Urteil des OLG Köln vom 22.01.1997
OLG Köln (antragsteller, terrasse, geltendmachung des anspruchs, treu und glauben, errichtung, beseitigung, beschwerde, schutzwürdiges interesse, veränderung, miteigentümer)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 238/96
Datum:
22.01.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 238/96
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 157 und 171/94
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers vom 4. November
1996 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln
vom 10. Oktober 1996 - 29 T 157 und 171/94 - wird zurückgewiesen. Auf
die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgeg-ner zu 1) vom 14.
November 1996 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 10. Oktober 1996 - 29 T 157 und 171/94 -
teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Die sofortige
Beschwerde des Antragstellers vom 25. August 1994 gegen den
Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 11. August 1994 - 202 II 115/94 -
wird zurückgewiesen. Auf den Gegenantrag der Antragsgegner zu 1)
vom 19. August 1996 wird der Antragsteller verurteilt, die auf der
Dachfläche des Erkers errichtete untere Terrasse nebst den Geländer-,
Brücken- und Leiterkonstruktionen zu entfernen und den ursprünglichen
Zu-stand der Erkerbedachung als bekieste Dachfläche und den
ursprünglichen Zustand der Außenfassade hand-werksgerecht und
bautechnisch einwandfrei wieder herzustellen. Die Gerichtskosten
werden dem Antragsteller auferlegt. Außergerichtliche Kosten werden
nicht erstattet. Der Gegenstandswert für das
Rechtsbeschwerdeverfahren wird wie folgt festgesetzt: sofortige weitere
Beschwerde des Antragstellers: 5.000,-- DM sofortige weitere
Beschwerde der Antragsgegner zu 1): 5.000,-- DM.
G r ü n d e :
1
Die form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren Beschwerden des
Antragstellers und der Antragsgegner zu 1) sind zulässig ( §§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22
Abs. 1 , 27, 29 FGG ).
2
1.
3
Die weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Der
angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht insoweit nicht auf einer Verletzung des
Gesetzes ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ).
4
a)
5
Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß der Antrag, den Beschluß der
Versammlung der Wohnungseigentümer vom 26. April 1994 zu Tagesordnungspunkt 10
für ungültig zu erklären ( § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ), mangels eines rechtlich
schutzwürdigen Interesses des Antragstellers bereits unzulässig ist. Die
Wohnungseigentümer haben mit dem angefochtenen Beschluß die gerichtliche
Inanspruchnahme des Antragstellers auf Beseitigung der aufgrund der
Baugenehmigung - Az.: 63 B 11/00841/92 - vorgenommenen baulichen Veränderungen
und auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschlossen. Zur gerichtlichen
Geltendmachung von Ansprüchen auf Beseitigung baulicher Veränderungen ist jedoch
jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, ohne daß es zuvor
eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf ( vgl. BGH, NJW 1992, 978 ). Die
von dem Antragsteller begehrte Erklärung des Beschlusses vom 26. April 1994 für
ungültig, würde daher nichts daran ändern, daß die Eigentümer nach wie vor berechtigt
bleiben, von ihm die Entfernung der oberen Dachterrasse zu verlangen. Ein rechtlich
schutzwürdiges Interesse des Antragstellers an der Anfechtung des Beschlusses
besteht ungeachtet dessen jedenfalls deshalb nicht mehr, weil die anderen Mitglieder
der Eigentümergemeinschaft mit dem Gegenantrag vom 25. Juli 1994 die Entfernung
der Dachaufbauten verlangt haben und im Rahmen dieses Begehrens die Zulässigkeit
der von dem Antragsteller vorgenommenen baulichen Veränderungen gerichtlich zu
überprüfen ist.
6
b)
7
Der Antragsteller ist nach §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG
verpflichtet, die im Jahre 1992 errichtete obere Dachterrasse und die Verbindung zu der
darunter gelegenen Terrasse wieder zu beseitigen.
