Urteil des OLG Köln vom 19.09.2003

OLG Köln: treu und glauben, insolvenz, culpa in contrahendo, genehmigung, kaufvertrag, zwangsvollstreckung, vertragsschluss, anfechtung, falsche auskunft, urkunde

Oberlandesgericht Köln, 12 U 80/02

Datum:

19.09.2003

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

12. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

12 U 80/02

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 16 O 483/01

Tenor:

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 01. März 2002 verkündete

Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Köln (16 O 483/01) wird

zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch den Beklagten gegen

Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 EUR abwenden, wenn nicht

der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

T A T B E S T A N D

Die Fa. T. Haus und Grund H. GmbH (im folgenden: Gemeinschuldnerin) ist ein

Unternehmen, dessen Gegenstand u.a. der Erwerb und die Veräußerung von

bebauten und unbebauten Grundstücken aller Art auf eigene Rechnung ist. Sie war

Eigentümerin der insgesamt 35 Eigentumswohnungen des Hauses L. Str. 11 im

Wohnpark K.-W., die sie zum Verkauf anbot. Verblieben sind ihr acht Wohnungen. Am

05.02.2001 stellte die Gemeinschuldnerin Antrag auf Eröffnung des

Insolvenzverfahrens. Durch Beschluss vom 23.02.2001 ordnete das AG Rosenheim -

Insolvenzgericht - die vorläufige Insolvenzverwaltung an und bestellte den Beklagten

zum vorläufigen Insolvenzverwalter, was am 02.03.2001 im B. Staatsanzeiger

öffentlich bekannt gemacht wurde.

Durch notariellen Vertrag vom 08.03.2001 erwarb der Kläger die leerstehende

Wohnung Nr. 176 des Aufteilungsplanes im 8. Obergeschoss des Hauses L. Str. 11

von der Gemeinschuldnerin, wobei diese bei Vertragsschluss durch einen Herrn P. L.

als Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten wurde. Der Kaufpreis von 300.000,00

DM war fällig innerhalb von 10 Tagen nach Absendung der Bestätigung durch den

Notar, dass der Vertrag rechtswirksam sei, insbesondere die Genehmigung des

Verkäufers und die Nachricht über die Eintragung einer Eigentumsvormerkung

vorliege. Nach § 2.4 des Vertrages unterwarf sich der Kläger wegen der

Zahlungsverpflichtung dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung

aus der Urkunde in sein gesamtes Vermögen und bewilligte die Erteilung

vollstreckbarer Ausfertigungen ohne Nachweise. Vereinbart wurde ein

Gewährleistungsausschluss. Weiter heißt es im Vertrag, der Verkäufer sei mit

Wohngeldzahlungen und sonstigen Verpflichtungen nicht im Rückstand.

Vor Vertragsschluss erwähnten die Mitarbeiter der Gemeinschuldnerin dem Kläger

gegenüber die Einleitung des Insolvenzverfahrens nicht.

Nachdem am 19.03.2001 in der Presse über die Insolvenz der Gemeinschuldnerin

berichtet worden war, erklärten die Rechtsanwälte M. und H. am 21.03.2001 namens

des Klägers gegenüber dem Beklagten die Anfechtung der bei Abschluss des

Kaufvertrages abgegebenen Willenserklärungen wegen Irrtums und arglistiger

Täuschung.

Am 03.05.2001 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der

Gemeinschuldnerin eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt. Er

genehmigte durch notarielle Erklärung vom 30.05.2001 die Erklärungen und Anträge

aus dem Kaufvertrag und wiederholte die Vollmachten. Weiterhin beantragte er die

Löschung der Vermerke über das Insolvenzverfahren Zug-um-Zug mit

Eigentumsumschreibung. Für den Kläger wurde am 07.08.2001 im Grundbuch eine

Vormerkung eingetragen.

Am 29.08.2001 teilten die für den Beklagten tätigen Rechtsanwälte M.-H. pp. dem

Kläger mit, der Notar habe den Kaufpreis fällig gestellt. Der Kläger könne zur

Abwendung der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde bis 12.09.2001 Sicherheit

stellen, ansonsten müssten weitere Maßnahmen ergriffen werden.

