungen der Beklagten sowohl zum Haftungsgrund als auch zur Höhe
des von ihm geltend gemachten Schadens entgegen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den
vorgetragenen Inhalt der von den Parteien im Berufungsrechtszug gewechselten
Schriftsätze und eingereichten Unterlagen, die Gegenstand der mündlichen
Verhandlung gewesen sind.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage des
Klägers, die sich auf Prospekthaftungsansprüche stützt, ist nicht begründet, weil
derartige Ansprüche verjährt sind.
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1.
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Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1. und 2. bestehen allerdings keine
Bedenken, die Grundsätze der Prospekthaftung auch auf steuerbegünstigte
Kapitalanlagen eines geschlossenen Immobilienfonds anzuwenden, wie bereits
mehrfach höchstrichterlich entschieden wurde (u.a. BGHZ 79,337; 83,222; 115,213=
NJW 92,228; zuletzt BGH NJW 2001,1203).
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Die Beklagten zu 1. und 2. können dem geltend gemachten Anspruch auch nicht mit
Erfolg entgegen halten, sie seien nicht die richtigen Haftungsadressaten. Der Prospekt
ist herausgegeben von der GbR A.-B.-Straße 12 (Bl.21 GA). Als Gesellschafter der GbR
werden die Beklagten zu 1. und 3. genannt (Bl. 49 GA), als Vertragspartner wird
wiederum der Beklagte zu 2. als Geschäftsführer der Beklagten zu 1. und
Geschäftsführer der Fa. R. aufgeführt (Bl.60 GA). Prospekte sind für eine anonyme
Vielzahl von Interessenten bestimmt, für die nicht das abstrakte rechtliche Gebilde einer
Gesellschaft maßgeblich ist, sondern die Initiatoren und Gründer, die das Management
bilden oder beherrschen (BGHZ 71,284(287); BGHZ 79,337(340ff)). Da die Beklagten
zu 1. und 3. als Gesellschafter der GbR die Initiatoren des Prospekts sind, bestehen
keine Zweifel, dass sie für die Richtigkeit der Prospektangaben haften. Dies gilt aber
auch für den Beklagten zu 2., da er hinter der Beklagten zu 1. als deren Geschäftsführer
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steht und ihre Geschicke bestimmt.
2.
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Ob die Prospektangaben unrichtig sind und sich die Beklagten dies zurechnen lassen
müssen, kann indes dahinstehen, weil ein Anspruch des Klägers nach den Grundsätzen
der Prospekthaftung verjährt ist. Für Ansprüche aus Prospekthaftungsgesichtspunkten
ist für den vorliegend zu entscheidenden Sachverhalt auf eine sechsmonatige
Verjährungsfrist abzustellen.
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Die Grundsätze der allgemeinen Prospekthaftung (auch engere Prospekthaftung
genannt) sind von der Rechtsprechung in Analogie zu den gesetzlich geregelten
Prospekthaftungs-tatbeständen entwickelt worden (BGH NJW 2001, 1203 m.w.N.;
Kiethe BB 1999, 2253). In Anlehnung an diese ist dementsprechend für
Schadensersatzansprüche der Gesellschafter einer Publikums-KG wegen unrichtiger
Prospektangaben eine sechsmonatige Verjährungsfrist, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu
dem der Gesellschafter von der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit des Prospekts
Kenntnis erlangt hat, angenommen worden, spätestens tritt die Verjährung nach drei
Jahren ein (BGHZ 83, 222 = NJW 1982, 1514; NJW 1984, 2523; WM 1985, 54, 535;
NJW 1993, 199; 1993, 2865;). Die Befristung auf sechs Monate bzw. 3 Jahre geschah in
Anlehnung an § 20 Abs. 5 KAGG und § 12 Abs. 5 AuslInvestmG, § 47 BörsG. Zur
Begründung wird dazu angeführt, dass die Kürze der Befristung anders als bei den
sonstigen Fällen des Verschuldens bei Vertragsschluß deshalb geboten ist, weil nicht
an ein dem Verhandlungspartner persönlich entgegen gebrachtes Vertrauen geknüpft
wird, sondern ein einem unbekannten Initiator entgegengebrachtes typisiertes Vertrauen
genügt. Ebenso sei den Initiatoren eines Prospekts der Kreis der Interessenten und
deren Beweggründe für einen Beitritt unbekannt. Dies führe dazu, dass eindeutige
Feststellungen zur Kausalität zwischen Fehlverhalten einerseits und Beitritt andererseits
bereits kurz nach dem Beitritt nur schwer zu treffen seien. Auch lasse sich nach Ablauf
vieler Jahre nur noch schwer feststellen, ob die wirtschaftlichen Schwierigkeiten auf
Risiken beruhen, über die die Gesellschafter nicht aufgeklärt wurden oder auf solche,
die sie bewußt in Kauf genommen haben. Schließlich müsse sich ein
Prospektverantwortlicher nach Ablauf einer bestimmten Zeit darauf einrichten können,
nicht mehr wegen fehlender Informationen in Anspruch genommen zu werden. Diese
Rechtsprechung ist auf Ansprüche aus Beteiligungen an einem geschlossenen
Immobilienfonds übertragen worden (BGH NJW 2001, 1203 in Abänderung der
Entscheidung OLG Stuttgart NZG 1999, 612; ebenso OLG Düsseldorf NZG 1999, 609 =
BB 1999, 2269 - LS -; OLG München NJW-RR 2000, 624).