8
Die Errichtung der Dachterrasse und die Verbindung zu der darunter gelegenen
Terrasse hätte nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer bedurft, die jedoch nicht vorliegt. Bei der von dem Antragsteller
durchgeführten Maßnahme handelt es sich um eine bauliche Veränderung des
gemeinschaftlichen Eigentums, die über dessen ordnungsgemäße Instandhaltung oder
Instandsetzung hinausgeht. Darunter ist jede auf Dauer angelegte Veränderung des
Gebäudes und seiner äußeren Gestaltung zu verstehen ( vgl. BayObLG, WE 1994, 21;
Senat, Beschluß vom 10. September 1996 - 16 Wx 99/96 -; Beschluß vom 21. Februar
1990 - 16 Wx 100/89 -, WE 1990, 172 ). Als bauliche Veränderungen im Sinne des § 22
Abs. 1 Satz 1 WEG sind auch Veränderungen des architektonischen, ästhetischen
Bildes des Bauwerks anzusehen ( vgl. Senat, Beschluß vom 27. August 1996 - 16 Wx
205/96 -; Beschluß vom 21. Februar 1990 - 16 Wx 100/89 -, WE 1990, 172;
Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 22 Rn. 6, 10 m. w. N. ). Eine solche Veränderung an
der äußeren Gestaltung des Gebäudes ist vorliegend mit der Errichtung der
Dachterrasse vorgenommen worden.
9
Die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu der von dem Antragsteller durchgeführten
Maßnahme ist auch nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich. Dies wäre dann der
Fall, wenn aus der Maßnahme für die betroffenen Wohnungseigentümer kein Nachteil
erwachsen würde, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche
Maß hinausgeht ( § 14 Nr. 1 WEG ). Ein Wohnungseigentümer darf mithin das ihm durch
das Einstimmigkeitsprinzip eingeräumte Vetorecht nur dann nicht ausüben, wenn er
daran kein verständiges Interesse hat, weil die Maßnahme, die er verhindern will, ihn
10
nicht oder in nicht erheblicher Weise beeinträchtigt ( vgl. Weitnauer/Lüke, a. a. O., § 22
Rn. 12 m. w. N. ). Hiervon kann im vorliegenden Fall jedoch nicht ausgegangen werden.
Die Dachterrasse verändert die äußere Gestaltung des Gebäudes nachhaltig. Sie ist -
wie die vorgelegten Lichtbilder dokumentieren - deutlich sichtbar und verändert das
optische Erscheinungsbild des Gebäudes. Im Hinblick auf die Veränderung des
architektonischen Gesamteindrucks ist durch die Errichtung der Dachterrasse ein über
das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender
Nachteil erwachsen, den die anderen Miteigentümer nicht hinzunehmen brauchen ( vgl.
Senat, Beschluß vom 30. August 1996 - 16 Wx 138/96 -; Beschluß vom 21. Februar
1990 - 16 Wx 100/89 -, WE 1990, 172 ). Der Antragsteller kann sich in diesem
Zusammenhang auch nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des Senats vom 7. Juni
1995 - 16 Wx 78/95 - berufen. Der Senat hat sich in dieser Entscheidung nicht mit der
Zulässigkeit der Errichtung einer ursprünglich nicht vorgesehenen Dachterrasse befaßt,
sondern mit der Frage, ob Abweichungen in der Gestaltung eines vorgesehenen
Balkons zulässig sind. Abgesehen davon entfällt die Zustimmungsbedürftigkeit einer
Maßnahme nicht deshalb, weil Baumaßnahmen anderer Miteigentümer hingenommen
worden sind. Daraus ergibt sich kein Anspruch eines Miteigentümers auf Duldung einer
zustimmungsbedürftigen Maßnahme durch alle anderen Wohnungseigentümer ( vgl.
Senat, Beschluß vom 21. Februar 1990 - 16 Wx 100/89 -, WE 1990, 172 ).