Am 06.07.2001 hat der Kläger beim Landgericht Traunstein

Vollstreckungsabwehrklage gegenüber der Gemeinschuldnerin erhoben und mit am

16.07.2001 eingegangenem Schriftsatz das Passivrubrum auf den Beklagten

umgestellt. Durch Beschluss vom 16.08.2001 hat sich das Landgericht Traunstein für

örtlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit antragsgemäß an das Landgericht

Köln verwiesen.

Zur Begründung der Klage hat der Kläger vorgetragen, der Kaufvertrag sei im Hinblick

auf die erklärte Anfechtung unwirksam. Die Gemeinschuldnerin hätte ihn vor

Abschluss des Kaufvertrages über ihre - ihm unbekannte - Zahlungsunfähigkeit und

den Insolvenzantrag aufklären müssen. Das Interesse an der Betriebsfortführung habe

eine diesbezügliche Unterlassung nicht gerechtfertigt. Durch die Unterlassung sei er

arglistig getäuscht worden, da er keine Gelegenheit gehabt habe, vom Geschäft

Abstand zu nehmen oder einen anderen Preis zu erzielen. Grund des Verschweigens

sei das Wissen der Gemeinschuldnerin gewesen, dass das Insolvenzverfahren für

seine Kaufentscheidung von Bedeutung sein würde, aber aufgrund der

Zahlungsunfähigkeit eine erhebliche Wertminderung des erworbenen Objekts zu

befürchten gewesen und auch eingetreten sei: statt des mit ihm vereinbarten Preises

von 300.000,00 DM für eine unrenovierte Wohnung biete der Beklagte im Frühjahr

2001 renovierte Wohnungen zu Preisen von 258.400,00 DM bis 277.000,00 DM an.

Zudem bestehe die Gefahr, dass die Gemeinschuldnerin das von 350,00 DM auf

450,00 DM monatlich gestiegene Wohngeld für die von ihm erworbene

Eigentumswohnung nicht bezahlen könne, sodass er als Käufer eintrittspflichtig sei.

Hätte er von der Zahlungsunfähigkeit gewusst - die Veröffentlichung im B.

Staatsanzeiger habe er nicht gelesen - hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.

Der Kläger hat beantragt,

die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Franz

J. R. vom 08.03.2002, Urkundenrolle Nr. /2001-R für unzulässig zu

erklären.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat vorgetragen, der Vertrag sei nicht unwirksam. Anfechtungsgründe nach §§ 119

ff BGB schieden bereits deshalb aus, da er zur Fortführung des Betriebs verpflichtet

sei. Den Geschäftszweck der Schuldnerin habe er nur durch die Veräußerung von

Wohnungen erfüllen können. Eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB komme im

Hinblick auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht in Betracht, der Wert

eines Gegenstandes stelle keine Eigenschaft im Sinne des § 119 Abs. 2 BGB dar. Die

Anfechtung nach § 123 BGB greife nicht durch, da eine Pflicht zur Aufklärung nicht

bestanden habe: er sei in der Lage, den Kaufvertrag aus der Insolvenzmasse zu

erfüllen. Mit dem Argument, er habe von der Anordnung der vorläufigen

Insolvenzverwaltung keine Kenntnis gehabt, könne der Kläger nicht gehört werden, da

für die Zeit nach der öffentlichen Bekanntmachung gemäss § 23 InsO nach § 9 Abs. 3

InsO vermutet werde, dass der Inhalt der Bekanntmachung bekannt sei.

Durch Urteil vom 01.03.2002 hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Zwangsvollstreckung sei nicht unzulässig, da

der Kaufvertrag nicht unwirksam sei. Dem Kläger stünden Anfechtungsrechte weder

aus § 119 Abs. 2 BGB noch aus § 123 BGB zu. Wegen der weiteren Einzelheiten wird

auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils Bezug

genommen.

Gegen das am 14.03.2002 zugestellte Urteil hat der Kläger am 08.04.2002 Berufung

eingelegt und diese am 14.05.2002 begründet.

Unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens führt er weiter aus, ihm

stehe ein Anfechtungsrecht nach § 123 BGB zu, da ihn die Gemeinschuldnerin auf

den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens hätte hinweisen müssen. Denn die

Vermögenslage der Gemeinschuldnerin sei geeignet gewesen, den Vertragszweck -

neben dem Eigentumserwerb auch dessen Hintergrund, nämlich die Nutzung der

Eigentumswohnung als Kapitalanlage durch Fremdvermietung - zu vereiteln. Eine

Aufklärungsverpflichtung habe bestanden, weil die Übereignung nicht gesichert

gewesen sei: ob der Insolvenzverwalter die Übereignung genehmigen würde, sei

ungewiss gewesen. Bei Unterbleiben der Genehmigung wäre seine Forderung

lediglich insolvenzmäßig abgewickelt worden. Eine Aufklärungsverpflichtung habe

weiter bestanden, weil es durch das Insolvenzverfahren zu einem Wertverfall seiner

Wohnung habe kommen können, die von ihm angenommene Werthaltigkeit sei auch

nicht gegeben. Er müsse zur Finanzierung seiner als Kapitalanlage und letztlich als

Teil seiner Altervorsorge gedachten Immobilie Aufwendungen machen, die in einem

Missverhältnis zum tatsächlichen Wert stünden. Wegen der Berichterstattung in der

überregionalen Presse könne er keine dem Kaufpreis angemessene Mieteinnahmen

erzielen. Schließlich habe eine Aufklärungsverpflichtung auch bestanden im Hinblick

auf das Risiko etwaiger Mithaftung bei den Wohngeldern für die acht noch im

Eigentum der Beklagtenseite verbliebenen Wohnungen. Mit seiner Unkenntnis von

der Veröffentlichung der Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung im B.

Staatsanzeiger habe die Beklagtenseite rechnen müssen.

Auch greife der Anfechtungsgrund des § 119 Abs. 2 BGB: die Insolvenz stelle sich als

verkehrswesentliche Eigenschaft des Vertragspartners dar.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Zwangsvollstreckung

aus der notariellen Urkunde des Notars F. J. R. vom 08.03.2001,

Urkundenrollen Nr. /2001-R, für unzulässig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte tritt der Berufung entgegen und verteidigt das Urteil des Landgerichts,

wobei er auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug nimmt. Ein Anfechtungsrecht

nach § 123 BGB scheide mangels Aufklärungspflicht über den gestellten

Insolvenzantrag aus. Es habe nicht die Gefahr bestanden, dass man aufgrund der

wirtschaftlichen Bedrängnisse nicht in der Lage sein würde, die Hauptleistungspflicht,

nämlich die Übereignung, zu erfüllen; durch die Genehmigung hätten die

Erfüllungsansprüche den Rang von Masseverbindlichkeiten erlangt. Im übrigen fehle

es an der Arglist. Dass der Kläger eine leerstehende Wohnung als Kapitalanlage

gekauft habe, sei wenig glaubhaft; er hätte ohne weiteres eine vermietete Wohnung

erwerben können. Auswirkungen der Insolvenz auf die Vermietbarkeit seien nicht

ersichtlich. Ein Wertverfall entspreche nicht den Tatsachen, der Preis sei

Verhandlungssache.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die

gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug

genommen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist zwar zulässig, hat im

Ergebnis aber keinen Erfolg.

Denn das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen:

Die Vollstreckungsabwehrklage ist nach §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 795, 797 Abs. 5 ZPO

zulässig. Insbesondere besitzt der Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis, da der Beklagte

mit Schreiben vom 29.08.2001 gerade "Maßnahmen" ankündigt, soweit der Kläger,

der sich in § 2.4 des notariellen Kaufvertrages wegen seiner Zahlungsverpflichtung

der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte, als Vollstreckungsschuldner

nicht zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde geeignete

Sicherheiten anbiete. Ein Rechtsschutzbedürfnis ist aber schon dann gegeben, wenn

eine Zwangsvollstreckung ernstlich droht, also auch schon vor Erteilung der

Vollstreckungsklausel und bis zur endgültigen Befriedigung des Gläubigers

(Zöller/Herget, Zivilprozessordnung, 23. Aufl. 2002, § 767 ZPO, Rdz. 8 m.w.N.).

