Urteil des OLG Köln vom 02.02.2007
OLG Köln: wohnung, verkehrswert, zugang, beschränkung, eigentümer, anfechtung, verkündung, regierung, datum
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 256/06
Datum:
02.02.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 256/06
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 236/06
Tenor:
Auf die weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des
Landgerichts Köln vom 02.11.2006 (29 T 309/06) abgeändert.
Der Geschäftswert wird unter Abänderung des Beschlusses des
Amtsgerichts Köln vom 15.09.2006 – 204 II 7/06 – auf 45.000,- €
festgesetzt.
(TOP 3: 25.000,- €; TOP 7c: 20.000,- €).
Im Übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.
G r ü n d e
1
Die weitere Beschwerde ist in Folge ihrer Zulassung durch das Landgericht Köln in dem
angefochtenen Beschluss gemäß den §§ 14 Abs. 5 S. 1, 31 Abs. 3 S. 5 KostO statthaft
und auch im übrigen zulässig. In der Sache hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg, da der
Geschäftswert herabgesetzt werden kann, wenngleich nicht in dem vom
Beschwerdeführer angestrebten Umfang.
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Die Geschäftswert ist unter Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen auf
45.000,- € zu reduzieren, § 48 Abs. 3 WEG. In Anbetracht der bevorstehenden
Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes einschließlich der
Verfahrensvorschriften ist entsprechend dem mit dieser Novelle einzuführenden § 49a
GKG als Geschäftswert das Fünffache des Wertes des Interesses des Antragstellers
zugrunde zu legen.
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Ausgangspunkt ist abweichend von früheren Entscheidungen des Senats die geplante
Neufassung des WEG, die am 14.12.2006 vom Bundestag in der Fassung des vom
Rechtsausschuß korrigierten Entwurfs der Bundesregierung verabschiedet worden ist,
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deren Verkündung allerdings noch aussteht. Diese Novelle (vgl. BT-Drucks. 16/3843;
voran gegangen war der Entwurf der Regierung, BT-Drucks. 16/887) enthält auch zur
Festsetzung des Geschäftswerts geänderte Vorschriften. Der in das GKG einzufügende
§ 49a GKG bestimmt, dass der Streitwert für Wohnungseigentumssachen, die zukünftig
im Zivilprozessverfahren verhandelt werden, "auf 50 Prozent des Interesses der
Parteien ....festzusetzen ist." Weiter sieht das neue Gesetz eine Obergrenze vor, die sich
an dem Interesse des Klägers orientiert, und zwar darf der Streitwert
" ... das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen nicht
unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten.
Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des
Klägers .... übersteigen" (vgl. § 49a des Entwurfs, BT-Drucks. 16/3842, S. 26).
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Dem Senat erscheint es sachgerecht, angesichts der bevorstehenden Änderungen in
dieser offenen Streitfrage sich an der Neuregelung zu orientieren, zumal der vorliegende
Fall besondere Veranlassung zu deren Anwendung bietet. Der Antragsteller hat mit
seinem Antrag die Anfechtung der korrigierten Jahresabrechnungen für die Jahre 1996
bis 2001 einschließlich der Einzelabrechungen, über die sämtlich in einem Beschluss
entschieden worden ist, sowie des Wirtschaftsplanes für 2006 erklärt. Bei der
Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich um eine der größten in der
Bundesrepublik mit über 600 Wohneinheiten. Demgegenüber ist der Antragsteller
Eigentümer einer kleinen Wohnung mit 42 m ² oder 60 m ². Eine Orientierung am
Gesamtvolumen der jeweiligen Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftspläne führt
zwangsläufig zu außergewöhnlich hohen Geschäftswerten, die in keinem Verhältnis
mehr zum Verkehrswert der Wohnung des Antragstellers stehen. Das gilt auch für die
von den Vorinstanzen vorgenommenen Wertfestsetzung auf 800.000,- €, die ein
Vielfaches des Verkehrswerts der Wohnung bedeutet. Wenngleich die Vorinstanzen zu
Recht darauf hinweisen, dass bei der Geschäftswertfestsetzung auch das Interesse der
gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt werden muss, so bedeutet
andererseits eine Festsetzung auf 800.000,- €, dass für den Antragsteller faktisch der
verfassungsrechtlich verbürgte Zugang zu den Gerichten nicht mehr gewährleistet ist
(BVerfG, NJW 1992,1673). Dies wurde im Übrigen von einigen Obergerichten auch
bisher schon so gesehen mit der Folge, dass sie bei sehr großen
Wohnungseigentümergemeinschaften den Geschäftswert auf das Fünffache des
Interesses des Antragstellers festgesetzt haben (vgl. OLG Hamm v. 19.05.2000, NZM
2001,549; KG v. 18.02.2004, NZM 2004, 511 je m.w.N.).
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Das wirtschaftliche Interesse des Antragstellers bemißt dieser für TOP 3
(Jahresabrechnungen) mit 4.311,76 € (Summe der Nachzahlungsbeträge) und für TOP
7c (Wirtschaftsplan 2006) mit 4.950,34 €. Da der Antragsteller nicht einzelne Positionen
der Abrechnungen bzw. des Wirtschaftsplans angreift, vielmehr den
Verteilungsschlüssel in Frage stellt, ist eine Beschränkung auf Einzelpositionen, wie sie
der Senat in diesen Fällen sonst vornimmt, hier nicht möglich. Eine weitere Reduzierung
dieser Beträge in Hinblick darauf, dass ein veränderter Teilungsschlüssel zu niedrigeren
Zahlungsforderungen gegen den Antragsteller führen kann, kommt nicht in Frage, da
hierzu konkrete Angaben fehlen. Solche finden sich auch nicht in der
Rechtsmittelbegründung des Antragstellers. Insoweit bleibt die weitere Beschwerde
erfolglos.
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Eine Geschäftswertfestsetzung auf 45.000,- € entspricht dem gerundeten Wert des
Fünffachen der Zahlungsverpflichtungen des Antragstellers und steht zugleich noch in
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einem angemessenen Verhältnis zum geschätzten Verkehrswert der Wohnung. Hierbei
ist für TOP 3 (Jahresabrechnungen aus sechs Jahren) ein Geschäftswert von 25.000,- €,
für TOP 7c ein solcher in Höhe von 20.000,- € angesetzt worden.
Die vorliegende Entscheidung ergeht gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet,
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§ 31 Abs. 4 KostO.
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