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Diese Grundsätze sind auf den vorliegend zu beurteilenden Beitritt des Klägers zu
einem geschlossenen Immobilienfond anzuwenden. Zwar hat der VII. Zivilsenat des
BGH in Fällen der Prospekthaftung bei Bauherrenmodellen, Bauträgermodellen und
ähnlichen Formen der Beteiligung an Bauvorhaben die kurze Verjährung abgelehnt
(NJW 1994, 2226; 2001, 436; 1992, 228). Abgesehen davon, dass diese Rspr. in der
Literatur auf beachtlichen Widerspruch gestoßen ist (vgl. Kiethe BB 1999, 2253, 2254;
ders. ZIP 2000, 216, 223/4; Köndgen WuB I G 5.-6.01; Schmidt/Weidert DB 1998, 2309,
2314; Wagner ZfBR 1991, 133, 139; ders. NZG 1999, 614), gibt der vorliegende
Sachverhalt jedenfalls keinen hinreichenden Anlass, von der grundsätzlich gegebenen
kurzen Verjährungsfrist abzuweichen.
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In der Entscheidung BGH NJW 2001, 1203 wird herausgestellt, dass die Bejahung der
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langen Verjährungsfrist bei Bauherren-modellen und ähnlichen Anlageformen auf der
Erwägung beruht, dass dort die vertraglichen Beziehungen in erheblichem Umfang vom
Werkvertragsrecht geprägt sind, weil das Modell darauf abzielt, dass der Anleger einen
Teil der fraglichen Immobilie nach den Grundsätzen des WEG zu Eigentum erwirbt und
er aus konzeptionellen Gründen als Bauherr der Immobilie auftritt. Ausgehend davon ist
es vorliegend jedoch nicht angezeigt, die Schadensersatzansprüche des Klägers der
langen Verjährungsfrist zu unterstellen.
Nach dem der Beteiligung des Klägers an der Gesellschaft zugrundeliegenden
Vertragswerk (Gesellschaftsvertrag vom 11.11.1994, Anl. K 2 Bl. 64 ff GA) war ein
sofortiger Erwerb von Teileigentum nach dem WEG nicht - auch nicht fakultativ -
vorgesehen und ein späterer Erwerb weder erkennbarer Hauptzweck noch vom Anleger
durchsetzbar. Die Möglichkeit, eine oder mehrere Einheiten zu Eigentum zu erwerben,
war - bei normalem Ablauf - lediglich als ungewisse Erwartung konzipiert. Nach Ziffer
3.1 des Gesellschaftsvertrages vom 11.11.1994 (Bl. 65 GA) war die Dauer der
Gesellschaft auf unbestimmte Zeit angelegt und bis zum 30.12.2005 unkündbar (was
bereits eine deutliche Abweichung von der Konzeption von Bauherrenmodellen
darstellt); eine Kündigung konnte sodann erst mit einer Frist von 12 Monaten zum Ende
des Geschäftsjahres erfolgen (Ziffer 11.1 des Gesellschaftsvertrages, Bl. 73 GA). Da
danach eine Kündigung frühestens am 01.01.2006 ausgesprochen werden konnte, bis
zum 31.12.2006 aber kein Zwischenraum von 12 Monaten mehr gegeben war, konnte
eine Kündigung erst zum 31.12.2007 erfolgen. Bis dahin hätte die Gesellschaft
immerhin 13 Jahre bestanden. Selbst die Kündigung durch einen Gesellschafter hätte
aber nicht zum Erwerb der vorgesehenen Wohnungseinheit geführt. Eine
Erwerbsmöglichkeit war vielmehr nur für den Fall der Liquidation der Gesellschaft
vorgesehen (Ziffer 4.5 des Gesellschaftsvertrages, Bl. 67 GA). Schließlich bestand aber
auch im Falle der Liquidation der Gesellschaft kein zwingender Anspruch auf
Übertragung des Eigentums an einer Einheit. Die Übertragung einer Einheit setzt
nämlich voraus, dass die Gesellschaft die Aufteilung des Hauses in Wohnungs- oder
Teil-eigentum beschließt, wozu indes keine Verpflichtung bestand (vgl. dazu den
Hinweis im Prospekt Seite 33, Bl. 50 GA). Der Kläger konnte einen derartigen
Mehrheitsbeschluss auch nicht allein herbeiführen, da er nur ca. 20 % der Anteile hielt.
Die Aussicht, Eigentümer einer Einheit zu werden, war danach nur in eng begrenzten
Fällen vorgesehen und stellt letztlich nur eine ungewisse Erwartung dar. Der Anleger
besitzt weder eine Anwartschaft auf den Erwerb von Teileigentum, noch einen
schuldrechtlichen Anspruch, noch eine bloße Option, sondern lediglich eine Chance,
deren Realisierung ungewiss ist.