Begründet ist die Vollstreckungsabwehrklage, wenn bei gegebener Sachbefugnis des

Klägers eine Einwendung durchgreift, die den Anspruch selbst betrifft. Die

Darlegungs- und Beweislast für rechtsvernichtende und rechtshemmende

Einwendungen trägt der Schuldner (Zöller/Herget, a.a.O., § 767 ZPO, Rdz. 11 m.w.N.).

Gründe, auf denen die Einwendung beruhen kann, sind sowohl Irrtums- als auch

Täuschungs- und Drohungsanfechtung (Zöller/Herget, a.a.O., § 767 ZPO, Rdz. 12).

Vorliegend ist zum 08.03.2001 wirksam ein Kaufvertrag gemäss § 433 BGB bezüglich

der Wohnung Nr. 176 im Haus L. Str. 11 in K.-W. abgeschlossen worden.

Soweit die Gemeinschuldnerin beim Notartermin durch einen Herrn L. als

vollmachtloser Vertreter vertreten wurde, wurde dessen Willenserklärung durch

notarielle Erklärung des Beklagten vom 30.05.2001 genehmigt, § 177 Abs. 1 BGB. Die

Genehmigung hatte rückwirkende Kraft, § 184 Abs. 2 BGB. Zuvor war der Vertrag

schwebend unwirksam (Palandt/Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 61. Aufl. 2002, §

178 BGB, Rdz. 5). Ob das Schreiben des Klägers vom 21.03.2001, mit dem die

Anfechtung des Vertrages erklärt wurde, in einen Widerruf nach § 178 BGB

umgedeutet werden kann, braucht nicht entschieden zu werden: denn das in § 178

BGB vorgesehene Widerrufsrecht des anderen Teils während des Schwebezustands

setzt voraus, dass dem Widerrufenden der Mangel der Vertretungsmacht bei

Vertragsschluss nicht bekannt war. Der vorliegende Kaufvertrag weist die fehlende

Vertretungsmacht des Herrn L. aber gerade ausdrücklich aus.

Die Genehmigung des Beklagten stellt sich auch nicht im Hinblick auf § 177 Abs. 2

BGB als verfristet dar, denn das Schreiben der Klägerseite aus der Zeit vor der

Genehmigung kann nicht als Aufforderung zur Erklärung über die Genehmigung

gewertet werden, eine solche Auslegung lässt der Wortlaut nicht zu.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Kaufvertrag nicht aufgrund der im

Schreiben vom 21.03.2001 erklärten Anfechtung als von Anfang an nichtig

anzusehen, § 142 BGB. Denn auch nach Auffassung des Senats steht dem Kläger

kein Anfechtungsgrund zur Seite.

Als solcher scheidet § 123 BGB aus. In Betracht kommt allein ein Täuschen durch

Unterlassen oder Verschweigen, also durch wissentliches, stillschweigendes Dulden

fremden Irrtums, weil dem Kläger seitens der Verkäuferseite vor Vertragsschluss nicht

mitgeteilt worden ist, dass zuvor die Einleitung eines Insolvenzverfahrens beantragt

worden war. Eine Täuschung durch Unterlassen bzw. Verschweigen bedingt jedoch

ein Vertragsverhältnis, nach dem der andere zur Erwartung von Offenheit berechtigt

ist. Vorauszusetzen ist somit eine Rechtspflicht zur Aufklärung (Offenbarungspflicht)

(so Münchener Kommentar/ Kramer, 4. Aufl. 2001, § 123 BGB, Rdz. 16). Ob eine

solche Offenbarungspflicht nach Treu und Glauben in concreto besteht, bestimmt sich

nach den Anschauungen, welche für einen fairen Geschäftsverkehr bestehen, wobei

es auf die Art des Geschäftstypus ankommt (Münchener Kommentar/ Kramer, a.a.O., §

