Urteil des OLG Köln vom 30.03.1998, 16 WX 56/98

Entschieden
30.03.1998
Schlagworte
Treu und glauben, Verwalter, Verhältnis zu, Eigentümer, Abrechnung, Zustimmung, Wasser, Kostenverteilung, Vereinbarung, Abänderung
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 56/98

Datum: 30.03.1998

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 56/98

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 26o/97

Schlagworte: Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasserabrechnung

Normen: WEG § 16 Abs. 2

Leitsätze: Sind in sämtlichen Wohnungen und Gewerbeeinheiten einer Wohnungseigentumsanlage von Anfang an Meßgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs installiert, sieht aber die Teilungsordnung, die bereits vor der Bauausführung errichtet worden war, eine Abrechnung der Wasserkosten nach der Personenzahl vor, die sich insbesondere in den Gewerbeeinheiten nur schwierig ermitteln läßt, so besteht ein Anspruch auf Änderung der Teilungsordnung dahin, daß das Wasser künftig nach den Zählerständen der Wasseruhren abzurechnen sei.

Tenor: Die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 15.1.98 - 29 T 260/97 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Beteiligte zu 1). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000,- DM festgesetzt.

GRÜNDE: 1

2Der Beteiligte zu 1) ist ein Teileigentümer und der frühere Verwalter der eingangs genannten Wohnanlage. Der Beteiligte zu 2) ist seit dem 1.1.96 der Verwalter der Eigentümergemeinschaft, der in Verfahrensstandschaft der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer das Verfahren betreibt.

3Durch Teilungserklärung (TE) vom 18.1.1984 hatte der damalige Eigentümer das vorbezeichnete Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus mit 1o Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten steht, in Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumsrechte gleicher Anzahl aufgeteilt. In § 14 Nr. 2 der TE wurde festgelegt, daß die Kosten der Wasserversorgung einschließlich der zentralen Warmwasseraufbereitung, der Müllabfuhr und der Abwasserbeseitigung aufgrund der durch den Verwalter jährlich festzustellenden Zahl der Hausbewohner aufgeteilt und auf die Wohnungseigentümer entsprechend der jeweiligen Personenzahl umgelegt werden sollen. In der Folgezeit wurden mit Ausnahme einer Gewerbeeinheit, die erst 1994 umgerüstet wurde, die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten mit Wasseruhren zur Messung des

Frischwasserbezuges ausgestattet. Die Eigentümergemeinschaft entstand 1985. Von diesem Zeitpunkt an wurden vom Beteiligten zu 1), der bis zu seiner Abwahl im Jahr 1995 zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft war, die Kosten des Frischwassers ebenso wie die des Abwassers unter Berücksichtigung des jeweils gemessenen Verbrauchs umgelegt. Im Objekt befinden sich folgende Gewerbebetriebe: eine Arztpraxis, ein Supermarkt, eine Kampfsportschule, ein Blumenladen und die Volksbank. Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer der Räumlichkeiten, in denen die 3 letzteren Betriebe untergebracht sind. Entsprechend dieser Praxis hatte auch der Beteiligte zu 2) als derzeitiger Verwalter im Rahmen der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 die Wasserkosten aufgrund der jeweiligen Verbrauchsmessungen umgelegt.

4Auf den Antrag des Beteiligten zu 1) wurde indes der entsprechende Beschluß der Eigentümergemeinschaft durch das Amtsgericht bestandskräftig für ungültig erklärt (2o2 II 191/96 AG Köln). Daraufhin hat der Beteiligte zu 2) sämtliche Eigentümer der Gemeinschaft gebeten, einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasserkosten nach den Zählerständen der Wasseruhren zuzustimmen, was auch alle Eigentümer bis auf den Beteiligten zu 1) schriftlich getan haben. Durch einstimmigen Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 5.5.97 wurde daraufhin der Beteiligte zu 2) ermächtigt, im eigenen Namen den Beteiligten zu 1) gerichtlich auf Zustimmung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüsssels in Anspruch zu nehmen.