Ungeachtet dessen bedurfte die Errichtung der Dachterrasse jedenfalls deshalb der
Zustimmung aller Wohnungseigentümer, weil die Terrasse auf der nach § 3 Ziffer 1 der
Gemeinschaftsordnung vom 18. Dezember 1985 im Gemeinschaftseigentum stehenden
Dachfläche des Erkers errichtet worden ist. Dies gilt auch hinsichtlich der Verbindung
der Dachterrasse zu der darunter gelegenen Terrasse durch eine an dem Dach
angebrachte Treppe. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß es
hierdurch sowie durch die nach den Bauplänen nicht vorgesehene Nutzung der
Dachfläche als Dachterrasse zu Schäden am Dach kommen kann. Diese Gefahr
brauchen die übrigen Miteigentümer nicht hinzunehmen. Das Landgericht hat ferner zu
Recht ein mögliches Haftungsrisiko ( § 836 Abs. 1 BGB ) für die
Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Ablösung von Teilen - wie etwa den
Balkongittern - berücksichtigt. In Anbetracht dieser Umstände kann ebenfalls nicht
davon ausgegangen werden, daß es sich bei der Errichtung der Dachterrasse um eine
die anderen Miteigentümer nicht oder nur unerheblich beeinträchtigende Maßnahme
handelt.
11
Der Antragsteller kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, der Verwalter F. L. habe
die Errichtung der oberen Dachterrasse genehmigt. Selbst wenn man trotz der noch in
der Phase der Ausführung der Bauarbeiten erfolgten Beanstandung durch den
Verwalter und entgegen der Bekundung des vor dem Landgericht vernommenen
Zeugen L. von einer Genehmigung ausginge, würde diese im Hinblick auf die nach § 22
Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer keine Wirkung
gegen die übrigen Miteigentümer entfalten. In Anbetracht des ihm bekannten Umfangs
der baulichen Veränderung und der mit dieser verbundenen Einwirkungen auf das
Gemeinschaftseigentum kann sich der Antragsteller auch nicht mit Erfolg auf ein
schutzwürdiges Vertrauen darauf berufen, daß die Genehmigung des Verwalters die
erforderliche Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer ersetzt habe.
12
2.
13
Die weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1) ist begründet. Die Entscheidung des
14
Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung insoweit nicht stand ( §§ 27 Abs. 1 FGG,
550 ZPO ).
a)
15
Der von den Antragsgegnern zu 1) mit Schriftsatz vom 19. August 1996 gestellte Antrag
ist entgegen seiner Bezeichnung nicht als Anschlußbeschwerde, sondern als erstmals
in der Beschwerdeinstanz eingebrachte Erweiterung des Gegenantrags anzusehen.
Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen dargelegt, daß es bereits an der für
eine Anschlußbeschwerde erforderlichen Beschwer der Antragsgegner zu 1) durch die
Entscheidung des Amtsgerichts fehlt. Der von den Antragsgegnern zu 1) zusammen mit
den übrigen Miteigentümern in dem Verfahren vor dem Amtsgericht mit Schriftsatz vom
25. Juli 1994 gestellte Gegenantrag umfaßte nicht die Beseitigung der bereits im Jahr
1991 errichteten unteren Terrasse. Dementsprechend hat das Amtsgericht nur über den
Anspruch auf Beseitigung der oberen Dachterrasse entschieden. Es kann daher nur von
einer Erweiterung des Gegenantrags durch die Antragsgegner zu 1) ausgegangen
werden. Die Einbringung dieses Gegenantrags erst in der Beschwerdeinstanz ist von
dem Landgericht zu Recht als zulässig erachtet worden. Der Gegenantrag betrifft eine
mit der oberen Dachterrasse unmittelbar in Zusammenhang stehende Baumaßnahme
und ist daher jedenfalls entsprechend § 530 Abs. 1 ZPO als sachdienlich anzusehen (
vgl. Weitnauer/Hauger, a. a. O., Anh. § 43 Rn. 25 ).
16
b)
17
Der Gegenantrag der Antragsgegner zu 1) ist begründet. Insoweit ist die Entscheidung
des Landgerichts abzuändern. Der Senat kann über den Gegenantrag selbst
entscheiden, weil der Sachvortrag dafür hinreichend geklärt ist ( vgl. BGH, NJW 1955,
1070 ).
18
Der Antragsteller ist nach §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG
verpflichtet, die im Jahr 1991 errichtete untere Terrasse wieder zu beseitigen.