123 BGB, Rdz. 17 m.w.N.).

Dabei ist gerade für das Kaufvertragsrecht anerkannt, dass die Aufklärungspflicht nicht

zu weit ausgedehnt werde darf. Es besteht wegen der widerstreitenden Interessen

keine Rechtspflicht für ein Verkäufer, den Käufer über alle - auch erheblichen -

Umstände von sich aus umfassend aufzuklären, die für dessen Vertragsentschluss

von Bedeutung sein können (BGH ZIP 2002, 853, 856). Vielmehr muss der Grundsatz

berücksichtigt werden, dass derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst darüber

zu vergewissern hat; es braucht daher nicht auf Umstände hingewiesen zu werden,

von denen angenommen werden darf, der Vertragspartner werde nach ihnen fragen,

falls er auf sie Wert legt (BGH NJW 1989, 763, 764; Münchener Kommentar/Kramer,

a.a.O., § 123 BGB, Rdz. 18).

Dass die Verkäuferseite dem Kläger bezüglich der Insolvenz eine falsche Auskunft

erteilt hätte - zu einer wahrheitsgemäßen Aufklärung ist der Erklärungsgegner stets

verpflichtet, wenn eine Nachfrage zu einem bestimmten Punkt erfolgt (vgl. BGHZ 74,

383, 392; Erman/Palm, Bürgerliches Gesetzbuch, 10. Aufl. 2000, § 123 BGB, Rdz. 14)

- ist vorliegend nicht vorgetragen. Auch sind keine Anhaltspunkte für ein besonderes

Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien ersichtlich - auch in einem

solchen Fall, z.B. bei familiärer oder persönlicher Verbundenheit (BGH NJW 1992,

300, 302), langjähriger vertrauensvoller Geschäftsbeziehung oder einem

Dauerschuldverhältnis mit engem persönlichen Kontakt (Palandt/Heinrichs, a.a.O., §

123 BGB, Rdz. 5c), kann eine Aufklärungspflicht bestehen. Auch aus der besonderen

Stellung des Erklärenden und des Erklärungsempfängers im Wirtschaftverkehr ergibt

sich eine solche Pflicht nicht: der Gemeinschuldnerin als Erklärungsempfängerin kam

nicht aufgrund ihrer Fachkunde eine besondere Vertrauensstellung zu, auf die sich

der nicht sachkundige und/oder unerfahrene Erklärende verlassen durfte; die

Erklärung des Klägers war gleichfalls nicht maßgeblich von seiner geschäftlichen

Unerfahrenheit geprägt (vgl. dazu Erman/Palm, a.a.O., §123 BGB, Rdz. 16 m.w.N.).

Eine Mitteilung kann vom Verkäufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung

der Verkehrsauffassung bei Vertragsverhandlungen, auch wenn die Parteien

entgegengesetzte Interessen verfolgen, aber ebenfalls für solche Umstände erwartet

werden, die nur dem Verkäufer bekannt sind und von denen er weiß oder wissen

muss, dass sie für den Käufer von wesentlicher Bedeutung für den Vertragsschluss

sind, etwa deshalb, weil sie den Vertragszweck vereiteln können (BGH NJW 1996,

451, 452; NJW 2001, 2163, 2164; ZIP 2002 853, 856; Erman/Palm, a.a.O., § 123 BGB,

Rdz. 18; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 123 BGB, Rdz. 5b). Zur Aufklärung einer

wirtschaftlichen Bedrängnis besteht dann Veranlassung, wenn der Käufer vorleistet

und der Verkäufer weiß, dass er die ihn treffenden begründeten Verbindlichkeiten

nicht erfüllen kann (vgl. BGH NJW 1983, 676, 677). Weiß der Verkäufer, dass dem

Käufer die wahre Sachlage unbekannt geblieben ist, oder rechnet er damit und nimmt

er es in Kauf, dass eine Unkenntnis des Käufers auf dessen Willensentschluss von

Einfluss sein kann, ist in seinem Schweigen eine Täuschung des Vertragspartners zu

sehen (BGH NJW-RR 1998, 1406).