5Durch Beschluß vom 28.8.97 verpflichtete das Amtsgericht auf den Antrag des Beteiligten zu 2) den Beteiligten zu 1) antragsgemäß, einer Änderung des Verteilungschlüssels hinsichtlich der Wasserkosten im Rahmen der Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft nach den Zählerständen der Wasseruhren zuzustimmen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat das Landgericht durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen.

6Die hiergegen form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren ist 27 FGG).

7Das Landgericht hat - wie schon zuvor das Amtsgericht - angenommen, daß das Festhalten des Beteiligten zu 1) an dem in der Teilungserklärung für den Wasser- und Abwasserverbrauch festgelegten Kostenverteilungschlüssel einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt, und zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Eine Kostenverteilung nach Personenzahl sei unpraktikabel und deshalb von Anfang an verfehlt und unzweckmäßig gewesen im Hinblick auf die in der Anlage befindlichen Gewerbeeinheiten und insbesondere die Kampfsportschule des Beteiligten zu 1), in der über 1oo Mitglieder organisiert sind. Angemessen sei die Umlegung der Wasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch, was umso mehr gelte, als die dafür erforderlichen Meßeinrichtungen bereits vorhanden sind. Außerdem sei auch der Beteiligte zu 1) als ehemaliger Verwalter selbst jahrelang so verfahren. Warum schließlich eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung zu Ungerechtigkeiten führe, sei weder vom Beteiligten zu 1) dargelegt noch ersichtlich.

Die Erwägungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. 8

9Insbesondere ist der rechtliche Ausgangspunkt zutreffend. Hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten ist in der Teilungserklärung der Verteilungsschlüssel abweichend von ~ 16 Abs.2 WEG (= Umlegung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile) und mithin durch eine Vereinbarung festgelegt (§§ 8 Abs. 2 S.1, 1o Abs.1 S.2 WEG). Eine Abänderung dieser Vereinbarung kann daher, da in der Teilungserklärung eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluß nicht vorgesehen ist, nur wiederum durch eine Vereinbarung erfolgen, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (vgl. BGH NJW 95, 2791; Senat in NJW-RR 93, 844). Da hier (nur) der Beteiligte zu 1) seine Zustimmung zur begehrten Abänderung verweigert, können die übrigen Wohnungseigentümer diesen im Verfahren gemäß § 43 WEG auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch nehmen. Zur Zustimmung ist der Beteiligte zu 1) aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum dann verpflichtet, wenn die Versagung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig wäre, und damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben 242 BGB) verstieße (vgl. BGH aaO; Senat in FGPrax 95, 1o5 = NJW-RR 95, 973 und WuM 96, 446 mwN; BayObLG WuM 96, 486 und NJW-RR 95, 529; KG NJW-RR 94, 525 = ZMR 94, 168; OLG Schleswig WuM 96, 785; OLG Hamburg FGPrax 95, 31; Weitnauer/Lüke WEG, 8. Aufl., § 1o Rdnr. 52; Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG, 7.Aufl., Rdnr. 42; Palandt/Bassenge, 56. Aufl., WEG § 1o Rdnr. 2o). Die Voraussetzungen können insbesondere vorliegen, wenn sich eine getroffene Regelung als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft abgestimmt ist (BGH NJW 85, 2832 = WuM 85, 354; KG NJW-RR 91, 1169 = WuM 91, 366; BayObLGZ 91, 396, 398 = WuM 92, 83; OLG Hamburg aaO; Palandt aaO).

