Urteil des OLG Köln vom 15.07.1996, 16 Wx 100/96

Entschieden
15.07.1996
Schlagworte
Treu und glauben, Antragsteller, Betriebskosten, Miteigentümer, Eigentümer, Entwässerung, Beschwerde, Ausdrücklich, Zweifel, Wasser
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 100/96

Datum: 15.07.1996

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 100/96

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 90/95

Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. März 1996 - 29 T 90/95 - wird zurückgewiesen. Die gerichtlichen Kosten der sofortigen weiteren Beschwerde trägt der Antragsteller. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

G r ü n d e : 1

2Die zulässige sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.

3Das Landgericht ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß die Anfechtung der von der Eigentümerversammlung am 10.05.1994 zu Top 4.1, zu Top 4.2 und zu Top 5 gefaßten Beschlüsse unbegründet ist. Entgegen der Auffassung des Antragstellers entsprechen die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Abrechnung für 1993 und der Wirtschaftsplan 1994 der insoweit maßgeblichen Regelung in § 12 der Teilungserklärung.

4Die Auslegung der Teilungserklärung durch die Vorinstanzen begegnet keinen Bedenken. Die Teilungserklärung ist nach Wortlaut und Sinn so auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. BayObLGE 1983, 73, 78 f., vgl. auch die weiteren Nachweise bei Weitnauer/Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 10, Nr. 44). Hierbei kommt es darauf an, was der gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muß.

5In § 12 Ziff. 1 ist als Grundsatz zunächst geregelt, daß die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen haben. Eine abweichende Verteilung ist nur in dem ausdrücklich als "Ausnahme" bezeichneten Fall vorgesehen, daß es sich hier um Kosten handelt, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern zurechnen lassen. Im Anschluß hieran werden ausdrücklich genannt außergewöhnliche Reparaturen, die auf Beschädigungen oder unsachgemäße Behandlung zurückzuführen sind oder Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen und ähnliches. Das Amtsgericht hat dabei zu Recht darauf hingewiesen, daß die genannten Fälle eine Zurechnung auf den einzelnen Eigentümer deshalb rechtfertigen, weil sie von ihm - ggf. durch ein objektives

Fehlverhalten - gesondert verursacht worden sind. Wenn auch durch die Aufführung dieser Beispiele eine abschließende Regelung nicht vorgenommen worden ist, so verdeutlichen diese beispielhaft aufgeführten Fälle jedoch, daß mit der Ausnahmeregelung Fälle gemeint sind, in denen aufgrund besonderer Umstände einem einzelnen Miteigentümer Kosten besonders zugerechnet werden können. Zweck der Regelung ist ersichtlich, daß besonders auf einzelne Eigentümer entfallende zusätzliche Kosten diesem auch gesondert zugerechnet werden sollen mit dem weiteren Zweck, die Gemeinschaft mit diesen - einer Einzelperson zuzurechnenden Kosten - nicht zu belasten.

Dabei erstreckt sich die Regelung - wie der Antragsteller insoweit zu Recht geltend macht - nicht nur auf die beispielhaft aufgeführten Reparaturkosten, sondern auf sämtliche Betriebskosten, wie sie in § 12 Ziff. 1 genannt sind. Wie sich aus dem Kontext mit den erwähnten Beispielen ergibt, muß es sich jedoch immer um einzelne Kosten handeln, die sich zweifellos einem Miteigentümer zurechnen lassen und die diesen zusätzlich belasten. Die Regelung enthält demgegenüber keine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten dergestalt, daß ein einzelner Miteigentümer dann von Kosten entlastet werden soll, wenn ihm aus bestimmten Einrichtungen oder Aufwendungen der Gemeinschaft kein unmittelbarer Vorteil erwächst. Allerdings soll es für den Fall, daß die laufenden Betriebskosten den einzelnen Wohnungseigentümern unmittelbar von den Behörden in Rechnung gestellt werden, hiermit nach § 12 1. b sein Bewenden haben. Eine darüber hinausgehende, weitere Einschränkung der Regelung, wonach die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen haben, ergibt sich aus der erwähnten Ausnahmeregelung nicht. Gerade auch im Hinblick auf die Größe der Eigentümergemeinschaft, die unterschiedliche Nutzung der Objekte zu Wohn- und Gewerbezwecken, die unterschiedliche Höhe der Gebäude und damit insbesondere auch der auf die einzelnen Häusern entfallenden Aufzugskosten kann nicht davon ausgegangen werden, daß für alle Betriebskosten gesondert geprüft und festgestellt werden soll, ob und inwieweit sie sich Eigentümergruppen, z.B. den Eigentümern bestimmter Häuser, zurechnen lassen und ob einzelne Eigentümer, etwa weil sie von bestimmten Einrichtungen konkret keinen Gebrauch machen, von der Zurechnung auszuschließen sind.

7Hiernach sind die von der Eigentümergemeinschaft gefaßten Beschlüsse nicht zu beanstanden.