Eine solche Aufklärungsverpflichtung bestand im vorliegenden Fall nach Auffassung

des Senats nicht. Relevanter Umstand im o.g. Sinn kann allein die

Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung der Gemeinschuldnerin in Verbindung mit

dem gestellten Insolvenzantrag sein - wobei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses

abzustellen ist. Davon, dass dieser Umstand aber - erkennbar für die

Gemeinschuldnerin - für den Kläger von wesentlicher Bedeutung war und den

Vertragszweck vereiteln konnte, kann nicht ausgegangen werden.

Insoweit hat das Landgericht zu Recht entscheidend auf den Umstand abgestellt, dass

der Verkäufer seiner im Rahmen der aus § 433 Abs. 1 BGB resultierenden

Hauptleistungspflicht nachkommen konnte. Eine Eigentumsübertragung war der

Gemeinschuldnerin aber sowohl zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als auch der

Eröffnung des Insolvenzverfahrens möglich.

Die Sachlage stellt sich damit anders da, als in den vom BGH in WM 1981, 792, 793

und in NJW 1983, 676, 677 entschiedenen Fällen, in denen eine Aufklärungspflicht

angenommen wurde, weil zur Zeit des Vertragsschlusses der Käufer zur Erfüllung

unvermögend war bzw. weil der Verkäufer bei Vorleistungspflicht des Käufers wusste,

dass er seinen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen konnte.

Da der gegenseitige Vertrag von keiner Seite erfüllt war, konnte der

Insolvenzverwalter entscheiden, ob er vom Kläger Erfüllung verlangen sollte oder

nicht. Soweit ein Insolvenzverwalter Erfüllung verlangt, hat der Vertragspartner die

nach dem Vertrag geschuldete Leistung zur Insolvenzmasse zu bewirken, der

Anspruch auf die Gegenleistung wird zur Masseverbindlichkeit nach § 55 InsO. Der

Verwalter hat deshalb den Vertrag so zu erfüllen, wie die Gemeinschuldnerin zu

erfüllen hätte. Er hat sämtliche Verpflichtungen aus dem Vertrag, dessen Erfüllung er

gewählt hat, als Masseverbindlichkeit nach § 53 InsO aus der Insolvenzmasse vorweg

zu befriedigen (vgl. dazu Münchener Kommentar zur Insolvenzordnung/Hefermehl,

2001, § 55 InsO, Rdz. 113). Vorliegend hat der Beklagte durch die Genehmigung des

Vertrages Erfüllung verlangt. Die wirtschaftliche Lage des Klägers stellt sich damit

nicht anders dar als bei fehlender Insolvenz und Erfüllung durch die

Gemeinschuldnerin. Soweit der Insolvenzverwalter nicht Erfüllung wählt, verbleibt es

beim bisherigen Zustand: durch die Insolvenzeröffnung erlöschen die gegenseitigen

Erfüllungsansprüche, aber nicht der Vertrag (BGH NJW 1992, 507, 508; BGHZ 129,

336, 338; 135, 25, 26; vgl. auch Münchener Kommentar zur InsO/Hefermehl, a.a.O., §

55 InsO, Rdz. 111). In diesem Fall hätte der Kläger damit den Kaufpreis nicht zu

zahlen brauchen. Seine wirtschaftliche Lage - unstreitig war das Grundstück zur Zeit

des Vertragsschlusses den vereinbarten Preis wert - hätte sich nicht anders

dargestellt, als ohne die Insolvenz.

Soweit der Kläger argumentiert, bereits in der Möglichkeit des Insolvenzverwalters,

Nichterfüllung des Vertrages zu wählen, sei eine Gefährdung des Vertragszwecks zu

sehen, kann dem jedenfalls im vorliegenden Fall nicht gefolgt werden. Denn es ist zu

berücksichtigen, dass die Position des Klägers ohnehin noch keine sichere war: er

hatte den Vertrag mit einem Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossen, was zur

schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages führte; zum Erreichen der

Eigentümerstellung bedurfte es noch der Genehmigung durch die Gemeinschuldnerin.