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Es ist auch nicht davon auszugehen, dass der Anleger des Immoblienfonds aus
konzeptionellen Gründen, d.h. aus steuerlichen Gründen, als Bauherr auftreten musste.
Dies ergibt sich daraus, dass Anleger in Bauherrenmodellen einkommensteuer-rechtlich
regelmäßig nicht (mehr) als Bauherrn angesehen werden (was dazu geführt hat, dass
diese Modell nahezu vom Markt verschwunden ist) und dies auch gilt, wenn sich die
Anleger zu einer GbR zusammenschließen und ein Bauvorhaben durchführen bzw.
modernisieren ( dazu BFH NJW 1995,415 m.w.N. ). Auf die Einstufung als Bauherr kam
es den Anlegern vorliegend ersichtlich auch nicht an. Maßgebend war vielmehr die im
Prospekt ausdrücklich erwähnte Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 4
FöGG, wonach sämtliche nachträg-lichen Herstellungskosten (Modernisierungs-,
Instandsetzungs-und Dachausbaukosten) innerhalb von 10 Jahren abgeschrieben
werden können und bereits im ersten Jahr der Fertigstellung mit 50 % abgeschrieben
werden. Für diese Abschreibungsmöglichkeit kommt es aber nicht darauf an, ob der
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Anleger Bauherr ist oder (Erst-)Erwerber (also zivilrechtlich Käufer), so dass auch unter
diesem Blickwinkel kein Anlass besteht, nicht die kurzen Verjährungsfristen
anzuwenden.
Soweit in der Entscheidung BGH NJW 1992, 228 darauf abgehoben wird, im Hinblick
auf die Möglichkeit des Erwerbs einer Wohnung habe der Anleger auch ein gesteigertes
Interesse daran, dass die Wohnung tatsächlich so hergestellt werde wie im Prospekt
beschrieben, weshalb er auch in verjährungsrechtlicher Hinsicht dem Besteller eines
Werkes gleichgestellt werden solle, ist diese Erwägung vorliegend nicht einschlägig. Im
dort zu entscheidenden Fall stützte der Kläger seine Schadensersatz-forderung gerade
darauf, dass die Wohnungen des Objekts nicht in der Weise ausgestattet worden waren,
wie im Prospekt angekündigt (Einbau einer Kochgelegeneheit) und dadurch einen
anderen Charakter erhielten. Es lag damit eine Abweichung vor, die in werkvertraglicher
Hinsicht als Mangel des Bauwerks bewertet werden konnte. Ein gleichartiger
Sachverhalt liegt hier jedoch nicht vor. Der vom Kläger geltend gemachte Schaden
resultiert nicht aus werkvertraglichen Mängeln des Bauwerks, sondern wird von ihm
darin gesehen, dass er für seinen Anteil an der Gesellschaft "Zuviel" aufgewendet habe,
weil der Anteil in Wirklichkeit weniger werthaltig sei. Die Frage der Werthaltigkeit ist
jedoch keine spezielle Frage des Werkvertragsrechts, sondern gilt für alle Anlagen
gleichermaßen, so dass auch insoweit kein Anlass besteht, die Anlage in einem
Immobilienfond verjährungsrechtlich anders zu behandeln als in einen Aktienfond o.ä.
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Die Frist von sechs Monaten ab Erlangung der Kenntnis von dem behaupteten Schaden
ist verstrichen. Der Kläger hatte bereits durch die Schreiben vom 06.06.1995 (K 8, Bl.
126 GA) und vom 05.08.1995 (K 9, Bl.129 GA), die Gesellschafterversammlung vom
12.3.1996 und die Zahlungsaufforderung vom 24.06.1996 Kenntnis von dem
Hausschwammbefall und den zusätzlich anfallenden Kosten erhalten, jedoch erst am
17.12.1997 Klage eingereicht, die am 20.01.98 (Beklagter zu 2.), 17.01.98 (Beklagter zu
3.) und 19.01.1998 (Beklagte zu 1., Bl. 141 ff) zugestellt wurde.
77
3.
78
Im Übrigen ist der mit dem Hauptantrag verfolgte Zahlungsanspruch des Klägers auch
deshalb abzuweisen, weil selbst dann, wenn dem Kläger dem Grunde nach ein noch
unverjährter Schadensersatzanspruch zustehen würde, ein Zahlungsanspruch
jedenfalls nicht bestehen würde. Unstreitig ist eine Zahlung des Klägers an die GbR
bislang nicht erfolgt, so dass ihm ein Schaden, der durch Zahlung von Geld
auszugleichen wäre, nicht entstanden ist. Es bestünde nur ein Schaden in Form einer
Belastung mit einer Verbindlichkeit, so dass allenfalls der hilfsweise gestellte
Freistellungsantrag begründet sein könnte, wenn die GbR noch Zahlungen einfordert.
Ob diese Möglichkeit besteht, ist zwischen den Parteien streitig. Einer Entscheidung
dazu bedarf es aber nicht, weil der Freistellungsanspruch ebenfalls verjährt ist.
79
4.
80
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.
81
Berufungsstreitwert und Beschwer des Klägers: 73.014,27 DM
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