Urteil des OLG Köln vom 16.12.2002, 16 Wx 225/02

Entschieden
16.12.2002
Schlagworte
Gegen die guten sitten, Positive vertragsverletzung, Nebenkosten, Beweislast, Abrechnung, Mieter, Rechtsgrundlage, Verwaltung, Unterlassen, Einzug
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 225/02

Datum: 16.12.2002

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 225/02

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 151/00

Tenor: Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 03.06.2002 - 29 T 151/00 - wird zurückgewiesen.

Auf die Beschwerde der Antragsgegner wird der vorgenannte Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln, soweit durch ihn der Gegenantrag der Antragsgegner in Höhe von 122.961,00 DM = 62.868,96 (betrifft nicht eingetriebene Mieteinnahmen in Höhe von DM 14.971,24; nicht beigetriebene bzw. umgelegte Nebenkosten in Höhe von DM 99.935,31; nicht umgelegter Umlageausfallwagniszuschlag in Höhe von DM 8.054,45) zurückgewiesen wurde, aufgehoben und zur erneuten Entscheidung und Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen.

Die weitergehende Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens bleibt dem Landgericht vorbehalten.

G r ü n d e 1

2Die weitere sofortige Beschwerde sowohl der Antragstellerin als auch der Antragsgegner ist zulässig. In der Sache teilweise Erfolg hat jedoch nur die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner. Im Rechtsbeschwerdeverfahren nach § 45 WEG kann nur entschieden werden, ob die Entscheidung des Landgerichts aus Rechtsgründen zu beanstanden ist (§§ 27 FGG, 45 WEG, 545, 546 ZPO).

3Die Entscheidung des Landgerichts, die amtsgerichtliche Entscheidung, durch die der Antrag der Antragstellerin, die Antragsgegner gesamtschuldnerisch zur Zahlung von

33.116,86 DM als Aufwendungsersatz für Kontenausgleich am Ende der Verwaltungstätigkeit nebst 15,5% Zinsen seit dem 24.11.1996 zu verpflichten, zurückgewiesen worden war, zu bestätigen, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Schon das Amtsgericht und ihm folgend das Landgericht haben rechtsfehlerfrei festgestellt, dass nicht nachzuvollziehen sei, in welcher Weise die Antragstellerin Aufwendungen für die Antragsgegner, die diese zu erstatten hätten, getätigt hat. Die Antragstellerin kann sich insoweit nicht auf ihren Abrechnungssaldo zum Ende des Jahres 1995 berufen; denn dieser Saldo ist zwischen den Parteien nicht bindend. Die Antragstellerin kann sich, wie bereits das Landgericht zutreffend hervorgehoben hat, insoweit nicht auf § 6 des Hausverwaltungsvertrages vom 28.01.1987 berufen. Die Bestimmung ist unwirksam, soweit sie von einem Anerkenntnis des Jahressaldos ausgeht, falls der Hauseigentümer der ihm zugesandten Abrechnung des Verwalters nicht innerhalb von 2 Wochen widerspricht. Dabei kann dahinstehen, ob das AGBG zwischen den Parteien anwendbar ist oder nicht. Ist das AGBG anwendbar, so verstößt die Bestimmung gegen § 10 Nr. 5 AGBG. Ist das Gesetz nicht anwendbar, so verstößt die Klausel in § 6 Abs. 3 des Hausverwaltervertrages gegen die guten Sitten. Die dort vorgesehene Frist von 2 Wochen ist unbillig kurz, bedenkt man, dass die Hausverwaltung sich auf ein Vielparteienhaus bezieht. Abrechnungen einer Größenordnung, wie hier vorliegend, müssen in Ruhe unter Hinzuziehung Sachverständiger, etwa des Steuerberaters oder von Personen, die Detailkenntnisse im Mietrecht besitzen, geprüft werden können. Dies ist innerhalb einer 2-Wochen-Frist nicht möglich. Ohne die Grundlage des Saldos 1995 fehlt es aber, wie das Landgericht bereits zutreffend dargestellt hat, an hinreichend nachvollziehbaren Darlegungen zur Höhe der von der Antragstellerin geltend gemachten Forderung. Auf die überzeugenden ausführlichen Darlegungen des Landgerichts insoweit in seiner Entscheidung kann vollinhaltlich Bezug genommen werden. Der Senat schließt sich insoweit den landgerichtlichen Ausführungen an. Soweit die Antragstellerin sich nunmehr zur Begründung ihrer Rechtsbeschwerde auf die von ihr als Anlage K 13 vorgelegten Jahresabrechnungen für die Jahre 1987 1996 beruft und versucht, ihre Forderung anhand dieser Abrechnungen zu erläutern und soweit sie dafür, dass die in den Abrechnungen aufgeführten Buchungen auch tatsächlich alle ausgeführt worden seien, sich auf das Zeugnis der hierfür bei ihr zuständigen Buchhalterin Frau P. beruft, kann dieser neue Vortrag samt Beweisangebot in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden. Darüber hinaus ist der Vortrag auch jetzt noch unzureichend, da es nicht Sache des Gerichts ist, die benötigten Zahlen aus vorgelegten Gesamtabrechnungen zu entnehmen, sondern weil es weiterhin Sache der Antragstellerin ist, die genaue Entwicklung ihrer Forderung im einzelnen darzulegen und zu beweisen.

Die weitere Beschwerde der Antragstellerin ist auch nicht begründet, soweit dem Antragsgegner zu 1) ein Anspruch in Höhe von 14.895,71 DM nebst 4% Zinsen seit dem 18.02.2000 zugesprochen worden ist. Der Anspruch als solcher ist unstreitig. Da es an einer Forderung der Antragstellerin gegen den Antragsgegner zu 1) fehlt, mit der sie gegen diesen Anspruch hätte aufrechnen können, ist diese unstreitige Forderung zurecht tituliert worden.

