Urteil des OLG Köln vom 03.04.1997
OLG Köln (verwalter, verletzung, antragsteller, eigentum, forderung, beschwerde, bezug, vergleich, geschäftsführung, verwaltung)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 43/97
Datum:
03.04.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 43/97
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 255/96
Schlagworte:
Geltendmachung von Ansprüchen der
Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter
Normen:
WEG § 21
Leitsätze:
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter
können grundsätzlich - abgesehen von den seltenen Fällen der
Notgeschäftsführung - nur von der Gemeinschaft geltend gemacht
werden, nicht von einzelnen Wohnungseigentümern, es sei denn, die
Gemeinschaft habe diese durch Beschluß ausdrücklich mit der
Geltendmachung beauftragt. Wird der Anspruch wegen Untätigkeit der
Gemeinschaft nicht verfolgt, so muß der einzelne Wohnungseigentümer
gegen die Gemeinschaft vorgehen, nicht gegen den Verwalter.
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 18. Februar
1997 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln
vom 16. Januar 1997 - 29 T 255/96 - wird zurückgewiesen. Die
Antragsteller tragen die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen
Gerichtskosten. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht
statt.
G r ü n d e
1
Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in
der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer
Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).
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Amts- und Landgericht haben rechtsfehlerfrei die Unzulässigkeit des Antrags auf
Verpflichtung der früheren Verwalterin zur Zahlung von 2.270,86 DM, hilfsweise
1.565,00 DM, zuzügl. Zinsen an die Wohnungseigentümer als Schadensersatz wegen
Verletzung des Verwaltervertrages festgestellt, da die Antragsteller ohne
entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gem. § 43 Abs.
1 Nr. 2 WEG antragsbefugt sind. Der Senat schließt sich der mit der herrschenden
Meinung in Einklang stehenden Begründung des angefochtenen Beschlusses an.
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Als Anspruchsgrundlage kommt allein eine Verletzung der der Antragsgegnerin nach
dem Verwaltervertrag obliegenden und gegenüber der Gemeinschaft der
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Wohnungseigentümer bestehenden Pflicht in Betracht, entsprechend dem Beschluß der
Eigentümerversammlung vom 08.06.1991 zu Top 8 die Instandhaltungsrücklage
"kurzfristig, d.h. monatlich anzulegen, jedoch nur solange der Anlagezins über dem
Spareckzins liegt".
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen solchen den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch ohne einen
dahingehenden Beschluß der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen.
Zwar kann grundsätzlich eine Forderung, die mehreren gemeinschaftlich nach den §§
741 ff. BGB zusteht, von jedem Bruchteilsgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB allein
geltend gemacht werden, indem Leistung an alle Gläubiger verlangt wird. Die
Rechtsprechung hat aber die Befugnis eines Wohnungseigentümers aus §§ 432, 1011
BGB eingeschränkt, weil sie nicht mit den Besonderheiten des
Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar ist. Das Wohnungseigentum unterscheidet sich
wesentlich von der (bloßen) Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 ff. BGB und von der
Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB. Während diese Gemeinschaften
durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindungen ausgestaltet sind, wird im
Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch
betont, daß die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG); die Rechte und
Pflichten der Wohnungseigentümer haben im Vergleich zu den Vorschriften des BGB
über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren (vgl. BGH NJW
1993, 727, 728). Deshalb begründet § 21 Abs. 1 WEG als Sonderregelung (vgl. § 10
Abs. 1 Satz 1 WEG) eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer in bezug
auf das gemeinschaftliche Eigentum.
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Die Durchsetzung des von den Antragstellern geltend gemachten Anspruchs stellt sich
als eine Maßnahme der Geschäftsführung zu Gunsten der Wohnungseigentümer in
bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum an der Instandhaltungsrücklage dar und
unterliegt damit der Verwaltung aller Wohnungseigentümer. Die Entscheidung über die
gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs liegt deshalb ebenfalls allein bei der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer (vgl. auch § 24 Abs. 2 Nr. 5 WEG).
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Ohne einen dazu ermächtigenden Gemeinschaftbeschluß ist somit ein
Wohnungseigentümer - abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der
Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) - nicht berechtigt, einen
gemeinschaftsbezogenen Anspruch geltend zu machen (vgl. BGH NJW 1989, 1091;
NJW 1990, 2386; NJW 1992, 182; NJW 1993, 727; BayObLG WuM 1990, 369;
Hans.OLG Hamburg, OLGZ 1990, 435; KG WuM 1990, 180; KG NJW-RR 1991, 273;
Bärmann/Merle, § 21 WEG Rz. 22 ff.). Er mag bei entsprechender Untätigkeit der
Gemeinschaft oder bei sachwidriger Ablehnung der Rechtsverfolgung eine gerichtliche
Entscheidung herbeiführen. Die Untätigkeit der Gemeinschaft kann jedenfalls nicht eine
Antragsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer begründen (vgl. BGH NJW 1989,
1091; NJW 1990, 2386; BayObLG WuM 1990, 369).
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Entgegen der Auffassung der Antragsteller erstreckt sich die oben zitierte
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht allein auf Ersatzansprüche im
Zusammenhang mit der Verletzung gemeinschaftlichen Eigentums, sondern allgemein
auf den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche (vgl. BGH
NJW 1989, 1091: Anspruch auf Ersatz des Schadens, der den Wohnungseigentümern
durch die Versäumung der rechtzeitigen Konkursanmeldung einer Forderung
entstanden war).
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Die von Weitnauer vertretene Ansicht, auf die sich die Antragsteller berufen (vgl.
Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., 1995, Rn. 80-88 vor § 1), widerspricht
der Vorschrift des § 10 Abs. 1 WEG (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728).
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Die sofortige weitere Beschwerde war daher als unbegründet zurückzuweisen.
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Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG.
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Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 2.270,86 DM.
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