Ob aber eine Wahl durch den Insolvenzverwalter oder eine Genehmigung durch den

Verkäufer zu erfolgen hatte, erscheint im Ergebnis unerheblich.

Den Bedenken des Klägers im Hinblick auf in der Vergangenheit nichtgezahlte

Wohngelder kann nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass eine Nichtzahlung

des Wohngeldes nicht dazu führen könnte, eine Vereitelung des Vertragszweckes ins

Auge zu fassen, hätte der Kläger vor Vertragsschluss von der Gemeinschuldnerin

Nachweise erbitten können, ob die in § 1.3 des Vertrages gegebene Zusage zutreffe,

die Wohngelder seien gezahlt. Der Umstand, dass die Gemeinschuldnerin

Eigentümerin weiterer Wohnungen war und bei einem Ausfall der diesbezüglichen

Wohngeldzahlungen auf die übrigen Eigentümer Mehrzahlungen zukommen konnten,

erscheint gleichfalls nicht von Relevanz: dies tangiert den Vertragszweck ebenfalls

nicht. Im übrigen ist für den vorliegenden Fall zu konstatieren, dass sich die

Befürchtungen des Klägers offensichtlich nicht bewahrheitet haben: die

Beklagtenseite hat das Wohngeld bisher gezahlt. Soweit der Kläger ausführt, das

Wohngeld sei seit Vertragsschluss um ca. 100,00 DM erhöht worden, stellt sich dieses

Vorbringen als unerheblich dar; worauf diese Erhöhung denn beruht, ist unbekannt.

Denkbar hierfür sind mehrere Gründe, z.B. ein neuer und teuerer Hausverwalter,

besondere Kosten im Gemeinschaftseigentum, etc.

Auch das Vorbringen des Klägers im Berufungsrechtszug kann nicht zu einer anderen

Entscheidung führen. Soweit er ausführt, die Eigentumswohnung sei als

Kapitalanlage erworben worden, ist unklar, ob dies überhaupt Gegenstand der

Vertragsverhandlungen war. Der Vortrag des Klägers enthält eine solche Behauptung

nicht. Nur dann hätte sich die Gemeinschuldnerin auf dieses Kaufmotiv bei der

Abwägung, ob sie den Kläger von ihrer Insolvenz benachrichtigen muss, einstellen

können. Zudem ist das Vorbringen des Beklagten, es sei wenig glaubhaft, dass er die

Wohnung als Renditeobjekt gekauft habe, als Bestreiten einer solchen Mitteilung

aufzufassen - Beweis für den Inhalt der Vertragsverhandlungen hat der Kläger jedoch

nicht angetreten.

Selbst wenn aber die Nutzung einer - nicht vermieteten - Wohnung als Kapitalanlage

Inhalt der Verkaufsgespräche gewesen wäre, stellte sich die fehlende Mitteilung der

Insolvenz nicht als vertragszweckvereitelnd dar. Denn es ist nicht ersichtlich, dass

dadurch zwangsläufig ein Wertverlust bei den Wohnungen eintreten muss, jedenfalls

dann nicht, wenn dem Gemeinschuldner nur noch 8 von 35 der vorhandenen

Wohnungen, also weniger als 25 %, gehören. Im übrigen konterkariert der Kläger

seine Argumentation selber, wenn er vorträgt, die Wohnungen als Altersvorsorge

erworben zu haben. Wie sich aus dem Kaufvertrag ergibt, war er zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses erst 40 Jahre alt, sodass bis zum Ruhestand noch ein Zeitraum von

ca. 20 Jahren vor ihm lag. Inwieweit sich bei dieser Zeitspanne eine Insolvenz im Jahr

2001 soll auswirken können, bleibt unklar. Die Entwicklung der Immobilienpreise in

der Zukunft ist ungewiss, hängt von vielerlei Faktoren ab.