19
Die Errichtung dieser Terrasse hätte ebenfalls nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der
Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft. Auch bei dieser Maßnahme handelt es
sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die über
dessen ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht. Durch die
Errichtung der Terrasse auf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden bekiesten
Dachfläche wurde eine nicht unerhebliche Veränderung des architektonischen,
ästhetischen Bildes des Gebäudes bewirkt. Auch hinsichtlich dieser Maßnahme war die
Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich.
Vielmehr ergeben sich die bereits im Zusammenhang mit der oberen Dachterrasse
dargelegten - von den übrigen Miteigentümern nicht hinzunehmenden - optischen und
haftungsrechtlichen Auswirkungen sowie die Gefahr einer Beschädigung des
Gemeinschaftseigentums auch hinsichtlich der unteren Terrasse.
20
Der Anspruch der Antragsgegner zu 1) auf Beseitigung der im Jahr 1991 errichteten
unteren Terrasse ist auch nicht wegen Verwirkung ausgeschlossen. Ein Recht ist
verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und
der Anspruchsgegner nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf vertrauen
durfte, dieser werde sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen. Das ist jedoch
vorliegend nicht der Fall. Schon der seit Beendung der baulichen Maßnahme im Juni
21
1991 bis zur Einreichung des Gegenantrags mit Schriftsatz vom 19. August 1996
verstrichene Zeitraum von gut 5 Jahren erscheint zu kurz, um die Rechtsausübung der
Antragsgegner zu 1) als rechtsmißbräuchlich ansehen zu können. Zu einem solchen
kurzen Zeitablauf müssen vielmehr erhebliche Umstände hinzutreten, die das Vertrauen
in die weitere Nichtausübung des Rechts zu rechtfertigen vermögen ( vgl. Senat,
Beschluß vom 24. Januar 1996 - 16 Wx 200/95 - ). Außerdem muß das Vertrauen des
Verpflichteten auf ein Fortbestehen der bisherigen Lage schutzwürdig sein. Dazu
genügt eine bloße Untätigkeit des Berechtigten nicht ( vgl. Senat, Beschluß vom 24.
Januar 1996 - 16 Wx 200/95 - ). Der Antragsteller kann daher nicht mit Erfolg geltend
machen, die im Jahr 1991 durchgeführte Baumaßnahme sei bis zu der Versammlung
der Wohnungseigentümer am 26. April 1994 nicht beanstandet worden. Der
Antragsteller kann sich auch nicht mit Erfolg auf den Beschluß der
Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 10 der Versammlung vom 26. April 1994
berufen. Dieser Beschluß bezog sich nur auf die gerichtliche Geltendmachung des
Anspruchs auf Beseitigung der oberen Dachterrasse und schließt die Inanspruchnahme
des Antragstellers durch die Miteigentümer auf Beseitigung der unteren Terrasse nicht
aus. Zudem haben sich ausweislich des Protokolls der Versammlung der
Wohnungseigentümer vom 26. April 1994 die Miteigentümer von den durch den
Antragsteller auf der Grundlage beider Baugenehmigungen vorgenommenen
Veränderungen unangenehm überrascht gezeigt. Zur gerichtlichen Geltendmachung
von Ansprüchen auf Beseitigung baulicher Veränderungen ist - wie oben bereits
ausgeführt worden ist - jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft
berechtigt, ohne daß es zuvor eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf ( vgl.
BGH, NJW 1992, 978 ). Der Antragsgegner durfte mithin nicht darauf vertrauen, von den
Miteigentümern nicht mehr auf Beseitigung der unteren Terrasse in Anspruch
genommen zu werden. Auf eine Genehmigung des Verwalters kann sich der
Antragsteller aus den oben bereits dargelegten Gründen auch in diesem
Zusammenhang nicht mit Erfolg berufen.
In Anbetracht des Umfangs der Änderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes und
im Hinblick auf die mit der Errichtung der Terrasse verbundenen Beeinträchtigungen
verstößt das Beseitigungsverlangen auch weder gegen Treu und Glauben ( § 242 BGB
), noch gegen das Schikaneverbot des § 226 BGB.
22
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die
Gerichtskosten des Verfahrens dem unterlegenen Antragsteller aufzuerlegen. Hingegen
besteht keine Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden
Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu
tragen hat.
23
Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus §
48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten
Wertfestsetzung des Landgerichts.
24