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Die Beschlüsse sind auch nicht deswegen fehlerhaft, weil dem Antragsteller das Kaltwasser und die Entwässerung entsprechend seinem Miteigentumsanteil zugerechnet worden sind. Dies gilt ungeachtet dessen, daß das vom Antragsteller entnommene Gewerbewasser aufgrund des installierten besonderen Zählers ihm ohne Zweifel zugerechnet werden könnte. Hieraus kann indessen nicht abgeleitet werden, daß die Miteigentümergemeinschaft ihn nicht mit den Positionen Kaltwasser und Entwässerung belasten dürfte. Zu der Belastung mit den Kosten für die "Entwässerung" hat das Amtsgericht bereits zu Recht darauf hingewiesen, daß hierbei zwischen Schmutzwasser und Regenwasser differenziert werden muß. Nur das Schmutzwasser wird nach dem Frischwasserverbrauch berechnet; das Regenwasser nach der anzusetzenden Gesamtfläche des Objekts. Für die letztere Position scheidet aber eine gesonderte Zurechnung auf den einzelnen Miteigentümer aus. Auch in Bezug auf das Kaltwasser, das für die Position Entwässerung mitbestimmend ist, kann entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht davon ausgegangen werden, daß ihm der über den 6

Gewerbewasserverbrauch hinausgehende Frischwasserverbrauch nicht zugerechnet werden könnte. Aus der von ihm vorgelegten Erläuterung der Hausverwaltung vom 12. April 1994 für die Abrechnung 1993 ergibt sich, daß durchaus auch "Frischwasser für sommerliches Gießen" und "Wasseraustausch in der Brunnenanlage" mit abgerechnet worden ist. Der Antragsteller ist auch bereits von der Verwalterin im Schreiben vom 5. März 1991 darauf hingewiesen worden, daß auch für die Gemeinschaft Wasser verbraucht wird, nämlich "für das Bewässern der Außenanlagen im Sommer, Verlustwasser der Heizanlage, Wasser für Reinigungsaufgaben, Waschmaschinenräume in vier Gebäuden". Selbst wenn daher eine gesonderte Zurechnung des "Gewerbewassers" auf den Antragsteller in Betracht käme, würde diese im Ergebnis jedoch nicht dazu führen, daß er von der Position "Kaltwasser" im übrigen freigestellt werden könnte.

9Auch hinsichtlich der übrigen Positionen sind die Hausgeldabrechnungen für 1993 und der Wirtschaftsplan für 1994 nicht unrichtig. Insoweit kann der Antragsteller sich nicht darauf berufen, von diesen Einrichtungen keinen Nutzen zu haben. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht mitzutragen haben, besteht nicht (BGHZ 92, 18, 23). Grundsätzlich könnten zwar von den Eigentümern abweichende Regelungen getroffen werden, wonach etwa nur die Eigentümer der beteiligten Häuser die Kosten der jeweiligen Aufzüge zu tragen haben; eine solche Regelung kann jedoch - wie bereits dargelegt - der Ausnahmeregelung in § 12 Ziff. 1 nicht entnommen werden. Hiernach hat der Antragsteller die Kosten für die Aufzüge ungeachtet dessen mitzutragen, daß das in seinem Sondereigentum stehende Objekt mit einem Aufzug nicht ausgestattet ist. Gleiches gilt für die Wasch- und Trockenräume sowie für den Antennenanschluß, wobei die Verwalterin darauf hingewiesen hat, daß er durchaus die Räumlichkeiten nutzen bzw. einen Antennenanschluß für sein Sondereigentum verlangen kann. Hinsichtlich des Mülls ist der Antragsteller nicht gehindert, soweit bei ihm ebenfalls Hausmüll anfällt, die Einrichtungen der Gemeinschaft in Anspruch zu nehmen.

10Dahinstehen kann, ob der Verteilungsschlüssel, wie er sich aus der Teilungserklärung ergibt, grob unbillig ist und den Antragsteller hierdurch benachteiligt. Es ist zwar anerkannt, daß ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bestehen kann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an ihr als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGH NJW 1995, Seite 2791, 2793; OLG Düsseldorf, NJW 1985, Seite 2837, 2838; KG, NJW-RR 1992, Seite 1433, 1434). Auch wenn ein solcher Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung besteht, wird diese erst mit der rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung vollzogen (BGH a.a.O.). Erst danach ist die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels den Eigentümerbeschlüssen zugrundezulegen. Vorher kann ein etwaiger Anspruch auf Änderung des Kostenschlüssels gegenüber bereits ergangenen Eigentümerbeschlüssen auch nicht einredeweise geltend gemacht werden (BGH, a.a.O., Seite 2793; KG, a.a.O., Seite 1434).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. 11

Für eine Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein Anlaß. 12

Wert der weiteren Beschwerde: 10.000,00 DM 13

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