Soweit die Beklagtenseite nach Vertragsschluss Wohnungen zu günstigeren Preisen

angeboten hätte, stellte dies zwar einen für den Kläger misslichen Umstand dar; die

Gründe hierfür könnten aber vielfältig sein: neben einer Preissenkung durch den

Beklagten zwecks schnellerer Liquiditätssteigerung kommen als Gründe auch eine

Sättigung des Marktes in Betracht sowie ein ungeschicktes Verhandlungsverhalten

des Klägers.

Nicht nachzuvollziehen ist das Argument, die Insolvenz führe dazu, dass auch

Mieteinnahmen, die dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis angemessen seien, nicht

erzielt werden könnten. Abgesehen davon, dass dieser Vortrag unsubstantiiert ist, da

nicht vorgetragen wird, von welchen Mieteinnahmen der Kläger ausgegangen ist und

welche er heute erzielen könnte, die beantragte Einholung eines

Sachverständigengutachtens damit nicht in Betracht kommt, mangelt es an der

Darlegung eines zwingenden Zusammenhanges zwischen der Insolvenz der

Gemeinschuldnerin und den Mietpreisen. Diese sind auf längere Sicht angelegt und

hängen von der Größe, Lage und Ausstattung einer Wohnung ab - nicht aber davon,

wie die momentane finanzielle Situation eines einzelnen Eigentümers von vielen

aussieht.

Auch mit einer Anfechtung des Vertrages nach § 119 BGB kann der Kläger nicht

durchdringen.

Nach § 119 Abs. 2 BGB gilt als Erklärungsirrtum auch der Irrtum über solche

Eigenschaften der Person oder Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen

werden. Eigenschaften einer Person oder Sache sind neben den auf der natürlichen

Beschaffenheit beruhenden Merkmalen auch tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse

und Beziehungen zur Umwelt, soweit sie nach der Verkehrsanschauung für die

Wertschätzung oder Verwendbarkeit von Bedeutung sind. Diese Beziehungen

müssen aber in der Sache oder Person selbst ihren Grund haben, von ihr ausgehen

oder sie unmittelbar kennzeichnen (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 119 BGB, Rdz. 24

m.w.N.).

Verkehrswesentliche Eigenschaft einer Person kann die Zahlungsfähigkeit und

Kreditwürdigkeit sein; dies gilt allerdings nur für einen Kreditkäufer bzw. den Partner

eines Kreditgeschäfts (Münchener Kommentar/Kramer, a.a.O., § 119 BGB, Rdz. 126).

Um einen solchen Fall handelt es sich vorliegend jedoch nicht. Die

Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz der Gemeinschuldnerin scheiden als

verkehrswesentliche Eigenschaft aus, berechtigen nicht zur Anfechtung: es liegt kein

Dauerhaftschuldverhältnis vor, mit der Zahlung des Kaufpreises und der Übereignung

der Wohnung sind die Beziehungen der Parteien des Kaufvertrags beendet.

Verkehrswesentlich ist die Eigenschaft einer Sache, wenn die Verhältnisse einen

unmittelbaren Einfluss auf die Brauchbarkeit bzw. den Wert des Gegenstandes haben

(BGHZ 16, 54, 57), hingegen fallen Eigenschaften außer Betracht, welche sich

lediglich mittelbar auf die Bewertung der Sache auswirken. Letzteres trifft auf den Wert

oder den Marktpreis zu, ebenso für die wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit beim

Kauf einer Sache (BGHZ 16, 54, 57). Die Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz der

Gemeinschuldnerin sind hier nicht von Relevanz.

Der Beklagte ist schließlich auch nicht aus Treu und Glauben gehindert, aus der

notariellen Urkunde zu vollstrecken. Denn dem Kläger kann kein

Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo wegen

Verletzung vorvertraglicher Informationspflichten - dieser kann auch auf Befreiung von

der Vertragspflicht gehen (vgl. dazu Erman/Palm, a.a.O., § 123 BGB, Rdz. 8 m.w.N.). -

zugesprochen werden. Auch in diesem Fall wäre Voraussetzung eine Täuschung (vgl.

nur BGH ZIP 2002, 853, 854), die aber gerade zu verneinen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben, insbesondere da die

Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat.

Streitwert und Beschwer für den Beklagten: 153.387,56 EUR (= 300.000,00 DM).