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Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist nicht begründet, soweit Schadensersatz wegen angemaßter Hausverwaltung nach dem 30.06.1996 geltend gemacht wird (DM 11.087,58 für vereinnahmte Miete nach dem 30.06.1996 und DM 3.397,00 für einbehaltene Verwaltervergütung nach dem 30.06.1996) sowie, soweit Schadensersatz für die Nichtvermietung von vier Stellplätzen im Gesamtwert von 2.640,00 DM geltend gemacht wird. Hinsichtlich dieser Positionen nimmt der Senat 4

vollinhaltlich Bezug auf die rechtsfehlerfreien und überzeugenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung. Die Antragsgegner haben in ihrer weiteren sofortigen Beschwerde insoweit auch keine neuen Überlegungen vorgebracht, die die Ausführungen des Landgerichts in Zweifel stellen könnten.

6Erfolg hat jedoch die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner, soweit das Landgericht ihre Schadensersatzansprüche wegen nicht beigetriebener Mieteinnahmen sowie nicht beigetriebener bzw. nicht umgelegter Nebenkosten sowie wegen des nicht umgelegten Ausfallwagniszuschlages zurückgewiesen hat. Insoweit hat das Landgericht die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Da die Sache diesbezüglich noch nicht entscheidungsreif ist, war die Entscheidung des Landgerichts insoweit aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

7Als Mietverwalterin ist es Sache der Antragstellerin, die Wohnungen jeweils ordnungsgemäß zu vermieten, für den Eingang der Mieten auf dem Verwaltungskonto zu sorgen, darauf zu achten, dass keine Mietrückstände auftreten und gegebenenfalls gegen säumige Mieter im Prozesswege vorzugehen. Sie hat in diesem Rahmen die jeweils vertraglich und gesetzlich zulässigen Mieten beizutreiben, die jeweils vertraglich und gesetzlich zulässigen Nebenkosten umzulegen und beizutreiben und auch alle Zuschläge zum Mietzins, die den Mietern auferlegt werden können, umzulegen und beizutreiben. Rechtsgrundlage für diese Verpflichtung sind die §§ 675, 667 BGB i. V. m. § 4 Abs. 2 des Verwaltervertrages vom 28.01.1987 sowie den Regeln über die positive Vertragsverletzung. Die Antragsgegner müssen zur Begründung ihres Schadensersatzanspruches insoweit nur darlegen, welche Mieteinnahmen sowie Einnahmen aus Nebenkosten und Umlagen während der Zeit der Mietverwaltung durch die Antragstellerin möglich waren, welche Unkosten theoretisch hieraus zu bezahlen und welche Überschussbeträge tatsächlich an sie abgeführt wurden. Es ist dann Sache der Antragstellerin, im einzelnen darzulegen und zu beweisen, warum sie ohne Verschulden nur geringere Mieteinnahmen erzielen, geringere Nebenkostenbeträge und Umlagebeträge beitreiben oder warum sie höhere Ausgaben zulasten der Antragsgegner aus den Einnehmen bestreiten musste. Diese Verteilung der Darlegungs- und Beweislast folgt aus den auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwendenden §§ 666, 667 BGB, die vorliegend durch die Regelungen in den §§ 4 und 6 des Hausverwaltervertrages sogar noch weiter zugunsten der Antragsgegner ausgestaltet worden sind. Der Senat kann insoweit auf die zutreffenden Rechtsausführungen der Antragsgegner in ihrem Schriftsatz vom 28.10.2002 auf S. 5 unter 3 verweisen. Diese Rechtsausführungen macht sich der Senat ergänzend zu eigen. Es wird hiernach zur Vorbereitung der erneuten möglichen Verhandlung und Entscheidung Sache der Antragstellerin sein, im einzelnen darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen, warum in welchen Zeiträumen sie welche Mietbeträge bzw. Nebenkostenbeträge oder Umlagebeträge nicht einziehen konnte oder nicht eingezogen hat. Nur dann, wenn diese Beträge auch bei ordnungsgemäßer Mietverwaltung nicht zu realisieren waren, entfällt der Anspruch gegen die Antragstellerin, da das Solvenzrisiko hinsichtlich der Mieter bei den Antragsgegnern verbleibt und nicht über die Darlegungs- und Beweislast etwa auf die Antragstellerin übertragen werden kann.

8Soweit Beträge nach der Übergabe der Verwaltung an die neue Verwalterin noch einzuziehen waren und nicht eingezogen worden sind, wird hinsichtlich der Anwendung des § 254 BGB zu unterscheiden sein: War aus der Abrechnung der Antragstellerin

ohne weiteres zu entnehmen, dass gerade diese Beträge noch offen stehen und dass sie alsbald eingezogen werden müssen und hat die neue Verwalterin den Einzug dann unterlassen, geht dies zulasten der Antragsgegner. War nicht ohne weiteres klar, welche Beträge noch offen sind, so geht dies zu Lasten der Antragstellerin, da sie grundsätzlich bis zum Ende des Vertrages dafür sorgen musste, dass die Antragsgegner die ihnen gebührenden Einnahmen auch erzielen.

9Da vor einer erneuten Aufklärung und Entscheidung durch das Landgericht nicht entgültig klar ist, in welchem Umfange die Antragsgegner in der Rechtsbeschwerdeinstanz tatsächlich obsiegt haben, war dem Landgericht auch die Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz zu übertragen. Das Landgericht wird sich dabei im Rahmen des § 47 WEG an den Grundsätzen der §§ 91 ff. ZPO, insbesondere auch des § 97 ZPO zu orientieren haben, wie es dies schon zurecht bei seiner Kostenentscheidung im angefochtenen Beschluss getan hat.

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