10Das haben die Vorinstanzen zutreffend bejaht. Zum Zeitpunkt der Erstellung der TE waren in der Anlage keine Meßgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs installiert, ebensowenig war zu diesem Zeitpunkt eine Ausstattung der Einheiten mit Wasseruhren geplant gewesen. Die Meßgeräte sind erst mit Beginn der Eigentümergemeinschaft im Jahre 1985 angeschafft und installiert worden. Offensichtlich hatte sich die Eigentümergemeinschaft entschlossen, die Wasserkosten anhand des jeweiligen exakten Verbrauchs umzulegen und dadurch den in der TE festgelegten Kostenverteilungsschlüssel nicht anzuwenden. Die Gründe für die auch jahrelang so praktizierte Abrechnung lagen auf der Hand: Die Kostenverteilung nach Personenzahl ist ungenau und im übrigen in der Anlage wegen der darin untergebrachten Gewerbeeinheiten verfehlt und unzweckmäßig. Nicht einfach zu beurteilen ist bereits die Frage, wer bei diesen Einheiten jeweils zu den "Hausbewohnern" zählen soll. Sodann wären die jeweiligen Angaben der Eigentümer zu dieser Personenzahl der Teileigentumseinheiten vom Verwalter - wenn überhaupt - nur sehr schwer kontrollierbar. Schließlich aber ist auch die Höhe des Wassserverbrauchs in den verschiedenen Gewerbebetrieben nicht abhängig von der maßgeblichen Personenzahl, was unschwer der Vergleich etwa der Kampfsportschule mit der Arztpraxis zeigt: Der Wasserverbrauch ist in der Kampfsportschule pro Person wegen der Duschgelegenheit nach dem Training ungleich höher als etwa der in der Arztpraxis. Mit der Personenzahl ist deshalb in der Anlage eine auch nur annähernd angemessene Erfassung und Verteilung der Wasserkosten nicht zu erreichen. Angemessen ist demgegenüber - wie das Landgericht zutreffend angenommen hat - gerade die verbrauchsabhängige Abrechnung, die zudem geeignet ist, den sparsamen Umgang mit Frischwasser zu fördern.

11Darüberhinaus war der angestrebte Verteilungsschlüssel bereits über 9 Jahre unbeanstandet praktiziert worden, wobei der Beteiligte zu 1) nicht etwa nur als einer der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft die Abrechnung der Wasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch jahrelang hingenommen sondern selbst auch die jeweiligen Abrechnungen als damaliger Verwalter und damit bewußt abweichend von der TE erstellt hatte. Weil schließlich die Meßgeräte bereits installiert sind, hat es das Landgericht rechtsfehlerfrei als grob treuwidrig angesehen, wenn sich der Beteiligte zu 1) nunmehr nach seiner Abwahl als Verwalter dem Verlangen aller übriger Eigentümer widersetzt, zumal dafür ein nachvollziehbarer und verständiger Grund nicht dargelegt oder ersichtlich ist. Dabei kann zu seinen Gunsten unterstellt werden, daß ihn die nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgende Abrechnung der Frischwasser- und Abwasserkosten mit höheren Kosten belastet. Gleichwohl könnte nicht davon gesprochen werden, daß der Beteiligte zu 1) dadurch bei der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung - wie erforderlich (BGH NJW 85, 2833 mwN) -"unbillig" benachteiligt würde. Solche Unbilligkeit läge nur dann vor, wenn die auf den Beteiligten zu 1) entfallenden Kosten nicht in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen (vgl. BayObLG WuM 92,83). Das ist indes ersichtlich nicht der Fall. Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) brauchte es deshalb keiner Darlegung einer - wenn überhaupt möglichen - vergleichsweisen detaillierten Kostenaufstellung, in welchem Umfang durch die begehrte Änderung eine "gerechtere" Verteilung der Kosten ermöglicht und eine Benachteiligung des Beteiligten zu 1) vermieden wird.

12Der Senat ist sonach mit den Vorinstanzen der Meinung, daß angesichts der besonderen Umstände in der Eigentumsanlage eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich des Abrechnungsmodus der Wasser- und Abwasserkosten dringend geboten und deshalb der Beteiligte zu 1) verpflichtet ist, der begehrten Abänderung des Verteilungsschlüssels zuzustimmen.

13Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen 47 S. 1 WEG). Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand hingegen deshalb kein Anlaß, weil der Senat den Beteiligten zu 2) wegen der von vorneherein fehlenden Erfolgsaussicht des Rechtsmittels am Rechtsbeschwerdeverfahren gar nicht erst beteiligt hat.

14Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Festsetzung der Vorinstanzen.

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