Urteil des OLG Köln vom 15.10.2003
OLG Köln (antragsteller, wirksamkeit, umfang, vollmacht, gerichtskosten, beschwerde, verwaltung, quote, vertretener, auflage)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 137/03
Datum:
15.10.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 137/03
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 8 T 236/02
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den
Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 28.04.2003 -
8 T 236/02 - wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1. hat die Gerichtskosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf
3.000,00 € festgesetzt.
G r ü n d e
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Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet.
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Das Landgericht hat mit Recht und mit zutreffender Begründung auf die zur Vermeidung
von Wiederholungen Bezug genommen wird und die in jeder Hinsicht in Einklang steht
mit den Senatsbeschlüssen vom 21.11.2001 – 16 Wx 185/01 - (OLGReport Köln 2002,
137) – und 20.09.2002 – 16 Wx 135/02, die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Der
Antragsteller muss zur Kenntnis nehmen, dass die Teilungserklärung der Beauftragung
der Verwalterin mit der Verfahrensführung im Einzelfall keineswegs entgegen steht und
es ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3, 4 WEG entspricht, für eine
Verfahrensvertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft Sorge zu tragen. Durch
die Teilungserklärung sind lediglich die Kompetenzen der Eigentümerversammlung
bezüglich der Erweiterung der Vertretungsbefugnisse für die Verwalterin begrenzt. Die
Eigentümerversammlung ist nicht gehindert, im Beschlusswege statt der Verwalterin
einem bestimmten Anwalt bzw. einer Anwaltssozietät Vollmacht zu erteilen. Die
Vollmachtserteilung unmittelbar an den Anwalt kann, da die Teilungserklärung insoweit
keine Einschränkungen enthält, auch über ein bestimmtes Anlassverfahren
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hinausgehen, sich z.B. auf alle anhängigen oder demnächst anhängig werdenden
Anfechtungsverfahren beziehen, sofern dies, was nach dem jeweiligen Beschlussinhalt
ggfls. auf einen Anfechtungsantrag hin im Einzelfall zu prüfen ist, ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht. Eine Einschränkung der Beschlusskompetenz der
Eigentümerversammlung für die unmittelbare Beauftragung eines Anwalts ergibt sich
aus der Teilungserklärung, die unter 13.3 nur Regelungen zum Umfang der Vollmacht
des jeweiligen Verwalters enthält, nicht. Von daher ist es nicht zu beanstanden, dass
Herrn Rechtsanwalt N. für alle laufenden und für die "neuen" Anfechtungsverfahren
bestimmter Wohnungseigentümer, nämlich des Antragstellers und der Eheleute P.
Vertretungsvollmacht erteilt worden ist. Die Tatsache schließlich, dass der Beschluss
über die Vollmachtserteilung angefochten ist, steht, wie dem Antragsteller ebenfalls
bereits durch das Landgericht zutreffend erläutert worden ist, seiner Wirksamkeit nicht
entgegen.
Das rechtliche Gehör des Antragstellers ist nicht dadurch verletzt worden, dass das
Amtsgericht ihm den Schriftsatz der Antragsgegner vom 09.10.2002 erst mit dem
Beschluss vom 19.11.2003 übermittelt hat. Denn die Entscheidung ist nicht auf diesen
Schriftsatz und die hierin enthaltene Erklärung gestützt, der Eigentümerbeschluss vom
08.07.2003 sei nicht angefochten. Das Gegenteil war dem Amtsgericht zudem bekannt,
weil der Antragsteller zuvor eine Kopie seines Beschlussanfechtungsantrags vom
11.07.2002 zu den Akten gereicht hat. Im Übrigen wären etwaige Mängel des
erstinstanzlichen Verfahrens ohnehin ohne Belang, da der Antragsteller im
Erstbeschwerdeverfahren Gelegenheit zur Äußerung hatte.
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Ergänzend ist im Übrigen zu den Gründen der Entscheidung des Landgerichts lediglich
noch Folgendes anzumerken:
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Da die Teilungserklärung in Ziff. 11.3 allgemein und ohne irgendwelche
Einschränkungen eine Vertretung der Sondereigentümer in der
Eigentümerversammlung erlaubt, ist es rechtlich unbedenklich, übertragbare
Vollmachten zu erteilen, die entsprechend dem Formular der Beteiligten zu 3. bis auf
Widerruf für alle zukünftigen Wohnungseigentümerversammlungen gelten (vgl. Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Auflage, § 25 Rdn. 53-56). Weder das Gesetz, noch die
Teilungserklärung sehen zudem wegen des Verhältnisses persönlich anwesender und
vertretener Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung eine bestimmte Quote
vor.
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Auf die Wirksamkeit von Verwalterverträgen kommt es nicht an, sondern nur darauf, ob
der Bestellungsakt als solcher wirksam ist. Insofern könnten allenfalls Bedenken gegen
die Wirksamkeit der Bestellung der Beteiligten zu 3. deshalb bestehen, weil mit
Beschluss vom 26.06.1998, also innerhalb des durch § 26 Abs. 2 WEG vorgegebenen
Zeitraums für die Zeit vom 01.01.1999 bis zum 31.12.2003 Jahren eine Neubestellung
erfolgt ist, während unter 13.2 der Teilungserklärung ein Bestellungszeitraum von 2
Jahren genannt ist. Anders als die Regelung unter Ziff. 13.3, die den Umfang der Rechte
und Pflichten des Verwalters (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 21.11.2001 – 16 Wx
185/01 - ) regelt und die nur sinnvoll ist, wenn sie auch für alle künftigen Verwalter
Geltung hat, ist Ziff. 13.2. dahingehend auszulegen, dass sie sich nur auf die in Ziff. 13.1
enthaltene erste Verwalterbestellung bezieht, was schon daraus folgt, dass nach Ziff.
13.2, Absatz 2 die Sondereigentümer über die Neubestellung eines Verwalters mit
Stimmenmehrheit beschließen konnten und zwar ohne Vorgabe von Bestellungsfristen.
Die gesetzliche Höchstdauer von 5 Jahren (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG) schließlich ist bei
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einem (Neu-) Bestellungszeitraum von 4 Jahren nicht überschritten.
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Es entspricht billigem Ermessen i. S. d. § 47 WEG, das der Antragsteller als
Unterlegener die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen hat. Der
Senat hat auch erwogen, dem Antragsteller gem. § 47 S. 2 WEG die außergerichtlichen
Kosten der übrigen Beteiligten im Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen, weil man
angesichts der zutreffenden und leicht verständlichen Gründe der Entscheidungen des
Amts- und Landgerichts daran denken kann, die Einlegung eines weiteren Rechtsmittels
als missbräuchlich anzusehen. Er hat hiervon allerdings noch einmal abgesehen, weil
noch einige ergänzende Hinweise zur Rechtslage angezeigt waren. Für sonstige derzeit
noch laufende und etwaige weitere Anfechtungen von Beschlüssen mit einer
Anwaltsbeauftragung könnte dagegen, sofern aus den vorstehenden Hinweisen keine
Konsequenzen gezogen werden und nicht im Einzelfall substantielle sonstige
Anfechtungsgründe aufgezeigt werden, daran zu denken sein, auch schon für das
erstinstanzliche Verfahren eine Erstattungsanordnung zu treffen.
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Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der
unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der Vorinstanzen.
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